农村高层公寓一期项目可行性研究报告.docx
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农村高层公寓一期项目可行性研究报告
农村高层公寓一期项目
可行性研究报告
附件：
1、关于某村农民高层公寓一期项目建设书的批复
2、建设项目选址意见书
3、某市**区建设项目选址意见书附件
4、建设方的事业单位法人证书
5、建设方的组织机构代码证
概述
1.1项目名称
某村农民高层公寓一期项目
1.2建设单位概况
建设单位
某镇农民多层公寓建设管理中心
单位地址
某塘路90号
法定代表人
开办资金
1000万元人民币
单位性质
事业单位
单位简介
某镇农民多层公寓建设管理中心，隶属于某市**镇人民政府，主要职责任务是：
1、依据镇政府下达的年度建设工程计划，依据国家有关法律、法规和管委会要求，对被征地后拆迁的失地农（居）民，按相关政策实施安置；履行农民多层公寓的建设管理职能；
2、负责**镇政府投资的多（高）层公寓建设工程项目的全过程管理；
3、负责中心在各项工程建设过程中的前期调查、项目报批、招投标、工程建设及预算等各阶段审定申报工作；
4、负责确定建管中心的年度工程建设计划，配合做好各项目推进中的农居点布局、规划、设计，制定相应的管理措施和方案；
5、负责建管中心对外签署各项经济合同、协议、并监管各项合同、协议的执行情况；
6、负责协调各项工程建设过程中安全、质量、进度、资金的跟踪监管管理工作；
7、完成镇政府交办的其他工作，承办上级有关部门交办的其他事项。
1.3项目概况
项目建设背景
**古镇原名灵源，南宋绍兴二年（1132）年官方在街北建临安便民仓，古以南为前，遂称**街，距今已有874年历史，虽隶属关系和建置几经变迁，但**之名一直沿用。
全镇行政区域面积50平方公里，辖9个建制村，1个社区，人口3.01万人。
境内**塘河横穿全境，东苕溪紧贴其西。
西南边缘有宋家山、万金山丘陵，东北角寡山、吴山孤峙，与平原隔水相望，形成山水相嵌的优美景色。
**镇历史悠久，文化积淀丰厚，是著名国学大师章太炎的故乡。
清水丝绵明清时期就闻名遐迩，早竹笋以肉厚质嫩味鲜驰名省内外，龙泉寺小白蚕豆因特具的美味列为贡品；镇南面有白虎山有新石器时代的遗存，镇中心有历史上著名的南宋临安仓遗址，国学大师章太炎先生故居，老街上曾因清末杨乃武一案的钱爱仁堂药店。
**镇地处某西北近郊，距市区中心15公里。
某市文一西路贯穿全镇，境内祥仓、余仓、良仓、上仓等公路以及东西大道纵横交错，分别贯通104国道和02省道，交通十分便捷。
**塘河横穿全境，并建有钱神等多个码头；宣杭铁路在**设有货运站，铁路运输繁忙。
这些得天独厚的便利条件，使**镇成为一个公路、铁路、水路相辅相成的物资集散地。
**，一座古老而勃发生机的城镇，一片充满希望的热土，优良的基础设施，优惠的投资政策，营造了优越的投资环境。
雄关迈道真如铁，而今迈步从头越。
2012年是**镇各项工作大发展的一年，该镇以科学发展观为统领，全面贯彻党的十七届四中全会精神，认真落实区委十二届八次全会精神，紧密依托创新基地产业布局，开始实施“环境立区”战略，大力开展项目建设行动，构建现代产业体系。
为“打造西城名镇、构建和谐街区”，**镇今年准备突出发展“五个经济”、重点打造“五个板块”（即“发展高新经济，打造高新产业板块”、“发展老街经济，打造美食休闲乡村旅游板块”、“发展环境经济，打造创新基地首善区块”、“发展民生经济，打造和谐宜居区块”）；着力打造“一支团队”（即打造勤廉高效的党员干部队伍），解放思想，抢抓机遇，克难攻坚。
坚持把农居多（高）层公寓安置作为**农村住房改造的主要方向，全面推进农村居民多（高）层公寓建设，是**区委、区政府推进城乡区域统筹发展、城市化发展的重大决策之一。
经过多年的革新和探索，**农村居民多（高）层公寓建设取得丰硕的成果。
****镇地处杭城西大门，是**区城市化进程中的主战场之一。
截止目前，**区已兴建农民多（高）层公寓431万平方米，拆迁安置农户7789户，节约土地1600余亩，建设规模和进度均走在了各地前列，至今已经接待省内外考察团二十多批。
多层公寓的建造，提高了农民的生活质量，发展了村级集体经济，改善了农村的环境面貌，被评为“联合国最佳生态和谐环境美丽城区”。
某村农民高层公寓一期项目在此背景下提出了建设。
功能定位及服务对象
本项目按照“适度集中、节约用地、有利生产、方便生活”的原则，结合**镇的发展与空间布局，功能定位为集居住、生活、休闲及娱乐于一体的多功能生活居住区，吸引他们在小区内日常生活和休闲娱乐，成为**镇拆迁农民的集中居住区。
项目拟建居住用房568套。
项目所在位置
本工程为某街道农民多层公寓建设管理中心新建的某村农民高层公寓一期项目，建设地点位于**塘河以北，科技大道以西，北、西、南侧均为规划道路。
一期项目位于总项目的东北角。
项目总用地面积约32443平方米，呈规则方形，南北向长约176米，东西向长约186米。
整体用地平坦，用地现状为农田、水系等。
项目主要建设规模及内容
本工程包括高层公寓及其配套用房，总建筑面积约98391平方米，其中地上建筑面积约76241平方米、地下建筑面积约22150平方米。
项目总投资
某村农民高层公寓一期项目工程建设总投资27770.03万元：
其中工程费用24173.48万元，占总投资的87．05％；建设工程其他费2274.17万元，占总投资的8．12％；预备费1322.38万元，占总投资的4．76％。
项目主要经济技术指标
主要技术经济指标表
序号
项目
指标
单位
备注
1
规划建设用地面积
32443
M2
2
总建筑面积
98391
M2
3
地上总建筑面积
76241
M2
其
中
住宅总建筑面积
71069
M2
公建及配套总建筑面积
5172
M2
其
中
沿街商铺
4216
M2
社区用房
360
M2
物管经营用房
356
M2
物管办公用房
240
M2
4
地下总建筑面积
22150
M2
5
建筑占地面积
6188
M2
6
建筑密度
19.1
%
7
容积率
2.35
8
绿地率
30.6
%
9
总户数
568
户
其
中
A型
112
户
需安置75户
B型
56
户
需安置12户
C型
56
户
需安置23户
D型
28
户
需安置3户
E型
112
户
需安置80户
F型
204
户
需安置39户
10
总车位数
544
个
其
中
地上停车位
81
个
其中商铺车位27个
地下停车位
463
个
1.4项目可行性研究编制依据和研究范围
编制依据
1、建设项目红线图
2、《某市城市规划建筑管理技术规定》（试行）
3、城市居住区规划设计规范（GB50180-93）2002版》
4、《住宅建筑规范（GB50368—2005）》
5、《民用建筑设计通则（GB50352—2005）》
6、《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045—95）（2005年修订版）
7、《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》（JGJ50067—97）
8、《建筑设计防火规范》（GB50016—2006）
9、《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045—95）（2005年修订版）
10、国家发改委建设部颁布的《建设项目经济评价方法与参数》（第三版，2006年）
11、委托本单位编制本项目的项目可行性研究报告的技术咨询合同
12、国家相关的技术规范文件。
研究范围
本项目可行性研究报告将着重就项目的概况、必要性、项目的需求与定位、项目的选址、建设条件、建设方案、环境保护、投资估算、资金使用以及效益评价等进行分析研究。
1.5研究结论
主要结论
1、本项目是某镇城市化建设和安居工程建设的重要内容，工程的实施对妥善安置被拆迁农村居民、加快新农村建设，推动劳动力转移、统筹城乡发展，盘活土地存量、加强土地集约利用，改善人居环境、提高生活质量，实现区域和谐发展、科学发展等都有着重要作用，建设十分必要。
2、本项目得到了**区、**镇政府及相关部门的高度重视以及社会各界的广泛支持，雄厚的经济基础、便捷的交通运输、完善的基础设施、优良的人居环境和丰富的建设实践经验等都有利于项目的实施。
3、本项目总用地面积32443平方米，总建筑面积98391平方米，计划2年内建设完成。
4、项目总投资为27770万元，项目资金来源于某镇多层公寓建设管理中心。
从上几点得出，项目建设是可行的。
问题和建议
1、本项目建设规模较大，建设单位需加强计划，合理安项目建设进度，衔接好拆迁与安置，确保各项工作有条不紊的顺利推进。
2、建议建设单位及时安排资金到位计划，合理安排项目的融资计划，保证各项资金及时到位，不影响项目实施进度。
3、建设单位要充分与相关部门沟通，衔接好地下管线的对接工作，保证工程发挥其应有的功能。
4、尽管农民拆迁安置房工程的建设能给农民带来诸多好处，但农民离开自己长期生产经营的土地，多少会造成部分农民的收入减少和生产、生活的改变，希望政府加强对这些问题的调查研究，以人为本，在推进农村城镇化建设的同时，解决好广大农民关心的问题。
项目建设背景、必要性及可行性分析
1.6项目建设设背景
近年来，**全区上下紧紧围绕“最适宜居住的‘品质之城、美丽之洲’”总战略目标和“六大发展战略”，扎实开展各项工作，城市化的引领作用不断加强，工业经济的基础支撑作用得到强化，服务业的优先发展展地位得以确立，文化软实力和环境竞争力不断提升，以民主促民生的机制正在形成，**经济社会保持了良好的发展态势，城市化进程得到良好的发展。
某镇地处杭城西大门，是**区城市化进程中的主战场之一，截至目前，**全区已兴建农民多（高）层公寓431万平方米，拆迁安置农户7789户，节约土地1600余亩，建设规模和进度均走在各地前列，至今已经接待省内外考察团二十多批。
多层公寓的建造，提高了农民的生活质量，发展了村级集体经济，改善了农村的环境面貌，被评为“联合国最佳生态和谐环境美丽城区”。
随着我国城市化建设工作的深入，城郊土地也日渐稀缺并不断升值。
城郊建设如再按照传统的单家独院式，不仅浪费宝贵的土地资源，也不利于城市品位的提升。
随着某城市的不断发展，**由一个远离城市的乡镇逐步发展成某城市的有机组成部分。
鉴于某城区农民安置的经验和教训，推进城郊农民多高层公寓建设，改变城郊农民传统建房模式，已经成为节约城市土地、提升城市品位的必然要求。
撤村建设改革是一场转变农民思想观念和生活方式，保障农民利益的革命，同时又是城市化发展与新农村建设的革命，是区委、区政府确定的“新农村建设十大工程”的重要内容。
撤村建居改革的总体要求是：
以邓小平理论和“三个代表’’重要思想为指导，以科学发展观为统领，坚持城市化和新农村建设两轮驱动，积极探索“农村变社区、农民变居民”的新途径，实现物质形态城市化、经济形态城市化、社会管理城市化以及人的城市化。
正确处理好改革、发展、稳定三者关系，着力打造覆盖城乡、全民共享的生活品质之区。
为此，要求各镇乡、街道和各部门要统一思想，提高认识，以改革的思路和求真务实的精神做好各项工作。
在此背景下提出了某村农民高层公寓一期项目。
1.7项目建设必要性
是改善民生，提高居民生活水平的需要
转居拆迁安置房是以高起点、高标准进行规划和建设，建成后将成为各种市政配套设施齐全的功能齐全的综合区域，对完善社会公共管理职能，优化社会公共管理方式，解决居民的居住、出行、医疗、教育、社保等保障问题具有重要意义，是名副其实的民
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