云南某市国际休闲度假庄园高尔夫别墅可行性研究报告Word文档格式.docx
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紧抓住XX被升级为国家级的沿边开发实验区的重大利好，XX市将“以桥头堡和重点沿边开放实验区为契机，立足XX、畹町两个国家级口岸，努力把XX建设成中国面向西南开放桥头堡的‘金大门’，连通南亚、东南亚大市场的‘第一堡’。
”XX将全力打造“一中心”（中缅区域合作中心）、“两枢纽”（服务全国，面向西南的交通、贸易枢纽）、三区三平台（中缅XX—木姐边境经济合作区、姐告边境贸易区、XX工业园区和桥头堡前端的金融服务平台、信息服务平台、文化交流平台）；
四产业（商贸物流、外贸加工、旅游文化、生物特色）、五基地（外贸加工、仓储物流、珠宝产业、康体休闲目的地、特色产业）。
据悉，今年10月份前，XX市将有20余项在建和续建项目工程全面完工，126项重大项目工程启动和加速推进。
XX市2010年经济社会发展预期目标是：
生产总值增长13%以上；
全社会固定资产投资总额增长30%以上；
对外贸易进出口总额增长15%；
城镇居民人均可支配收入增长8%以上；
农户人均纯收入增长11%以上。
四、XX市城市经济发展定论：
在国家决策层大力推动东盟自贸区的建设背景下，随着XX被列为国家四大沿边开发实验区之后，城市经济将进入一个快速发展的快车道。
城市建设与城市功能更新也将会迎来一个历史性的时机。
目前。
全国各地的投资者纷至沓来，大家普遍看好XX市未来的城市发展轨迹，而纵观目前XX市的城市结构，各种高端商务配套设施几乎处于空白地带，因此：
紧抓机遇，为XX市打造新的城市名片，为迎接新一轮的投资热潮，为各种国际商务洽谈和会议会展，提供一个良好的，符合国际惯例的投资营商环境，也将是XX市在历史机遇下，建设“大XX”的战略布局中必不可少的一个节点。
五、项目投资背景介绍
随着XX市被定为国家级的对外开放城市，XX市也将大踏步的转变至“东南亚重要桥头堡”的历史定位。
在获得“特区”身份后，XX的投资前景也被更多客商看好，不过令人尴尬的是，在XX城区要寻觅几家星级酒店却非易事，除了在闹市区的四星级景成大酒店就别无选择，要是遇上一二个大型会议活动，在XX要找到住处都难；
如果在会议期间刚好来了几个挑剔的投资商，考察完毕后还得回芒市才能睡上好觉，也许某笔大投资也会因此打道回府。
XX市政府正酝酿着在XX市辖区内，设立一个“国际会议会展暨健康产业度假园区”。
该园区将享受到国家近期将出台的相关产业税费优惠政策，同时还将享受XX市政府全套的招商引资措施的政策扶持。
云南合源房地产开发有限公司，用敏锐的眼光，看出了此历史性机遇所蕴藏的巨大经济价值。
率先与XX市政府签订了该园区内的土地开发整理的投资协议。
根据该协议约定：
云南合源房地产开发有限公司独家拥有XX市正在内部讨论设立的“国际贸易产业园区”内的15000亩土地的开发权，云南合源地产按照约定，承担该协议范围内所涉及的土地整理、市政道路建设等工程，并依照协议获得经整理后公开挂牌成交土地的总收入的最低40%的投资回报。
同时该项目所有的拍卖收入，将有近90%的部分作为合源地产投资整理该片土地的合法溢价增值收入。
云南合源房地产开发有限责任公司，在签订该合约的时候，也对未来的资金进出模式进行了预估。
因此在该份协议中也作出了相应的有利约定：
根据该约定，若届时XX市政府无法按时支付合源地产的合法约定收入，则XX市政府将用市财政作为担保，向当地银行等信贷机构担保，然后由银行将对应的资金划到云南合源房地产开发有限责任公司的帐上。
⏹XX目前已经建成的高尔夫项目
XX市目前已经建成的有2个高尔夫球场，一个为江心高尔夫球场，规模是9洞的，球场周边的配套建筑就只有别墅，别墅售价均价为1.2万元/平方，全部销售一空；
XX地海温泉运动场，2010年12月31日正式开球，内有国际标准的18洞山地高尔夫球道、高档豪华的会所、宽敞的高尔夫练习场、200辆室外停车场、宽阔的室外广场、功能齐全工程维护中心区。
高尔夫在目前18洞的基础上规划设计另外一个36洞的项目，36洞的项目建成后，将会成为一个54洞的大型高尔夫项目。
六、开发企业情况介绍
项目法人云南合源房地产开发有限公司，是云南伊天园实业集团核心层企业，注册资本金1000万人民币，主营房地产综合开发和销售、物业管理等，开发手续完备、开发资质为级。
伊天园，盛开在彩云之南的一朵清真美食文化奇葩。
它是集清真餐饮服务、清真美食文化研究、物流配送、原料加工、技术培训为一体的大型清真绿色食品连锁运营机构。
公司成立十二年来，在全体员工团结拼搏、努力奋进下。
伊天园异军突起，迅速发展成为云南最具影响力的清真餐饮企业。
多年的励精图治，企业已走上品牌化、连锁化、规模化、专业化之路。
目前共拥有直营连锁店十家、经营面积六万多平方米、年营业额1.3亿元，员工2000余人、各类中、高级人才180余人。
高级管理层平均年龄仅28岁，是一家朝气蓬勃、年轻向上的优秀企业。
先后被评为云南省数年优秀企业、云南省著名商标、中华餐饮名店等。
企业法人治理结构健全，专业管理人员齐备，规章制度严整明确，项目操作和投资行为规范。
作为新近掘起的房地产开发企业，合源房地产拥有强劲的开发实力，前期力量强大，与省市领导建立了良好且稳固的关系，从而确保项目招拍挂的顺利进行。
七、产品定位
a.市场定位
通过对本项目所处环境的宏观、微观调研，了解和论证该项目区域的地缘人文习惯、生活方式以及项目地块的交通、配套等基础因素，并辅以对区域房地产发展状况的了解分析，对未来地产发展方向的趋势预测，为本项目的市场定位提供基本的理论依据。
通过对XX市房地产市场的分析发现，与未来城市发展规划相结合，未来的五年规划中，XX政府计划：
——人民生活水平明显提高。
到2015年，社会消费品零售总额达到33.09亿元以上，年均增长20%。
城镇居民人均可支配收入达到26949.3元，年均增长13％；
农民人均纯收入达到8779.4元，年均增长16％，人民群众充分享受改革发展成果。
通过政府的五年规划我们能够了解到，未来5年内XX市城镇居民与农民收入都有大幅提高，随着人们收入水平的提高对于居住的需求也就会越来越高，开始出现二次职业不断上升的局面。
由此，我们结合项目规模大，销售周期长的特点，提出分期市场定位原则。
要让项目的产品随时都能适应市场变化的需求，必须灵活定位，才能立于不败之地，时刻以市场为准绳。
待项目优良口碑与优秀的产品素质展现在消费者面前的时候才是本项目提高品质，提高利润的时机。
为了提高项目的知名度，能够让消费认识本案找到优点，建议本案一期定位为具备引领XX文化品味的中高档精品社区。
从项目的二期开始逐步提升项目档次。
b.产品定位
XX市房地产市场虽然处于起步阶段，但是已经出现几个较大规模楼盘，例如勐卯古镇、江心别墅等两个销售速度都非常快，整体市场供需两旺，目前XX低、中、高三种档次的房源都好销售，只要有房源上市，立马销售一空。
XX目前市场上的2个高尔夫地产的房源都销售的特别好，出现求大于供的状况。
为了能能贴近客户的心理需求，建议一期的产品以贴近客户需求为产品开发的主线，把一期定产品定位为高档精品社区（成功人士购房首选）。
c.客户定位
目标置业消费群体
A类:
XX市内高收入阶层，包括政府公务员、商人、高级知识分子等；
B类：
缅甸华侨；
C类：
云南省内在XX的投资客户。
D类：
XX市下属乡镇的政府官员、私营业主等高收入阶层。
d.价格建议
通过对7个指标项目的了解，发现目前住宅销售均价集中在3500元—4700元之间，一般普通别墅售价在5000元--7000元之间，高尔夫别墅的销售价格在9000—15000元之间。
考虑到入市时间等因素，建议本项目全案公寓销售价格为4700元/平方米，别墅销售价格为11382元/平方。
销售周期定为三年。
八、土地开发经济测算指标：
方案一：
假如每年开发1000亩土地，每亩土地开发成本为30万元∕亩，招拍挂后土地收益为60万元∕亩，假如贷款金额为1亿元，资金使用利息为2400万元，每年土地开发招拍挂后土地收益为27600万元，合源地产公司收益率为39%，收益额为10764万元，扣除25%所得税率后的净收益为8037万元，合源地产公司保底收益率为16%，收益额为4416万元，扣除25%所得税率后的保底净收益为3312万元。
列表如下：
土地一级开发经济测算表
项目
金额
单位
备注
土地开发成本
30
万元
土地收益
60
土地开发量（每年）
1000
亩
每半年开发500亩
资金利息
2400
以1亿元贷款为基数
每年土地开发招拍挂回收额
27600
每年土地开发收益
10764
每年土地开发所得税
2691
每年土地开发净收益
8037
每年土地开发保底收益
4416
每年土地开发保底收益所得税
1104
每年土地开发保底净收益
3312
方案二：
假如每年开发1000亩土地，每亩土地开发成本为30万元∕亩，招拍挂后土地收益为80万元∕亩，假如贷款金额为1亿元，资金使用利息为2400万元，每年土地开发招拍挂后土地收益为47600万元，合源地产公司收益率为39%，收益额为18564万元，扣除25%所得税率后的净收益为4641万元，合源地产公司保底收益率为16%，收益额为7616万元，扣除25%所得税率后的保底净收益为5712万元。
80
47600
18564
4641
13923
7616
1904
5712
九、项目投资估算
（一）投资估算
1.开发投资估算明细表：
成本编号
成本项目名称
计价基础
单价
总价（万元）
估算说明
2
前期工程费
267400
126.20
3374.715
按总建筑面积计算
2.1
咨询调研费
396
2.1.1
可行性研究费
1
176
策划代理费用
2.1.2
环境论证费
50
项目启动区环评费用
2.1.3
市场调研费
前期市场调研费用
2.1.4
水土保持论证费
按启动区用地面积计算
2.1.5
水资源调查费
26
按6000亩面积计算，启动区分摊三分之一，即40万。
2.1.6
地质灾害研究费用
10
2.1.7
矿产资源评估费
2.1.8
防洪规划费
24
2.1.9
土地测绘费
2.2
勘察、设计费
2502.615
2.2.1
控详规设计费
36
按36万的三分之一计算
2.2.2
概念方案设计费
224700
2.5
56.175
按启动区建筑面积计，地下室计半
2.2.3
方案设计费
40
898.8
2.2.4
施工图设计费
695.24
按全部建筑面积计算
2.2.5
其他设计费
460
2.2.5.1
会所精装修设计费
4000
400
160
2.2.5.2
样板房精装修设计费
3300
300
100
10个户型
2.2.5.3
环境景观设计费
80000
25
200
包括公共绿地、道路绿地、公寓及会所绿地等景观设计
2.2.6
地质勘察费
330.4
2.2.6.1
地质初步勘察费
4000000
0.1
39
按6000亩面积计算，按三分之一分摊至启动区项目
2.2.6.2
地质详细勘察费
267.4
按启动区建筑面积计
2.2.7
模型制作费
2.2.8
晒图、复印费
20
2.3
三通一平费
17.8
476.1
按启动区建筑面积计算
2.3.1
三通费
12.80
342.4
2.3.1.1
道路费
3
80.22
临时道路
2.3.1.2
供水费
7
187.18
管道接入、开口费、蓄水池
2.3.1.3
供电费
10000
75
按10KV电线架设10公里（含设备）
2.3.2
施工场地平整费
5
133.7
基础设施建设费
323.98
8663.18
3.1
市政前期设计咨询费
60000
按道路面积计算费用
3.2
红线内市政工程费
244.61
6541
3.2.1
市政综合管网工程
150
4011
给排水、电力电信、燃气管道铺设工程
3.2.2
道路工程
1200
3.2.3
高压变配电
600
不含启动区外设备及外线费用
3.2.4
变频供水设备
含二次加压设备
3.2.5
发电机（含环保）
备用电源
3.2.6
燃气站点
含建筑及设备,不含管网
3.2.7
中水站点
340
污水处理中水回收系统,含建筑及设备,不含管网
3.3
环境景观工程费
77.12
2062.18
3.3.1
照明工程
1500
社区内部路灯
3.3.2
围墙工程
3.3.3
园林绿化工程
75000
绿化范围包括道路景观、公共绿地、会所园林景观、小区内景观节点
3.3.4
其他费用
50000
45
225
5万平米水塘景观防渗漏处理
4
建筑安装工程费
263400
2205.67
58097.26
住宅建安造价
4.1
土石方及基础处理工程
632.16
4.2
土建工程
1564.9
41219
4.3
精装修工程
70.6
1860
4.4
设备安装工程
546.17
14386.1
公共配套设施费
4500
1800
生活会所建安造价
5.1
生活会所建安
2000
800
含基础、土建及设备安装等
5.2
生活会所装修
2500
装饰装修工程及家具等
6
其他工程费用
63.65
1702.10
6.1
临时用地费、临建费
7.48
200.00
6.2
施工图预算或标底编制费
4.48
119.79
按住宅及会所建安费（下同）的2‰计
6.3
招标管理费
1.00
招投标服务费
6.4
总承包管理费
13.44
359.38
建安费*0.6%
6.5
工程质量监督费
2.24
59.90
按建安费的1‰收取
6.6
工程监理费
17.92
479.18
按建安费的0.8%收取
6.7
竣工图编制费
4.32
115.52
按建筑设计费的7%估算
6.8
施工图审查费
9.26
247.53
按总设计费的15%计算
6.9
保险费
按建安费的2‰收取
开发期间税费
2230.00
7.1
城市基础设施配套费
182000
182
按计容积率面积*10元/㎡
7.2
人防异地建设补偿费
7.3
散装水泥专项基金
嵩明县暂不征收
7.4
新墙体专项基金
7.5
土地使用税
575670
1.2
69.08
按2年计,每年最低交纳0.60元/㎡
7.6
工程社保费
67.20
1796.92
按3%建安费计，最高可退90%左右
8
开发间接费
53.85
升级会员 