北京房地产与深圳房地产的价格影响因素分析最后改正Word文档下载推荐.docx
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全国房价失去理性的飞速上涨，特别是深圳和北京的房价更是飙升，终于引起了国家和社会的关注，最终中央不得不下定决心调控房价。
这两年房价调控成效渐显，但是未来的价格趋势仍有很多的不明朗。
因此，本文从价格的影响因素来讨论深圳和北京的房地产的价格，希望能在扑朔迷离的房地产市场中了解一些真实情况。
2、本文的创新与不足
本文的创新之处在于从影响房地产价格的各种因素来分析房地产价格调整的原因，并用深圳和北京的数据进行了说明和对比。
本文的不足之处在于由于资料数据的缺乏，因此只能在大体框架内进行分析，还不能对这两个一线城市的房地产价格进行全局展望以及时间序列的处理，从而更能精确地预测两地房地产未来的价格走势，这也是本文后续研究的一个方向。
3、本文主要内容
本文第一部分是前言，主要交代了本文选题的背景以及意义，本文有哪些创新和不足之处，并给后续研究指明了方向。
第二部分主要进行了一些文献回顾，并指出了本文不同于前人的研究之处。
第三部分介绍了本文的研究思路和方法。
第四部分主要从影响房地产价格的因素来分析深圳和北京的情况。
第五部分给出了一些对策建议。
二、文献回顾
随着住宅商品化的进一步发展，住宅房地产的价格越来越受到人们的重视，住宅价格的形成和变动机理也一直是学者们研究和探讨的热门领域。
此类研究大多数都是利用供需模型来分析城市住宅市场，以收入、人口及其增长、建设成本、税收等为自变量来估算价格，研究这些因素如何影响当地住宅市场的供需情况，从而引发住宅价格变动。
从国外研究文献来看，在房地产价格影响因素方面，较早的文献有KlotzandNeal（1973），Gottlieb（1976），Kuznets（1977）等。
他们的研究结果表明住宅产业市场的变化一定程度上遵循着经济周期的变化，比如Gottlieb用图表对比等方法研究出从长期来看，建筑活动和价格的波动与总体经济活动的波动是同步进行的。
Mankiw和Weil（1989）用人口指标对美国20世纪70年代住宅价格的上升进行了研究。
主要基于美国人口的预测，估计到2010年，美国的住房价格会跌落47个百分点。
除了人口因素外，早期学者也经常使用居民收入来解释和预测住宅价格及其走向，如Fortura和Kushner（1986）用加拿大1981年30个市区的数据建立了住宅价格方程，由于数据有限，在没有对住宅进行同质化处理和没有使用Hedonic住宅价格指数的情况下，他们得出居民平均收入和住宅价格之间具有较强的正相关关系的结论。
此后，Milne（1991），BreedonJoyce（1993），Drake（1993）等学者也对住宅价格与收入之间的关系进行了研究。
Malpezzi（1999）针对价格收入比以及房价变化利用误差修正模型得出了前期价格和收入变化对于房价的影响以及短期供给弱弹性的结论。
Manning（1989）使用1980年美国94个MSA的普查数据建立了住宅价格方程，他认为气候、环境等这些区域的非经济性的价格已被资本化到了土地和住宅价格中。
除收入因素、环境因素外，在许多实证研究中，人口因素也经常被用来解释和预测住宅价格变动及其走向，如Mankiw和Will（1989）通过研究美国20世纪70年代一些城市的住宅价格，认为二战后生育高峰起出生的一代人进入购房阶段是导致住宅价格上涨的主要原因。
很多学者利用指数平滑、自相关模型以及hedonic模型预测了美国各地区住宅价格的变化趋势（Gu，2002，BirchSunderman，2003）。
国内学者对住宅价格的研究也比较多，大多数都是利用线性回归、主成分分析及长期趋势法等方法来研究影响住宅房地产价格的因素及其变动过程。
马思新、李昂（2002）借鉴现有关于hedonic定价的理论方法和研究经验，构建了北京市商品住宅价格的Hedonic模型；
李立、李永辉（2002）认为，房地产价格是由多种要素决定的，除土地成本、建筑安装工程成本外，还与城市经济指标如居民收入水平、经济发展速度等因素有重要的关联性；
吴建峰（2002）对我国城市住宅价格进行研究后发现：
人均工资水平对城市住宅价格会产生一定影响；
王勇、龙奋杰（2002）对我国城市住宅价格进行研究后，发现城市住宅价格与城市职工的平均收入之间有很强的相关关系；
刘立民（2002）讨论了房地产价格的形成与决定因素，认为城市经济环境的发展变化所造成的房地产供求变化，逐渐成为房地产价格形成中最具决定性的因素。
研究结果可以看出，住宅房地产作为房地产的一个重要的组成部分，其价格的构成与影响因素是复杂且多变的。
上述各文章，从不同的角度对商品住宅价格的影响因素进行了研究分析，但仅限于对房地产整体价格影响因素进行分析，很少有对个别城市进行房地产分析，更少对两个城市的影响房地产价格因素进行分析，因此本文选取了深圳和北京这两个国内有代表性的城市，进行房地产价格影响因素的对比分析。
三、研究思路和方法
1、研究领域
本文以“深圳和北京房地产价格影响因素”为主题，对影响房地产价格因素是什么，特别是对影响深圳和北京的房地产价格因素进行了定性分析，以理论分析为主，结合深圳和北京的具体案例及数据，来说明影响房地产价格的因素。
2、收集数据的方法
由于时间和资源的限制，笔者并没有进行实地调研或者收集一手数据，因此本文所采用的数据均为二手数据。
数据主要来源与权威的官方数据和已经公开发表的二手数据，例如相关地区的统计局，各地的《统计年鉴》，以及各位学者所采用并发表的数据。
3、数据分析的方法
对于数据的不完整性，本文并不能采用回归分析的方法，因此采取数据列举分析的方法，通过一些选取一些数据的对比，来说明影响房地产价格的因素。
其中，配以图表的形式，以便更加直观地看出房地产价格走势以及相关原因。
本文的图表和数据主要来源于各相关统计局网站并经过整理而得，例如：
深圳统计局网站
四、房地产价格的影响因素
房地产包括土地、建筑物、和其它地上定着物三个部分，同时又是实物、权益和区位三者的综合体。
房地产的特性主要取决于土地的特性，是以土地的特性为基础的。
从房地产估价和把握房地产价值的角度来看，房地产主要有不可移动、独一无二、寿命长久、供给有限、价值量大、流动性差、用途多样、相互影响、易受限制和保值增值十个特性。
本文所指的房地产，主要是指住宅房地产。
在市场机制作用下，城市住宅房地产价格主要由住宅的供求关系决定，但又是城市住宅生产与社会经济相关因素共同作用的结果。
总的来看，住宅房地产的价格受到多种因素的影响，这些因素从不同的侧面，以不同的程度影响着房地产价格水平的高低。
不同的房地产价格影响因素与房地产价格之间的影响关系不尽相同的。
影响住宅房地产价格的因素一般可以分为以下几种。
1、房地产的供需因素
住宅房地产的供给和需求是影响其房地产价格的两种因素，其他因素都是通过影响房地产的供给与需求来影响房地产的价格。
当供给一定时，如果需求增加，价格就会上升；
如果需求减少，价格就会下降。
而当需求一定时，若供给增加，价格就会下降；
供给减少，价格就会上升。
房地产开发投资额的增加，会直接刺激房地产业的发展；
反之，投资水平的降低，会导致房地产业的发展受到很大的负面影响。
房地产开发投资的变化与房地产的供给是正相关的，但是房地产开发投资的增加并不一定导致房地产价格的下降。
因为投资额的增加一方面可能导致增加房地产供给的面积，在这种情况下，房地产价格会下降；
而有时投资额的增加则可能是增加了房地产的品质和层次，例如房屋质量、结构、服务设施等，只有这样才能增加房地产的价格。
自2001年以来，深圳房地产开发投资增幅总体呈下降趋势（见图1）。
2001~2005年逐年回落，2006年反弹至10.3%，这主要由于2006年房价上升势头强劲、土地出让面积较多所致；
2年后再次回落，2008年达8年来最低-4.5%，2007年以来房地产政策调整、2008年房地产市场持续低迷、土地出让面积减少等影响不容忽视。
从房地产开发投资占全社会固定资产投资比重看（见图1），2008年为30%，自2002年来呈总体下降趋势（2006年稍有回升，为36.3%）。
这主要源于本市2008年加大了诸如轨道交通、路网、港口、世界大学生运动会场馆等基础设施建设，增强了固定资产投资力度。
2008年1～11月，深圳市商品房批准预售701.94万平方米，同比上升37.7%；
实际销售334.57万平方米，同比减少37.45%。
其中，住宅批准预售602.13万平方米、61699套，实际销售310.47万平方米、33491套，面积吸纳率仅52%。
供应增加、销售减少，反映了一年来新建商品住宅供求状况。
深圳目前正处于城市化加速阶段,外来就业者的基本生活需求、原城市居民对住房改善的需求以及工业化完成阶段商业、工业需求的增加，除去工业用地外，劳动者的增加也给深圳房地产业带来很大的刚性需求。
深圳目前正处于城市化加速阶段,外来就业者的基本生活需求,原城市居民对住房改善的需求以及工业化完成阶段,商业、工业需求的增加,带来深圳房地产的刚性需求。
北京市2009年完成房地产开发投资2337.7亿元，比上年增长22.5%；
其中住宅投资906.6亿元，下降3.6%。
政策性住房完成投资298.6亿元，比上年增长83.2%；
其中经济适用房投资100.9亿元，限价房投资177.7亿元，廉租房投资14.5亿元，分别比上年增长86.7%、77.1%和68.9%，公共租赁房完成投资5.5亿元。
2003年起，北京的房地产领域的新开工面积已经出现下降。
2004年，新一轮宏观调控启动，当年北京房地产的新开工面积出现比较大幅度的下降，下降11.1%。
2005年，比上年下降2.9%。
经过几年增幅回落的过程，北京房地产投资在前年较低增幅的基数上，去年有了较快的增长。
2006年，房地产领域增长幅度要比全国的增长幅度低将近10个百分点。
由于住房商品的特点，不可避免地出现一些投资和投机性的需求。
一面是政府抑制投资过热，要减少房地产的投资；
一面是需求不断增加。
两种力量博弈，再加上住房流通、上市过程当中还有一些不完善的地方，使得住房市场的供需关系发生很大的变化。
数据显示，2001年，北京房地产领域新开工面积增长幅度曾徘徊在50%至60%；
三年后，增幅降至11.1%。
到2006年，本市商品房竣工量更大幅下降30%。
投资受抑制，需求却仍大幅增加。
1986年至2006年的20年中，北京常住人口年均增加27.7万人，近三年更以每年41.5万人的速度递增。
与此同时，境外投资者涌入也导致需求旺盛。
供需失衡直接导致房价升高。
从供给上看，2006年全市土地供应量比2005年增长了49.7%，住宅新开工的面积增长了7.2%，同时，政府通过推出双限房、供应经济适用住房、廉租房满足中低收入者以下的住房需求。
这些政策会使人们对今明两年的市场供给产生信心。
同时，国家税务总局提出清算土地增值税，遏制房地产开发商的暴利，对抑制房价也会有一些积极的作用。
房价下一步走势不仅与供给有关，还与需求相关。
随着两限房、经济适用房、廉租房制度的完善，满足中低收入者的购房需求压力会减小。
根据一些国家的经验，当人均GDP处于1000至8000美元时，房地产需求将会迅猛扩张。
2009年深圳市人均GDP为13581美元，已经超过了这个范围；
而北京市人均地区GDP是68788元，还处在这个范围之内，随着住宅商品化的深入，需求普遍增长，主动性需求、被动性需求（指是由于城市化进程的加快及城市改造、拆迁所引发的需求）都很高。
因此，客观上存在的住宅房地产供求态势的悬殊，使得住宅房地产价格面临着上涨压力。
2、自身因素
住宅房地产的自身因素即住宅房地产的个别因素，是指住宅房地产本身的个别特性对住宅房地产价格的影响因素。
住宅房地产自身因素的好坏，直接关系到其价格的高低。
如土地的位置、地质地势条件、日照、通风、温度、湿度等等。
住宅房地产的位置从表面上看是个几何概念，但实际上并不是一个简单的几何概念，而是与特定的区位相联系自然与人文因素的总和。
住宅房地产位置的变化既受先天的自然条件制约，又受后天的人为影响。
因此，住宅房地产的位置有自然地理位置和社会经济位置之别。
自然地理位置固定不变，社会经济位置可以发生变化。
深圳位于中国南方珠江三角洲东岸，是中国第一个经济特区，经过29年的建设和发展，深圳由一个昔日的边陲小镇发展成为具有一定国际影响力的新兴现代化城市，创造了举世瞩目的“深圳速度”。
中国社会科学院发布的《2009年中国城市竞争力蓝皮书：
中国城市竞争力报告》对全国294个地级以上城市综合竞争力2008年度排名显示，深圳位列第二。
深圳经济总量相当于国内的一个中等省份，位居全国大中城市的第四位，是中国大陆经济效益最好的城市之一。
经济特区建立27年来，深圳由一个边陲小镇发展成为在中国高新技术产业、外贸出口、海洋运输等多方面占重要地位的城市，是中国的金融中心之一。
深圳地处珠江三角洲的前沿，是连接香港和中国内的纽带和桥梁，是华南沿海重要的交通枢纽。
深圳经济特区在中国的制度创新、扩大开放等方面承担着重要使命。
北京是中国的首都，四个中央直辖市之一，全国第二大城市及政治、交通和文化中心，北京有着3000余年的建城史和850余年的建都史，是全球拥有世界文化遗产最多的城市。
北京是综合性产业城市。
综合经济实力保持在全国前列。
第三产业规模居中国大陆第一。
2009年，北京市地区生产总值11865.9亿元人民币，同比增长10.1%。
人均GDP达到67,612元人民币，在中国大陆仅次于上海市。
因此，深圳和北京的房地产价格很大程度上受到了其政治、经济、文化地位的影响。
3、经济发展因素
一般国民经济发展水平较高的国家或地区居民收入水平也较高、资金比较充裕，从供给方面来看，国民生产总值总量较大，用于投资的部分也会相应较大，用于生产性、投资性或消费性等方面的房地产的支出增加，相关行业的配套服务能力也较强，能够满足不同时期、不同层次、不同结构的房地产需求。
经济发展水平的提高预示着投资、生产活动的活跃，进而引起对厂房、住宅等各种生产、生活设施以及旅游娱乐设施的需求增加，最终引起土地价格和房地产价格的上涨。
物价变动导致货币价值变动而波及房地产价格。
由于房地产具有保值、增值的特性，一般说来，当通货膨胀严重时，为避免货币贬值，人们会转向房地产投资，以求保值、增值，从而刺激房地产价格上涨。
深圳2009年全年本地生产总值8201.23亿元，比上年增长10.7%，在国内排名第四；
北京2009年全年实现地区生产总值11865.9亿元，比上年增长10.1%，增速比上年提高1个百分点，在国内排名第二。
因此这两个地区的经济发展都在中国名列前茅，因此房地产价格也在全国居高不下。
4、居民可支配收入
居民收入水平直接影响住宅房地产价格水平，因为居民收入水平直接决定了居民对住宅的有效购买力的大小。
一般来说，居民收入不断增长则意味着人民生活水平的提高，对居住于活动空间的要求也会随之增加，进而可能引起住宅房地产价格上涨。
至于对住宅房地产价格的影响程度，有收入水平及边际消费的倾向大小而定。
如果是中、低收入水平者的收入普遍增加，则其边际消费倾向加大，其收入增加的部分就会用于改善生活，温饱有余后就会提高居住质量，由于这一阶层的人数在社会上占有较大比例，对房地产的需求量很大，自然会引起住宅房地产价格的上涨。
根据600户居民家庭抽样调查资料显示，全年居民人均可支配收入29244.52元，居民人均消费性支出21526.10元，增长8.8%，实际增长10.2%，排名全国第二，恩格尔系数为35.0%。
2009年1～11月，深圳市新建商品住房平均价格为每平方米14426元，比2008年同期上涨8.8％，比2007年同期上涨了8.6％。
从4月份以后，深圳市房地产市场逐渐从回暖走向过热发展，住房价格过快上涨并超过历史最高水平。
2002年以来深圳房地产价格每年持续增长，以住宅为例，2002年全年住宅交易价格水平为5533元/平方米，2003年则达到5680元/平方米，比上年增长了2.6％；
2004年前三个季度，住宅价格又比上年同期上涨了5.5％。
由此可见，近年来，深圳房价持续保持小幅上涨的势头，且涨幅不断递增，价位持续高攀，但增幅并不大。
从2003年以来各月住宅价格看，房价的季节性波动明显，基本呈“1～2季度价位低平，3～4季度价格攀升”的规律。
2003年上半年住宅均价为每平方米5558元/平方米，但下半年上升到5855元/平方米，上涨5.3％。
今年上半年，房价继续呈现这种季节性变化规律（见图2），一季度住宅均价为5780元/平方米，二季度为5862元/平方米，三季度为6054元/平方米，环比增长率分别为二季度1.4％、三季度3.3％，尤其是三季度价格增长较快。
比较今年上半年与去年的价格水平，今年上半年全市住宅平均交易价格为5830元/平方米，尽管比去年上半年有一定幅度上涨，但比去年下半年降低了0.5％，进一步体现了深圳房价“年初低位徘徊、年中持续攀升、年底高位运行”的基本特征。
从房地产有效需求因素看，影响深圳房价波动的一个重要因素在于房价与居民收入水平的关系。
根据国际通行标准，发展中国家房价收入比处在3～6倍时，房价与经济发展程度和居民的实际收入水平相协调，住房潜在需求方可转化为有效需求。
从表3所列历年深圳房价收入比的情况看，1999年以前，深圳市家庭年均收入与购买一套商品住宅的平均价格差距较大基本在7倍以上，一定程度上限制了居民的购房能力。
1999年以后，房价收入比基本在6倍左右或6倍以内，即使在房价增长较快的近两年，该指标仍保持在6倍以内。
这首先得益于深圳经济的快速发展使得人民生活水平大幅提高，房价即使增长，也与居民收入水平更快速的增长相去甚远（2001～2002年深圳家庭收入水平增长达10％，房价增长在3％以内，即对此最好的诠释）。
2009年北京全年城镇居民人均可支配收入达到26738元，比上年增长8.1%，人均住宅建筑面积28.81平方米，增加0.09平方米。
而北京住房均价1.7万元，其中建设成本不到20%。
2005—2009北京城镇居民人均可支配收入及增长速度（资料来源：
北京统计局）
5、环境因素
影响住宅房地产价格的环境因素，是指那些对住宅房地产价格有影响的房地产周围的物理形状因素。
环境因素可以分为自然环境因素和社会环境因素。
（1）自然环境因素
①.各种噪声，噪声过大，会使房地产价格下降。
对，住宅、旅馆等房地产来说，噪声大的地方，住宅价格较低；
噪声小、安静的地方，住宅价格通常较高。
②.环境污染，如废气、废水以及各种垃圾，如果不及时处理，就会污染环境，进而会使该地区的住宅房地产价格下降。
③.视觉环境，房地产周围的景观是否协调美观，也会影响住宅房地产的价格。
④.卫生环境，清洁卫生状况、保洁状况等，对房地产价格也有一定的影响。
（2）社会环境因素
①.交通条件。
交通是否便利，直接影响人们的工作和生活，因此，与住宅房地产价格关系非常密切。
②.商业设施。
商业设施完善可以为人们的生活提供方便，会使这一地区住宅房地产价格上升。
③.教育设施。
质量高、设施完备的幼儿园、小学、中学及大学教育设施，可以提高人们的素质，会使这一地区的住宅房地产价格上升。
环境方面因素有很多，但对于北京和深圳来说，并不是每一个因素都有差别。
相反，在环境因素上北京和深圳的房地产有很多相似之处。
北京和深圳的气候等自然环境不同，文化传承也不一样，因此在北京聚居并购房的大部分是北方居民，另外还有少部分的北方居民因为各种原因到深圳定居；
对于深圳来说，气候自然环境以及文化等因素都具有南方特点，因此南方相邻省份的居民到深圳定居较多。
这是大环境的影响，相对其他小环境来说，北京和深圳都作为国内一流的大城市，并没有太大的区别，交通都比较拥挤，商业设施都较完备等等。
因此，在环境因素上这两座城市的房地产价格影响差别并不大。
另外，北京的教育设施比较完备，特别是高等教育学府较多，这也是吸引许多人到北京定居并取得北京户口的一个原因，在一定程度上影响了房地产的价格；
在这方面，深圳并没有太大的优势，深圳的高等学府较数量和名气有限，但教育因素相对其它因素来说，对房地产价格的影响并不是特别明显。
6、人口因素
住宅房地产的需求主体是人，人的数量、素质、构成等情况对住宅房地产价格有很大影响。
下面主要从人口数量、人口素质、人口结构、人口流动及家庭规模几个方面，来说明人口因素对住宅房地产价格的影响。
人口数量与住宅房地产价格呈正相关关系，人口增加，对住宅房地产的需求增加，住宅房地产价格上升。
在人口数量因素中，反映人口数量的相对指标是人口密度。
人口密度高的地区，一般而言，住宅房地产供给相对缺乏，求大于供，因而其价格水平会上升。
人口密度从两个完全不同的角度影响住宅房地产价格：
一种是人口密度提高会刺激商业服务业的发展，进而提高住宅房地产价格；
另一种则是人口密度提高会造成生活环境的恶化，从而降低住宅房地产的价格，特别是当大量低收入人群进入某一地区或城市时会出现这种情况。
随着经济的迅速发展，目前我国正处于由农业社会向工业社会的转型时期，城市规模化不断扩大，大量农村人口涌入城市，形成了一支庞大的进城务工人员队伍。
进城务工人员是一个典型的由经济和社会双重因素造就的弱势群体，他们处于社会的边缘群体，他们受教育程度低，收入较低。
LIU等（1996）研究发现，由于对香港经济前景的乐观估计，海外的香港移居者回香港定居的比例逐年上升，在1995年达60%。
并且来自大陆的合法移居者的配额也大幅度提高，从1991年的75人到1995年的150人，以及跨国婚姻等等，构成了对香港大量的住宅需求；
由于我国住房实物分配制度的取消，社会保障制度的改善，户籍制度的放宽，城乡一体化进程的推广，都促进了国内人口的自由流动，主要体现在农村人口向城市人的转移。
同时外来人口中大部分又以中青年的劳动力为主力军，青年人必然会结婚生自组建新家庭，壮年人也会争取解决家庭分离问题，这些都会形成城镇住宅的新需求。
此外，改革开放以来，外国人口数量持续高速增长，在我国加入WTO后，大量国外企业进入中国后，尤其在2004年8月实施的《外国人在中国永久居留审批管理办法》，这些都将促进外国人口更大规模流入我国，
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