长沙市物业专项维修资金管理办法意见稿.docx

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长沙市物业专项维修资金管理办法意见稿

工作行为规范系列

长沙市物业专项维修资金管理办法（意见稿）

（标准、完整、实用、可修改）

编号：

FS-QG-16022

长沙市物业专项维修资金管理办法（意见稿）

MeasuresfortheManagementofChangsha'sRealEstateSpecialMaintenanceFundsOpinionDraft

说明：

为规范化、制度化和统一化作业行为，使人员管理工作有章可循，提高工作效率和责任感、归属感，特此编写。

　　长沙市物业专项维修资金管理办法（征求意见稿）

　　20xx年9月17日

　　第一章总则

　　第一条【立法目的与依据】为了加强对物业专项维修资金的管理，保障物业共用部位、共用设施设备的正常使用，维护物业专项维修资金所有权人的合法权益，根据国务院《物业管理条例》等规定，结合本市实际，制定本办法。

　　第二条【适用范围】本市市区范围内国有土地上的物业，其物业专项维修资金的交存、使用、监督及其相关管理活动，适用本办法。

　　本办法所称物业专项维修资金，是指专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

　　第三条【管理原则】物业专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、政府监督、公开透明的原则。

　　第四条【管理主体】市住房和城乡建设行政主管部门负责物业专项维修资金的管理工作。

市物业专项维修资金管理机构（以下简称管理机构）具体负责物业专项维修资金的日常管理工作。

　　市财政、审计、监察等相关部门按照各自职责对物业专项维修资金的管理进行监督。

　　区建设（房产）主管部门、乡镇人民政府、街道办事处按照规定的职责分工，负责物业专项维修资金的相关工作。

　　第二章交存

　　第五条【交存范围】同一物业区域内，有两户以上业主的物业，其业主应当交存物业专项维修资金。

　　第六条【交存主体和时点】购买预售商品房的，购房者应当在办理房屋预告登记时将首期物业专项维修资金直接存入物业专项维修资金专户。

房地产开发企业不得代收首期物业专项维修资金。

　　除前款规定的情形外，建设单位应当在办理房屋初始登记前将首期物业专项维修资金交存至物业专项维修资金专户。

　　第七条【交存标准】业主按照所拥有物业的建筑面积交存物业专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期物业专项维修资金的数额标准，由市住房和城乡建设行政主管部门根据市建筑安装工程每平方米造价的5%至8%分类确定后向社会公布，并适时调整。

　　调整首期物业专项维修资金的交存标准，应当公开征求意见并组织听证。

　　第八条【资金权属】业主交存的物业专项维修资金属于业主所有。

　　第九条【管理方式】业主大会成立前，业主交存的物业专项维修资金，由管理机构代管。

　　业主大会成立后，经业主大会决定自行管理物业专项维修资金的，由业主委员会向管理机构申请划转本物业管理区域内业主交存的物业专项维修资金。

未经业主大会决定自行管理物业专项维修资金的，继续由管理机构代管。

　　第十条【专户管理银行设置】管理机构应当按照相关规定确定商业银行作为物业专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立物业专项维修资金专户。

　　第十一条【账户设置方式】物业专项维修资金应当以物业区域为单位设总账，以幢为单位设分幢账，按房屋户室号设分户账。

　　第十二条【资金划转条件】业主大会成立后，决定自行管理物业专项维修资金的，应当召开业主大会会议，就下列事项进行表决:

（一）物业专项维修资金自行管理的决议;

（二）物业专项维修资金管理制度;

　　（三）确定物业专项维修资金专户管理银行、账目管理单位和物业专项维修资金账目责任人的决议;

　　（四）其他与物业专项维修资金有关的决议事项。

　　以上事项应当经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主表决同意。

　　物业所在地的区建设（房产）主管部门、街道办事处、乡镇人民政府应当对业主大会会议进行指导。

　　业主大会会议召开后，业主委员会应当就业主大会决议的事项及业主大会会议召开的情况在本物业管理区域内进行公示，公示期不得少于十五日。

　　第十三条【资金划转程序】决定自行管理物业专项维修资金的，业主大会应当在物业专项维修资金专户管理银行开立专户。

　　申请划转物业专项维修资金的，业主委员会应当向管理机构提出书面申请。

对符合本办法第十二条规定的，管理机构应当自收到申请之日起三十日内，将物业管理区域内业主交存的物业专项维修资金账面余额划转至业主大会开立的物业专项维修资金专户，并将有关账目等资料移交业主委员会。

　　第十四条【重新代管】业主大会自行管理物业专项维修资金期间，经物业管理区域内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意，业主大会可以申请管理机构重新代管物业专项维修资金。

　　第十五条【资金续筹】业主分户账面物业专项维修资金余额不足首期交存额百分之三十的，应当及时续交。

　　由管理机构代管物业专项维修资金的，续交的具体管理办法由市住房和城乡建设行政主管部门会同市财政行政主管部门制定。

　　由业主大会自行管理物业专项维修资金的，续交方案由业主大会决定。

　　第十六条【计息方式】物业专项维修资金自存入物业专项维修资金专户之日起按照国家规定的利率，在每年规定的时间为业主计息。

　　第十七条【票据管理】管理机构应当向交存人出具由省财政行政主管部门统一监制的专用票据。

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　　bsp;第三章使用第十八条【使用范围】物业专项维修资金应当专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。

　　第十九条【分摊原则】物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。

　　已交存物业专项维修资金的，分摊费用从业主分户账中列支。

业主分户账面余额不足以支付分摊费用的，由该业主补足。

　　未交存物业专项维修资金的，分摊费用由该业主承担。

　　第二十条【代管使用程序】由管理机构代管物业专项维修资金的，按照以下程序使用物业专项维修资金:

（一）物业服务企业、业主委员会或者相关业主根据维修和更新、改造项目向管理机构提出使用申请;

（二）管理机构进行现场勘查，明确物业专项维修资金列支范围;

　　（三）物业服务企业、业主委员会或者相关业主制定使用方案，经物业专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

使用方案应当包括拟维修和更新、改造的具体范围和内容、预算费用、列支范围等;

　　（四）管理机构应当对使用方案及业主表决情况等进行公示，公示期不得少于七日;

　　（五）公示期满无异议或者异议不成立的，物业服务企业、业主委员会或者相关业主组织实施使用方案;

　　（六）物业服务企业、业主委员会或者相关业主持有关材料，向管理机构申请列支;

　　（七）管理机构审核同意后，按照工程进度向专户管理银行发出划转物业专项维修资金的通知，专户管理银行将所需物业专项维修资金划转至维修单位。

　　第二十一条【自管使用程序】由业主大会自行管理物业专项维修资金的，按照以下程序使用物业专项维修资金:

（一）物业服务企业或者相关业主提出使用方案，使用方案应当包括拟维修和更新、改造的项目、费用预算、列支范围、发生危及房屋安全等紧急情况以及其他需要临时使用物业专项维修资金情况的处置办法等;

（二）使用方案经物业专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意;

　　（三）物业服务企业或者相关业主组织实施使用方案;

　　（四）物业服务企业或者相关业主持有关材料向业主委员会提出列支物业专项维修资金;

　　（五）业主委员会依据使用方案审核同意，报区建设（房产）主管部门备案;区建设（房产）主管部门发现不符合有关法律、法规、规章和使用方案的，应当责令改正;

　　（六）业主委员会向专户管理银行发出划转物业专项维修资金的通知;

　　（七）专户管理银行将所需物业专项维修资金划转至维修单位。

　　第二十二条【一次性表决模式】对符合下列条件的物业维修和更新、改造项目，可以采取一次性表决的方式使用物业专项维修资金。

一次性表决时，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

（一）同一物业管理区域内全体业主受益;

（二）单项物业维修和更新、改造项目费用在一万元以下。

　　一次性表决方式使用物业专项维修资金的期限不得超过五年，且期限内使用总金额不得超过本物业管理区域物业专项维修资金交存总额的百分之五。

　　属于一次性表决范围内的物业维修和更新、改造项目，使用物业专项维修资金时，不需要业主再次表决。

　　一次性表决使用物业专项维修资金的具体办法，由市住房和城乡建设行政主管部门另行制定。

　　第二十三条【应急维修情形】发生下列情形之一，需要立即对物业项目进行维修和更新、改造的，维修费用可以直接从相关业主物业专项维修资金中列支:

（一）电梯故障危及人身安全的;

（二）消防、电力、供水、供气系统出现功能障碍或者部分设备损坏严重等重大安全隐患或者紧急情况的;

　　（三）屋面、外墙防水局部损坏、渗漏严重的;

　　（四）楼体单侧外墙饰面脱落，玻璃幕墙炸裂等危及人身安全的;

　　（五）其它发生危及人身安全和房屋使用安全的紧急情况。

　　发生本条第

（一）项、第

（二）项情形，应当经相关资质单位检测、鉴定;发生本条第（三）项、第（四）项、第（五）项情形，应当经区建设（房产）主管部门确认。

　　第二十四条【代管应急维修程序】由管理机构代管物业专项维修资金的，发生第二十三条规定的情形时，物业服务企业、业主委员会或者相关业主应当报物业所在地区建设（房产）主管部门确认后，向管理机构书面申请预先拨付部分物业专项维修资金，管理机构应当在两个工作日内划转资金。

物业服务企业、业主委员会或者相关业主应当组织抢修。

工程竣工后，经物业所在地区建设（房产）主管部门确认，物业服务企业、业主委员会或者相关业主持维修发票等材料到管理机构办理余款拨付手续。

　　管理机构应当在办理余款拨付手续之日起两个工作日内公布物业专项维修资金的列支情况。

　　第二十五条【自管应急维修程序】由业主大会自行管理物业专项维修资金的，发生第二十三条规定的情形时，物业服务企业或者相关业主应当报业主委员会确认后，由业主委员会预先拨付部分物业专项维修资金

　　，业主委员会应当在两个工作日内划转资金。

物业服务企业或者相关业主应当组织抢修。

工程竣工后，经业主委员会确认，物业服务企业或者相关业主持维修发票等材料到业主委员会办理余款拨付手续。

　　业主委员会应当在办理余款拨付手续之日起两个工作日内公布物业专项维修资金的列支情况。

　　第二十六条【应急维修代修程序】发生第二十三条规定的情形时，物业服务企业、业主委员会或者相关业主未按规定实施维修和更新、改造的，区建设（房产）主管部门可以组织代修。

工程竣工后，区建设（房产）主管部门持工程验收合格证明、维修发票等材料到管理机构或者业主委员会办理付款手续。

　　第二十七条【审价机制】物业项目维修和更新、改造费用三万元以上的，应当经具备相应资质的工程造价咨询机构审核，审核费用列入维修和更新、改造成本。

　　第二十八条【不得列支情形】下列费用不得从物业专项维修资金中列支:

（一）依法应当由建设单位或者施工单位承担的物业共用部位、共用设施设备维修和更新、改造费用;

（二）依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用;

　　（三）应当由当事人承担的因人为损坏物业共用部位、共用设施设备所需的修复费用;

　　（四）根据国家有关规定或者物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的物业共用