物业管理行业分析报告经典版.docx

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物业管理行业分析报告经典版

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2016年8月

目录

一、行业管理4

1、行业主管部门及行业协会4

2、行业主要法律法规与政策5

二、行业发展历程6

三、行业市场现状及发展趋势7

1、市场现状7

（1）管理面积企业数量不断增加7

（2）从业队伍加速扩大8

（3）行业集中度较低8

（4）市场空间较大9

2、行业发展趋势9

（1）物业管理对象多元化9

（2）物业经营管理服务内容多元化9

（3）物业服务企业更加集团化专业化10

（4）带动相关产业链10

（5）物业管理的信息化10

四、影响行业发展的因素11

1、有利因素11

（1）行业运行环境比较成熟11

（2）城市化的水平不断提升11

（3）消费升级趋势日益明显12

（4）物业服务的专业化程度加强12

2、不利因素13

（1）多元服务经营差，收入渠道单一13

（2）高端经营管理人才匮乏13

（3）经营成本持续上升13

（4）全国空置物业规模庞大14

五、行业风险特征14

1、政策风险14

2、部分物业管理公司对于开发商依赖的风险15

3、人力资源风险15

六、行业竞争格局16

1、万科物业发展有限公司17

2、深圳市金地物业管理有限公司18

3、长城物业集团股份有限公司19

一、行业管理

1、行业主管部门及行业协会

根据国务院公布的《物业管理条例》，国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作，即中华人民共和国住房与城乡建设部。

县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门协同监督，主要负责对物业服务收费进行监督。

本行业协会为中国物业管理协会，成立于2000年10月，其主要职能是协助政府贯彻执行国家的有关法律、法规和政策；协助政府开展行业调研和行业统计工作，为政府制定行业改革方案、发展规划、产业政策等提供预案和建议；协助政府组织、指导物业管理科研成果的转化和新技术、新产品的推广应用工作，促进行业科技进步；代表和维护企业合法权益，向政府反映企业的合理要求和建议；组织制定并监督本行业的行规行约，建立行业自律机制，规范行业自我管理行为，树立行业的良好形象；进行行业内部协调，维护行业内部公平竞争；为会员单位的企业管理和发展提供信息与咨询服务；组织开展对物业管理企业的资质评定与管理、物业管理优秀示范项目的达标考评和从业人员执业资格培训工作；促进国内、国际行业交流和合作。

2、行业主要法律法规与政策

二、行业发展历程

所谓物业管理，是指物业管理企业受业主委托，以商业经营的手段管理物业，为业主和承租人提供高效、优质和经济的服务，使物业发挥最大的经济价值和使用价值。

一般认为，物业管理在我国仅有30余年的发展历史，首先发端于沿海发达城市，逐步向内陆地区延伸，在国外，物业管理已经有一百多年的历史。

从国外物业管理的起源来看，近代意义的物业管理起源于19世纪60年代的英国。

1908年，由美国芝加哥大楼的所有者和管理者乔治·A·霍尔特组织的芝加哥建筑管理人员组织（CBMO—ChicagoBuildingManagersOrganization）召开了第一次全国性会议，宣告了世界第一个专门的物业管理行业组织的诞生。

随后，自万国博览会开始，物业管理于二十世纪50年代左右逐渐成为一个成型的产业。

我国的物业管理行业诞生自改革开放以后。

自改革开放以来，随着我国城镇住房制度改革的力度不断深化，房屋的所有权结构发生了重大变化，公有住房逐渐转变成个人所有。

原来的公房管理者与住户之间管理与被管理的关系，也逐渐演变为物业管理企业与房屋所有权人之间服务与被服务关系。

在住房制度改革和城市建设发展过程中，物业管理才由香港引入。

深圳是公认的我国物业管理的发源地。

1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理的专业公司——深圳物业管理公司正式成立，开始对深圳经济特区的涉外商品房实行统一的物业管理，这是我国内地物业管理迈出的第一步，标志着这一新兴行业的诞生。

截止2014年底，我国已成立约71,000家物业管理公司。

根据中国物业管理协会统计，2012年底我国物业管理面积约为1453亿平方米，较国家统计局2008年发布的第二次经济普查数据公报（以下简称2008年经济普查）显示的12546亿平方米增长了约16%。

虽然我国物业管理行业起步较早，但真正意义上的市场化物业管理却起步较晚。

2003年6月8日，国务院首次颁布《物业管理条例》，明文禁止业自建自管，物业企业与建筑企业脱离，标志着我国物业管理行业真正走向专业化服务的道路，开始摆脱建筑企业、开发商附属服务的形象。

此后，我国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要明确提出要规范物业管理行为，提高市场化程度；继续推进政府机关和事业单位后勤服务社会化改革等指导要求。

三、行业市场现状及发展趋势

1、市场现状

从1981年我国第一家物业管理公司在深圳诞生以来，经历三十多年的发展，物业管理服务全面推进并广泛覆盖，至2012年，该行业的年营业收入超过3,000亿元。

物业管理越来越显示出广阔的市场发展前景，被誉为现代社会的“朝阳产业”，该行业目前处于“成长期”的快速发展阶段。

（1）管理面积企业数量不断增加

据对全国31个省、自治区、直辖市的不完全统计，到2012年底物业管理的面积约1453亿平方米，较国家统计局2008年发布的第二次经济普查的数据公报显示的12546亿平方米，增长了约16%。

在管理的面积当中，位居前十位的省份是浙江、广东、江苏、山东、四川、上海、湖南、湖北、河南、北京。

据不完全统计，到2012年底全国物业服务企业约有71,000家，较2008年经济普查数据公布的58,406家增长了23%。

（2）从业队伍加速扩大

据不完全统计，2012年底物业管理从业人员数量约为6123万人，较2008年经济普查公布的25012万人，增长了145%。

在从业人员的数量当中位居全国前十位的省份是广东、广西、上海、北京、江苏、安徽、山东、河南、四川、河北。

2007年国家开始全国物业管理师职业资格考试，截止到2012年底全国共有43,919人获得了物业管理师的资格。

（3）行业集中度较低

根据建设部（现住房与城乡建设部）颁布的《物业服务企业资质管理办法》，物业服务企业资质等级分为一、二、三级。

截至2012年底，我国具有一级资质的物业服务企业1,168家，主要分布于一线、优秀二线城市，仅占所有物业服务企业比例165%。

因此现阶段物业管理行业集中度非常低。

全国年收入规模5,000万以上的企业估计约400-500家，大部分企业只管理一到两个项目，而综合排名前100的企业中，80%均为具有资源优势的国企背景企业或者开发商下属企业，规模较大，市场化程度不高，仍然缺少全国性的龙头企业。

（4）市场空间较大

根据国家统计局发布的2013年全国房地产开发和销售情况数据看，2013年，全国商品房销售面积130,551万平方米，比2012年同比增长173%；房地产开发企业房屋施工面积665,600万平方米，比2012年同比增长161%；房地产开发企业土地购置面积38,800万平方米，比2012年同比增长88%。

从数据看，我国新建完工的商品房面积较大，而且仍有大量在建商品房项目处于施工阶段，因此未来仍有大量商品房将投入使用，带来较大的物业管理需求。

2、行业发展趋势

物业管理行业的迅速发展，展现出该行业发展的巨大潜力，同时，从近几年物业管理发展的情况来看，整体行业具有以下明显变化：

（1）物业管理对象多元化

由以住宅为主，向写字楼、商业物业、工业园区、步行街、街道等各类物业对象的进入，展现出物业管理覆盖的巨大潜能。

（2）物业经营管理服务内容多元化

传统物业管理主要集中于清洁、绿化、秩序维护、设施设备维护等四项基本服务，目前已经纵向延伸至房地产开发前期的规划、设计、设施设备选用顾问等整个链条，横向涵盖消费者居家养老、家政服务、房屋租赁、电子商务等各类个性化需求，不断挖掘出物业服务产品的附加值，体现出物业管理丰富的商业价值。

（3）物业服务企业更加集团化专业化

截至2012年底，物业服务企业约有71万家，行业的企业数量多，但产业集中度不高，产业结构必将优化升级，企业兼并重组将不可避免。

企业集团化、专业化将成为行业发展的新特征。

（4）带动相关产业链

物业管理行业的发展带动了装饰维修、电子商务、物流配送、文化健身、居家养老等众多相关产业的发展，发挥出对扩大内需、拉动经济增长的积极作用。

（5）物业管理的信息化

传统物业服务企业通过尝试改变劳动密集型和简单服务提供者的现状，向依托现代科学技术、现代信息技术的现代企业经营管理方式转变。

在互联网思维的影响下，物业服务企业利用自身资源，通过打造智慧社区，构建社区电商平台等手段提升服务品质，满足客户需求。

四、影响行业发展的因素

1、有利因素

（1）行业运行环境比较成熟

目前我国物业管理行业的市场运行环境已初步形成。

国家主管部门通过制定如《城市新建住宅小区管理办法》、《物业管理条例》等制定了房地产及物业管理行业的法规和政策；通过制定如《物业管理企业资质管理办法》建立了物业管理企业的设立与资质审查制度；通过制定如《业主大会规程》等，完善了业主委员会的组建及其运作规定；通过制定如《物业服务合同》、《业主公约》、《业主大会议事规则》的示范文本等，规范了各类物业管理契约；通过制定如《前期物业管理招标投标管理暂行办法》等确立了物业管理市场的运行规则。

综上所述，随着物业管理的规范，物业管理行业市场正迎来行业的快速发展期。

（2）城市化的水平不断提升

根据住房和城乡建设部统计，2013年末，中国城镇化率为5373%，比上年提高116个百分点，仍与国际水平相去甚远。

目前发达国家城市化率一般已接近或高于80%，人均收入与我国相近的马来西亚、菲律宾等周边国家，城市化率也在60%以上。

也正因为如此，国内的城市化水平还存在较大的提升空间。

预计到2030年，我国城市化率将达到65%，各类城镇将新增3亿多人口。

城市化进程的快速推进将扩大城市物业消费群体，这对于物业管理服务市场需求的增加将具有较为明显的推动作用。

（3）消费升级趋势日益明显

根据美国经济学家钱纳里的模型，人均GDP超过1,000美元后，消费结构升级将显著加快，食品和衣着类基本需求型消费比重将不断下降，享受型消费比重迅速上升。

根据国家统计局数据，国内人均GDP水平已经分别于2003年、2008年和2012年突破1,000美元、3,000美元和5,000美元大关。

2013年国内人均GDP已经达到6,767美元，国内消费需求已经由基本需求型转为享受型。

与此同时，国内城镇居民恩格尔系数也在不断下降。

国内居民消费水平的提高将会推动国内消费步入黄金期，有利于物业管理行业的发展。

（4）物业服务的专业化程度加强

随着客户对服务标准要求的提升，相应的技术以及硬件设施的配套、专业化服务公司的发展也来越丰富、成熟。

与物业服务关联的保安、保洁、绿化、维修等专业公司越来越多，并逐步形成了垂直细分行业的产业链条，物业公司可利用其垂直细分的产业链规模优势降低成本，并进一步刺激了“大而全”的公司将自己的某些业务交与专业服务商。

物业管理行业将实现管理层和作业层的分离，使作业层，包括电梯、保洁、绿化等逐步实现专业化。

物业管理公司成为服务集成商，即专业服务的搜集者和整合者，物业管理企业不再直接向业主提供有形服务，而是通过管理能力整合专业公司，为业主提供服务。

2、不利因素

（1）多元服务经营差，收入渠道单一

物业管理服务应该利用自身的优势开展多元化经营，在为业主提供更多服务的同时，企业广开渠道，拓展企业经营收入。

物业管理服务发达国家如英国的物业企业的总收