RFCBZY02设计阶段成本优化作业指引.docx
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RFCBZY02设计阶段成本优化作业指引
设计阶段本钱优化作业指引
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批准
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一、
流程目的
为提升产品竞争力，指导本钱优化工作，合理控制本钱。
二、适用范围
适用于各工程设计阶段优化与本钱反响工作。
三、职责
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3.1本钱监控中心
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3.1.1协助总工室推行标准化设计工作，确定各类型工程的建造标准，审核核算部门编制的各阶段本钱测算并根据测算结果提出优化建议；
3.1.2根据经审批的设计成果，编制下一阶段的本钱控制目标及控制建议。
3.2地区公司核算部
3.2.1负责设计阶段本钱优化工作；编制各工程各阶段的本钱测算〔含装标测算〕。
3.3设计管理部/总工室
3.3.1推行标准化设计工作，会同销售筹划部、工程部、本钱监控中心、核算中心等部门确定各类型工程的建造标准；
3.3.2负责围绕工程本钱预控目标、本钱控制建议展开设计以及施工阶段的设计管理及优化。
。
3.3.3提供设计各阶段成果〔包括电子版〕给核算中心〔含地区核算部〕以进行本钱测算。
四、
关键活动描述
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4.1推行标准化设计
总工室和本钱监控中心根据以往经验，制定出各类型产品〔住宅、写字楼、酒店等〕的建造标准、含量指标、本钱控制目标等。
4.2设计前期本钱控制要点
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4.2.1设计前期阶段，核算部与开发中心〔部〕、设计管理部/总工室、销售筹划部整理出政府规划要点、土地属性〔用地分析〕、工程定位三方面信息。
1）政府规划要点：
根据政府规划要点批复，得出如附件?
政府规划要点设计指标?
数据；
2）土地属性：
通过勘查现场，对土地属性信息进行分析，编制?
土地属性信息统计分析表?
；
3）工程定位：
通过询问销售筹划部、设计管理部/总工室，清楚了解工程市场定位，产品组成，得出产品组成表。
4.2.2以上信息整理完成后,本钱需要关注的重点是:
1）场地内的特殊地形,如果出现河流、箱涵,高压线等问题需要仔细分析,了解清楚其处理方法以及影响并估算其改造本钱，注意需要预留局部不可预见费用；
2）车位要重点关注其建造方式〔地下、半地下、露天〕，是否计算容积率，会所是否可售；
3）外电需要重点关注距离、是否已经有电缆沟、是否需要破路等费用,注意考察周边楼盘是否可以合作以便降低局部成
4.3概念、规划设计阶段本钱控制重点
4.3
4.3.1建筑、结构方面：
1）设计前，核算部同设计管理部/总工室、销售筹划部一起探讨产品类型布置方案,作单一产品测算以及组合方案的本钱测算,形成较为详尽、准确的最优产品组合〔已确定〕方案的本钱测算，用以指导概念、规划设计。
2）结合周边环境、用地景观资源，合理确定不同地域的不同产品布置；让产品销售利润、土地价值最大化。
3）核算部应就土地价值与建筑产品的组合向设计管理部/总工室、销售筹划部提出建议〔注意：
重点是通过产品容积率来区分不同产品间本钱差异〕。
4.3.2路网布置：
道路设计应在满足消防及道路交通相关标准的前提下：
1）路网应合理简洁〔减少路网的不合理曲线、弯折〕。
2）优化出入口布置,（优化建议时本钱人员需要考虑周边环境以及客户使用需求,不能够减少出入口后引起客户投诉,导致后期整改而增加本钱）。
3）道路宽度〔设置双车道或单车道加会车区〕。
4.3.3停车布置〔综合销售建议、规划要求、停车效率、本钱等因素选定停车方式〕：
1）土地利用
Ø地面露天车位最大化
Ø地面停车按照最大边线原那么布置
2）停车方式
Ø车位平面布置最优化：
限定面积内停放量最大；
Ø车位建造本钱由低到高的顺序为：
地面露天车位→首层架空车位→地上独立车库→半地下车位→地下车位，具体停车方式要结合容积率情况综合考虑。
3）停车位体形控制：
Ø高度
Ø单独车位面积。
4）车库设置
Ø车库宜集中设置，减少建造本钱
Ø机械车位及地下车库高度预留。
5）车库设置注意考虑客户使用要求,占地面积较大工程,车位数量需要合理分配，防止集中设置而引起业主投诉〔示范区尤其需要注意〕。
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4.3.4控制不可销售的公建及配套建设面积：
1）不可销售的公建及配套〔含附加值多建面积〕或不能整体转让经营的面积满足土地规划要求即可。
2）提升附加值而多建的面积，要结合市场销售价格测算建设的必要性,注意提醒设计国家有了新的建筑面积计算标准,偷面积而招致的政策风险需要注意防止。
3）通过业态分析和市场调查合理确定商业面积。
4.3.5综合物业管理本钱、建造本钱，合理布置组团大小，组团出入口布置相对集中，减少管理人员。
4.3.6应结合工程周边道路、市政管网的情况，按照土方费用最小的原那么确定场地标高：
1）“因地制宜〞；
2）动土量最小；
3）尽可能使场地内土方挖填平衡；
4）降低排水坡度；
5）山地建筑除考虑土方量以外设计需要尽可能减少挡土墙，护壁等的设计；
6）土方平衡需要在具体的工程设施前,要求工程公司设计部出一份现场的等高线图以及拟修建建筑的标高图纸,再由核算部测算出整个工程的土方挖填工程量，以及挡土墙，护坡本钱并将计算结果交给管理层决策。
4.3.7总图规划，综合考虑开发周期和永久建筑、园建、交通的合理布局，防止〔临时办公室、施工生活区、工程临水、临电、临时道路〕重复建设。
4.3.8山地建筑应结合地形情况确定产品类型：
1）根据山体高差确定产品类型
2）控制土方开挖工程量及埋置在土方中的根底
4.3.9山地建筑必须比选边坡支护方式：
1）结合山体实际情况及高差明确边坡支护方式。
2）边坡支护方式本钱递增顺序一般是：
自然土方放坡、预应力锚杆＋砼喷设，毛石挡墙，砼挡墙。
山地建筑必须比选边坡支护方式〔自然土方放坡、预应力锚杆＋砼喷设，毛石挡墙，砼挡墙〕。
4.3.10确定赠送面积大小：
1）应该结合地形情况确定赠送面积大小。
4.3.11合理利用场地地形地貌
1）利用原有地形的起伏关系完成山水造型。
防止洼地堆山、水系开挖的大量土方施工费用和地下管线反刨以及大面积新作水系增加防水、补水费用。
4.3.12电梯布置方案选择：
1）从本钱角度，超高层尽量选用两阶段提升布置方案。
2）在市场无特殊要求下，采用一梯多户〔或四户以上〕方案。
3）测算以及选定电梯轿厢装修标准〔建议按照不同档次设计一至两个装修标准，以后每次套用即可〕。
4.3.13园林环境方面
1）充分考虑利用场地景观资源〔天然景观及人造景观〕，提升产品品质：
Ø不同景观与建筑产品的合理搭配。
Ø不同分期、不同产品与景观位置、特性的均衡组合。
2）明确景观单位控制本钱：
根据公司已有产品将每种产品的景观本钱总结出来，然后根据最新的市场价格和工程的特殊情况调整后，提交最新单位景观本钱供设计管理部、销售筹划部考虑，同时提供给设计院作为设计控制参考，注意根据景观重要程度区别对待。
3）明确软硬景控制比例：
统计已有工程软硬景面积比例，提供给设计管理部及设计院作为设计控制参考。
通常软景比硬景廉价，因此应该尽可能多的设置软景，少做硬景。
4.4方案设计阶段本钱控制重点
4.4
4.4.1建筑、结构方面：
1）建筑方案选型：
Ø评估平面、竖向等各方向的复杂程度，选择规那么的建筑平面，尽可能减小建筑专业的不合理布置带来本钱的增加。
a〕、高层建筑单体应选择对称形式；考虑抗震及本钱要求，外挑外挂构件宜减少；b〕、控制屋顶造型。
2）确定合理层高：
Ø结合销售、本钱比较优,层高每增加0.1m造价增加该层造价的3-5%。
3）窗地比控制：
Ø通过节能测算指标来控制窗地比。
注意：
节能控制主要是窗墙比以及开启面积，要注意转换窗墙比和窗地比的关系，总体来说目前节能标准对本钱控制窗地比是有利的，需要重点关注的是一旦节能通不过，本钱提的优化建议首先是减少开窗面积，而不是保持开窗面积不变而去采取其他措施来满足节能要求，特殊工程除外。
Ø单体方案确定后，测算不同单体户型窗地比，合理控制产品窗地比〔是否开窗或开窗大小需要与设计一道沟通〕，窗地比应不超过同类产品经验值。
4）栏杆、栏板的限定：
Ø测算以往工程单体户型栏杆、栏板的单价，建议栏杆类型尽量少。
Ø建议通过经验的积累将各种栏杆栏板的分类统计做成标准产品，以后栏杆的做法就不需要在测算单价本钱只需要统计含量即可。
5）外墙装饰设计优化方案的初步确定：
Ø提供目前不同产品外墙不同做法价格表，以便作为参考〔平涂、质感涂料、劈开砖、釉面砖、石材等综合价格〕；
Ø提供目前各种产品外墙平涂、质感涂料、面砖、石材各自占有比率，以便设计合理确定外墙涂料、面砖、石材的面积比率；
Ø提供常用外装材料适用性能；
Ø关注外墙立面复杂程度，并提出改进建议；
Ø优化比选阳台、露台、屋面等的具体做法；
Ø提供目前不同产品阳台、露台、屋面具体做法及价格表，以便设计作为参考选择；
Ø优化比选阳台、露台、屋面等的具体做法。
6）节能方案：
Ø尽量采用体形系数满足节能要求的产品，以最优经济方式解决节能方案。
Ø通过合理的窗墙比实现节能达标。
Ø通过墙体材料来实现节能达标。
Ø控制节能取值范围。
7）结构方案优化：
Ø结构模板平面确定后，设计管理部、工程部、核算部一道审核柱网布置，结构形式，选择最优结构方案。
〔结构形式的本钱递增顺序：
矩形柱框架、异形柱框架、框架短肢剪力墙、框架剪力墙、剪力墙；住宅一般较少采用框架筒体结构。
〕
Ø减少挑板、外挂装饰钢构件数量
8）山地建筑应结合地形情况确定产品类型：
Ø根据山体高差确定产品类型。
Ø控制土方开挖工程量及埋置在土方中的根底。
9）山地建筑必须比选边坡支护方式：
Ø结合山体实际情况及高差明确边坡支护方式。
Ø边坡支护方式本钱递增顺序一般是：
自然土方放坡、预应力锚杆＋砼喷设，毛石挡墙，砼挡墙。
山地建筑必须比选边坡支护方式〔自然土方放坡、预应力锚杆＋砼喷设，毛石挡墙，砼挡墙〕。
注意:
挡土高度超过3米以上时有可能砼挡墙本钱比毛石挡土墙还廉价,因此高挡土墙需要进行方案测算比较。
10）确定赠送面积大小：
Ø山地建筑应该结合地形情况确定赠送面积大小。
注意从客户角度衡量其是否需要并考虑是否可以不计建筑面积或者容积率，尽量躲避政策风险。
4.4.2安装方面：
1）测算配电设备〔高压柜、变压器、低压柜、柴油发电机组〕分期或分工程集中布置或分散布置不同方案的经济合理性：
因为涉及供电等垄断行业，有可能拿到图纸时方案已经定案，因此本钱人员一定要提前关注到此事，防止优化工作不到位。
需根据场地等实际情况分按不同方案计算测定。
2）所有供配电设备〔除发电机组外的高压柜、变压器、低压柜〕尽可能设在同一房间内，确保在符合标准要求下距离最短，以减少之间联接线路。
3）测算供电方案采用环网式或是开闭所式的综合经济性，提出优选方案。
Ø一般情况环网式比开闭式经济。
Ø合理布置开闭所位置，使走线长度之和最短。
Ø设置开闭所时，应尽量考虑多期共用。
Ø条件允许时，可考虑借用工程附近原有开闭所，防止新建。
4）供水方案中重点考虑建造水泵房的必
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