产品定位指引与模板02Word文档格式.docx

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初步阶段

初步定位

方案设计

户型配比

业态配比

功能配比

目标成本

二次测算

深化阶段

深化定位

施工图

设计

销售型物业交房细节要求

商业运营类物业

交房细节

要求

酒店运营类物业

责任成本

三次测算

2.1产品定位阶段划分

●可研阶段：

拿地前进行，公司决定项目是否立项、投资及概念方案定稿后该阶段结束；

●方案阶段：

决策拿地后开始进行，至项目报批方案报批通过后结束；

●施工图阶段：

项目报批方案通过后开始，至扩初及施工图设计报批完成后结束。

2.2产品定位各阶段目的

●初步定位：

目的是根据公司项目经营决策及概念方案设计，进一步落实完成初步定位及成本估算，供设计单位完成项目方案设计；

●深化定位：

目的是依据项目报批方案内容，修正完善定位细节，明确项目成本概算、建造标准，从产品的营销、设计、成本整合出发，落实完成深化定位，供设计院完成施工图设计。

2.3产品定位各阶段负责部门职责

●预可研：

由营销部组织各相关部门进行项目市场调查，并汇总各相关中心专业意见后，完成项目概念定位，由营销部组织上决策委员会审议，审批后定位由技术部进入概念方案设计阶段，并由营销部、成本部结合概念方案编制及成本投资估算，完成项目一次测算；

决策委员会确定项目立项及概念方案后，由营销部结合项目概念定位，汇总相关中心意见后，编制项目初步定位报告，组织上决策委员会审议，审批后由技术部进入方案设计阶段，同时由成本部结合方案设计及目标成本估算，编制完成项目二次测算；

项目规划及建筑方案报批通过后，由营销部结合方案报批文本，组织相关单位开展项目深化定位，汇总编制项目深化定位报告，并组织上决策委员会审议，审批后由技术部进入施工图设计阶段，同时由成本部结合报批方案及责任成本概算，编制完成项目三次测算。

3、产品定位各阶段完成时间要求

拿地前由营销部组织技术部、投资部、成本部、酒店中心、宝龙商业参与，各专业部门在收到概念定位需求工作联系单7日内完成对项目概念定位的相关专业建议内容（重点包含营销部分产品体量、商业部分产品体量、酒店部分产品体量），营销部在收到建议汇总后，7日内编制完成项目概念定位报告。

在报批方案设计之前，结合项目概念设计方案，由营销部组织由技术部、投资部、成本部、酒店中心、宝龙商业参与，各专业部门在收到初步定位需求工作联系单7日内完成对项目初步定位的相关专业建议内容（重点包含营销部分户型配比、商业部分业态配比、酒店部分功能配比），营销部在收到建议汇总后，7日内编制完成项目初步定位报告。

在施工图设计之前，结合项目报批规划方案设计，由营销部组织技术部、投资部、成本部、酒店中心、宝龙商业、地产公司参与，各专业部门在收到深化定位需求工作联系单7日内完成对项目深化定位的相关专业建议内容（重点包含营销部分交房细节、商业部分交房细节、酒店部分交房细节），营销部在收到建议汇总后，7日内编制完成项目深化定位报告。

4、产品定位的组织管理

●定位各阶段要求主要负责单位，积极协调跟踪工作进展，按照公司规定完成工作内容。

●对于项目定位内容要求营销部牵头协调各部门共同研究完成项目各阶段定位报告。

5、产品定位的审核

●相关专业中心依据各阶段定位需求内容提供相应定位建议，并汇总至营销部统一完成各阶段定位报告；

●营销部将完成后的定位报告，以流转形式反馈至各相关中心，并经相关分管领导签字确认后，提交决策委员会审批；

●经决策委员会审批通过后的定位报告，由总经理、分管副总裁及营销副总三方会签后生效。

6、档案管理

●产品定位过程资料和中间成果由营销部相关负责保管。

●最终成果按照宝龙置地控股有限公司档案管理规定归档。

附件：

1、产品定位流程

2、概念定位模板

3、初步定位模板

4、深化定位模板

5、一次测算模版

6、二次测算模版

7、三次测算模版

×

项目

概念定位报告

一、项目概况描述

1.1地块位置及现状

1.2地块示意图（附图说明）

二、项目经济技术指标

指标

单位

指标

备注

总用地面积

平方米

用地性质

规划容积率

—

地上总建筑面积（计容积率）

建筑密度

%

绿化率

限高

米

其他限制性条件

三、项目定位

3.1总体定位

3.2建筑风格

3.3全案产品配比

业态类别

产品类型

建筑面积（㎡）

面积占比

销售比例

备注

商业

MALL

底商

酒店

*星级酒店

办公及

公寓

酒店式公寓

SOHO办公

写字楼

住宅

高层/小高层

洋房

别墅

地上面积

地下

地下商业

地下停车

地下面积

1、一次测算

会签：

日期：

初步定位报告

一、

规划指标

二、项目定位说明

1.1主题、客群及档次定位（简练性描述语言）

1.2建筑风格、布局及形态（简练性描述语言，布局可以附图形式表现）

三、项目全案产品配比

建筑面积（万㎡）

面积比例

层数

层高

净高

柱网/面宽

商业街区

办公及公寓

配套及物业用房面积

地下停车库

四、产品定位

4.1MALL

4.1.1主力业态及配比

店型

业态

单套建筑面积（㎡）

数量

建面占比

说明

主力店、次主力店

中小店铺

合计

4.1.2建筑要求：

4.1.3机电要求：

4.1.4主材要求：

4.2商业街

4.2.1产品业态及配比

业态类型

单套面积（㎡）

预计套数

预计建筑面积

套数

套数占比

4.2.2建筑要求：

4.2.3餐饮要求：

4.2.4主材要求：

4.3酒店式公寓（SOHO办公）

4.3.1户型配比

产品形态

户型面积（㎡）

4.3.2建筑要求：

4.3.3主材要求：

4.4住宅

4.4.1户型配比

套数比

4.4.2建筑要求：

4.4.3主材要求：

4.5酒店

4.5.1酒店规模定位

品牌

星级标准

总建筑面积

客房数

4.5.2酒店面积功能配比

功能区

区域名称

使用面积

建筑面积（平方米）

占比

客房

餐饮

全包房中餐厅

全日餐

大堂吧

宴会

多功能厅

会议室

大堂公共区

商场

娱乐健身

娱乐

休闲健身

行政区

后勤区

机电设备

4.5.3建筑要求：

4.5.4机电要求：

4.5.5主材要求：

五、项目成本估算评估

成本限额（元/m2）

建安（含外立面）

外立面

景观

照明

商业街

地下室

附件

1、概念方案

2、各类产品参考户型标准平面

3、MALL标准平面

4、部品部件标准

会签：

日期：

深化定位报告

一、项目规划指标

二、全案产品配比

1.1全案产品配比

三、产品户型配比

3.1MALL业态落位指标及商业落位图（附业态落位图）

主力店、

次主力店

3.2

商业街（商业别墅、底商）户型配比

3.3SOHO办公（酒店式公寓、写字楼）户型配比

3.4住宅类户型配比

3.5酒店面积功能配比

详细内容参见附件：

“酒店部分设施及面积分配表”

四、项目成本概算评估

成本概算（元/平米）

面积

（平米）

成本合计

（万元）

目标售价

（元/平米）

销售面积（平米）

销售收入

soho办公

五、项目建造标准

5.1商业MALL

主项目

项目明细

成本限额

主要用材/要求

结构形式

基础型式

基础型式：

地下部分

人防面积占比：

人防地下室：

钢筋含量：

kg/㎡，

混凝土含量：

m³

/㎡；

非人防地下室：

钢筋含量:

m³

/㎡

地上部分

kg/㎡

各主力业态荷载取值：

粗装修

墙面天棚面层

主材：

屋面防水

保温

防水

车库地坪面层

外墙装饰及

外门窗

外墙形式

外门用材：

外窗用材：

装修区域

及标准

公共部位

地库入口电梯厅

机电

室内给排水工程

室内电气工程

各主力业态用电负荷：

室内采暖工程

通风空调系统

电梯供货及安装

弱电智能化系统

消防系统

泛光照明

园林景观

室外配套工程

5.2商业街（商业别墅、底商）

基础

基础：

-

/㎡。

墙地比：

窗地比：

5.3酒店式公寓（SOHO办公）

首层大厅及电梯厅

其他公共部位

室内精修

5.4住宅类

5.5酒店

成本限额

后场装修

“酒店管理公司设计标准”

日期：

六、附件

1、MALL主力业态落位图及技术设计标准

2、酒店部分设施及面积分配表

3、酒店管理公司设计标准

4、住宅精装修用材标准/毛坯交房标准

5、酒店式公寓（SOHO办公）精装修用材标准/毛坯交房标准