高星级酒店建设项目投资建设可行性分析论证研究报告.docx
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高星级酒店建设项目投资建设可行性分析论证研究报告
高星级可行性报告
目录
一、项目概况4
（一）项目背景4
（二）项目概述4
1、项目名称4
2、项目的建筑规模和内容4
二、市场分析5
（一）项目投资环境和市场研究5
1、项目投资环境分析5
2、市场研究6
3、星级酒店现状（2010年第四季度全国星级饭店统计公报）7
（二）市场宏观背景7
1、合肥市2010年经济分析7
2、合肥市酒店经营情况分析（2010年第四季度全国星级饭店统计公报）8
3、合肥市酒店整体经济预测及分析8
（三）区域市场分析8
1、项目所在区域滨湖新区市场分析8
1.1高起点规划8
1.2“两个依托”迅速启动8
1.3合法合规推进建设9
1.4.大招商助力滨湖发展9
1.5．创新理念，努力建设环境友好、资源节约型新区9
1.6.文化营造，提升新区内涵10
2、合肥滨湖新区酒店市场分析10
——滨湖蓝鼎国际酒店10
——合肥白金汉爵大酒店11
——瀚森国际酒店12
——皇家海域（温泉）度假酒店12
——滨香酒店13
——安徽世纪金源大饭店14
三、项目分析及评价14
（一）基本分析14
1、交通条件及周边配套分析14
2、景观价值分析15
3、客源市场分析15
（二）项目SWOT分析15
1、酒店优劣势分析15
1.1.优势（S）15
1.2.劣势（W）16
2.项目机会威胁分析16
2.1．机会（0）16
2.2.威胁（t）16
（三）市场定位16
1.本项目酒店定位16
1.1本项目适宜定位：
17
1.2、定位依据：
17
2、酒店及商务形象定位17
3、标准五星客房体量定位18
4.客房服务功能定位策划18
4.1、客房面积定位：
18
4.2、客房房型定位：
18
4.3、景观房：
18
5.餐饮服务功能定位策划19
6.康体服务功能定位策划20
7.娱乐服务功能定位策划21
8.会议服务功能定位策划22
9.其他服务功能定位策划。
23
四、投资估算和资金筹措23
（一）投资估算23
1、总建设成本费用列项23
2、 成本综计约4亿元23
（二）资金筹措23
五、财务评价23
六、可行性研究结论与建议23
（一）可行性研究结论23
（二）项目主要问题的解决办法和建议24
（三）项目风险及防范建议24
1．政策风险24
2．资金风险24
3．建设风险25
4．经营风险25
5．市场风险25
6．竞争风险25
7．突发事件和不可抗力风险26
小组成员：
鲍健董智锐
郭崧王韵
杨菁玲周磊
建议加个序
一、项目概况
（一）项目背景
随着合肥的大发展，合肥的高星级酒店日益增加，但是日后的合肥中心之一滨湖新区却缺乏相对应的高星级酒店，市场发展潜力大。
内容偏少
（二）项目概述
1、项目名称
合肥市滨湖新区Dear酒店可以增加对名称的“释义”
2、项目的建筑规模和内容
合肥市滨湖新区Dear酒店，属于五星级高级商务旅游酒店。
主体服务面积大约50110平方米，客房300间，餐饮包括中西餐厅、风味餐等，包括基本的康乐设施和娱乐设施。
总投资约四个亿（只计算主体面积）
客房用户型配比比
数量（间）
总客房比例
套内面积（平方米）
标准间
240
80%
大约42
行政客房
28
9.3%
大约42
套房
15
5%
大约80
行政套房
15
5%
大约80
总统套房
1
大约300
总理套房
1
大约200
总计
300
100%
大约14200
餐饮配套设施
餐位
每餐位面积（平方米）
总建筑面积（平方米）
西餐厅
150
2.5
375
西餐厅厨房—
—
240
中餐厅
300
2
600
中餐厅-包间
20个【240人】
3.5
840
中餐厨房
350
风味餐厅
70
2
140
风味餐厅厨房
80
演艺酒吧
60
4.0
240
大堂吧
60
3.0
180
行政酒廊
270
总计
880
3315
康体配套设施
套内面积
个数
总面积
备注
康体接待门厅
80
1
80
游泳池
400
1
400
SPA洗浴
300
1
300
保健按摩区
300
1
300
健身房
300
1
300
不低于10种设备
兵乓球室
80
1
80
两台
模拟高尔夫球室
80
1
80
一套
台球室
80
1
80
两台
美容美发
60
1
60
棋牌室
15
8
120
更衣区
60
1
60
分男女专区
量贩式KTV
400
1
400
保龄球
200
1
200
合计
2640
建议配套设施
套内面积
个数
总面积
夜总会
3000
1
3000
合计
3000
建议多功能厅与会议室
数量
净面积（平方米）
多功能厅
1【可以拆分2-3个】
800【注：
无柱、净高：
7米以上】
多功能厅前厅
1
300
名式会议室？
？
？
8【个别可以连通的】
100
总计
10
1900
后勤（BOH）/机房和设备（P&E）
每间客房建筑面积
总建筑面积
后勤占客房和公共区域建筑面积的比例
20%
后勤-小计【不包含员工住宿】
2000-2500
机房和设施占客房、公共区域和后勤建筑面积的比例
5%
机房和设施-小计
4.4
1401
后勤、机房和设备-总建筑面积
6020
停车位
160【40地下（VIP专用）、120地上】
逻辑上不合理，没有进行分析之前，已经有了具体的规划？
不合理。
“现有产品，再论证其合理性”不是可行性分析报告。
二、市场分析
（一）项目投资环境和市场研究
1、项目投资环境分析
一个良好的投资环境为酒店业培养了稳定优质的消费客户群，合肥工业及商业未来的蓬勃发展也为酒店经营提供了有力的保证。
酒店发展的基本规律，需要城市经济基础的支持，需要城市消费人群的支持，凡是国民经济发达的区域，人均消费力增速较强，市场化程度也相对较高，其宾馆、饭店、酒店等的经济发展状况也相对较好。
经济发展的良好环境才能给本酒店提供了未来客源市场保证。
经初步核算，2010年合肥市生产总值达2702.5亿元，同比增长17.5%，分别高于全国、全省7.2和3个百分点，连续七年保持在17%以上，增速有望继续位居全国省会前列、中部省会城市第一。
“十一五”时期，合肥市GDP年均增长17.9%。
2010年，合肥市完成财政收入476.2亿元，同比增长39.3%，是历年增收最多的一年。
2010年，合肥市GDP占安徽全省GDP的比重为22%，比上年提高1.1个百分点；财政收入占全省比重为23.1%，比上年提高1.1个百分点；地方财政收入占比重为22.6%，提高1.7个百分点。
社会消费品零售总额总量和增速均位居全省第一。
工业生产实现“6个千亿”重大突破 。
2010年合肥市规模以上工业企业达2091户，完成总产值3768.94亿元，同比增加1015.8亿元；实现增加值1052.71亿元，增长24.9%，分别高于全国、全省9.2和1.3个百分点。
2010年合肥市工业生产实现了“6个千亿”的重大突破：
一年新增规模以上工业产值过千亿，规模以上工业增加值过千亿，工业投资过千亿，家电产业产值过千亿，经济技术开发区规模以上工业产值过千亿，县域规模以上工业产值过千亿。
全年新开工项目3380个，其中亿元以上项目222个，比上年增加29个。
竣工项目3225个，其中亿元以上项目218个，增加60个。
新开工工业项目1310个，比上年增加231个。
竣工工业项目1275个，比上年增加84个。
招商引资增速超六成企业经济效益上升。
2010年合肥全年实际利用省外资金1250亿元，同比增长60.8%。
实际利用外资14.3亿美元，增长10%；其中，外商直接投资10.96亿美元，增长27.8%。
在肥投资的境外世界500强企业新增3家，至2010年底，有27家境外500强企业在合肥设立了29家企业。
全年，合肥市规模以上工业企业实现利税总额273.1亿元，增长33.1%；利润总额165.46亿元，增长47.7%。
其中，股份制企业实现利税、利润分别增长49.9%和67.5%，对全市工业企业利税、利润增长的贡献率均超过75%。
企业亏损面12.5%，为历史最低水平。
企业经济效益综合指数达到292.7%，高出全省平均水平32.6个百分点。
居民收入稳步增长CPI上涨2.7% 。
2010年，合肥市城镇居民人均家庭总收入21125元，超过全国平均水平92元，同比增长11.6%。
其中，城镇居民人均可支配收入19051元，增长11%，扣除价格因素，实际增长8.1%，高于全国实际增幅0.3个百分点。
预计，农民人均纯收入超过7000元，高出全国农民平均收入（5919元）千余元。
2010年，合肥市居民消费价格上涨2.7%，分别低于全国、全省涨幅0.6和0.4个百分点。
其中，食品、烟酒及用品、医疗保健和个人用品、娱乐教育文化用品及服务、居住类分别上涨5.5%、2.2%、2.3%、1.3%和6.1%，衣着、交通和通信、家庭设备用品及维修服务分别下降2.7%、0.6%和1.8%。
合肥市的飞速发展为合肥市的酒店业发展奠定了良好的投资环境。
这部分的意义是什么？
经济增长出文字外，应当有图表
2、市场研究
合肥未来在南京、上海、及本身的拉动下，对内、对外商务发展逐步提升，本地客源及外地商务客源等均有入住品牌酒店的要求，而且随着区域经济的成长，本地客源的综合消费水平也会逐渐提高。
本案五星级酒店的“商务+会议+休闲”定位符合城市总体发展规划，假设本项目引入较高的国际化品牌酒店，对酒店的经营有一定的推进作用。
项目隶属滨湖新区，周边区域分别有经济技术开发区、高新技术开发区等，其建设将是城市商业商务发展的制高点。
图表1
本项目依靠城市经济的发展和周边区域的建设，以及城市高端消费人群的消费习惯、消费形态和消费意识的不断转变，相信能作为城市首选的服务备选之一，继天鹅湖大酒店之后，扛起城市级酒店商务服务的大旗，为城市潜在客源的商务、会议、宴请等接待需求提供高品质的酒店服务和高端餐饮、娱乐业为一体的一站式服务。
本部分的意义？
是否体现出来？
3、星级酒店现状（2010年第四季度全国星级饭店统计公报）
（1）星级饭店经营情况稳定，五星级饭店拉动作用明显。
（2）地区间经营状况不平衡，季度性因素影响明显。
（3）区域性淡旺季明显，旅游城市间“冷热温差”较大。
（4）亚运会带来高房价，世博会后出租率下降。
（5）长春业绩突出，上海高房价保持领先。
本部分的意义？
缺少数据！
！
！
（二）市场宏观背景与上一部分的区别在哪里？
数据？
1、合肥市2010年经济分析
（1）生产总值规模继续扩大，增长速度再创新高。
（2）工业生产继续快速增长，主导地位不断增强。
（3）市场消费繁荣，零售总额稳增。
（4）社会消费品零售总额同比增长。
（5）出口逐月回升，增速明显加快。
（6）市场物价上升，职工居民收入有所增加。
（7）交通、邮电发展增快，民航
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