某大厦项目发展顾问建议书Word文档格式.docx
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1、项目地理位置分析
☐交通状况
☐人口状况
☐商业环境
2、项目基本经济技术指标分析
☐项目各项技术指标分析
☐地块分析
3、功能分析
☐各种功能业态的互动分析(写字楼、公寓、酒店、商场等)
☐本项目功能优势、功能特点分析
4、商圈分析
对于商业项目而言,在商场、写字楼等物业经营的同时,必须明确商场所在商圈的状况,针对商圈的大小和影响力,判断出商场未来销售状况,并依此制定商场经营的各种要素条件。
☐商圈的市场圈定(基本商圈、次要商圈、辐射商圈的确定)
☐商圈人口状况及经济能力分析(常住人口、流动人口等)
☐商圈竞争格局分析
三、项目优势分析
我司将根据对市场情况及竞争项目的调查和研究,结合项目的SOWT分析,运用创新体系的理念及程式,提出项目的总体策划思路,并将其系统化,清晰化的形成初步策划方案。
本项目优势初步分析为:
☐位于CBD核心,地理位置优良,交通条件相当优越
☐由于特定地点的因素及市场的推动,商业氛围浓厚,所在商圈内的人群消费档次高,并且消费力稳定。
☐从中国加入WTO以来,越来越多国外的商家来到中国,CBD作为城市中的高档商务云集的地区,未来的商业发展前景极好。
四、项目劣势分析及改进方案
通过具体的调研,我司将分析并提出项目存在的各项不足和缺点,并且针对项目做出合理的解决方案。
本项目主要劣势初步分析为:
☐在世界各地的CBD都有一个通病,白日的商业活动中的商业氛围火热,但夜间城现象明显,这就使商业城夜晚的经营氛围下降。
☐周边存在一定竞争。
五、项目核心价值的挖掘
通过对项目的系统分析,总结出项目的优势,并运用策划来充分体现本项目的核心价值,创造吸引目标客户的产品内涵。
对于本项目而言,制定的项目核心价值将指导后面的整体策划工作,一切策划都将体现项目的核心价值,并以核心价值为策划主线。
六、项目定位
我司将在对本项目进行具体分析的基础上,结合本项目的特点,协调写字楼、公寓、商场、酒店之间的关系,重新为本项目制定合体的定位,并根据项目定位,推出项目主题。
1、项目定位依据的阐述
2、项目主题定位
☐经营主题的定位(面对最终商品消费者)
☐投资主题定位(面对商铺投资者、商品经营者)
3、项目目标客群定位
☐最终消费人群定位
☐投资客户定位
☐经营商户定位
4、价格定位
价格是影响房地产产品的最主要因素,只有制定合理的价格,才能使房地产产品具有生命力,迎合消费者的需求,从而创造出最大的收益。
对于本项目的店铺租赁,我司将制定完善的租赁价格体系,以推动本项目各项工作的实施。
☐价格定位。
根据市场调研,结合市场价格的趋势和本项目的自身品质,我司将运用多种定价方法(市场评估法、市场比较法、假设最大竞争对手法等),综合考虑为本项目制定出合理的价格,以确保商场经营的成功,并及时跟进,在实施过程中,进行合理的价格调整,保证开发商获得最大的经济利益
☐项目总体租金价格的制定
☐单层租金价格的制定
☐上市时机的选择
☐项目投资收益预算。
我司将在策划中,预算出本项目的投资收益,为发展商进行后期开发提供依据。
通过市场调研、项目分析等环节,从市场和项目自身两个角度对本项目进行了分析,并确定了项目的主题定位。
我司将在定位的基础上,结合项目自身特点,以提高商场、写字楼等物业市场竞争力为前提,促进商铺租赁为目的,围绕项目主题为贵方提供相应的店铺分割、功能分区、装饰装潢等建议。
一、商场基本硬件设施设置、修改建议
1、商场交通系统的设计
☐入口(位置、数量、标准等)
☐通道(人、货流的组织,通道标准等)
☐电梯(品牌、数量、位置、标准等)
2、中央空调的设置(品牌、标准等)
3、室内、室外广告位的设置建议
4、停车场的设置建议(视实际情况而定)
5、电子商务平台的设置
二、商场功能分区、店铺分割的建议
1、行业商户的组合及分析
我司将对商场每楼层每部分进行充分的研究和分析,引进先进、新颖的商场概念,仔细设定其功能及用途,从而增加本项目的市场竞争力,为经营者提供良好的经营环境,提高商铺租赁价值。
2、具体的目标商户建议
不同的商户、不同的经营业态,对商铺的楼层、位置、面积、门面、櫉窗等因素的要求均不相同,因此我司将针对本项目进行各种业态入驻可行性的专题分析,若能在早期商铺间隔落实前,已先考虑商户对店铺的要求,令通道设计得以配合整个楼层的顺畅人流,这将为商场的整体策划及后期招商、租赁奠定基础。
☐各种业态商铺需求分析
☐个别商铺增加水、电、煤、排污研究分析
☐各种业态其他特殊要求
3、功能组织、店铺分割的设计
根据本项目具体特点及我司以往经验,结合商户对商铺的具体要求,并运用商场的店铺分割、楼层组织的基本方法和原则,我司将对本项目进行合理的店铺分割和功能分区设计,力争营造出相对本项目现有条件之下最理想的商业环境。
☐各楼层主要功能划分
☐使本项目临街的店面、曝光度、出入点、上下及每层平面流动达到最佳状况
☐商铺面积、位置等因素的制定
☐考虑主要承租商的位置与面积大小,以确保在商场内拥有流动顺畅及良好的购物人流
☐考虑目标商户的喜好,以决定单位面积
☐上下动线应以能提供最多的客流量为考虑
☐考虑餐饮、娱乐设施和其它特别用途设备的位置
☐考虑商店的能见度,曝光度与视线
☐考虑服务性设施(休息区、电话、卫生间等)的位置
☐考虑商场外观与内部的协调,保持良好的整体性
☐考虑欲达成之目标,以确保设计精良的商场,可迎合市场的期待与需求
4、租金及租赁条件建议
我司将根据北京市的市场状況,就收取租金的方法提出建议,供贵方参考,具体建议视项目具体情况待定。
☐每月收取固定租金
☐抽取营业额提成
☐保底租金连提成
三、商场装饰装潢
商场的装潢效果,不仅反映了商场的整体面貌,而且将直接影响到消费者购物情绪,从而影响商场的经营效果,因此对商场进行有效的包装将极大的促进商场的市场竞争力。
经过项目的产品分析,依据前期策划制定的商场定位和主题,并紧密围绕商场主题,对本项目现有的装潢进行一定的改进,力争花费最少的投入取得最好的效果。
我司将为本项目量身定做一套适合当地商业市场的室内、室外装潢方案,主要服务内容如下:
1、商场室外装潢设计
☐
商场的外部特征
☐店面设计
☐灯光设计建议
☐户外广告设置建议
☐绿化效果的建议
☐停车位设置建议
2、商场室内装潢设计
☐内部商业气氛的营造
☐灯光的设计
☐公共设施的设置与放置建议
☐各种设施的装饰装潢
☐卫生间、废物筒、指示牌、消防设施等的布置与装饰
☐商场内部视觉、听觉、嗅觉效果的建议
☐针对本项目部分室内装潢的改进措施与方案
四、商场经营物业管理建议
1、北京商业物业物业管理调研与分析
2、物业管理分类
3、本项目物业管理职能
☐筹备期工作
☐入伙、商户装修期工作
☐开业前工作
☐经营管理工作
营销推广工作是项目整体策划过程中最重要的环节之一,是本项目经营成败的关键,因此制定科学、有效的总体战略部署是非常重要的。
项目的营销推广工作主要集中在价格的制定、推广工作的实施以及招商、销售工作的组织与实施等方面。
一、项目推广计划
我司根据本项目的市场定位,结合项目自身各项特点将进行深入的分析,考虑本项目各种不利客观制约因素,充分演绎项目诸多优势,使本项目能够拥有足够的市场及乐观的市场前景。
我司进行市场推广将依据以下原则:
以竞争市场份额为目标,针对目标市场,利用有效途径,创造市场热点,引起社会关注,演绎项目优势,诠释文化内涵,改善细部功能,展开全面整合的招商、销售和商场推广工作。
1、广告推广策略
☐制定广告策略的依据
☐广告投放时间(平日渗透、卖点宣传、公关活动等)
☐广告投放量的制定
☐广告定位
2、媒体选择
我司将结合本项目的特点,紧扣项目卖点,制定合理有效的广告计划,建议考虑采用以下媒体作为广告载体。
☐电视媒体
☐报纸媒体
☐广播
☐杂志
☐户外广告
☐根据具体调研结果待定
3、项目亮点定位
为了提高本商场市场的认知度,在项目推广营销时,应合理组合各种宣传媒体,对本项目的卖点、经营亮点进行全面的诠释,充分体现本项目个性及与众不同之处。
根据项目的优势,在广告宣传的同时,把项目的精髓之处展现给潜在目标客户和未来的消费者,以达到有效的广告宣传目的。
并且在广告诉求的同时,应展现本商场的主题定位,围绕这一主题进行全面的广告宣传。
4、本项目推广计划
媒体的选择
☐宣传媒体的选择。
我司结合本项目目标市场定位,分析各种媒体对市场的影响程度后,推荐最为合适的媒体作为本项目之推广媒体
☐宣传手段的选择
媒体效果预测与监督
建议贵司应选择具有较强实力的广告公司参与本项目包装设计,只有创造出具有较强认知率、关注率、理解率的广告作品,才能使消费者对本项目有较充分的了解和认知度。
各种媒体有效的组合实施,将有利于商场新形象的重新建立,形成市场热点,以协助完成营销目标,达到宣传项目和促销的目的。
我司将围绕本项目主题概念的生成,协助专业广告公司进行广告的策划,保证项目的主题概念在广告中充分表现给潜在目标客户。
广告发布一定时期内,我司将会审核招商、销售成果,分析广告投放量与楼盘销售量之间的比例关系,并针对市场变化对媒体加以改进修正,有效的监控广告媒体及广告效果。
广告预算
我司将根据本项目具体的需要,结合项目主题,制定合理的广告计划,并通过适当的途径和手段,最大限度的节省广告预算。
具体的广告计划以及各项具体数据将在后期策划书中体现。
二、招商推广工作的实施
1、招商准备工作
☐工作进度的控制
☐招商队伍的组织、培训和模拟接待服务
招商销售接待是成交的必然过程,楼盘本身就是一种特殊商品,因此招商销售队伍中能否组织销售高手,培训能否有效并持之以恒,这都是关键。
只有培养出一支出色的招商销售队伍,拥有高素质的招商销售人员,才能形成与客户的良好沟通,把本项目的主题思想传达给客户。
我司将对售楼人员进行系统的业务培训,主要包括:
房地产营销、公关礼仪、统一措辞、美学、现场营销气氛的营造、广告宣传、消费者心理学、简单的估价、计算、房地产金融、房地产政策、法规、销售技巧、周边竞争项目的讲述等。
☐卖场的包装
☐人气的聚集
☐招商条件
2、促销活动
促销活动在楼盘的招商销售过程、商场开业经营中是不可或缺的。
招商销售前期以及开业时采取行之有效的促销手段,会大大提高项目吸引力,使招商工作、商场经营顺利展开,为项目后期的招商销售工作以及成功经营管理奠定了基础。
我司将根据项目特点,制定行之有效的促销手段,以聚集人气,加速项目招商销售节奏。
3、招商、销售流程及策略
进入项目招商、营销阶段,我司将提供专业的招商销售策划建议和招商销售组织工作,并结合宣传推广等手段,力争使本项目取得优秀的成绩,使开发商获得利益的最大化。
在项目招商的各个时期中,我司将根据不同的需要,制定针对每个时期的工作内容,明确工作的重点,利用各种手段将本项目的招商、营销工作顺利展开和完成。
具体工作流程为:
☐工作内容的制定
☐投放媒体的选择
☐投放密度以及手段的确定
☐广告主题的制定
☐各种辅助手段的运用与实施
☐招商报价以及价格策略的调整
☐项目招商准备工作的安排
☐工作重点的强调
☐招商目标以及预计招商效果的制定
3.代理时间及收费标准
1、代理期限为一年。
2、本司收费方面根据项目的不同时期分为A、B、C三大类(A类为针对项目策划工作之收费;
B类为代理期间铺位租赁成功之收费,C类为项目的顾问工作之费用。
项目
时间
主要成果
项目市场定位及产品定位策划部分`
市场定位及产品定位补充研究
20天-25天
市场定位策划报告
市场营销策略
项目推广策划部分
媒体评估与受众调查
15天-20天
产品定位策划报告
项目推广策划报告
产品包装策划
广告预算与广告策划
项目公关策划部分
公关活动策划
5天
招商计划书
零售管理建议顾问
策划费用40万(RMB)
A类工作进度研究表
日期
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3
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市场定位
媒休评估与受众调查
广告策划
B类
委任期内,经乙方成功租出之单位,甲方须按照以下方式支付乙方代理佣金。
代理佣金为按照每个商户一个半月的租金来收取。
C类
顾问部分,在项目策划完成对项目进行后期的跟踪和修正工作,服务期4-6月,顾问费用为10万元/月。
确认委任
贵公司如接纳并认可上述建议,请于下方签署以示确认。
北京中原房地产经纪有限公司北京柏宏房地产开发有限公司
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