转让合同清代土地所有权转移的法制化.docx

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转让合同清代土地所有权转移的法制化

转让合同:

清代土地所有权转移的法制化

　　[内容提要]土地买卖和地权转移是中国封建社会中经常发生的经济、社会、法律的民间事务，到了明清时代，逐渐进入法制化的程序，政府介入地权的转移，并制订了一系列法律制度。

现存的土地买卖契约文书样张，见证了明清时代土地买卖的程序。

清道光三十年山西徐沟县王耀田契（私契、官契、契尾）最为完整地保存了历史真实面貌，为研究明清田契和地权转移的重要资料。

　　[关键词]清代;地权转移;法制化;徐沟县;田契

　　[中图分类号]K249[文献标识码]A[文章编号]1000-422x（XX）04-0023-05

　　[收稿日期]XX-05-12

　　中国封建社会里的土地自由买卖开始较早。

迨至明清时期由于商品经济的发展，地权的转换、更替更为频繁，民间土地纠纷也随之日益增多。

政府为了防止土地所有权转移中产权纠纷和赋税的流失，特别制订了有关的法律，统一印制了官契和契尾（契税单），完善土地所有权转移的法律程序。

其法律书面凭证就是田契（土地契约文书）。

田契最为复杂，因为土地所有权转移时有各种形式，如死契、活契、典契、找契，批，再批等等。

国人对此虽已注意，但研究尚未深入。

日本仁井田陞元明时代的村落的规约和小作证书等》（收入《中国法制史研究》，东京大学出版会）和傅衣凌、杨国桢《明清福建社会与乡村经济》（1987年），杨国桢《明清土地契约文书研究》（1988年）都已注意到土地契约文书的搜集、整理、研究。

其时，徽州大量土地契约文书的发现，编印成《明清徽州社会经济资料丛编》（1988年、1990年）两册。

该书重于土地契约文书的编辑。

以前的学者对于土地契约文书及相关问题的研究尚未深入展开，而较多注重于佃仆制，一田二主制，租佃关系等方面的研究，对于田契本身的研究则相对薄弱。

为此，很有必要对田契进行研究。

笔者曾于XX年4月在日本《明代史研究》（第30号，特集号）上发表一篇专题研究田契论文，已涉及政府干预地权转移的机制。

又在《史学月刊》XX年12期上发表了《土地契约文书与明清社会经济文化的研究》，论述了土地买卖中若干问题。

　　道光三十年山西徐沟县张大启卖给王耀的田契是一份非常典型又非常难得的珍贵土地契约文书的实物。

它是私契（白契）、官契（红契）、契尾（契税单）三联套完整的土地卖买契约文书，为我们认识和研究清代土地买卖和政府干预地权转移等方面提供了可靠的文书资料。

　　契式如次：

　　私契（白契）

　　立卖契人张大启，因耕种不便，今将自己村东北花亭房基地壹塊，楼行东西阔贰拾壹遛壹出，南北长肆拾壹步，东边拔夥行路叁迴，计地叁亩叁分叁厘。

东至卖主，西至郁处，南至道心，北至王时泰，四至开明，情愿出卖与王耀永远承种，同中言明卖价钱捌拾叁仟贰佰伍拾文，当日钱契两交不欠。

恐口无凭，立约为证。

　　随到地内民粮壹斗伍升柒合伍勺贰抄。

　　又叁合玫勺肆抄壹乍陆圭陆粒。

道光三十年三月二十七立

　　中见人

　　王时亮+李官宁+张庆和+

　　张登昌+李斗成+郁世元+

　　连锡龄+武佑庭书

　　官契（红契）

　　立卖契人张大启因耕种不便，今将自己村东北花亭地房基地壹塊，楼行东西阔贰拾壹遛壹出，南北长四拾壹步，东边拨夥行路叁遛，计地叁亩叁分叁厘。

东至卖主，西至郁处，南至道心，北至王时泰，四至开明，情愿出卖与王耀永远承种，同中言明卖价钱捌拾叁仟贰佰五拾文，当日钱契两交不欠。

恐口无凭，立约为证。

　　随到地内民粮壹斗五升柒合五勺贰抄。

　　又叁合玖勺肆抄壹乍陆圭陆粒。

　　中见人

　　王时亮+李官宁+张庆和+

　　张登昌+李斗成+郁世元+

　　连锡龄+武佑廷书

　　契尾（契税单）

　　山西等处承宣布政使司布政使为谕旨议奏事，案蒙前领侍卫两大臣兵部右侍郎巡抚山西太原等处地方提督雁门等关军务监理云镇都察院右副都御史兼管提督印务记录十次阿，案验准户部咨河南司案呈，本部议复河南布政使，察明条奏，民间置买田产将契尾粘连用印存贮，申报送上司查验一摺。

奉旨该部议奏臣等查裕课固在，缘吏而别弊要归官民，如民间置买田产，例用司颁契尾粘连民契，令民收执，其来已久。

前於乾隆十二年五月，内经安庆巡抚潘思渠奏，称民间置买田产自用契尾以来，民则贪藏税银，甘印白契，官则巧图侵隐，不粘契尾，致启刁民捏造假契，争佔讦讼，或以大改小等弊，奏请立法稽查一摺。

经臣部议准除布政司预颁契尾，印发各州县存贮，粘连民契给发业户，仍照旧例外，请嗣后令布政司多颁连环契尾，编列字号于骑缝处，所钤盖印信，仍发各州县。

俟民间投税之时，填注业户姓名契价税银数目。

一存州县备案，一同季册申送布政司查核。

倘有不肖官吏仍蹈前辙，希图侵隐，一经发觉，即将该州县严参照例议处。

至于小民无知，贪藏税银

　　银，甘印白契，致启刁民伪契争估讦讼之端，应令布政司通行出示晓谕。

如有不请粘契尾者，经人首报，即照漏税例治罪等因奉旨依议，钦此，通行饬遵在案。

今该布政司审明奏请自部议多颁契尾以后，一给业户收执，一存州县备案，一同季册送司查考稽覈之法，不为不周，而巧取庶民犹未能尽除者，缘业户契尾例不与契根同申上司查验不由（出），有司固得舞弊欺朦。

如业户契价千两，税银三十两，其于给民契尾，则按数填而于存官契根，或将价银千两而改为百两十两，任意侵隐，奏请设法清厘以杜积弊。

臣等酌议，嗣后布政司颁发给民契尾格式，编列号数，前半幅照常细书业户等姓名，买卖田房数目，价银税银若干，后半幅于空白处预钤司印以备投税时将契价税银数目大字填写钤印之处，业户看明当面骑字截开。

前幅给业户收执，后半幅同季册汇送布政司查核，此系一行笔迹，平分为二，大小数目，委难改换等因。

于乾隆十四年十二月十二日奏，本日奉旨依议，钦此，相应抄录原奏并颁□□行文山西巡抚钦遵施行，准此拟合就行，为此仰司官吏查照咨案奉及粘单内事理，钦遵即转行所属遵照办理毋违等因。

蒙所遵即颁发给民契尾格式编列字号于空白处钤印饬发，为此仰官吏凡遇民间置卖田产于投税之时，即将契尾前半幅照常总书业户姓名，买卖田房契价税银数目，后半幅空白钤印处大字填写某人置买某人田房价税数目，令业户看明，当面骑字截开，前半幅给业户收执，后半幅同季册送司查核，务须实力奉行。

倘有不肖官吏，仍蹈前辙，滥印白契，希图侵隐，本司查出即行详揭参处。

至于小民无知，该州县不时晓谕。

如有卖买田房不遵粘契尾者，即照漏税例治罪，各宜凛遵毋违，须至（契）尾者。

　　计开

　　田亩

　　业户王耀买张大启房坐落顷一段间价银捌拾叁两贰钱伍分，税银贰两肆钱玖分柒厘伍毫。

　　布字捌百拾叁号右给业户王耀准此

　　道光三十年月日发徐沟县

　　该契盖有山西等处承宣布政使司之印一颗，徐沟县印七颗。

　　结合上述三联套契式作如下考释：

　　1.土地买卖的手续

　　先由卖主申明自願出让（卖）土地的原由，讲明土地的坐落、四至、数量（亩数）、出卖价格，央请中介人代理卖主洽谈，中介人找到买主，代表卖方商谈出让事项，双方谈妥，达成买卖意向，请代笔人（书手）写好出卖田契，然后买卖双方在中见人（证人）监理下当面实施交割（出让）手续。

买方需交足土地价款（地价银），卖方需在田契上画押（代签章），中见人、代笔亦需当面画押，卖方以田契交换买方款项，完成土地所有权的有偿转让。

同时还需将卖方过去所负的赋税一并转移到买方名下。

出让的土地今后将由业户管业。

这种民间私人买卖土地所订立的契约文书称之私契，或称白契。

其实，这种土地买卖手续是很复杂的，因而所订田契形式也就多种多样，如是一次性卖断，永不偿找赎回，订立的土地买卖契约称之死契，这是比较简单的。

但有的买卖不是一次性卖断，可以取赎，订立的土地买卖契约称之为活契，此外还有找契，押契，批，再批等等，形式十分繁多。

　　私人土地买卖手续完成后，还需找到地方里长坊长办理土地过户交割的法定手续，由里坊长一人随同业户去州县办理正式过户手续。

在印成官契纸、契尾上填写私契已载明的内容，并缴纳契税，由州县发给官契和契尾，一式三件联套当面在骑缝处盖上州县大印，取得官方的认可始算正式完成土地买卖和地权交割法定手续。

契尾前半幅给业户收执，后半幅归州县存档备案，再由州县负责造册登记送布政司查核。

业户必须将私契（白契）、官契（红契）、契尾（契税单）粘贴在一起，作为完整土地买卖的凭证。

　　有些田契还写明买卖签约（立契）后不许反悔，如一方先悔者得罚款，而原契仍然生效。

　　有些田契上写有批、再批字样，此是契约写成后临时发现新情况需加以补充说明，或个别地方有错、衍、漏字也需可在批语中加以注明。

也有用再批代替业户再转让（即第二次出让），不再另写私契，利用原私契，加写上新卖主与新买主，实施产权的第二次转移，省略了再写田契的手续。

　　2.土地买卖契约文书的基本格局

　　土地买卖需订立契约，统称为田契。

田契的内容应具有买卖人双方的姓名，卖方应写明土地的数量、坐落、编号、四至八到、卖价。

田地上有无附属物，如房屋、水碓、鱼塘、青苗、木植、树苗等。

如有，亦需一一写明。

特别是伙（火佃）佃最为复杂，还需将伙佃者、房屋等一并转让或不转让都要写明。

赋税额交割后则由买主（业户）承担。

卖方还应申明卖方是自愿出让的，并无前后重复交易情事，产权纯属卖主所有，如发生意外争执，统由卖方负责，不涉买方之责。

还须有中见人（具有公正人身份），书写人签押。

最后由卖主签押，记明年月日。

　　上为私契，未经政府官方认可，未盖政府印钤，称之白契。

　　官契内容完全与私契相同，只是加盖政府州县之印，经政府认可。

官契由政府统一格式木刻版印以备用。

　　契尾是州县查验私契官契后，征收一定契税，发给业户收执，政府登记造册，存档备查。

一旦发生土地产权纠纷，可以查验，作为法定的根据。

契尾由布政使司印发，交州县保管使用，或由州县翻印备用。

　　私契、官契、契尾一式三联粘贴在一起，此才为完整土地买卖约文书。

三契均多处盖印，以示政府认可，防止伪造。

三契联在一起，才可发挥法律效应。

　　3.契尾的基本内容。

　　契尾由明清政府（布政使司印制，州县翻印）统一印制，但印刷格式和内容因时固地略有不同，其基本内容须具有以下几个方面：

　　契尾行文及其依据;

　　田宅的数额、坐落的县都图;

　　田宅的价银;

　　该交契税银;

　　卖主、买主（业户）姓名;

　　契尾的编号;

　　年月日;

　　户房吏、承办人签押;

　　布政使司、州县印。

　　契尾内容本应认真填写，但有的州县办事不认真，常有漏缺未填之事发生，如无卖主姓名，田宅坐落未填，买主（业户）仅写姓不具名，也有漏填契尾编号，至于户房吏，经办人缺少或不填更为常见。

时间常只填年，不填月日。

当然最基本内容如业户姓名，田宅数额和用价银，该税银则必不可缺。

州县印必须加盖，应盖在两幅骑缝处。

有的契尾还须加盖布政使司之印或兵备道印。

　　4.契尾印制的法律依据

　　契尾虽仅是收取契税后的凭证，但其实际作用是防止官吏舞弊隐漏契税银，和防止业户漏税或涂改田契作伪造假行为，而客观上却有证实土地买卖关系和确立地权的意义。

所以政府还是认真对待契尾的印制，造册，上报查核。

由主管部门——户部或各布政使司专司印制的职责，并授权地方政府州县负责翻印。

　　契尾不仅仅是契税单，它客观上起了确认地权的文书意义，表明土地所有权转换的法定程序的确立。

因而研究明清土地制度史就必须重视契尾的印制。

　　印制契尾的法律依据是《明律》，卷十三上《典卖田宅》：

“凡典卖田宅不税契者，笞五十，仍追回田宅价钱一半入官。

不过割者，一亩至五亩，笞四十，每五亩加一等，罪止杖一百，其田入官。

”未办验契或未缴契税不发给契尾，就等于不承认田宅买卖和地权转移的法定手续，可见政府不仅仅是看中田宅买卖中的税收，更主要的体现了政府职能，已完全介入土地买卖和地权的确立。

　　清承明制，印制的契尾上有一段长长的行文，多是申明政府职能部门或官员印制契尾的法律依据或目的。

上述道光三十年山西徐沟县的王耀契尾冗长的行文，倒来颠去无非是说明乾隆朝印制契尾的缘由。

清代未记明不办契尾的处罚手段，仅按漏税例办，可能不