岳阳市XX商业广场西地块项目投资建设可行性研究报告文档格式.docx
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1.3.1编制依据
1、《民用建筑设计通则》GB50352-2005；
2、《建筑设计防火规范》GB50016-2006；
3、《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95（2005年版）；
4、《人民防空地下室设计规范》GB50038-2005
5、《人民防空工程设计防火规范》GB50098-2009
6、《商店建筑设计规范》JGJ48-201x；
7、《办公建筑设计规范》JGJ67—2006；
8、《汽车库建筑设计规范》JGJ100-98；
9、《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB50067-97；
10、《湖南省公共建筑节能设计标准》DBJ43/003-2010;
11、中华人民共和国公安部公消[2012]350号文件
12、湘公消[2012]240号文件
13、湘公消[2010]50号文件
14、《岳阳市城市规划管理技术规定》（2009年修订）；
15、《岳阳市城市规划管理技术规定》补充规定（20120306）；
16、《岳阳市居住建筑间距和日照管理规定》（2010年）；
17、湖南省实施《中华人民共和国人民防空法》办法；
18、岳阳市人民防空办公室关于贯彻《湖南省人民防空工程建设与管理规定》配套建设人防工程的意见；
19、建设单位提供的电子土地红线图及项目规划依据图；
20、国家、省、市等其它相关法律、法规。
1.3.2研究范围
根据项目业主的委托要求，对本项目建设进行技术及经济方面的研究和论证，包括项目建设的必要性、建设规模与产品方案、建设方案、投资估算与资金筹措、组织机构与人力资源配置、项目进度计划安排、项目效益评价等。
1.4主要技术经济指标
表1-1主要技术经济指标表
总平面规划经济技术指标
经济
技术
指标
总用地面积（m2）
36469.44（合54.70亩）
道路代征用地面积（m2）
3515.04（合5.27亩）
净用地面积（m2）
32954.4（合49.43亩）
总建筑面积（m2）
116322.49
其
中
商业（m2）
96329.89
地下车库及设备用房（m2）
19992.6
计容积率建筑面积（m2）
不计容积率建筑面积（m2）
建筑密度
50.69%
绿地率
5.78%
容积率
3.56
停车位（辆）
670
地上（辆）
90
地下（辆）
580
本项目的主要技术经济指标见下表1-1。
项目投入总资金估算汇总表
单位：
万元
序号
项目名称
投资额
占总投资的%
估算说明
1
开发建设投资
35666.87
100.00%
1.1
土地费用
2901.65
8.14%
1.2
前期工程费
120.00
0.34%
1.3
基础设施建设费
1328.36
3.72%
1.4
建筑安装工程费
20702.03
58.04%
1.5
公共配套设施建设费
72.00
0.20%
1.6
开发间接费
0.00
0.00%
1.7
管理费用
268.51
0.75%
1.8
财务费用
6878.87
19.29%
1.9
销售费用
133.59
0.37%
1.10
开发期税费
312.00
0.87%
1.11
其他费用
1593.86
4.47%
1.12
不可预见费
1356.00
3.80%
2
经营资金
3
项目投入总资金
3.1
开发产品成本
4683.06
13.13%
3.2
自营资产投资
30983.81
86.87%
形成：
房屋、建筑物
机器设备
无形资产
递延资产
3.4
销售费用计提比率
0.50%
管理费用计提比率
1.00%
不可预见费计提比率
5.00%
房屋开发中形成固定资产比率
1.5可行性研究结论
****商业广场是岳阳****置业有限公司和湖南和立东升置业投资有限公司在岳阳市区黄金地段拥有稀缺的土地资源基础上新建集大型家居卖场、精品购物中心、为一体的现代建筑，并以大型家居卖场（一期工程）为中心，建设成为具有较强市场辐射力和集聚力的新型城市综合体。
通过对岳阳现阶段房产市场的分析和未来市场的预测，岳阳市对大型购物商场还存在大量的刚性需求；
岳阳市民的收入水平不断提高提升了市民的购买力。
因此本项目的市场前景好，具备良好的可行性。
项目开发商已合法取得本项目土地使用权，各项建设手续正在申办中。
分析测算过程假定本项目在土地取得、立项、开发建设、销售等方面均遵照国家及岳阳市的房地产项目开发程序及规定。
本项目具备良好的可行性。
建设工期为36个月，建设计划科学合理，在正常的施工进度下能准时完成建设。
项目总投资总投入36405.29万元（企业自筹资金15685.30万元，银行贷款20720万元），资金雄厚，各项财务指标良好，在预计的销售价格、销售率条件下，预计税后财务净现值3769.32万元，有一定的经济效益，在财务上是可行的。
综上所述，本项目的开发在市场销售、建设方案、建设工资、资金筹措、经济评价上均具有良好的可行性。
本项目建设规模大，基本功能齐全，总体规划符合城市区域发展规划的要求，功能定位准确。
项目建设的前置条件已具备，建设地交通便利，具有较好的建设条件。
项目建成后，将向市场供应大型的购物中心，大幅度改善、提高市区居民的购物环境、改善岳阳市的购物条件；
有利于城乡统筹战略的实施，为和谐社会的构建提供积极的支持和强有力的保障，为进一步提升岳阳市的城市形象做出一定贡献。
因此本项目具有较好的社会效益。
第2章项目建设的背景及必要性
2.1项目建设背景
2.1.1岳阳市社会经济发展状况
初步核算，2013年全市生产总值仅次于省会长沙；
发展动力进一步增强。
特别是投资保持高位增长，全年完成固定资产投资1485.35亿元，同比增长27.2%，总量继续稳居全省第二，仅次于省会长沙。
其中，城镇投资1347.9亿元，增长25.7%；
农村投资137.4亿元，增长43.7%。
国有投资332.9亿元，增长23.8%；
非国有投资1152.4亿元，增长28.2%。
第一、二、三产业分别完成固定资产投资40.1亿元、872.8亿元、572.4亿元，分别增长-1.6%、26.1%、31.6%。
民间投资804.5亿元，增长23.8%，占全市投资的比重达54.2%。
岳阳市全市地区生产总值2430.52亿元，比上年增长10.2%。
其中，第一产业增加值265.9亿元，增长2.1%；
第二产业增加值1338.94亿元，增长11.0%；
第三产业增加值825.68亿元，增长11.8%。
预计人均地区生产总值43864元，增长9.4%。
岳阳市三次产业结构为10.9:
55.1:
34.0，第一、二、三次产业对经济增长的贡献率分别为2.4%、61.5%和36.1%。
其中，工业增加值对经济增长的贡献率为57.7%。
高新技术产业增加值占地区生产总值的比重为16.7%，比上年提高1.1个百分点。
非公有制经济增加值1484.01亿元，增长13%，占地区生产总值的比重为61.1%。
随着岳阳市经济的快速发展，居民生活水平的不断提高，城乡居民收入持续增长，民生不断改善，社会更加和谐。
年城镇居民人均可支配收入（新口径）21193元，增长9.8%；
农村居民人均可支配收入（新口径）9930元，增长13.4%。
城乡居民储蓄存款余额858.63亿元，比年初增加112.32亿元，增长15.1%。
收入是消费和投资的前提，是社会经济循环中的重要组成部分。
近年来，岳阳市经济高速增长，人均收入随之大幅度提升，整体消费、购买能力大大加强，消费方式不断增多，品质追求越来越高，直接拉动了国民消费需求对各行业的刺激，极大地推动社会经济的快速发展。
GDP、规模工业增加值、固定资产投资、社会消费品零售总额、财政总收入等主要经济指标总量继续稳居全市第2位。
因此基于岳阳市历年社会经济发展良好的基础积累，可以乐观预计在2013之后一段时期，岳阳乃至全省范围内社会经济发展仍将保持在一个比较稳定的水平。
2.1.2岳阳城市规划发展必然趋势
岳阳位于湖南省东北部，处洞庭湖与长江汇合口东岸，其东邻江西省宜春、九江和湖北省咸宁市，南抵湖南省长沙市，西接湖南省益阳、常德市，北连湖北省咸宁、荆州市。
岳阳市位于“长三角”和“珠三角”经济区的辐射圈内，是湖南省以长株潭为中心的“3+5”城市群的次中心和首位门户城市,地处“武汉1+8城市圈”和“长株潭城市群”的双重辐射区，具备融入“两区”、依托“两圈（带）”的地理区位优势，将建成武汉、长沙之间的区域性经济次中心。
在“一化三基”和“两型社会”建设的指导下，坚持走新型工业化道路，合理调整产业结构，建立以信息化和高新技术为先导，以新型工业和现代物流业为基础，观光农业和旅游业高度发达、笫三产业全面繁荣、城乡一体的现代化产业体系；
实施科教兴市和可持续发展的战略，大力提高对外开放水平，加速经济国际化进程，加强人居环境整治和建设。
本项目位于岳阳市岳阳大道和白石岭路的交叉口。
近年来，经济运行态势良好，各项经济迅速发展。
房地产经济是岳阳国民经济的重要组成部分，是国民经济的重要支柱之一。
发展房地产经济有利于加快岳阳产业结构和消费结构的调整，从而促进国民经济健康持续发展。
现在房地产经济是岳阳新的经济增长点，发展房地产经济，可以拉动一系列行业发展。
随着房地产业政策的日趋完善，政府进一步促进经济发展，扩大消费，加大宏观调控力度，整顿市场经济秩序等一系列措施促进经济发展的政策环境下，岳阳市的房地产市场继续升温，房地产经济发展态势良好。
2.2项目建设的必要性
2.2.1项目的建设，利于提升城市形象
1、项目实施是满足市场需求的需要
城市发展与房地产业结合在公共属性较强的领域，必然诞生城市综合体，城市综合体改变的是城市肌理，有利于改善岳阳市的城市功能，盘活城市发展滞后区域。
岳阳是一座产业特色明显、富有生机和活力的新兴综合性城市。
岳阳产业结构优化升级，第一、二、三产业的产值比由2008年的17.2:
51.7:
31.1，发展为2013年的10.9:
34.0，第一产业的比重不断下降，第二、三产业比重不断增加；
2013年，第一、二、三次产业对经济增长的贡献率分别为2.4%、61.5%和36.1%。
第三产业实现增加值572.4亿元，比2012年增长31.6%第二产业的发展速度明显高于其他产业，第二产业对经济的贡献度不断增大。
在岳阳楼区所以打造商业中心和智能环保公寓楼，有利于提升产业水准，发挥产业聚集效应和规模效应，完善产业链，更重要的是，为岳阳及周边县市的产品产品走向更高端的市场，打响品牌奠定了坚实的基础。
所以说，本项目的建设，是发展岳阳经济和产业优势的需要。
2、项目实施是提高城市总体品位和促进城市经济繁荣的需要
岳阳隶属湖南省。
东倚幕阜山，西临洞庭湖，北接万里长江，远眺湖北，南连湘、资、沅、澧四水，区位优越，风景秀丽，土地肥沃，物产丰富，素有“鱼米之乡”的美誉；
不仅是中国南北东西交通要道，国务院首批沿江开放之重地；
且是长江中游重要的区域中心城市，是湖南省域副中心城市，也是湖南的政治、文化、经贸、交通次中心城市，湖南省第二大城市。
经济互动性强，一体化的城市间互相带动，商务活动频繁，需求旺盛。
如能将本地块的土地以现代意识进行规划，配套城市休闲、购物、娱乐、办公、酒店等设施，按高标准要求设计，建成后必然会成为岳阳市岳阳楼区区域内新的亮点工程，无疑能够提高城市的总体品味和城市总体建设水平。
同时，****商业广场的建设能够促进人流、商品流、信息流向岳阳楼区的更大集中，从而带动其相关产业和基础设施的发展，提高人口规模和经济实力，繁荣城市经济，使岳阳楼区发展成为带动岳阳经济发展的重要区位。
本地块各方面综合发展潜力无限。
随着中南批发交易大市场在本地块的站点建成使用，其周边有多个成熟商业圈。
太阳城物流园以及西莱顿国际酒店现正在积极开工建设，又一个全新的城市中心正在兴起。
本项目正是抓住这轮发展机遇，砥砺前行，重点建设该区域标志性的城市综合体。
2.2.3项目实施企业本身发展的需要
****商业广场（湖南·
岳阳）项目是由岳阳****置业有限公司与湖南和立东升置业投资有限公司联合开发的，岳阳****置业有限公司负责该项目的西地块。
该项目现已立项为市级重点招商引资建设项目。
对公司进入重点区域市场、项目合理布局，对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力有着重大影响。
项目建成将会给公司带来巨大的利润，为公司的可持续经营奠定了基础。
综上所述，****商业广场项目的推进实施，对于加快岳阳武广高铁新城商圈健康、稳步发展，构建和谐社会主义社会、提升人民生活品质，拉动地方经济、促进地块增值、推进基础设施建设、完善城市功能等方面都具有重要的推动作用和典范意义。
另外，根据对本项目所在地的房地产市场宏观调查分析以及其所处背景环境的论证研究，本项目的开发建设具有较大的必要性。
第3章项目市场分析
3.1岳阳商业市场分析
2012年二季度以来，岳阳新房销量日渐向好，各月份销售环比逐步攀升。
随着“金九银十”的到来，国家暂时不会出台新的房地产调控政策，降息调准等信贷政策环境也趋向宽松，抑制已久的刚需置业亟待井喷。
除刚性需求之外，改善型需求和部分投资需求也将加速进场。
岳阳2013年新建商品房成交11638套，这个数字相比2012年的12268套减少了630套，下降了5.14%。
成交面积达到1366321.65平米，每月日均成交则达到了31套。
其中商业地产成交912套，成交面积达79597.08平米，目前整体市场价格依然有所微涨，后期市场同样存在着温和上涨的可能性。
2013年年初的“国五条”横空出世，被称为史上最严厉的调控机制。
国五条对岳阳的新房销售并没有带来大的冲击，而20%的个税政策也并未影响到岳阳楼市的销售量。
全市商品房销售面积持续增长，2013年1-5月，岳阳市区尾盘为主，成交以县区为主，拉低全市均价3173元/㎡，仍销售93万㎡，需求旺盛。
2013年商业成交总面积79597.08平方米，商业成交912套；
其中10月份成交面积为全年成交面积最大（17087.36平方米），6月份为全年成交面积最少（573.48平方米）。
从成交套数看，12月为全年成交套数之最（200套），11月为成交套数最少的月份（20套）。
3.2项目周围商圈分析
岳阳市包含岳阳楼区、君山区、云溪区三个区域，房地产开发主要集中在岳阳楼区，君山区共计楼盘6个，云溪区没有商品房。
商圈商业布局如右图所示。
为成熟商圈：
东茅岭商圈，发展型商圈：
花板桥天伦商圈、在建商圈：
高铁站商圈、洛王商圈
社区或主题商圈：
太阳桥商圈、保利西街商圈
3.2.1东茅岭-步行街（重点商圈）分析
东茅岭商圈业态涵盖购物+休闲+娱乐+餐饮等行业。
以步行街为中心百货商圈，商业形态以专业市场和百货为主，占步行街商业份额的70%，是目前岳阳人气最旺的商圈。
该商圈聚合了追求时尚和品牌效应的中高端消费群体，主要以25-35岁之间的实力购买群体为主，实力购买群体中女性群体占到60%。
步行街为中心的百货商圈，商业形态主要以专业市场和百货为主，占步行街商业份额的70%。
其中服装专卖占10%，百货业态（服装为主）占70%，餐饮占10%，其它配套占10%。
1、租金水平
东茅岭沿街商铺租金低、经营状况好，而步行街内部店铺租金贵，人气却不足，导致经营状况不佳。
步行街：
1楼步行街临街租金在800-1000元/㎡之间。
东茅岭路沿街铺150-300元/㎡之间。
东茅岭地下：
租金在150-260元/㎡之间。
2、经营情况简介
步行街内：
步行街内部主要为百货业态，经营档次普遍偏低，人气不旺。
东茅岭：
东茅岭沿线及地下有大量的商铺，主要为精品女装。
且岳阳最大最好的百货——百盛也在东茅岭，因此整体经营档次稍高，经营状况较好。
商圈内商家密集，商业氛围浓厚，岳阳的大型商场全都集中在这一带，是目前岳阳市最大最繁华的商圈。
但步行街内部人气不足，且商品档次过低；
东茅岭中高档商品消费难成气候以及周边物业无法与中高档商品消费购物环境相匹配成为了该商圈发展的几大阻碍因素。
3.2.2天伦·
金三角购物公园分析
项目位于岳阳市政府与岳阳楼区政府之间。
南临金鹗中路、东临建湘路，北临五里牌路，花板桥路及青年中路横贯其中。
项目位处市中心黄金地段，14万㎡大规模商业体量，并引入品牌商业及国际影院入驻，为岳阳目前标杆商业地产项目。
项目业态规划集娱乐、休闲、购物、餐饮于一体，打造岳阳唯一“一站式”购物中心。
该商圈将吸引了追求时尚和品牌效应的高端消费群体，主要以25-35岁之间的实力购买群体为主，实力购买群体中女性群体占到60%。
国内外一线男装女装、男鞋女鞋，名牌箱包、休闲运动龙头品牌集聚。
项目12年9月28日开园，目前人流量较少，公寓出租率低，部分店面仍在招商招租。
岳阳习惯性消费商圏仍为东茅岭步行街商圏，新兴集中商业人气不足。
3.2.3其他商业项目分析
1、土桥商业街
该商业街位于南湖大道和巴陵中路交汇处，商铺规模小，租金低，主营业态以服饰、烟酒、银行、婚纱摄影、箱包皮具、美容养生、小型超市、床上用品、酒店、商务中心等。
消费人群以20-45岁左右女性为主，中低等收入人群体。
优点就是业态齐全、人流量大；
缺点就是档次低、环境脏乱、业态分布不合理。
2、八字门市场
岳阳早期的家居建材城，业态单一的边缘建材集散地，位于巴陵东路与白石岭北路交汇处，商铺一小规模私营为主，出租率约90%，主营业态以家装建材、小超市等。
消费人群有家装需要的群体。
有点家居建材集中大市场；
缺点车流人流少、管理较差、环境脏乱。
3、中南大市场
岳阳家居建材批发市场，属于尚未见起色的模仿品，位于岳阳大道与白石岭南路交汇处，主营业态、消费人群、消费水平和八字门市场相似。
本项目建设地点位于中南大市场，项目的定位弥补了中南大市场和八字门市场的管理较差、环境混乱等缺点。
3.2.4、本项目的商业分析
项目位于城市经济开发区中心区的岳阳大道与白石岭路交界处，北靠城市快速干道——岳阳大道，连接京珠、随岳高速。
由于项目是经开区项目，目前区域内成熟商业群暂无，项目的地段价值为消费者所认可，目前规划中时即有考虑区位远离中心区，同时又着重目的性消费的着力点定位。
从开发的功能定位来看，本项目包括建材家居、超市、购物中心、餐饮等多种功能，有居然之家和步步高等大型连锁品牌家居超市和生活超市，属于大型城市综合体开发项目。
项目地处城市主干道，在人流量车流量通行数量上可以得到很好的保证，这为项目的商业未来经营提供了最大的利好。
3.2.5岳阳市重点商业项目分析小结
1、岳阳商业档次基本为中低端，商业发展不匹配岳阳城市发展速度及消费水平，亟待突破。
2、主营业态：
大型超市、百货店、专业店、购物中心等零售业态和餐饮、休闲娱乐的服务业态。
3、消费人群：
中低端消费人群为主，高收入人群无处消费。
4、商铺面积以30-60㎡最多，市中心一楼商铺租金大部分在250元/㎡·
月以上，经开区一楼商铺租金在60元/㎡·
月以下。
5、经开区现有商圈档次低、业态单一，区域内中高端消费需求需前往市中心才能满足（最近需到花板桥）。
6、在建商业项目体量不大，较为分散，但是给项目造成的客群分流危机不得不重视。
3.3项目营销方案
3.3.1项目定位主题
本项目拟打造打造家居建材一级集散地，一站式家居建材采购中心，明确项目非凡价值因素，最大化突现项目魅力与竞争优势，通过资源有效配置整合和市场有力渲染，确立项目在区域内标杆地位。
3.3.2项目营销推广的总体思路
前期以吸引自营客进驻为主，通过策略引导，使客户产生强烈认同感。
对投资客户采用3年年8%的返租，充抵总价，降低投资门槛，刺激客户投资。
借助媒体效用，演绎市场品牌感召魅力，发挥羊群效应，成功引爆项目销售。
1、利用传媒为销售造势
房地产推广、商业物业推广之广告传播核心是针对销售而展开的传播行为，其他的广告目标都要服从这个核心目标。
针对目标消费群的特性，从市场心理出发，整合项目优势资源，通过各种途径把项目独特的定位、美好的经营前景以及优越的投资价值等元素传播出去，向广大受众传达项目的产品力，通过广告的诉求，达到大众的共识，突现项目独特的商业形象和竞争优势，在市场建立项目的形象力，最终达到销售成交，这是销售力传播的主要目的。
2、开展推广活动
单纯的广告仅有告知的作用，对于提升项目知名度作用重大，但对于项目持续旺销并缺乏更大推动意义，推广传播必须融入到项目操作的每一个环节中去，利用各种深具“杀伤力”的推广渠道，并且要求每一个环节必须紧密地配合营销运动，开展相应的广告及推广活动，不断将项目的产品力和形象力在市场上传播出去。
3、为目标客户造梦
项目策划推广首先要根据项目的核心优势发展出项目推广概念，并以此为基础，抓住目标消费群的购买心理，为买家创造一个美好置业梦想，造一个理想的投资升值之梦。
造势计划要保证有足够的力度，对目标买家
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