投资北欧风情生态园开发项目商业计划书Word格式文档下载.docx

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第六章项目评价21

第七章效益分析24

一、经济效益测算24

二、社会效益分析24

三、生态环境效益分析24

四、项目效益分析25

第八章投资估算与财务分析26

一、投资估算26

二、财务评价27

第九章风险分析与控制28

第一章摘要

二十一世纪是生态科技的世纪，生态产业是生态二十一世纪的朝阳产业，生态资源开发面向大众具有深厚的市场潜力。

充分利用生态资源优势培养形成特色经济优势。

规模化系统开发形成核心竞争力全面提升经济效益；

倾力打造生态品牌推动产业化可持续发展战略。

一、项目介绍

项目是集无公害种植，原生态养殖，农作物科研开发，农产品深加工，生态度假，养生运动，绿色美食，观光农业于一体，构筑一个自然、生命、绿色三位一体的观光、度假、养生新概念的现代化生态园区。

以良好的生态系统、蓬勃发展的生态产业、洁净的空气水源与一流的环境，吸引了全市乃至全区、全国的目光。

努力营造和发掘得天独厚的生态优势，始终坚持走生态路、打生态牌、创生态业,加快建设可持续发展生态示范区。

二、项目总体发展战略

生态产业链：

“历史·

生态·

观光·

文化”

生态园制定了“一轴”、“两心”、“三带”、“四区”的发展规划，同时尽快完善并提高基础设施配套水平，整合土地资源及产业发展格局，打造“绿色生态卫星城”。

1．“一轴”指依托园区主干道进行环境景观建设，形成贯穿园区的绿色交通走廊和景观形象展示带。

2．“两心”指建立园区产业管理中心和旅游服务中心，把产业运营和旅游服务有机结合起来。

3．“三带”指均衡建设三条贯穿园区的绿色景观走廊。

4．“四区”指建设特色农产品种植区、高科技农业示范区、加工产业区、和综合服务区。

第二章项目所在地概述

一、地理位置

项目拟建于哈尔滨市阿城区亚沟镇荣家沟。

亚沟镇地理位置十分优越，交通便利，是战略交通的要冲之地。

亚沟镇距阿城和哈尔滨市较近：

距阿城市9.5公里，距哈尔滨33公里，受大城市的辐射起到了“卫星城镇”的作用。

滨绥铁路、绥满高速公路、哈绥二级公路及哈绥二级公路辅线在我镇横贯东西，亚沙铁路、亚沙公路斜穿南北。

镇内主要街道水泥化，连接的村屯道路全部砂石化，构成了四通八达、纵横交错的交通网络。

二、历史沿革

亚沟镇距金代上京会宁府仅一水之隔，是皇城边上的一块热土。

这里山青水秀、土地肥沃、民风朴实、物华天宝、人杰地灵，历代就有“东跑西颠，别离阿什河东山”之说。

古迹繁多：

在砬子沟水库东北侧有国家级文物保护单位金代摩崖石刻；

有座落在岳吉村的清代举人府，曾居住过阿城有史以来的两位举人；

有林木葱郁、景色怡人的皇家水上猎园遗址；

有正在挖掘的全国最大的金代朝日殿遗址。

亚沟镇全镇人口2.4万人，农户4339户，农民的收入主要来源于粮食生产。

农业生产一直以传统农业生产模式为主，虽然注重精耕细作，大量施用有机肥，兴修农田水利发展灌溉，实行轮作、复种，种植豆科作物和绿肥以及农牧结合等，但结构较单一，生产规模较小，经营管理和生产技术仍较落后，抗御自然灾害能力差，农业生态系统功效低。

三、自然环境

亚沟镇属寒温带大陆性季风气候，年无霜期积温在2600摄氏度－2900摄氏度，无霜期为123－135天，光照时数全年在2600－2850小时，年平均降雨量在527毫米，65%的降雨量集中在6、7、8三个月份，年平均气温3.9摄氏度，历史最高温度38.6摄氏度最低温度-40摄氏度，最大冻解深度1.86米，主要风向是西南风。

亚沟镇地处黑龙江境内，黑龙江拥有全世界最肥沃的黑土地，黑土有机质含量大约是黄土的十倍，是肥力最高、最适宜农耕的土地。

这里有天然无污染、富含丰富矿物质的水源自流灌溉，生产出的粮食不但矿物质、微量元素、维生素、蛋白质等有益成份含量高，而且具有天然的香味。

四、旅游环境

亚沟镇旅游资源得天独厚。

国家级文物保护单位金代摩崖石刻引来八方来客；

岳吉村南山的滑雪场训练基地吸引来众多滑雪爱好者；

砬子沟水库、“八一”水库群山环抱，林木葱郁，独具特色。

淙淙的山泉水还可以灌溉千余亩稻田。

特别是座落在马林山下，素有亚沟“西湖”之称的砬子沟水库，每逢春夏季节，这里花香四溢、蝶燕纷飞、情侣对对、风荡涟漪、令人神往。

盼望以久的哈尔滨动物园拟建在亚沟“鸽子洞”，又给亚沟带来新的景观。

总之亚沟镇是集旅游、垂钓、疗养或兴师办教等综合开发的好地方。

五、投资环境

亚沟优惠的投资政策，优美的投资环境，镇党委、镇政府会给投资者以温馨和愉快，同时也会给投资者带来梦中微笑般的经济效益。

亚沟、古乡新镇，百业待兴。

镇党委、镇政府继续按照“兴工立镇、兴农富镇、招商强镇、旅游名镇”的发展战略。

六、政策导向

（一）关于做好2011年财政支持现代农业生产发展工作的通知财办（农[2011]19号）

2011年，各地要紧紧围绕“粮食等主要农产品产量明显提高、质量明显提升、结构明显改善和农民明显增收”的目标，突出支持优势产业带建设，统筹推进现代农业建设。

本项目的建设以蔬菜生产基地建设为重点，支持城乡发展“菜篮子”生产，着力城市居民绿色无公害蔬菜市场的供应。

（二）国务院关于加快发展旅游业的意见（国发〔2009〕41号）

旅游业是战略性产业，资源消耗低，带动系数大，就业机会多，综合效益好。

当前我国正处于工业化、城镇化快速发展时期，日益增长的大众化、多样化消费需求为旅游业发展提供了新的机遇。

旅游服务质量明显提高，市场秩序明显好转，可持续发展能力明显增强，力争到2020年我国旅游产业规模、质量、效益基本达到世界旅游强国水平。

本项目建设以蔬菜生产基地的建设，联动当地政策需求，结合当地特色形成北欧风格的设计理念，促进当地旅游资源发展，开阔人们新视野。

（三）国务院关于加快发展服务业的若干意见（国发〔2007〕7号）

服务业是国民经济的重要组成部分，服务业的发展水平是衡量现代社会经济发达程度的重要标志。

到2020年，基本实现经济结构向以服务经济为主的转变，服务业增加值占国内生产总值的比重超过50%，服务业结构显著优化，就业容量显著增加，公共服务均等化程度显著提高，市场竞争力显著增强，总体发展水平基本与全面建设小康社会的要求相适应。

本项目的建设正是贯彻统筹城乡发展的基本方略，大力发展面向农村的服务业，不断繁荣农村经济，增加农民收入，提高农民生活水平，为发展现代农业、扎实推进社会主义新农村建设服务的具体实施。

（四）黑龙江省“十二五”时期经济社会发展的主要任务

省委十届十四次全会，确定了“十二五”时期经济社会发展的总体思路和目标任务。

国家继续实施振兴东北老工业基地战略，国家支持农产品加工向产区布局，财政支出重点向农业倾斜，将有力推动我省农产品精深加工，加快建立现代农业产业体系。

加强生态建设，保护是前提，发展是首要。

本项目建设突出生态建设。

发展生态主导型经济，合理开发局部、保护全局，努力进行生态农业建设，走出一条与政策要求匹配的发展与保护双赢之路。

（五）2011省工作战略重点及2011年哈市工作重点

深入推进现代农业建设，加快城乡一体化发展。

积极发展现代化大农业，推进我省由农业大省向农业强省转变。

大力调整农业结构，这是农民增收的有效途径。

大力发展循环农业、设施农业和旅游观光农业，支持省农业科技示范园建设，建成市现代循环农业示范园。

本项目实施的是绿色食品精品战略，主要有蔬菜基地、有机农产品基地、现代畜牧业、规模化、标准化畜牧场和养殖园区建设。

强化产业支撑和公共服务，为打造沿301国道小城镇建设示范带，为提高小城镇吸纳和承载人口的能力起到积极贡献作用。

（六）黑龙江省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要

以邓小平理论和"

三个代表"

重要思想为指导，深入贯彻落实科学发展观，坚持科技先导、体制创新，以培育壮大农业龙头企业为关键，以完善带动农户的组织制度和利益联结机制为核心，以加强农产品质量安全监管为基础，通过市场引导、龙头带动、农民参与、政策扶持、政府服务等措施，全面提升农民组织化和农业现代化水平。

实施产业集群发展、大企业带动和品牌战略，大力发展农产品精深加工，实现我省由粮食大省向粮食精深加工和绿色食品强省跨越。

突出重点领域，着力延长玉米、水稻、大豆、乳品、蔬菜和肉类加工等六大产业链条，统筹推进马铃薯、小麦、食用菌和浆果等农产品加工业发展，建成国家重要、具有国际竞争力的绿色健康食品产业基地。

实施百户龙头企业培育工程，加强品牌整合，打造全国乃至全球具有影响力的知名品牌。

要抓好龙头企业带头作用，培养特色种养业和加工业，作为农业增效农民增收的重要突破口来抓。

哈尔滨盛源荣昌农业开发有限公司推行“公司＋基地”生产经营模式，构建立体农业产业链，打造循环产业链。

引导农民发展生产，指导群众学习技术，帮助群众销售产品。

与周边农户合作养殖、种植为合作农户提供种苗、饲料、技术、销售等一条龙服务。

实行“风险共担，利益共享”实行产、供、科工贸一体化经营格局走产业化道路。

使农户免受市场价格波动而造成的损失，确保农业增效农民增收，有效地调动了农民参与农业产业化生产带动了农民致富的积极性。

为当地农民带来经济效益和就业机会，要开拓新思路，重视品牌效益，严把质量关，以品牌经营提升农产品档次，大力拓展市场。

第三章项目公司及项目进度情况

一、公司简介

哈尔滨盛源荣昌农业开发有限公司。

隶属于黑龙江盛源荣昌投资发展有限公司子公司。

公司现有职工36人，其中本科学历人员8人，大专学历人员14人，研究开发人员6人。

近年来，公司按照现代农业企业管理模式，建立规范的管理制度，以生态农业集约化模式为创新主线，组织科研和生产。

作为涉农科技型企业，具有较强的研发和示范推广的能力，主要表现：

①可靠的技术保障体系。

企业以省农科院为技术依托单位，同时与农大等院校建立了技术合作关系，企业拥有一定数量的技术、管理人员，并建有实验室、检测中心、培训中心

②先进规范的农业科技试验示范基地。

规划布局以农、林、渔生物链，互惠共生，综合利用为基调，不仅有高新技术应用示范能力，更著有生态示范效应。

良种试验示范基地，为农业科技纵深推广提供了坚实的基础。

黑龙江盛源荣昌投资发展有限公司作为在汽配、物流领域具有丰富操作经验的大型投资开发企业，成立于2006年，是一家以房地产置业、高科技开发以及物流平台整合为核心产业的大型综合性公司。

下辖7个子公司，员工210人。

有机整合从高科技开发、房地产置业、物流产业、房地产营销策划等多个产业链条，下辖子公司分别为：

哈尔滨盛源荣昌农业开发有限公司、黑龙江盛源荣昌建筑工程有限公司、哈尔滨市金安房地产开发有限公司、哈尔滨龙运物流汽配管理有限责任公司、吉林金安粮油贸易公司、哈尔滨科迈建筑装饰工程有限公司、哈尔滨中奥决策资源房地产投资顾问有限公司。

是哈尔滨目前为数不多的大型跨行业、跨地区的民营企业，净资产5亿元人民币。

黑龙江盛源荣昌投资发展有限公司以全球化视野，通过理顺组织架构、制度化建设、监督制约机制、目标计划管理、企业文化建设等方面措施，逐步形成了具有盛源荣昌特色的独特经营管理模式。

同时，盛源荣昌以远大的发展目标、先进的企业文化、科学的激励机制、广阔的个人事业发展空间，吸引了大批国内外高级管理人才加盟，现已拥有一支年轻化、高学历、高素质的员工队伍，管理人员90%以上具有大学本科或以上学历，其中，掌握现代管理经验的硕士生50名，博士生30名。

二、项目进度安排

项目投资期如下：

项目投资期为三年（2011—2013年）（万元）

第一年（2011）

第二年（2012）

第三年（2013）

前期准备

项目起动

产业建设

形成规模

4000

3100

3200

1000

第四章北欧风情生态园发展总体规划

一、总则

公司开发项目围绕生态主体分四大主线开发建设：

四大主线开发设计

生态农业：

建立农业种植生态园，主要种植特色无公害农产品，蔬菜，瓜果等，目标在两年内建成200000亩种植基地，通过新产品种作物的开发，力争两年内形成年产值一亿元的经营规模。

建立畜牧养殖基地，主要养殖农业常见牲畜，原生态喂养。

建立当地农业产品深加工基地，如玉米等。

与农科院合作进行农业科研项目研究基地。

生态观光：

以亚沟镇国家风景区为龙头，荣家沟为龙身沿线展开以？

万亩生态林为基础的大型生态公园，包括北欧风情生态园、温泉疗养院等。

利用哈尔滨都市人群集中、流动人口量大的优势，目标在两年内建成，东北最具规模的生态绿色休闲度假、休闲保健、生态文化观光基地。

生态文化：

主要表现为北欧风情和绿色文化游园。

充分发挥亚沟镇生态资源丰富，开发潜力极大的优势，与农业科学院合作，建设北欧生态风情园。

生态家园：

为各个特定人群（中高级管理者、大学教师、设计院工程师、私企老板、退休公务员、企业管理者、房产投资者等）度身打造各类生态休闲示范园，形成各具特色的生态社区。

“以离都市不远，离自然很近”，利用既有铁路又有高速公路及二级公路的交通优势，以及“山清水秀空气清”的生态优势，开发面积为300亩的北欧风情生态园。

项目开发时间2011至2012年。

项目的总体策划充分考虑和利用项目的关联性，使看似繁杂的大型项目简单化；

以生态农业开发形成核心竞争力，争当龙江生态资源开发龙头企业，利用大规模农业和林业开发形成的优越生态优越生态环境推出生态观光，塑造品牌形象。

以大规模生态农业开发为基础，开发生态科技，推出生态概念，提升企业的规模竞争力，在生态大环境形成的基础上，开发以休闲为主的生态家园，创造高效益，形成可持续发展竞争力。

目前，北欧生态农庄作为公司生态资源开发的品牌产业率先启动，预计在2012年初步建成开始产生经济效益，2013年形成产业规模，产生显著的经济效益。

全部项目投资为4500万元项目建成后，实现当地72户农民转变为新产业化工人，解决当地农民收入问题，带领农民致富。

项目建成后会从下面几个方面带动当地发展。

1.针对当地农民的具体情况，给予相应的引导和帮助。

对于有一技之长的农民，积极安排能够充分发挥其技能的岗位，并根据需要进行技能推广；

对于没有任何技能的农民，可能地安排相应的技能培训，并在其完成相应的技能培训后安排相应的工作岗位；

对有创业愿望的并且有可行计划的农民，给予积极的扶持，使其融入到相应项目中去，已达到共赢。

2.与相关研究机构、大专院校长期开展深度合作，不断提高项目的科技含量，扩大规模。

定期请相互专家进行实地考察，开展农业科技培训班，并根据项目开展实际中反馈的信息，研发改良农作物品种，以及深加工产品。

安排在校学生参与实习，并根据需要接收毕业生就业。

3.全面改善当地农民的社会福利、子女入学问题，开办养老院，优先安排当地老人入住。

解决当地农民的后顾之忧。

二、市场背景

随着生活水平的提高，人们渴望拥有一块真正属于他们自己的休闲式社会交往和溶入自然的居住环境，使他们可以在轻松而无拘无束的环境和气氛中与商界名流，在笑谈中寻找灵感和建立友谊，在花园式的居室里享受生活。

新生活模式是一种概念，又是理念的提升。

结合目前生活理念的多元化和异端化的倾向，我们在高度总结的基础上进行了概括与提炼，提出了新锐的新生活理念——“5+2生活模式”。

其特点是：

1．观光人群有别于普通的工薪人员；

3．带有“移动”办公性质又有假日休闲性质的生活模式；

4．在休假功能上休假日多于法定假日，在工作功能上周工作日少于国家法定工作日（每周少于5天）的生活居所；

5．项目地与城市距离不超过30公里，车程在一小时以内。

三、项目定位

项目主题定位：

与自然的亲密接触

北欧风情生态园项目的开发理念是从现代人接触自然的新生活模式和与自然融合的新生活方式为契机进行开发的。

为使项目的新生活概念更具体化，我们对新生活的方式与理念提出更具体化的标准：

1．北欧风情生态园，使生态种植与观光相结合，使人们能品尝到新鲜蔬菜和水果的同时还可以对客户喜爱的品种进行包装保存带走，还可以进行深加工，并在生态园内休闲娱乐。

2．路程在30公里以内，车程约一小时以内。

3．与市内有保持一定的距离，但气候条件要好，空气清新，四季分明。

4．绿化率高，房屋密度低，整体环境优良。

5．项目区内，要建设迷你城市广场。

广场周边布置欧式咖啡馆、酒吧、餐厅、面包房、花店、水果摊等，晚间可以在广场上开party。

这种新生活方式就是我们要创造的“5+2生活模式”！

四、项目总体规划

（1）规划先行，坚持立足当前，着眼长远，可持续发展的原则。

近期做好观光区总体规划的编制和论证工作，完善对现有景点、景区的规划以精品战略带动全区旅游业的发展，使北欧风情生态农业观光旅游区真正成为阿城区现代旅游经济和综合农业发展的样板和亮点工程。

（2）整合旅游资源，坚持人文资源、自然资源和异域文化相结合。

资源开发与环境保护并重的原则，以民俗文化为纽带，以人文资源促进自然资源的开发，以自然资源充实人文资源的内涵，合理开发一切可利用的旅游资源。

推出历史文化和生态农业两条特色旅游线，互补性开发，促进中发展，既体现文化的悠久历史，又反映自然的神奇壮美。

（3）多层次开发，坚持点线面结合的原则，以点串线，以线带面，打造区域旅游特色新产品。

点，就是围绕主要景观进行建设和开发，同时抓好种植场、果木繁育场等园区建设，逐步发展为多个功能完备、各具特色的小区，辐射带动区域内农林牧各业发展。

线，就是公路、国道等发展沿线经济，突出异域风情、餐饮游乐、特色产业、大棚种植、道路绿化及生态治理等方面，以公路为载体，农业为一体的生态通道，联接各特色景区。

面，就是在开发点、线的同时，引导园区内的乡镇发展规模化、有特色高科技的种植和养殖业，大力提高农产品的质量和效益，大幅度提高农民收入。

（4）多业并举，坚持贸工农结合的原则，以工带农，以贸促工，宽领域拓展。

一是充分利用玉米加工扩产战略机遇，发挥龙头企业带动作用，在园区内重点发展玉米种植。

二是结合农业产业结构调整，引导区内乡镇内富余劳务向生态园内观光业、饮食服务、文化娱乐等三产转移。

三是在农业深度开发上下功夫，加大成果转化应用力度，充分发挥园内农林水牧机综合配套，资金技术信息相对集聚的优势，形成园内试验、辐射周边、示范带动、规模发展格局。

四是对亚沟镇的店村式豆包生产，玉米高筋粉加工站等对现有群体加工规模，进行产品规模化、系列化、标准化生产，提高产品质量，增加加工效益。

形成具有竞争力的品牌效益。

在包装、销售、配送等环节细致化，结合物流产业实行配送到户，形成“特品”、“特户”的营销理念，让客户感受到个性化服务。

（5）多学科探索，坚持产学研结合的原则，以产为基础，科技支撑，实现高效益目标。

产，就是围绕农业生产这个基础，依托现代农业科技，突出绿色、有机、无污染，向科技和农业深度开发要效益。

学，就是用现代农业技术装备农民，请进来教，走出去学，加大科学技术与实用技术的培训推广力度，全面提高劳动者的科技意识和素质。

研，就是集中市、区农林水牧等多方面的专家，集中安排一定的项目和资金，在园区内开展农业新品种的研究、培育、开发、试验和推广。

（6）全方位服务，坚持游购娱结合的原则，以游促购，寓乐于游，以丰富多彩的形式吸引游客。

突出农业观光旅游特色，顺应现代人们亲近自然、返朴归真的需求，超前性创意，精心推出具有观光性、参与性、奇特性的景观和项目，适时组织形式多样的节、会、展等旅游活动，营造“春天踏青、夏天纳荫、秋天尝鲜、冬天观景”的季节特色风情游；

围绕特品蔬菜、花卉、糯玉米等产品，开辟“园内超市”，研究开发具有浓郁乡情、乡味的“农字号”产品，满足人们自助采摘、临池垂钓、就地尝鲜、旅游购物、体验农风、露营野炊等多方面需求，实现农业与旅游的有机统一和完美结合。

五、项目总体规划指标

北欧风情园周边服务性建筑：

项目的总体技术指标为：

总占地面积：

30万平方米

总建筑面积：

≦50,000m2

容积率：

≦0.5

覆盖率：

≦20％

绿地率：

≧60％

生态种植园技术指标：

名称

单位

数量

用地总面积

m²

总建筑面积

20000

地上建筑面积

容积率

0.2

建筑密度

15.5%

限高

8

六、市场定位及市场范围

（一）市场定位：

打造哈尔滨乃至东三省最大最完善的生态基地。

（二）市场范围：

阿城区为主/辐射到哈尔滨全市/伸向到周边省/延伸到全国

七、项目功能定位及配套设施

功能定位针对客户的具体需求，从市场定位、竞争需求以及功能等角度出发，立足于各项功能上下功夫，配置各种功能设施，以满足客户的需求，让他们吃得称心如意，玩得舒畅惬意。

（一）产品定位

由于市场的发展趋势和项目的品位等因素，

种植品种及作用主要有：

○高档食用菌种植。

○温室农科特种蔬菜种植。

○果树种植。

○净菜加工。

○药用植物。

○特种养殖业。

○农园观光。

○农产品配送。

○农业科学测试种植，不获利，首要是科学研究、成果推广，增加社会效益。

○文化产业园。

○农产品加工、包装。

北欧风情生态园配套如下：

北欧风情园配套-产品定位

生态农业种植：

建立农副产品示范基地，为人们提供安全、鲜活、优质和有特色农副产品。

设有无公害蔬菜生产基地、农渔复合种养基地、农耕基地、兽禽饲养基地、水产养殖基地、食用菌生产试验基地。

根据品种生育期的长短、播种期的早晚、植株生长的高矮等不同特点，控制好时间差和空间差，合理布局立体栽培作物茬口，一年内实现3—4茬多熟。

设施菜地立体栽培模式：

1.有利于提高光能利用率。

合理的间作套种，可使叶面积结构在总体上保持均匀、协调状态，光合作用增强，从而有利于干物质积累和提高单位面积的产量。

2.有利于作物之间的互补作用，提高设施菜地生态效益，既能增加复种指数，又能增加植被覆盖面，保持土壤良好的结构和合理养地用地。

3.提高设施内生态系统的稳定性，以增加经济效益和社会效益。

4.根据不同设施菜地的内温，光分布的规律，充分利用空间，形成上下多层，有利于蔬菜排开播种，分期上市，充分满足市场的需求。

养殖主要采用放养式链式养殖，废物循环生态环保，降低养殖成本，提高养殖项目的附加值。

农产品精深加工：

1.传统产品精深加工。

针对亚沟镇粘豆包，玉米农产品由原来的单一产品结构、单一经营领域，向多种产品结构、多种经营领域发展；

增强市场竞争力，顺应市场和消费者需求的变化；

带动生态农业和其他产业发展。

2.果蔬种植鲜加工。

利用区内土地资源和自然优势，引种适宜本地生长好、见效快、市场竞争力强的名特优水果。

形成名特果木观光景观带。

树立科技兴果观念，加大果树经营的集约度和科技含量，经济效益和观赏价值并重，建成高科技含量的现代生态观光农业果园，在项目区内建立新鲜水果保存包装及果品加工基地。

农产品采摘：

新鲜采摘，圆梦开心农场。

园区