上岗培训教材项目办公楼项目工程管理部Word下载.docx
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1、地基基础的养护 2、楼地面工程的养护；
3、墙台面及吊顶工程的养护；
4、门窗工程的养护；
5、屋面工程维修养护；
6、通风道的养护管理；
7、垃圾道的养护管理。
二、房屋日常养护的类型：
1．零星养护---指结合实际情况确定或因突然损坏引起的小修。
其特点是修理范围广，项目零星分散，要求及时，具有经常性的服务性质。
2．计划养护---订立大、中、小修3级修缮制度，以保证房屋的正常使用，延长其使用寿命。
3．日常养护的原则：
①“经济、合理、安全、实用”的原则；
②“区别对待”的原则；
③“服务”的原则；
这是房屋维修管理的基本原则。
④有偿服务的原则。
4．房屋维修日常服务的一般程序：
项目收集；
任务落实。
三、房屋维修日常服务的考核指标：
1、定额指标（100%达到人工定额）；
2、经费指标；
3、服务指标（月走访查房率50%、养护计划率80%、养护及时率）4、安全指标。
四、导致房屋损坏的原因：
1、自然损坏（气候因素、生物因素、地理因素、灾害因素）；
2、人为损坏（使用不当、设计和施工质量的低劣、预防保养不善）。
五、房屋安全与质量管理：
1、房屋质量等级鉴定：
按《房屋完损等级评定标准》为依据。
2、房屋安全检查。
是房屋安全与质量管理的一个重要环节。
3、危险房屋的管理（制定危险房鉴定标准、建立健全危房鉴定机构、危房处理措施）；
4、房屋完损等级评定方法：
钢筋混凝土结构、混合结构、砖木结构房屋完损等级评定方法有四种；
其他结构房屋完损等级评定方法。
5、房屋完损等级的分类及标准：
①完好房 ②基本完好房 ③一般损坏房 ④严重损坏房 ⑤危险房。
六、房屋维修工种分类：
1．小修工程：
综合平均费用为所管房屋现时总造价的1%以下，并以保持原先房屋完损等级为目的的日常养护工程为小修工程。
特点是量多面广、零星分散，突发性强，时间要求紧迫，项目技术简单，用工量较少，修复费用较小。
2．中修工程：
局部维修，一次费用在该建筑同类结构新建造价的20%以下，并保持原房的规模与结构的维修工程。
特点是工地较集中，项目较集中，工程量大，工程计划性、周期性强。
要求经过中修后的房屋70%以上必须符合基本完好房或完好房标准。
3．大修工程：
不需全拆，一次贯用在该建筑同类结构新建造价25%以上的维修工程。
特点是工程地点集中，项目齐全，工程量大，一次费用较大，且整体性强。
符合基本完好房或完好房标准。
4．综合维修工程：
有计划成片维修。
规模较大，项目齐全、工期长、费用大。
5．翻修工程：
全部拆除、另行设计、重新建造或利用少数主体构件进行更改造的工程。
特点是规模大，工期长。
要求必须达到完好房的标准
七、房屋维修技术管理：
制定方案；
工程质量的管理；
技术档案资料的管理；
建立技术责任制。
二、房屋附属设备维护与管理
掌握房屋附属设备日常性保养与管理的内容。
一、房屋附属设备管理的基本内容：
1、使用管理；
2、维修养护管理；
3、安全管理；
4、技术档案管理。
二、房屋附属设备日常性保养的内容：
卫、水、消、暖、电、电梯。
三级保养制（日常维护保养、一级保养、二级保养）
三、房屋附属设备的构成与分类：
给水设备、排水设备、热水供应设备、消防设备、卫生与厨房设备、供暖冷及通风设备、燃气设备、电气工程设备。
四、房屋附属设备维修的类型：
维修工程---局部维修。
修复、更换少部分易损零件。
中修工程---更换率一般在10-30%。
大修工程---更换率一般超过30%。
设备更新和技术改造。
坚持日常保养与按计划维修并重。
做到“三好”、“四会”、“五定”。
五、给水系统的管理
1、定期进行水质化验防止二次污染，经常性维护和定期检查相结合，采用节水型配件，消防水泵定期试泵。
2、给水系统的养护：
给水管道的检查；
保温防冻工作；
对冻裂事故的处理。
3、给水系统的维修：
漏水是给水管道及配件常见的主要毛病。
渗漏管道的维修方法：
哈夫夹堵漏法、换管法。
六、排水系统的管理与维护：
1、管理范围的界定；
2、排水系统的管理；
3、室内排水管道堵塞的清除；
4、室外排水管道的维修；
5、高位水箱及浮球阀的维修。
注意水泵房的管理。
七、消防设备维修管理：
与室内供水管道部分的维修相同，对于室外的管道，同样应做好冬季的防冻保温工作。
八、房屋电气设备的维修管理：
电力系统的管理与维护；
避雷设施的维护；
（防雷等级：
一类、二类、三类建筑物。
防雷装置：
接闪器、引下线、接地装置。
接地装置与道路及建筑物的主要入口距离不得小于3米）
制冷、供暖系统的管理与维护；
电梯的管理与维护；
电话通讯设备的管理和维护。
九、房屋其他设备的管理：
（装饰性设备、库房设备、小型家用燃油燃气锅炉、空气调节系统新设备、生活热水供应系统）。
三、部门组织架构（根据项目规模进行岗位调整）
四、工作礼仪规范
上门维修人员
做到“五个一”服务
即见到客户时“一声问候”；
进门前套上“一双鞋套”：
工作时先铺好“一块工作布”；
配备“一块毛巾”（以便完工后清理现场）；
配备“一个垃圾袋”，以便出门时带走各种杂物。
对讲机使用
若佩带对讲机，应统一佩带在身体右侧腰带上，对讲时统一用左手持对讲机，在住户家时，建议关闭对讲机或将声音调小。
工具使用
将所需的工具整理放入工具包，工具包统一挎在右肩处，并保持整洁。
附：
常用工具表
序号
名称
型号
数量
1
克丝钳
16
小铁锤
2
十字螺丝刀
大、小
各1
17
三相插头
3
活板手
18
两相插头
4
尖嘴钳
19
自功螺丝
5
扁口钳
20
胶塞
6分
6
试电笔
21
花线
7
管钳
22
三通
4分
8
大力钳
23
直通
9
刻刀
24
弯头
10
卷尺
25
内接
11
板尺
26
手套
12
毛刷
27
鞋套
13
电胶布
28
工作布
14
水胶布
29
清洁毛巾
15
一字螺丝刀
30
垃圾袋
电话预约
接到客户维修电话或维修单后，应提前电话与客户预约上门维修时间，以不干扰客户工作生活为原则。
敲门
进入客户家中/办公室门前，按门铃或敲门三声（声音适中），若没有应答，应等候几秒进行第二次按门铃或敲门。
如客户不在家/办公室，事先留下钥匙要求服务时，维修人员进门前也必须先敲门，确认无人后方可用钥匙将门轻轻打开，并将“维修进行中”牌挂在门锁上。
问候
客人开门后，应面带微笑说：
“先生/小姐，您好！
”同时点头施礼。
“我是管理中心/管理处的维修人员，请问是您家里/办公室需要维修吗？
”。
进入客户家中/办公室
当客人确认和许可后，说“谢谢”，按照客人的指引方可进入。
进房前，先穿好鞋套，再进到维修地点。
准备工作
工作开始前，先在地面铺一层工作布，将工具包放在工作布上，保持地面清洁。
工作中
操作过程中应保持走路轻、动作轻、说话轻。
结束工作
工作完成后，对客户说：
已给您修理好，麻烦您检查一下。
”同时向客户介绍使用时注意事项。
得到客人验收确认后，请客户签相关的维修单据。
若客户有异议，维修人员应尽量满足客户意见，并主动道歉：
“对不起，我马上处理好。
”
等客户签完单后，主动说：
“谢谢，请问还有其他事情需要帮忙吗？
收拾好工具，并清理现场，保持维修前的环境状态。
告别
经客户确认没有其它需帮忙的事情后，主动讲“再见。
应面向客户主动讲：
“打扰您了，再见！
”并点头致意。
替客户关好门后（注意关门声响），脱下鞋套。
第二部分岗位应知应会内容
工程经理
汇报对象：
中心总经理助理
一、本岗位职责
1、全面主持公司工程管理部的日常工作
2、确保公司质量管理体系在本部门持续、有效运行、控制不合格服务，制定并实施相应的纠正、预防措施。
3、根据公司要求制定本部门的年度工作计划。
4、对本部门员工的工作进行考评。
5、对本部门员工进行合理配置，制定本部门员工的岗位职责。
6、负责对公司部门/各管理中心合格供方合同组织进行评审及对供方服务质量检查监督。
7、负责审核公司/管理中心各部门月采购计划，委托公司/各管理中心各部门实施。
8、负责审核各管理中心设备设施的年度维修保养项目和计划。
9、负责对各管理中心设备设施保养进行监督、检查。
10、负责对各管理中心的设备设施维修改造项目提供技术支持。
11、负责对各管理中心工程改造项目必要性和费用进行审核。
12、负责对各管理中心装修工程的监督审查。
13、负责收集各管理中心能源消耗情况。
14、负责对各管理中心的工程管理工作检查考核。
15、配合品质管理部对各管理中心工程品质进行检查。
16、配合品质管理部编写新接项目的工程作业指导书。
17、配合市场发展部对新接项目的工程提供技术支持。
18、配合市场发展部标书编制及项目管理前期介入的物品准备。
19、配合财务部对各管理中心年度工程费用预算进行审核。
20、配合行政与人力资源部加强员工工程方面专业知识培训和工程技术人员的招聘面试工作。
21、按时完成领导交办的其他工作。
二、本岗位所涉及的质量管理体系文件及其他作业规范
工程管理部员工安全操作制度、工程档案、资料管理制度、设备（设施）管理总则、设备（设施）编号暂行规定、应急预案、值班管理制度、计量器具管理制度、危险品管理制度、采购管理制度、设备房环境检查标准、空调系统安全管理制度、生活用水安全管理制度、污水处理站管理制度、供配电系统安全管理制度、电梯安全管理制度、电话机房安全管理制度、消防系统安全管理制度、二次装修及空置房管理制度、工场（工具）间管理制度、工程管理部巡检制度、空调、给排水系统巡检制度、电器系统巡检制度、公共设施巡检制度、维修服务规程、热泵机组运行操作规程、水箱、蓄水池清洗操作规程、污水处理操作规程、消防泵操作规程、空调设备保养规程、生活水泵、消防水泵保养规程、污水处理设备保养规程、干式变压器保养规程、高低压配电柜保养规程、直流柜保养规程、擦窗机保养规程、电梯、自动扶梯保养规程、停车场设备保养规程、通信设备保养规程、监控设备保养规程、卫星、共用天线设备保养规程、消防设备保养规程、公共广播设备保养规程、楼宇自控设备保养规程、公共设施保养规程
三、本岗位所涉及的记录、表格
（工程部所有记录、表格）
电气主管
工程部经理
1、协助工程管理部经理做好招商局广场强、弱电系统设备年度维护保养计划的编制，负责该计划的具体实施工作，并根据实际情况调整保养计划。
2、负责招商局广场强电系统、高低压变配电室、空调配电室、发电机房、风机房、空调设备房、生活泵房、消防泵房、污水站、霓虹灯、外围照明、电表房、弱电房；
弱电系统：
电话通讯系统、电梯（升降机）自动扶梯系统、楼宇监控系统、楼宇自控系统、公共广播系统、卫星天线系统、车库管理系统、消防系统的维护保养监督工作，并对设备的运行情况进行巡查，处理设备运行及维修保养中出现的问题。
3、负责电气系统更新改造工作，确保系统正常运行。
4、负责检查、指导班组人员工作，确保工作质量，维护良好的纪律，督促班组人员及供方工作人员遵守公司的管理制度。
5、做好下属班组质量记录的检查考核工作，对供方的工作质量进行监督、检查。
6、负责对班组人员的工作进行检查考核。
7、负责做好班内工具的管理工作，确保工具功能完好，并负责各种标识的统一与正确使用。
8、按时完成各种报修工作，对客户的满意率负责。
接到供配电、中央空调、通讯、电梯、楼宇自控等方面的故障通知，立即安排人员进行修复，尽可能减少故障对业主和租户的影响。
9、协助工程管理部经理做好维修物品采购工作。
10、按时完成领导交办的其他工作，重大事情及时向工程管理部经理汇报。
工程管理部员工安全操作制度、设备（设施）管理总则、设备（设施）编号暂行规定、应急预案、值班管理制度、危险品管理制度、采购管理制度、设备房环境检查标准、供配电系统安全管理制度、电梯安全管理制度、电话机房安全管理制度、消防系统安全管理制度、工程管理部巡检制度、电器系统巡检制度、热泵机组运行操作规程、消防泵操作规程、消防水泵保养规程、干式变压器保养规程、高低压配电柜保养规程、直流柜保养规程、擦窗机保养规程、电梯、自动扶梯保养规程、停车场设备保养规程、通信设备保养规程、监控设备保养规程、卫星、共用天线设备保养规程、消防设备保养规程、公共广播设备保养规程、楼宇自控设备保养规程、公共设施保养规程
设备（设施）保养计划、调整保养计划申请表、设备修理记录、设备故障处理汇总表、10KV变电站值班记录、35KV变电站值班记录、35KV变电站负荷记录、电器设备巡检记录、B1配电房巡检记录、27F配电房巡检记录、弱电系统日巡检记录、临时用电申请表、倒闸操作票、工作票、消防泵操作记录、干式变压器保养记录、配电柜、控制柜年保养记录、电器设备保养记录、擦窗机保养记录、楼宇自控系统月保养记录、消防设备维护保养记录、消防报警系统月保养记录、消防报警系统年度保养记录、监控系统月保养记录、监控系统年度保养记录、卫星、共用天线系统月保养记录、公共广播系统月保养记录、停车场设备月保养记录、电话线路月保养记录、升降梯定期保养记录（月、半月）、升降梯定期保养记录（半年）、升降梯定期保养记录（年度）、自动扶梯定期保养记录（月、半月）、自动扶梯定期保养记录（半年）、自动扶梯定期保养记录（年度）
暖通主管
工程部经理
1、协助工程管理部经理做好空调给排水系统年度维护保养计划及公共设施维护保养计划的编制工作，负责该计划的具体实施工作，并根据实际情况调整保养计划。
2、负责大楼空调给排水系统及公共设施的维护保养监督工作，并对系统的运行情况进行巡查，处理设备运行及维修保养中出现的问题，每月填写相关质量记录。
3、负责大楼空调给排水系统的更新改造工作，确保系统正常运行。
4、负责检查、指导班组人员工作，确保工作质量，维持良好的纪律，督促班组人员及供方工作人员遵守公司的管理制度。
5、负责做好下属班组质量记录的检查考核工作，对供方的工作质量进行监督、检查。
6、负责对班组人员的工作进行考核。
7、做好班内工具的管理工作，确保工具功能完好，并负责各种标识的统一与正确使用。
8、遇到空调给排水系统紧急情况，亲临现场指挥处理，督促下属员工做好抢修工作，并按时完成各种报修工作，对客户的满意率负责。
9、协助工程部经理做好维修物品的采购工作。
10、按时完成领导交办的其它工作，重大事情及时向工程管理部经理汇报。
工程管理部员工安全操作制度、设备（设施）管理总则、设备（设施）编号暂行规定、应急预案、值班管理制度、计量器具管理制度、危险品管理制度、采购管理制度、设备房环境检查标准、空调系统安全管理制度、生活用水安全管理制度、污水处理站管理制度、工程管理部巡检制度、空调、给排水系统巡检制度
设备台帐、设备（设施）保养计划、设备修理记录、设备故障处理汇总表、外来人员出入登记表、中央空调运行值班记录、空调、给排水设备巡检记录、计量器具台帐、计量器具检定计划、水池（箱）清洗记录、污水处理运行记录表、空调设备保养记录、空调主机保养记录（约克）、给排水、污水设备保养记录、卫生洁具保养记录、地漏管道畅通保养记录
装修专员
一、本岗位职责
1、负责装修施工的协调工作。
就施工单位在施工中碰到的问题给与指导、管理和帮助。
2、负责空置房的检查与管理工作，确保空置房的整洁、完好，并做好客户的接楼、退租的验收工作，且有完整的记录及客户的确认。
3、负责业主、客户的装修工程，检查、监督施工队，严格执行装修手册规定的具体要求，确保做到文明施工、安全施工，为业主、客户把好质量关。
4、负责计量器具的管理及检定和校验工作。
5、协助工程主管做好维修物品采购统计及供方服务的检查、验收和付费工作。
6、负责空置房的检查及管理工作。
7、协助综合部做好客户收楼、退租验收工作，并做好相应的纪录，交由综合部备案。
8、配合大业主（发展商）做好设备、设施的改造以及整改、完善施工遗留问题的管理工作。
9、负责对大楼内的危险品进行有效管理。
10、按时完成上级交办的其他工作，重大事情及时向上级领导汇报。
二、本岗位所涉及的质量管理体系文件及其他作业规范
工程管理部员工安全操作制度、设备（设施）管理总则、设备（设施）编号暂行规定、应急预案、值班管理制度、危险品管理制度、采购管理制度、二次装修及空置房管理制度、工场（工具）间管理制度、工程管理部巡检制度
三、本岗位所涉及的记录、表格
设备台帐、设备（设施）保养计划、设备修理记录、设备故障处理汇总表、公共设施巡检记录、公共设施维修记录、空置房月检记录、二次装修施工巡查记录、二次装修施工整改通知、二次装修机电工程完工检查记录、二次装修电器线路绝缘测量记录
电工领班
电气主管
1、负责配合电气主管制定强、弱电设备的年度保养计划并按计划的时间与内容组织实施，确保电器设备保养任务的完成。
2、负责对电气设备维修和保养工作质量进行验证。
3、负责管理并巡查弱电系统（电梯、消防、中控、监控、自控、通讯、车库管理等）、高压变配电室、低压配电室、、风机房、电表房等场所及设备（每半月覆盖一次），确保设备正常运转及环境整洁。
4、负责本班的工作安排，监督、检查、指导员工工作质量，处理工作中出现的问题。
重要工作应亲临现场指导，重要设备发生故障时须迅速赶到现场指挥排故抢险。
5、负责做好电工班的公用工具及工场、物料间的管理工作，保证工具的功能完好，物料登记清楚，工场物料间整洁，标识准确。
6、负责对设备维修保养所需的物品进行统计，制定班组每月的采购计划。
7、负责定期（每周一～周五）检查值班记录和巡检记录，处理值班巡检中发现的问题，一时无法解决的问题上报上级领导。
8、负责根据维修、保养、巡检中发现的问题，及时采取纠正、预防措施，必要时提出调整保养计划的建议。
9、熟悉应急处理程序，当发生紧急情况或突发事件时，及时采取有效措施，把损失降低至最小程度，并按程序向领导汇报。
10、配合工程主管做好二次装修的管理工作，确保电气工程的施工规范，质量可靠。
11、协助工程主管督促、检查供方按计划、按合同约定完成设备的维修保养工作，确保工作质量，并确认零、配件的更换。
12、督促本班员工遵守公司及工程管理部各项规章制度。
13、按时完成上级领导交办的各项工作。
电工
电工领班
值班电工
1、熟悉大楼供、配电系统的基本原理，熟知所有电器设备的具体位置。
熟练掌握现有电气设备的技术性能，操作方法及应急处理方法。
2、值班时间须坚守岗位，对重要设备每班都要认真巡查，发现问题及时处理。
保证电器设备的正常运转。
一时无法解决的问题，须及时报告电工领班，听取电工领班的指导意见。
3、如遇跳闸、水侵、火灾等突发事件须以最快速度赶往现场，按“应急措施”程序处理。
即使非本职范围内的事情，也应尽力协助相关人员处理，听从当值领导的指挥。
4、晚值班电工巡查内容须覆盖大楼内所有设备机房及运转的电气设备。
认真做好值班记录，并认真做好责任区的清洁保养工作。
严格按保养内容操作，保持设备房的环境整洁。
5、负责设备房的管理，巡检完毕随手锁门，外来人员因工作需要进入设备房，须得到电工领班以上管理人员的批准，并做好出入登记。
6、接到客户报修须按规定（尽快）到达现场。
进入业主/客户办公区域维修，用语要文明、规范，施工前须对业主、客户的物品做好保护，工完场清，并由业主、客户验收。
7、严格执行交接班制度，工作时间不看书报，不打瞌睡，不
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