广场购物中心项目可行性研究报告Word文档格式.docx
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环球公司已在杭州注册成立了“杭州太平洋百货中心有限公司”，由该公司负责整个太平洋购物中心的资本运作、对外招商和物业经营。
第二部分项目优势分析
一、百货业在杭州还有比较大的成长空间
众所周知，目前杭州的大型百货公司数量较少，且主要是集中在武林广场周边的四家（杭大、百大、银泰、连卡佛）和吴山商圈的解百商厦共五家，大家错位经营，相安无事。
而且近几年来，各家公司的销售额每年均以20%左右的增长速度递增，这在国内其某某市是不可想象的。
相比而言，临近某某市如宁波和南京，大型百货公司都在十家以上，销售增长率就比较缓慢。
又比如上海，百货公司有100多家，竞争相当激烈，经营得好的百货公司的销售额也只是每年小幅增长（增长率为个位数）。
《某某市商业网点2003-2010年发展导向性规划纲要》显示，至2002年年底，某某某区实现社会消费零售总额426.36亿元；
到“十五”末期，某某某区国内生产总值将达到1,680亿元，平均每年递增10%，人均达到5,000美元；
到2010年，某某某区总人口将达到460万，而且主要增加某某市某某区块；
2002年某某市共接待海外游客、国内游客分别为106万人次和2,652万人次，旅游产业增加115亿元。
因此，一方面杭州人（包括浙江人）的消费能力是非常强大的，购买力非常旺盛；
另一方面也说明杭州的商贸流通业包括百货业还有比较大的增长空间！
二、商圈优势
吴山商圈作为一个正在逐步兴起的商圈，但已渐成气候，且在不断升温之中。
吴山商圈经过近几年的发展，已逐步形成以商贸为主、商务为辅的集商务、餐馆、休闲、娱乐、大型娱乐、某某市场为一体某某市最大综合某某区，人流集某某市场活力强劲，人文历史丰富，公共交通流畅。
吴山商圈聚集了解百商厦大型百货公司，涌金广场家乐福大某某市，清波商厦常年房产展示厅，吴山花鸟城某某市场，河坊街仿古游玩及餐饮一条街，耀江广场、涌金广场、吴山名楼、清波商厦等高档写字楼物业，以及上海浦东发展银行，中信实业银行等。
据了解，位于涌金广场的家乐福，2004年的销售额为2.4亿元，为家乐某某市在中国业绩成长最快的单店之一，日前家乐福再扩面4,000㎡。
位于涌金广场的第2层和第3层定位为流行前线广场，目前正处于火热招商中，已有大批商家加盟包括屈臣氏等，即将于近期开业。
吴山商圈是杭州最有特色的集旅游、休闲、购物、商务、餐饮、住宿等的综合性商圈。
同时，吴山商圈临近湖滨商业特某某区，湖滨商某某区是目前某某市政府正在打造的最高档、最时尚、最有品位、定位为杭某某市客厅的国际名品购某某区。
吴山商圈及太平洋购物中心能够受到极大的辐射、影响及带动作用。
三、交通优势
杭州太平洋购物中心，地理位置处某某市闹市中心，距离吴山广场仅200米，距著名的西子湖畔300米，距杭州火车站800米，紧临某某市南北交通枢纽中河高架上下匝口。
某某市地铁1号线已于2005年6月通过国务院批准，将于2005年底动工建设，2010年建成通车。
地铁1号线路从城东九堡开始，将沿延安路和西湖大道运行，其吴山广场站在本购物中心门口设有出入口，下个停靠站是火车站，并穿越钱塘江，将滨江高某某区、钱江新城、萧山、富阳等周某某区及车站码头的货物人流串联起来，极大地促进钱江两岸的商贸人员互动，将进一步带动吴山商圈的人气，提升本项目的商业价值。
四、规模优势
本项目占地面积25,604㎡，总建筑面积10多万平方米，最大商业层面23,314㎡，且建筑结构合理，设计现代，是目前某某市乃至整个某某省单体体量最大的商业项目之一。
五、商业模式优势
太平洋购物中心定位为SHOPPINGMALL，SHOPPINGMALL在国外是一种已经被实践证明的非常成功的商业模式。
太平洋购物中心其商业模式和经营理念上已经与国际商业经营模式接轨。
SHOPPINGMALL购物中心在美国已经风行了近30年的时间，MALL一般是很大的建筑，在一个屋顶下有很多商店。
多数MALL里包括两个或更多的大型百货店，它们被称为“锚店”，意味这些店像锚一样固定，支撑起整个商业城。
在锚店连接起来的步行街上，有很多小的各式各样的零售商店，它们依靠锚店来吸引客流。
参照国外的经验，SHOPPINGMALL一般建造在交通比较方便、居住人口相对密集的某某区，一方面有人气的支撑，一方面租金也比较便宜。
但中国目前正处于大规模某某市化进程中某某村人口某某市大量地聚集，而国外一些发达国家已经完某某市化进程，正处某某市人口某某区分散的过程中。
因此根据中国目前的国情，在这样一个交通方便、商业相对成熟的商圈里建造类似SHOPPINGMALL的大型购物中心是符合中国发展的实际情况的。
目前在中国运作成功的SHOPPINGMALL中，就某某省某某市的天一广场。
它是一个某某市中心极繁华地段的MALL，占地约20万平方米，有某某区某某某区、某某区、某某区、某某区、某某区、某某区、某某区、中心广场、水幕电影等等。
现有太平洋精品百货、乐某某市、数码广场、苏宁电器、新石浦饭店、丽池大浴场、新彩虹夜总会，以及各种珠宝、服饰、通讯、咖啡等店铺，是一处真正集购物、餐饮、休闲、娱乐和旅游功能的大型购物中心。
就杭州某某市场总体而言，纯百货经营的商业物业发展已日趋显示疲态，而大型综合类高商业物业将会逐步兴起，杭州还没有类似的大型购物中心。
因此像这种类似SHOPPINGMALL的项目还是非常有前景的。
六、定位优势
本项目定位于类似SHOPPINGMALL的大型购物中心，以体育健身休闲为主，而百货某某市、专卖店等购物为辅的经营格局。
按照环球公司的布局定位，百货拟占40%的面积，30%的面积以店中店的形式引进一些国际品牌，另30%则是体育、健身、娱乐等休闲配套设施。
与某某区体育局共同联建的华某某区最大的室内田径场、游泳池等健身中心，其一流的体育设施和“全民健身运动”的健康理念，将给太平洋购物中心的商业营运，带来无限的人流和商机。
同时，本项目的定位充分考虑了商业物业发展的趋势，采取统一经营，统一管理的经营模式，因而有效避免了由分割产权销售带来的经营困难问题，降低了经营者之间不必要的内部竞争，从整体上增强了本项目与周边其他项目之间的竞争力。
据悉，某某区政府已要求今年某某区文化体育局名下所有的物业应投入使用，并可以全部租用。
本项目也可向体育局统租后再出租给其他经营者经营。
七、政府大力支持
某某区政府给吴山商圈的定位是“旅游休闲某某区，打造杭州ABD”，希望某某区域大力发展商贸服务业，并明确提出以太平洋购物中心为核心的吴山商圈要对整个某某区的商贸服务业起到一个集聚、辐射和带动作用。
在最近草拟的某某区“十一·
五”规划中，明确提出太平洋购物中心要成为现代服务业的集聚地、带动周边商贸发展的领头羊！
在《2005某某市商贸服务业（上海）招商引资推荐说明会推荐项目》书中，杭州太平洋购物中心项目列于被推荐的60个项目中的首位。
第三部分业态定位、营销策略及项目运作方式
本项目的目标是要建成延安南路吴山商圈集旅游购物、餐饮休闲、文化娱乐、运动健身为一体的综合性多功能特大型品牌商城。
一、业态定位建设
环球公司已经对购物中心各楼层的经营业态作了较为深入的研究，并进行了详细的规划，基本是可行的。
借鉴国内外SHOPPINGMALL的商业特征，围绕着购物、餐饮、休闲、娱乐、健身和旅游等功能设施，确定百货店、主力店、品牌店、餐饮和娱乐等。
我们认为首先应确定百货店（在东楼1至2楼），拟考虑引进国外品牌百货公司，打造太平洋购物中心精品百货；
也可以面向上海和港澳招商，这是整个购物中心定位的核心。
然后确定在西楼地上一至四层可考虑设某某区和精品店，西楼五层，考虑建造娱乐城，经营各种餐饮、娱乐项目，如KTV、桑拿、足浴等。
二、营销策略
在专业顾问团队的协助下，考虑到百货店、主力店、品牌店及其他品牌招商的不同特点，先确定，再全面招商。
在招商过程中，百货店和主力店要提前招商，其它随后进行。
现已有几家单位意向代理招商、带押金方式代理招商，也有带押金方式全包招商，具体方式正在研究之中。
整合各种资源，充分发挥各种传播方式的优势，利用多种宣传手段，对太平洋购物中心的招商、经营管理全过程进行全方位、立体式包装宣传；
同时，结合各个推广阶段的特色，制定有针对性的点式密集宣传。
三、项目运作方式
本项目运作拟采取资本运作和后续经营相结合的方式。
资本运作从现在开始，力争在2006年3月底前完成；
后续经营力争在2006年中起步。
第四部分财务及投资计划
本案开发阶段投入资金现值因开发阶段不同可分为开发建设阶段及营运阶段，并针对投资建设阶段所需花费的经费进行预估，以下各项费用均2005年的币值为基准，本案预定于2006年年中开幕。
一、基本假设：
（一）开发后阶段（开幕营运阶段）约十年。
（二）开发个案所涉及之层面众多，各项财务预测仍有变量，故假设之营业收入、成本及费用等预估，将以影响各项财务预测较小之范围为基础。
（三）各项假设之数据，将依据政府单位之统计资料及某某市场实际行情为主，并考量未来物价水准及各项主要计划之营运情形，而以高成本、低收入为原则所订定。
（四）假设土地增值幅度与物价上涨某某市场利率相等。
（五）假设营业空间闲置比率每年约为1%。
（六）假设折旧为50年直线摊销，折旧比率每年约为6%。
二、开发前阶段（取得土地及开发许可）：
开发前土地费用支出为722,364,160元，折合楼面价约为9,300元/㎡。
三、开发阶段（建设施工期）假设，如表4-2-1所示：
（一）开发工程之主体建筑成本约估计每平方米1,400元。
（二）建设他项费用：
·
公共设施及各项工程费用：
4,000,000元。
建筑设计费用：
10,857,000元。
建筑装修费用：
约占主体建筑成本之28%。
建筑设备费用：
约占主体建筑成本之32%。
管理及其它费用：
约占总建筑成本之5%。
（三）主体建筑之平均建设单价约为每平方米5,700元。
表4-2-1建设阶段各项成本估算表
试算项目
建筑面积（㎡）
建设成本单价（元/㎡）
与主体建筑成本之比例（%）
金额（元）
主体建筑费用
77,684
1,400
40
108,757,600
建筑装修费用
－－
1,860
28
144,492,240
建筑设备费用
1,500
32
116,526,000
公共设施及各项工程费用
400
4,000,000
管理及其他费用
5.00%（占总建筑成本之比例）
58,263,000
建筑设计费用
0.93%（占总建筑成本之比例）
10,857,000
合计
5,700
——
442,895,840
土地受让金
9,300
722,364,160
总计
15,000
1,165,260,000
四、开发后阶段（营运时期）；
（一）营业收入部份：
本案主要收入以商场租金收益、停车场收费收益和物业管理费为主要收入项目。
本案的商场营业部分，除地下一层外，设定以完全承租为主。
商场租金收入：
本案因地处于杭州商业中心，租金按每平方米180～250元/月不等计算，并将依据所承租之楼层及营业项目不同，给予不同的租金额度，如表4-2-2所示。
表4-2-2商场租金收入估算表
承租面积（㎡）
百分比（%）
单位租金（元/㎡·
月）
金额
（元/㎡·
东1F
商业使用二
7,000
15.8
210
1,470,000
东2F
商业使用三
7,351
16.6
165
1,212,915
西1F
商业使用四
5,352
12.1
240
1,284,480
西2F
商业使用五
5,152
11.6
180
927,360
西3F
商业使用六
5,432
12.3
977,760
西4F
商业使用七
150
814,800
西5F
商业使用八
135
733,320
内街
商业使用九
3,116
7.0
560,340
总计
44,267
100
8,280,975（元/月）
99,371,700（元/年）
平均单位租金：
187.1（元/㎡·
B2停车场收费收入，如表4-2-4所示
表4-2-4停车收入估算表（B2停车场面积10,103㎡）
单位数量
（个）
收费价格
（元/时）
成费时数（时）
达成率（%）
（元/日）
金额（元/年）
机动车
450
5.00
12
60
16,200
5,913,000
商场物业管理收入，如表4-2-4所示
营业面积（㎡）
收费价格（元/月·
㎡）
金额（元/月）
物业管理费
64,465
10
644,650
7,735,800
出让物业收入如表4-2-5
出让面积（㎡）
出让价格（元）
B1
23,314
20,000
466,280,000
房产营业税
按差额价5.5%计算缴纳
6,411,350
459,868,650
说明：
原转让价格为15,000元/㎡某某市场出让价格为20,000元/㎡。
（二）营运管理部分，如表4-2-5所示：
广告预算费用：
约占当年总营业收入之7%。
人事行政作业费用：
约占当年总营业收入之12%。
活动企划费用：
约占当年总营业收入之5%。
折旧费用：
约占当年总营业收入之6%。
建物及景观设施维护费用：
约占当年总营业收入之4%。
水、电、清洁等杂项费用：
约占当年总营业收入之3%。
保险费用、保全费用：
未计
五、资金融资：
（一）土地融资部分：
无土地融资贷款（土地所有人为该开发者所持有）。
（二）建设融资部分：
将购物中心开发之土地作为担保质押物，以目前金融机构核贷情况，建设融资贷款可贷得直接建设成本成数约为五成，对于本案融资额度为总营建成本25.7%，借贷之年利率约为6%，因与一般销售住宅不同，能在建筑完成后可将卖出之部分先偿还银行贷款，故预估借贷年限假设为5年，于购物中心营运之第一年末开始偿还。
表4-2-6营运管理支出估算表
总营业收入
（元/年）
占当年总营业收入之比例（%）
广告预算费用
113,020,500
（第一年）
7
7,911,435
人事行政作业费用
13,562,460
活动企划费费用
5
5,651,052
折旧费用
6
6,781,230
建物及景观设施维护费用
4
4,520,820
水、电、清洁等杂项费用
3
3,390,615
41,817,585
保险（全）面积（㎡）
保费单价
金额（元/㎡）
保险费用
保全费用
第一年后总营业收益按每年5%递增。
六、各项税负：
（一）房产营业税：
依照土地税法实际计算。
（二）所得税：
以33%计算。
七、自有资金部分：
一、开发时期投入资金：
（一）、土地自有资金部分：
无自有资金考虑。
（二）、它项投入资金部分：
二、建设时期投入资金：
（一）、建设自有资金部分：
建设自有资金占总建设成本52.7%，估算约为334,188,435元。
（二）、其它项投入资金部分：
建筑设计费用及建设时期管理费用,占总建设成本47.3%，约为300,000,000元。
第五部分投资回报结果分析
一、成本（支出部份）估算：
对于成本面估算部分包括：
土地成本部份、建设成本部份、开幕后之商场管理费用等三个部分，详细内容如表4-3-1所示：
表4-3-1成本支出估算表
成本支出项目
成
本
︵
支
出
部
分
︶
面
估
算
土地
土地成本
建设
建设成本
369,775,840
管理销售费用
商场管理费用（开幕第一年）
设备器材维护及更新费用
水、电、气等杂项费用
保险、全费用
1,207,077,585
二、收益面估算：
对于收益部分则包括：
商店租金收入、商场物业管理收入、停车收入三个部分，详细内容如表4-3-2所示：
表4-3-2营运收益估算表
收益项目
收
益
商店租金
99,371,700
物业管理收益
商场买断收益（地下一层）
商场租户保证金利息
汽车停车收入
合计（第一年总收益额）
5,728,89,150
第一年末实际总收益为：
—1,207,077,585＋572,889,150＝－634,188,435元（投入资金）。
三、贷款部分及各项税务支出部份估算：
对于贷款部分则包括：
建设贷款部分；
税务部分则包括所得税、房产营业税二个部分，均先以第一年来表示，详细内容如表4-3-3所示：
表4-3-3贷款税赋估算表
项目
贷
款
利息（土地）
偿债支出（土地）
利息（建设）
18,000,000
偿债支出（建设）
50,000,000
税费部分
所得税
33%
房产营业税（B1出售）
依据上述结果进行估算，进行财务评估之运算，假设投资者自有资金机会成本为15%推估，其资金成本率（折现率）10.74%折现加以计算，并以资金成本代替要求报酬率，资金成本率之计算方式如下：
资金成本率=（总借款金额×
借款利率+自有资金×
机会成本率）/（借款金额＋自有资金金额）
=（300,000,000×
6%＋334,188,435×
15%）÷
（300,000,000＋334,188,435）
=10.74%
将最后各年度计算如附录二所示，并得知其税后现金流量及累积现金流量，结果如图4-3-1及图4-3-2所示，推估20年之净现值为37,752万元，20年之内部报酬率为13.96%，对于此方案之评估为可以投资，回收年期约为10年。
图4-3-1各年度税后现金流量图
图4-3-2累积现金流量图
项目
投资效益（计土地成本）
资金成本率
10.74%
1
20年的净现值
37,752万元
2
20年的内部报酬率
13.96%
回收年期
10年
投资开发可行性
可以投资
风险评估
低风险
表4-3-4投资效益分析表
第六部分项目劣势分析及风险防范
一、项目劣势分析
吴山商圈因为杭州九十年代末旧城改造。
临近的某某区域以旅游休闲、商务休闲为主，游人众多，因某某区域虽然交通非常方便，但
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