总部基地环保工业园项目发展定位策划报告文档格式.docx
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5、可本项目开发模式确定及可行性研究。
第四部分，项目发展定位部分。
1、项目市场定位；
2、形象定位；
3、功能定位；
4、产业定位；
5、客户群定位；
6、产品定位；
7、营销模式初步确定。
第一部分市场研究部分
一、宏观经济形式分析1、工业地产发展概况
工业地产概念起源于19世纪末工业化国家，最早的工业物业出现在20世纪初的英国和美国。
从1945年开始后很多国家将工业地产融入到整个国家策略之中，但是直到1970年，工业地产得以快速的发展并在各方面逐渐走向成熟。
工业地产往往是一个城市乃至国家的经济支柱。
“日本的工业地产占全世界的30％，对日本GDP贡献在40％以上；
美国工业地产占全世界的27％，对本国GDP贡献也超出了30％”。
中国工业地产发展历程：
中国工业地产经历了粗放经营、逐步规范、集约化使用三个阶段，伴随着国内经济建设稳健快速发展。
粗放经营阶段：
圈地；
整顿规范经营阶段：
放行；
管理
集约使用阶段：
综合；
优化
2、长株潭工业地产发展形势分析
“十五”期间，长沙初步形成了以长沙高新技术产业开发区、长沙经济技术开发区、隆平高科技园、浏阳生物医药园、长沙新港工业园、湖南（望城）食品工业园、宁乡科技工业园、长沙环保工业园的“两区六园”。
园区中集中了中联重科、三一重工、山河智能、长丰集团、北汽福田、LG飞利浦、伊来克斯、远大等一大批核心企业。
截至2004年底，入园工业企业达1219家，园区工业总产值占全市工业的39.3%，实现利税占全市工业的36.7%，工业到位外资占全市工业的75.1%，固定资产投入占全市工业的58.3%。
总体而言，“十五期间”的产业园区明显带动了长沙经济的发展，但其特色尚未形成。
除两个国家级开发区规模较大外，其他园区由于起步较晚，经济规模偏小。
且产业之间关联度不高，尚未形成较大影响力的区域性品牌，产业同质化趋势明显，产业同构、特色重叠现象比较突出。
随着长沙经济快速发展，“十一五期间”，园区工业已成为长沙市工业的主要支柱、招商引资的主要载体，工业园区随之发展到“二园九区”，2008年工业增加值占GDP的比重比上年提升8.5个百分点，“两园九区”完成规模以上工业增加值415.76亿元，占规模以上工业增加值比重达44.6%，增速比规模以上工业快7.1个百分点；
规模以上高新技术产业完成增加值299.07亿元，占规模以上工业增加值比重为32.1%；
规模以上工业六大产业集群增加值为309.36亿元，占规模以上工业增加值比重为33.2%。
2009年1-5月“两园九区”规模工业总产值
来源：
长沙市政府门户网
二、长株潭主要工业园区概况及主要工业地产项目分析
1、长株潭工业园区及工业项目分布情况
根据湖南省发展委发布的《长株潭城市群区域规划》要求，长株潭地区的工业园区主要有：
湘江西岸9个，长沙市望城县高科技食品工业基地、长沙市高塘
岭外迁工业基地、长沙国家级高科技产业园（一区四园）、湘潭鹤岭重工业改造基地、湘潭先锋农副产品深加工园区、湘潭九华生态及体育产业园区、湘潭易俗河生态工业园区、株洲栗雨高科技工业园、天台高科技工业园；
湘江东岸18个，长沙捞霞大运量机械加工基地、隆平高科技园、长沙星沙国家级经济技术开发区、长沙天心区传统工业升级改造基地、长沙雨花区传统工业升级改造基地、湘潭板塘竹埠港新材料工业基地、湘潭下摄司产业升级改造基地、湘潭双马机电工业园区、株洲清水塘综合工业区、株洲田心高科技工业园区、株洲董家塅高科技工业园区、株洲杉木塘民营工业区、株洲宋家桥综合工业区、株洲黄家岭中小企业工业区、株洲金山环保工业区、株洲月塘综合工业区、株洲建宁中小企业工业区、株洲董家塅综合工业区。
由于工业项目的对于地理位置及流通需求的特殊性，长株潭的工业项目主要分布在各市城郊区域，对城市扩张、及长株潭融城的快速发展起到了较大的促进作用。
而从上述项目的发展情况来看，多数工业项目为政府招商引资、定向开发为主，目前真正走向市场、以市场行为为导向进行工业地产开发的项目，主要集中在长沙城郊，目前较有代表性的项目是长沙国际企业中心、麓谷国际工业园、中信新城等。
2、长沙工业园区概况
长沙高新技术产业开发区
总规划面积18.6平方公里，由城中区和岳麓山集中新建区两部分组成。
1997年4月经原国家科委批准，高新区在总规划面积不变的前提下，调整为由岳麓山高科技园（7平方公里）、星沙工业高科技园（4平方公里）、马坡岭农业高科技园（后更名为隆平高科技园）（3平方公里）、远大高科技园（1平方公里）和市内政策区（3.6平方公里）等“一区四园”组成。
其中由长沙市委、市政府直接管理（即派出长沙高新区管委会管理）岳麓山高科技园和市内政策区。
岳麓山高科技园从1998年起也先后两次扩大控制规划，将岳麓山高科技园定名为麓谷科技新城。
明确麓谷总体控制规划规为80平方公里，并采取“带镇带村、委托管
理”的新模式进行管理开发。
2006年3月市委常委办公会议同意将望城县的部分乡镇整体调整到东方红镇，由高新区统一实施开发建设。
麓谷科技新城自2000年启动建设以来，按照每年确保新开发面积2-3平方公里的标准推进建设,共征用土地1.5万余亩，累计完成开发建设投资36亿元,整体形成10平方公里开发框架。
长沙经济技术开发区
国家级长沙经济技术开发区创办于1992年，地处湖南省会长沙东郊星沙。
1997年4月被国家科技部批准为长沙国家高新技术开发区星沙高科技工业园，2000年2月被国务院批准为国家级经济技术开发区，属国家商务部直接指导的国家级经济技术开发区之一，也是国家级高新技术产业工业园区。
建区以来，先后引进了韩国LG、荷兰飞利浦、法国达能、日本三菱、日本岩井、美国可口可乐、百事可乐、德国博世、瑞典伊莱克斯、NEC等世界500强企业纷纷来到这里投资创业。
三一重工、北汽福田、长丰猎豹、远大空调、金沙利彩印、山河智能、力元新材等一批科技含量高的国内知名企业先后落户圆区，并迅速发展壮大。
1994年，开发区工业产值实现零的突破后，到2008年，长沙经开区已完成工业总产值520亿元，完成税收26.8亿元，规模工业年产值占长沙市的1/3，实现进出口总额占长沙市的1/2，已成为湖南省对外开放、推进新型工业化的主力军。
2009年，长沙经开区荣膺“中国五星级开发区”第六名。
湖南望城经济开发区
湖南望城国家农业科技园区于2001年9月经国家科技部批准成立，是全国首批21个国家级农业科技园区之一，也是湖南省唯一的国家级农业科技园区。
2006年7月园区更名为湖南望城经济开发区，保留湖南望城国家农业科技园区的牌子。
湖南望城经济开发区规划控制面积75平方公里，2008年，经开区实现工业总产值125.3
亿元，同比增长52.4%，工业增加值36.5亿元，同比增加38.5%，实现财税收入5亿元。
中联重科、中航飞机起落架、英博雪津啤酒、湖南有色总公司等重大项目顺利落户，并启动建设；
晟通科技、金龙铜业等一批重大项目顺利投产。
长沙暮云工业园
长沙暮云工业园于2001年8月开工建设，规划面积30平方公里。
位于“长株潭”三市融城的中心，距长沙、株洲、湘潭三市中心距离均约十几公里。
107国道、京广铁路复线、武广高速铁路、京珠高速公路穿镇而过，芙蓉南路、火星大道、新韶山路等长沙市主干道延伸至此。
长沙暮云工业园被纳入国家级长沙经济技术开发区“一区带六园”的重点建设范畴，2003年被前仆后继为全国乡镇企业科技示范园区，2004年顺利通过国务院五部委的土地市场整顿清理验收，2005年荣升省级开发区，目前，基本形成以注塑为主，电器、包装、化工、建筑建材、机械、食品等多行业并举的工业体系。
湖南天心环保工业园
湖南天心环保工业园是2002年12月报经省人民政府批准设立的省级工业园。
位于长株潭金三角地带，占地5.83平方公里，具有长株潭融城核心位置的区位优势和政务中心城区形成的资源优势以及快捷路网设施奠定的交通优势，是长沙市“两区九园”工业重点发展基地之一和长株潭经济一体化重点工程。
经2005年园区四至定界，国土资源部审核确定园区面积为444公顷。
其中，工业用地2195亩；
居住用地1135亩；
商业用地1193亩；
道路及公共设施建设用地1300亩；
绿化用地750亩。
园区产业导向为机械加工制造、光伏产业、电子信息产业、医药集散、知名品牌服饰等产业。
截止到2007年底，天心环保工业园共引进以中信新城为龙头的项目28个，合同引资80余亿元。
其中综合类项目3个，工业项目23个，商业项目2个，项
目总用地面积3600亩（含带征路幅绿化面积），办结用地项目20个，用地面积3150亩。
在建或已建成投产和使用的项目有16个。
规划共有主次干道20条，总长26公里。
隆平高科技园
隆平高科技园位于“三湘第一区”芙蓉区东部，其前身是1997年原国家科委批准成立的马坡岭农业高科技园。
园区东起长沙县，南临浏阳河，西至京珠高速公路，北接长沙经济技术开发区，规划面积18平方公里。
2007年园区实现技工贸总收入102亿元，2008年技工贸总收入将达130亿元，工业总产值将突破100亿元。
连续四年园区的技工贸总收入、工业总产值、利税总额保持了50%以上的平均增速。
2005年-2007年,园区连续三年被评为长沙市工业园区目标管理综合考评一等奖。
2006年被国家发改委认定为“长沙国家级生物产业基地”。
株洲田心高科技工业园
田心高科技工业园是株洲国家高新区“一区三园”的重要组成部分。
它位于株洲市东北面，控规面积5.08平方公里，总人口5万人。
现有主导产业为电力机车制造，工业产值达23亿元人民币，是株洲市最具活力的地方之一。
整个项目将分两期开发，一期（2002—2007年）开发面积约为一平方公里。
主要兴建标准厂房及一栋综合性企业办公楼，初步实现对园内企业的封闭式管理；
初步开发居住片区，同时先期配置一所小学、一所幼托，为园内企业工作人员提供优雅的居住环境。
该阶段重点发展从大型企业和研究机构中衍生而成的科技型企业有关的产业，包括电力机车、动力机械、电子通讯、金属材料、新能源、环保产业等领域。
二期（2008—2013年）开发面积约为2—2.5平方公里。
主要兴建企业服务中心、科技联谊会所等服务设施，充分发展第三产业，使得以商业和居住为主的居住片区更加繁荣，聚集和辐射功能进一步增强。
该阶段发展重点是充分利用外来投资，聚集一批与电力机车产业相关的高新技术企业群，加速其与本地既有产业优势的结合，从而使目前的产业做大做强，园区将最终成为铁道部南方集团的工业园。
预计本期约需投资15—20亿元，实现新增总产值100亿元，实现利税20亿元。
株洲栗雨工业园
栗雨工业园是株洲高新区的科技创新和高新技术产业化区，也是长株潭地区重要的产业、技术核心区之一。
西临京株高速公路株洲的出入口，是株洲市的西大门。
北临湘江，位于湖南省正在建设中的风景走廊“湘江经济风光带”株洲段的西岸。
东与株洲市的城市快速环道相接。
栗雨工业园由中国城市规划设计院设计，规划面积13.49平方公里，基础设施总投资36亿元。
在2012年基本开发完成。
开发建设分为两个阶段：
2003-2007年为第一阶段，以工业化为中心，投资26亿元，完成工业用地开发和基础设施建设；
2008-2012年为第二阶段，以城市化为中心，投资10亿元，完成核心区与商住区的开发。
以交通装备、生物医药和健康食品、先进制造为主导产业，建成后将成为株洲规模最大、档次最高的工业园区，是高新区实现“1030335”目标的骨干园区，也是株洲市未来的现代化生态科技新城和长株潭一体化中株洲的桥头堡。
园区内不仅有以先进制造、电子信息、生物医药和健康食品为主导产业的九个工业组团，还有市级标准的基础设施，完善的社会服务，以及35%以上的保留山体和绿地。
按“一核、一轴、一环、八果”的结构布局。
湘潭九华工业园
湘潭九华工业园位于长株潭城市群中心腹地，东临湘江生态经济风光带，西
靠湘潭大学，总体规划面积138平方公里，远景规划面积69平方公里，中期规划面积22平方公里，现正在开发建设面积10平方公里，一期规划建设“四园一区”，即汽车工业园、高科技机电工业园、湘潭（台湾）工业园、香港工业园及配套服务区。
九华汽车工业园规划面积1.5平方公里，主要生产经济型轿车及其汽车零部件。
高科技机电工业园规划面积1平方公里，入园企业23家，主要是以计算器软件、数码技术、精密仪器、碳素复合材料、工程机械、空气源热泵等为主的高新技术产业项目。
湘潭（台湾工业园规划面积1.7平方公里，是湘潭重要的台商企业投资创业平台，主要引进发展机电一体化制造、汽车零部件、钢材精深加工等先进制造业。
香港工业园规划面积2.7平方公里，主要引进机电、工程机械制造等产业项目。
湘潭（德国）工业园
湘潭（德国）工业园地处湘潭市城市中心区南侧，规划面积415公顷，其中产业用地297公顷、创新创业园19公顷、综合配套用地29公顷、商业发展用地37公顷、道路及其他用地33公顷。
重点发展环保型机电制造业，将建设成为中德中小企业合作基地和中德环保产业基地。
3、工业地产项目分析
长沙国际企业中心
中信新城总部经济
麓谷国际工业园
东湖1号生态总部基地
三、湖南环保工业园现状及发展规划1、园区概况
湖南环保科技产业园于2003年元月才正式启动建设，规划面积15平方公里。
是长沙市“两区九园”中最年轻的园区，同时也是当前长沙市最具潜力和后劲的园区。
处于长（沙）株（洲）（湘）潭城市群的心脏位置，是三市经济一体化的结合部，是湖南省“一点一线”（一点指长株潭一体，一线指京广线）发展战略的核心发展区域，是南长沙工业化和城市化的前沿阵地。
是一座集生产、研发、商贸物流、教育培训、商务办公、休闲旅游、住宅开发等为一体的工业新城。
区域内有可开发用地8900余亩，其中工业用地1333亩，综合用地3227亩，村民生产安置用地1400亩和已纳入城市规划的集体用地3000余亩。
2、发展现状
2007年，园区实现投产企业40家，规模工业总产值突破21亿元、实现利税2.2亿元。
截至2008年底，园区固定资产投入超过42亿元，核心区6平方公里内形成了“五纵五横”的路网骨架，“八通一平”逐步到位。
引进了美的客车、晓光科技、长沙职业教育基地、湖南中烟总部基地、武汉东湖高新集团等各类项目74个，引资额过100亿元。
招商引资形成示范效应，汽车、工程机械及环保产业三大主导产业链初现雏形。
3、总体规划布局：
规划构筑“一心、两带、两园、两楔、三区、四组团一基地”的总体功能布局。
●“一心”以环保大道和火星大道交接的绿化广场为中心，形成园区管理
中心和园区配套的公共设施中心。
●“二带”指沿绕城线规划的环城林带和沿京珠高速规划的防护林带。
●“两园”即利用清泉寺和周边自然山水植被，规划以生态、旅游、休闲
为主的主题公园和利用保留的山体植被的研发公园。
●“两楔”即花卉展示基地和保留山体主题公园构成东西纵向楔型绿地。
●“三区”即东、西、南三个居住小区，其作为工业区的配套、农民的安
置以及少量的房地产开发。
●“四组团”即围绕火星大道规划四个环保工业基地，将工业用地化整为
零有利于分期建设。
4、发展目标
围绕省、市推进新型工业化和“又好又快，率先发展”的要求，2008年，园区确定了：
“西提东进，对接试验区；
全面起飞，五达五突破”的工作目标。
2008年开始到2012年，园区将实现“六三三三”格局，即2012年技工贸总收入达到600亿元，实现利税300亿元，入园企业达到300家，形成标准厂房、总部经济、职教城三大特色板块。
具体发展步伐和思路是：
●2008年在平台建设上实现起飞。
一是路网全面拉开，环卫设施配套到位，
城市管理水平大力提升；
二是构建产业扶植平台，重点打造标准厂房与总部商务花园板块，为企业进驻和发展提供优质载体。
三是配置三产业服务平台，启动和完善学校、银行、酒店、超市等城市配套功能。
四是打造政务服务平台，为企业引入融资担保、法律、科技、咨询、孵化等中介服务。
●2009年在入园企业数量上实现起飞。
通过标准厂房和总部商务花园两大
板块的二次招商，招商引资由土地招商向项目招商转变，入园企业数量翻一番，达到120家以上。
到2012年引进企业数量不低于300家。
●2010年在经济规模上实现起飞。
以引进企业建成投产数量的飞速攀升作
为园区经济规模壮大的支撑，以企业产后扶植服务水平的不断提升作为企业壮大的强有推动力，依托湖南中烟工业公司等龙头项目，园区技工贸总收入达到300亿元以上。
到2012年达到600亿元。
●2011年在利税上实现起飞。
在企业数量、经济规模实现起飞的基础上，
2011年园区利税要实现300亿元，其中区级税收至少达5亿元。
2012年整体形象和地位实现全面起飞。
常住人口达5万人以上，建成面
积达8平方公里，城市化进程基本完成，经济布局结构合理，投资环境进一步优化，产业集群初具规模，形象和地位全面提升，经济运行实现质的飞跃，全面建成功能完善、配套齐全、品味较高的现代化新城区，成为雨花区重要的经济增长极。
四、长沙工业用房及写字楼市场行情分析1、长沙工业地产发展趋势
随着经济全球一体化，有着低廉劳动力的中国渐渐的变为世界工厂，相应的需要大量的工业用地满足境内外生产企业的要求。
随着很多境外企业规模的逐渐扩大及对中国的政策的逐步了解，租用工业厂房已不能满足企业安定的需求，同时工业地产的不断增值带来租金的增长及企业运行成本的上升，多数企业会考虑购买自用工业厂房，工业地产的投资价值逐渐显现。
在过去，为了吸引投资，企业取得工业用地几乎是零地价，或者是极其低廉的价格取得工业用地，工业地产几乎没有投资价值。
但是随着国务院2004年《关于深化改革严格土地管理的决定》、2006年国务院《关于加强土地调控有关问题的通知》和2008年国务院《关于促进节约集约用地的通知》的相继出台，国土资源部于2008年2月正式发布新修订的《工业项目建设用地控制指标》（以下简称《控制指标》），要求各地认真贯彻实施。
很显然这一系列的政策，均是严控工业用地开发的政策，也就是说今后企业取得工业用地的难度将越来越大，即意味着工业用地的将不断的增值。
2、写字楼市场行情分析
当前长沙成熟的CBD（中央商务区）范围界定为西至黄兴路、南至劳动路、东至车站路、北至面八一路围合而成该区域的区域。
长沙高档写字楼绝大部分集中在该区域内，为长沙名副其实的CBD。
长沙写字楼市场存在一定的复杂性：
在地方政策上，商住楼、写字楼的性质界定存在一定漏洞，目前长沙不少发展商，用商住楼地块，甚至住宅地块，在建筑设计功能上按写字楼的功能进行设计、开发，目前市场上不少中小企业仍然在购买商住楼、甚至住宅楼进行办公，长沙的写字楼市场有待进一步的规范。
企业获取办公场所的主要方式包括：
租用专业写字楼、购买写字楼、租用住宅楼、购买住宅楼等。
长沙中心区写字楼分布：
写字楼市场销售价格分析
从06年开始，长沙写字楼价格开始上扬，写字楼售价主要集中在5000-6000元/平米。
高档写字楼价位正稳步上升,最高价格已经接近1万元/平米,高端写字楼价格仍有上涨空间。
总体来说：
1、目前长沙写字楼市场总体上仍处于一种平稳发展的态势，在需求与价格上没有发生爆发性的快速增长，且部分写字楼投资活跃，租金收益较高。
2、长沙写字楼租金回报率在7-11%之间，足具有上涨的空间。
3、从供求关系、经济发展前景、长株潭融城、城市布局的扩张、交通日趋便利的利好因素来判断，长沙的专业写字楼具有很大的发展潜力。
区域发展日渐明显，目前以芙蓉路、五一路、韶山路段高档写字楼的发展逐步展开，东部和南部的写字楼发展将得到质的飞跃。
4、从总体供求变化趋势上看，长沙目前处于需大于求的状态，但受混合性商住物业影响拉低长沙写字楼的租金水平，目前长沙写字楼空置率仅15%，租金
★2006年以前典型写字楼的均价对比
水平也是稳步上涨的，因此长沙专业写字楼目前处于一个平稳发展期。
长沙专业写字楼的发展趋势：
1、长沙目前没有真正意义上的5A甲级写字楼，甲级专业写字楼的开发将成为主流；
2、车位要求排在首位，电梯配置饱满；
3、物业管理的前期介入提高了专业写字楼的软件水平；
4、长沙写字楼投资市场将整体看好，5A级写字楼物业将会受长沙市场追捧。
第二部分开发模式研究部分
一、总部经济概论写在前面：
城市白天的繁华与喧闹，永远不会理解夜晚那人去楼空的寂寥，就像白天不懂夜的黑，不明白星星为何会坠跌。
这就是传统的产业园区：
远离市区、功能单一、生活配套缺乏、工作景致单调，人们生活与工作的地域截然分离，生活中的时间大部分浪费在通勤之上，生产线上的工人连同公司的高管仍迷恋城内繁华的生活，工作之地不可能成为人们心中生活的家园；
而传统意义上的中心商务区又走到了另一个极端，人们被交通所困，为噪声所扰„„
我们希望建设一种园区产品来改变这种城市现象……
在这里，是绿色环绕的独栋别墅；
园区内外，咖啡馆、会所、教育设施、娱乐设施，以及高中档物业、大型购物中心、大型旅游度假区等，形成园区工作与生活的完美结合，人性化生活社区的构建，将使城市不再独守夜的黑。
在这个大社区内，管理者将逐步建立由银行、证券、信托、基金、租赁等组成的现代金融服务业，由通信、网络、咨询、策划等组成的信息服务业，由会计、审计、资产评估、法律服务等组成的中介服务业，由教育、培训、会议、展览、国际商务、现代物流等组成的服务于科技企业的服务支撑体系，实现企业在社区内的“自给自足”；
同时，通过建立企业家俱乐部、网络社区、实现社区内企业家的交流、资源信息的共享，真正形成实现企业不断发展的科技成长社区。
我们把这种园区产品称之为‚总部基地‛1、总部经济定义
所谓总部经济，指一个区域利用特有的资源优势，吸引企业将总部在该区域集群布局，将生产加工基地布局在具有比较优势的其它地区或周边地区，而使企业价值链与区域资源最优空间耦合，以及由此
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