中国房地产行业报告docWord格式文档下载.docx

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从投资看，2003年投资热点区域集中在首都经济圈和长江三角洲地区，商业地产投资热势头明显，全国各地普遍出现商铺投资热潮。

未来几年，商铺市场供不应求状态可能还会持续。

但是，随着开发量的增长，商铺资源的稀缺性将弱化，尤其是目前中小城市商业发展有失衡的趋势，商铺市场的快速发展将带来较大的市场风险。

因此，对商铺尤其是中小城市的商业地产开发应谨慎。

去年1—9月运行情况

（一）投资状况

　　1.开发投资继续保持快速增长

　　2003年1-9月，房地产投资快速增长，全国房地产开发完成投资6495.01亿元，同比增长32.8%，高于同期固定资产投资增幅（31.4%）1.4个百分点，占同期固定资产投资的比重为24.5%（见表23）。

　　其中东、中、西部地区增幅分别为28.9%、42.3%、45.8%，中、西部地区增幅明显高于东部，其中8个地区增幅超过50%（见表24）。

　　房地产开发投资中，1-9月商品住宅投资累计完成4453.1亿元，同比增长28.0%（其中经济适用房完成投资383.23亿元，同比增长11.3%，占商品住宅投资的比重为8.6%，占总投资5.9%，比上年同期下降1.1%），占全部投资的68.6%；

办公楼投资增长明显高于上半年，共完成307.93亿元，同比增长39.8%；

商业营业用房投资增幅较快，1-9月共完成投资781.11亿元，同比增长44.6%（见表25，图44）。

　　2.资金情况

　　2003年1-9月房地产开发到位资金8837.59亿元，同比增长46.3%。

其中，国内贷款2174.43亿元，同比增长58.3%；

利用外资132.92亿元，同比增长27.3%；

企业自筹资金2581.55亿元，同比增长41.1%；

其他资金3945.08亿元，同比增长44.3%（见表26、图45）。

（二）土地购置及土地完成开发情况

　　1.土地购置面积

　　2003年1-9月，全国购置土地面积23082.20万平方米，同比增长44.7%，高于商品房施工面积涨幅16.9个百分点、新开工面积涨幅14.3个百分点。

东部地区12870.30万平方米，中部地区5404.23万平方米，西部地区4807.67万平方米。

有7个地区的购置土地面积同比增长大于100%。

　　2003年1-9月，全国土地购置费1271.17亿元，比去年同期增长52.6%，占房地产开发投资总额的19.6%，比去年同期增加2.5个百分点。

东部地区954.18亿元，中部地区176.35亿元，西部地区141.64亿元。

　　2.土地开发面积

　　2003年1-9月，全国土地开发面积11368.13万平方米，同比增长38.9%，分别比商品房施工面积、新开工面积的涨幅高11.1%和8.5%。

有5个地区的完成土地开发面积同比增长大于100%。

　　3.土地开发投资

　　2003年1-9月，全国完成土地开发投资387.48亿元，同比增长36.3%，比上半年增长（46.5%）下降了10.2个百分点（见表27）。

　　（三）建设情况

　　1.施工面积

　　2003年1-9月，全国商品房施工面积93615.86万平方米，同比增长27.8%，其中：

商品住宅施工面积73157.10万平方米，同比增长26.8%（见表28）。

　　2.新开工面积

　　2003年1-9月，全国商品房新开工面积36563.13万平方米，同比增长30.4%，其中：

商品住宅新开工面积29607.81万平方米，同比增长28.8%；

办公楼新开工面积与上半年相比有所改善，增幅提高了6.9个百分点（见表29）。

　　3.竣工面积

　　2003年1-9月，全国商品房竣工面积15325.81万平方米，同比增长34.9%，高于新开工面积增幅4.5个百分点，其中：

商品住宅竣工面积12716.56万平方米，同比增长32.8%，高于同期新开工面积增长（28.8%）。

与上半年相比，商品房、商品住宅、办公楼竣工面积增长都有不同程度的下降，但商业营业用房竣工面积增长加快（见表30）。

　　（四）销售情况

　　1.商品房销售情况

（1）销售面积

　　2003年1-9月，全国商品房销售面积为15189.24万平方米，同比增长35.9%，其中销售给个人14360.00万平方米，所占比重为94.5%。

其中，商品住宅销售面积为13649.78万平方米，同比增长35.8%；

办公楼销售面积为223.66万平方米，同比增长18.9%；

商业营业用房销售面积1097.28万平方米，同比增长43.3%。

东、中、西部地区的详细销售情况见表31。

（2）销售额

　　2003年1-9月，商品房销售额3736.43亿元，同比增长14.4%，其中：

销售给个人3449.34亿元，同比增长44.1%，所占比重为92.3%。

其中商品住宅销售额为3158.56亿元，同比增长41.1%；

办公楼115亿元，同比增长45.88%；

商业营业用房412.55亿元，同比增长43.91%。

　　2.商品住宅销售情况

　　2003年1-9月，全国商品住宅销售面积为13649.78万平方米，同比增长34.0%，小于同期竣工面积933.22万平方米。

商品住宅销售面积中销售给个人13141.85万平方米，同比增长38.2%，所占比重为96.3%。

　　2003年1-9月，商品住宅销售额为3158.56亿元，同比增长41.1%，其中销售给个人为3027.24亿元，同比增长44.2%，所占比重为95.8%。

　　3.销售价格上涨较多

　　2003年1-9月，全国房地产开发投资继续保持大幅度的增长，土地购置金额和面积增幅均高于去年同期水平。

全国商品房销售价格持续上涨，2003年1-9月商品房平均销售价格2460元/平方米，同比增长了4%，其中中、西部地区价格涨幅较高。

商品住宅、办公楼分别增长3.9%、22.7%，而商业营业用房却只增长了0.4%（见表32）。

　　（五）商品房空置情况

　　1.商品房空置情况

　　2003年1-9月，全国商品房空置面积10033.62万平方米，同比增长8.8%，增幅比去年同期回落1.8个百分点。

其中东、中、西部地区的商品房空置面积分别占全国商品房空置面积的63.2%、19.1%、17.7%，东部地区增幅明显高于中、西部地区（见表33、表34、图46）。

　　目前有的地区存在商品房空置量过大的问题，必须要引起高度重视。

建设部准备与国家统计局协商，改变目前的商品房空置率统计体系。

即，将竣工一年以内未出售的商品房作为“待销商品房”，竣工一年以上三年以内未售出的商品房作为“滞销商品房”，竣工三年以上未售出的作为空置积压商品房。

同时，加紧和有关单位合作，研究与国际接轨的住房空置指标体系。

　　2.商品住宅空置情况

　　2003年1-9月，全国商品住宅空置面积6505.80万平方米，同比增长7.9%，其中东、中、西部地区的商品住宅空置面积分别占全国商品住宅空置面积的63.0%、20.9%、16.1%，东部地区增幅明显高于中、西部地区（见表35）。

　　（六）城镇住宅建设完成情况

　　1.完成投资情况

　　2003年1-9月，全国住宅建设完成投资3695.04亿元，同比增长26.4%，其中，东部地区增长25.1%，中部地区增长31.2%，西部地区增长31.5%，中部地区增幅明显高于东、西部地区。

有7个地区住宅建设完成投资增幅高于50%。

　　2.建设情况

（1）施工面积

　　2003年1-9月，全国住宅建设完成施工面积78367.42万平方米，同比增长24.9%，其中东部地区增长24.5%，中部地区增长21.7%，西部地区增长29.3%。

有6个地区施工面积增长高于40%。

（2）竣工面积

　　2003年1-9月，全国住宅竣工面积9922.53万平方米，同比增长28.0%，其中东部增长28.8%，中部增长43.6%，西部增长16.2%，东部和中部地区增幅明显高于西部地区。

有9个地区竣工面积增幅在50%以上。

政策环境变化

（一）金融政策环境的变化

　　2003年6月中国人民银行出台了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（简称“121号”号文件），提出了加强房地产开发贷款管理、引导规范贷款投向,严格控制土地储备贷款的发放,规范建筑施工企业流动资金贷款用途,加强个人住房贷款管理，重点支持中低收入家庭购买住房的需要，强化个人商业用房贷款管理,充分发挥利率杠杆对个人住房贷款需求的调节作用，加强个人住房公积金委托贷款业务的管理以及切实加强房地产信贷业务的管理等方面的政策措施。

尽管大多数人认为，对房地产市场发展是不利的，但该通知对于促进房地产融资多元化还是起到了积极作用。

（二）土地政策环境的变化

　　2003年7月30日国务院办公厅出台了《关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通知》，并组织对全国各类开发区内进行全面清理，对缺乏建设条件，项目、资金不落实的，要坚决停办，所占用的土地要依法坚决收回；

对超过规划建设用地规模和范围的开发土地，要依法处理。

　　（三）房地产业政策环境的变化

　　2003年8月12日国务院下发了《国务院关于进一步促进房地产市场持续健康发展的通知》，统一了对房地产业的认识，结束了对房地产是否“过热”的争论，确立了房地产业的支柱产业地位，明确了未来一段时间房地产业发展的指导思想，即坚持住房市场化的基本方向，不断完善房地产市场体系，更大程度地发挥市场在资源配置中的基础性作用。

坚持以需求为导向，调整供应结构，满足不同收入家庭的住房需要。

坚持深化改革，不断消除影响居民住房消费的体制性和政策性障碍，加快建立和完善适合我国国情的住房保障制度。

坚持加强宏观调控，努力实现房地产市场总量基本平衡，结构基本合理，价格基本稳定。

坚持在国家统一政策指导下，各地因地制宜，分别决策，使房地产业的发展与当地经济和社会发展相适应，与相关产业相协调，促进经济社会可持续发展。

房地产企业开发现状及特征

房地产开发企业是中国房地产企业的主体，据统计，2002年全国房地产开发企业3万家左右，占中国房地产企业总数的80%多。

总体上看，目前中国房地产开发企业的现状不容乐观，其中许多问题都亟待解决，集中表现在所有制、规模、效益等三个方面。

　　1.房地产开发企业发展迅速

　　我国房地产开发企业的队伍是随着我国房地产市场的发展而不断壮大起来的，1986年全国房地产开发企业仅有1991家，到2002年已增加到32618家左右。

其发展过程可以划分为三个阶段：

（1）第一阶段为1986-1991年。

我国房地产市场初步发育，房地产开发企业数量增长缓慢。

（2）第二阶段为1992-1996年。

1992年，我国房地产开发投资开始出现快速增长势头，房地产开发企业如雨后春笋般不断涌现，仅当年就增加8438家，房地产开发商队伍首次突破1万家。

1993、1994、1995年开发商队伍仍在膨胀，但是增幅逐渐减缓。

到1996年，我国房地产开发企业数量出现锐减，当年全国房地产开发企业为21269家，比1995年减少12213家。

（3）第三个段为1997年至今。

房地产开发企业数量出现稳步增长局面（见图47）。

　　2.房地产开发企业中以内资企业为主

　　内资企业、港澳台投资企业、外商投资企业1998年分别为19960家、3214家、1204家，2002年分别为28657家、2884家、1077家。

2002年与1998年相比，内资企业增长了43.6%，港澳台和外商企业分别下降了10.27%和10.55%。

可以看出，我国房地产开发企业主体为内资企业。

2002年内资企业分别是港澳台投资企业、外商投资企业的9.94倍和26.6倍（见图48）。

　　3.国有、集体房地产开发企业数量逐年减少

　　民营、股份制企业不断增加。

国有企业、集体企业和民营、股份制企业1998年分别为7958家，4538家、7464家，2002年分别为5015家、2488家、25154家。

2002年与1998年相比，国有和集体企业分别减少了28.9%、45.2%，而民营和股份制企业则增加了237%。

国有房地产企业所占比重由1998年的39.9%下降到2002年17.5%，集体企业由22.7%下降到8.7%，民营及股份制企业则由37.4%上升到73.8%。

国有房地产企业的数据所占比例虽然只有17.5%，但由于其占有的土地、人才、资本等社会稀缺资源的数量巨大，国有房地产企业对市场的影响仍然举足轻重（见图49）。

　　4.房地产从业人员数量不断增加

　　房地产从业人数不断增加，为房地产市场的不断发展和完善输入新鲜血液。

房地产从业人员从1997年的68.3万人，上升到2002年的113.4万人，增长了66%（见图50）。

在内资企业的从业人数比例较高。

其中，民营和股份制企业从业人数在逐年增加，在国有和集体企业中从业人数在逐年减少（见图51）。

　　5.目前中国房地产开发企业的规模普遍较小

　　具有一级资质的房地产开发企业的比例只有1.2%，一、二级资质企业总数不足10%，大多数为三、四级或刚刚成立的暂定级企业（见图52）。

　　6.房地产开发企业资本金情况

　　1997年全国房地产开发企业实收资本金为3812亿元，平均每个企业实收资本金为1791万元；

2002年为6751亿元，是1998年的1.82倍,平均每个房地产开发企业实收资本金为2070万元（见图53）。

　　7.房地产开发企业资产情况

　　1997年房地产开发企业总资产为16417亿元，平均每个企业资产为7713万元，2002年达到33043亿元，平均每个房地产开发企业为10130万元（见图54）。

　　8.房地产开发企业经营收入稳步增长

　　近几年来，我国房地产企业经营总收入保持稳步增长，1988年为162.12亿元，到2002年达到7077.8亿元，14年间增长了约42.7倍，年均增长率为31.0%；

我国房地产企业商品房销售收入也不断增长，14年间增加了约40.7倍，年均增长率也为30.5%（见图55、表36）。

　　9.房地产开发企业营业利润及行业平均利润率变化剧烈

　　十多年来，我国房地产开发企业的营业利润以及房地产行业利润率发生了很大的变化。

1989年，我国房地产开发企业的利润比较低，仅为78598万元，行业平均营业利润率（＝营业利润/经营总收入）仅为4.38%。

随后的几年，尤其是1992年和1993年，房地产行业开始出现投资热潮，房地产开发企业的营业利润和行业平均利润率都不断攀升，1993年行业平均利润率高达13.7%，1994年房地产开发企业营业利润达到1674350万元的高峰。

但是，受宏观调控的影响，1994年之后，房地产企业经营利润和行业平均利润率迅速下降，1996年行业平均利润率仅为0.91%，1997年至今更是出现全行业亏损的局面，1999年我国房地产行业平均利润率为-1.16%。

近3年来，形势有所好转，2002年营业利润率为3年最高，达到了3.57%。

房地产开发企业存在的问题

1、房地产开发企业数量大，规模小

　　随着我国房地产市场的发展，房地产开发企业数量及从业人员数量在不断增加。

1986年全国房地产开发企业仅有1991家，到2000年年底已经增加到35762家，是1986年的18倍。

由于历史原因，缺乏应有的投入，房地产企业普遍存在“小、散、差”和住宅建设的规模化程度较低等问题。

　　2、房地产企业开发能力低，抗风险能力差

　　房地产业是非常典型的资本密集型产业。

而我国大多数房地产企业规模小，资源分散，开发企业整体水平不高，与其资金密集的行业特点极不相适应。

与香港房地产企业相比，深圳房地产企业资金状况相差甚远。

再比如，上海市目前的房地产开发企业有2000多家，平均注册资本金不足2000万元，实收资本金不足6000万元。

上海市房地产开发企业数量多而开发项目规模小，在2001年全市5986万平方米的施工面积中，平均每个企业开发的面积仅为2.3万平方米。

销售百强的房地产企业总共只占市场的4%左右。

而在香港，排名前10位的房地产企业集团占了香港市场的80%，其中前三家就占50%。

由此可以看出，我国房地产企业在规模经济和产业集中度上的差距可见一斑。

　　3、房地产开发企业资产负债率偏高，风险大

　　由于历史上的种种因素，开发企业普遍存在自有资金不足的问题，企业所需资金主要是靠向银行贷款解决。

目前，国内最大的房地产企业净资产规模也不过几十亿元人民币，与境外房地产企业动辄几十亿、几百亿美元相比，实在相距甚远。

我国开发企业资产负债率多数在70%以上，有的高达90%。

过高的负债必然使企业成本增加，盈利下降，甚至出现亏损。

部分自有资金不足的开发企业，靠银行贷款、施工企业垫资和拖欠材料款等进行房地产开发，一旦商品房销售不畅，资金不能及时回笼，将会导致工程难以为继，引发连锁反应，隐藏一定的金融风险。

如处理不当将影响正常的经济秩序。

房地产开发企业发展趋势

通过对上述问题的综合分析，我们认为，未来中国房地产开发企业的发展至少有以下六大趋势，即规模化、民营化、制度化、差别化、品牌化、战略化。

　　1、规模化

　　未来中国房地产业竞争加剧，将导致房地产开发企业向规模化、集团化方向发展。

我国房地产业经过前几年的高速发展，目前正处在一个结构性转变的关键时期。

一些大的房地产公司的实力正在急剧增强，市场竞争的核心能力正在加速形成，一批对市场有较大影响能力的房地产龙头企业正在脱颖而出。

实力小而又缺乏核心竞争能力的房地产企业，在未来的几年内将会面临被淘汰出局的危险。

例如，我国房地产市场发育早也较成熟的广州市，目前已有约1/3的房地产开发企业被淘汰出局，从最“辉煌”时期的1600多家，减少至目前的1000多家。

诸如万科这样的企业，也正努力从其他开发企业特别是房地产国企中吸引人才，为企业的扩张做好人才储备。

房地产开发“大盘时代”的来临以及国内资本市场的逐步成熟，将大大加快中国房地产开发企业规模化、集团化的步伐。

　　2、民营化

　　近年来，民营经济在房地产领域中迅速崛起，并逐渐成为我国房地产投资增长的主要动力。

进入90年代后期特别是近几年来，由于我国买方市场的全面形成，其他实业领域投资机会越来越少，而房地产领域相对来说则机会大、获利高，加上政府的一系列鼓励措施的出台，所以吸引了许多在其他领域积累了一定资金实力的民营企业家转向投资房地产。

民营企业具有良好的管理机制并重视人力资源的开发利用，也大量吸收国有房地产公司的优秀人才，从而迅速增强了企业综合素质。

而国有企业由于体制和机制以及历史遗留问题等深层次原因，往往在竞争中处于劣势，发展相对缓慢。

在一些沿海发达地区，民营房地产企业已经占据主导地位。

当然，这种格局符合优胜劣汰的市场竞争规律，有利于房地产市场结构和投资结构的调整，从而促进房地产业的健康快速发展。

例如，在广州市新近评出的房地产综合实力30强中，民营房企占了近一半，而在前10名中，只有广州城建集团一家房地产国企榜上有名。

　　3、制度化

　　制度化是企业发展规模化、民营化的制度基础和保障，加强企业内外制度的建设是中国房地产开发企业下一步的重点，加入世贸则加速了这一进程。

改革以来，我们在制度建设、市场规范和企业发展等方方面面都取得了长足进步，然而如果套用国际游戏规则的要求则又在各方面都存在着不规范的做法，远未能与之“接轨”。

一言以蔽之，中国房地产业的各方面仍然显得“乱”，一些不完善的制度需要改革，如房地产定价制度、土地征用制度、企业内部激励机制等。

未来中国房地产开发企业将按照现代企业制度的基本原则，加强房地产企业内部管理制度、激励制度、用人制度、财务制度等的规范化，企业的内部运行和组织以及企业的外部环境和房地产行业管理都将进一步向制度化方向发展。

　　4、差别化

　　由于我们长期处于“卖方市场”，房地产市场竞争同质化现象严重，产品同质化、价格同质化、推广方式同质化……然而如果认真研究中国房地产市场的发展趋势就会发现，目前中国城镇居民已处在一个从追求“量”向追求“质”转化的时期，这是宏观大势。

从市场的微观层面看，市场需求和消费者偏好又是多变的、善变的，有时还变得很快，开发企业如果事先不充分考虑到这些变化将会尽失先机。

所谓“得客户者得天下”，研究消费者行为偏好，开发适销对路的产品，研究细分市场，形成自己独特的他人无法模仿复制的产品特征和竞争优势，将是未来中国房地产开发企业必须认真思考的一个主要问题。

　　5、品牌化

　　品牌化是产品差别化的进一步深化。

品牌是一个企业的实力、产品质量、管理水平等指标的综合体现，是核心竞争力和综合素质的外部表现。

长久以来中国的消费者买房子需要全面考虑有关住房的所有因素，而且各因素的权重相差不多，于是只好一个项目一个项目去“踩盘”，交易费用很高。

未来中国房地产市场的竞争将是品牌的竞争，目前靠“概念”吃饭，全面采取“跟随策略”就能“全赢”的局面将被逐步打破，房地产业界将会崛起一批行业精品楼盘和明星企业，它们在竞争中占据优势并获得巨大的超额利润。

　　6、战略化

　　未来中国房地产开发企业发展的一个显著趋势是，一个房地产项目的开发将不再是一个独立的事件，再也不能仅核算这一单生意的成本和收益，而要将之放入企业的长远发展战略中去考虑，考察这一项目对今后的项目开发以及企业长远发展的影响。

因此，未来开发商所进行的将不再仅仅是产品的竞争、企业的竞争，而更重要的是企业家战略眼光的竞争。

并且，未来的中国房地产企业将不再可能只依靠老总一人的经验决策就能“赢”，而必须充分发挥企业管理层以及企业外脑的集体智慧，形成明确而合乎实际的公司发展战