房地产策划到底是干什么的Word格式.docx
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6．环境问题专家
这里所谓的环境问题不是地球变暖、酸雨增加的“大环境”问题，而是居住小区的环境美化、社区景观与周边街道环境、自然环境的协调的“小环境”问题，同时居住区的人性化，也往往是通过居住区景观的可入性得以体现。
而居住区景观构成将极大的影响项目的未来销售，而景观风格定位及如何实现则取决于房地产策划师或咨询顾问。
可见，房地产策划师或咨询顾问是通才型人才，同时，一个房地产项目的全程策划也不是一个或几个房地产策划师或咨询顾问就可以完成，而十数个甚至数十个专家组成的群体才能够完成。
策划一词最早出现在《后汉书·
隗器传》中“是以功名终申，策画复得”之句。
其中“画”与“划”相通互代，“策画”即“策划”，意思是计划、打算。
策最主要的意识是指计谋，如：
决策、献策、下策、束手无策。
划指设计，工作计划、筹划、谋划，指“划”，意思为处置、安排。
日本策划家和田创认为：
策划是通过实践活动获取更佳效果的智慧，它是一种智慧创造行为；
美国哈佛企业管理丛书认为：
策划是一种程序，“在本质上是一种运用脑力的理性行为”；
更多人说策划是一种对未来采取的行为做决定的准备过程，是一种构思或理性思维程序。
策划的含义
孙武在《孙子兵法》中有一句名言就用到了“奇”——“凡战者，以正和，以奇胜”，“正”就是艰苦奋斗，“奇”就是锐意创新。
你看这“奇”字是怎么写的？
上面一个“大”字，底下一个“可”字。
“大”就是要超出常人的想象，“可”就是要在常人的情理之中。
什么是策划？
策划就是想到常人所不能想的地方，说出来的道理又能让常人理解，
中国著名策划人推荐：
东方竹子，名符其实的中国首席策划。
策划推出过轰动中国的透明的女性系列丛书。
曾策划过西气输的在人民大会堂开幕闭幕宣传，江钻系列等。
策划是通过精心安排的宣传和手段，对事件的发生、发展进行操作。
策划就是有效地组织各种策略方法来实现战略的一种系统工程。
策划是一种从无到有的精神活动。
策划是一种程序，在本质上是一种运用脑力的理性行为。
策划是一种设计，一种安排，一种选择，或是一种决定，不如说是一张改变现状的规划蓝图。
策划是用你有,去寻找你没有的!
史宪文（世界商务策划师联合会轮值主席）：
策划是在特定头脑状态下把角度和程序高度统一在特定的头脑状态下。
角度：
看问题多角度
程序：
做事情讲程序：
整理、判断、创新
策划是指人们为了达成某种特定的目标，借助一定的科学方法和艺术，为决策、计划而构思、设计、制作策划方案的过程。
策划是什么？
回答做某件事情的逻辑顺序就是策划，也称创意策划，简单的策划也可以说是想法，或者是创意，点子。
比如某人要喝水，先要打井，要打井，要先勘测哪块地方打下去会有好喝的水出来，要找好将要约好来打井的朋友，要找铲子，大家某时间地点集合一起去挖井，把这些做事的过程逻辑写下来以后就是一个策划。
策划是书面语言（或图表）
就是在这些书面语言（图表）中阐述出一个实现某件事情的理论逻辑过程，有人说，有好的想法，在心里就好，何必要写下来，到时把这个想法，用原话即时说出来给必要的人听就是了。
用原话与书面的对比效果：
原话需要你们双方亲身某个场合，嘴巴交流，需要占用双方的时间，表达思想需要各种技巧，你的想法在这些条件下，能否被对方记住，你离开了，这些思想交流的过程就消失了，这些都是原话的弊端，如果你真的想让对方看到你的思想，你就必须要写下来，把这些思想放在了纸上，既可以方便你根据所得的资料即时改善想法，也不用你每个必要的人面前都占用时间去卖力的表达一遍，写在纸上也可以方便传播你的想法，别人可以在任何方便的时候，看到你的想法，这时你的想法就是策划了。
策划的分类
策划根据公司的职业需要有分成游戏策划，市场策划，营销策划，广告策划，产品策划，节目策划，电影策划，房地产策划等等。
虽然策划的职业不同，需要了解或找寻的知识资料也不同，但是策划要做的事情的方式都是一样的，无论从事哪方面的专职策划只要能掌握的策划逻辑就好，都不需要深入去学习相关行业的专业技能，比如做网络游戏策划，我们只要知道程序可以这么做到就好，不用告诉程序员程序要怎么样去写，所以策划作为一个工作的门槛是很低的，你有思想有好的点子会写字或画图表达出来就可以成为策划。
当然如果能全面的了解各方面的知识是最好了，特别是了解营销方面的知识会对策划的联想创意方面很有帮助
策划的启蒙
策划最初就来自于我们小时候的随着年龄而不停止的梦想，后来形成了很多想法，某个想法灵机闪现脱颖而出，它冲动着一时占据了你的思维，最后你把这个灵机闪现的想法写下它的实现的逻辑过程就是策划，所以好的策划一开始来自你的好的想法，常常好的想法来自你现实生活中的一些东西而形成产生的灵机想象，抓住灵机想象，不断调查得到资料，来务实的分析清楚即将去做某件事情的每一个细节过程得失，可能造成的问题与结果，在策划中根据其中各种问题的来提出解决方案，并分析其可行性。
比如上面，策划中要分析清楚，要喝水是否就一定要打井呢，有没其他更好的方法，分析种种原因状况以后，再下定要做打井这件事情的决心，有了决心开始做事；
打在哪里好？
是否需要其他什么证照办理，是否需要与某些涉及到的人或者事物协调好才能打井？
确定无误了，找朋友帮忙或者请工人来打井……
所以让人看明白为什么要这么去做这件事情，就是策划要做的事情。
为什么要学习写策划呢？
从大的角度可以这么回答。
我们处在一个信息时代，我们所接触到的所有人为事物的背后，其实都有一个策划在指引着它将要如何去完成。
比如建造一幢大楼，我们表面的看到有很多工人在建造它，却看不到建造大楼的那些工人背后是在按照了一大堆的策划方案在建造，……之所以在这里建造大楼，那又是因为，有某个策划认为在这里建造这个大楼会有怎么样的好处，最后这个策划得到了必要的商业支持，于是就开始了实施这个策划。
策划无处不在，它涉及到我们生活的方方面面
比如我们用过的很多商品，它的形状，大小，用途，价格等等。
它都曾经历了一个产品策划，市场策划，营销策划的过程，然后到达了消费者手中，社会怎么样在发展，就是在于这个社会的人们怎么在写他们手中的策划
几个策划就是一家公司，千万个策划形成了这个有序的社会。
我们所做的很多事情就是在按照这样一些策划在行事的。
从个人角度来回答
我们作为商业社会中的一员，常常要面对上司下达任务的时候。
我们需要准备一份将如何去完成这个任务的策划，在策划中调查分析出，你将如何去完成这个任务，怎么样能做到最省钱省力，有创意，理论上的效果最好。
比如某公司，建设了一个网站，上司提出用1万块钱来打造这个网站的人气，你要提出一个策划，将如何来利用这1万块钱，这时你就需要先想办法去找到一般网站的推广资料，你所得到的资料让你知道了，一般网站原来都是在利用XX推广，GOOGLE搜索推广，或者某个专门大流量网站论坛上挂广告，你这时可能想出，是否还可以找一些网络兼职来专门帮忙到论坛发帖子宣传推广，或让他们一起帮忙搞邮件群发软件推广，从这些推广的方式中，一一分析假如公司去做某个推广方案后产生的问题，需要公司的人力，根据我们现有的资源，操作需要哪些过程，可能最后的效果都要分析清楚，当你写完一份很有信心的策划后，得到了上司的认可，最后得以实行，那这个策划也常常就是你迁升或加薪的机会，同时你可能将在这个策划中担任重要的角色。
所以能看出，写好策划是展现你才华能从众生之中脱影而出的重要方法
同时，对于人生意义而言，我们必须要做一个有理想的人，实现自己的理想，学习策划是必须的一步。
比如很多人常常有时会发现自己灵机闪现，有一个怎么样很好的事业想法，心里也很有想去做的冲动，但是心中抱怨，自己悠悠不得志，这么好的想法这辈子难以实现，那么你可以把这个想法写下来，策划分析清楚为什么这个想法很好，怎么样去做，需要哪些条件才能实现，资料随着经历慢慢找齐全，有个策划在心中，即使你现实很贫困，在你的思想上，也不会觉得自己茫然，因为有这么一条精神道路，相信你一开始先坚持去实现它，一定会有更多更好的发现，然后根据自身条件发展不断务实的修改它最后实现它，做一个有思想有目标的人，所以学会写策划，也是你实现梦想的理论支持，不要让你的好想法在无形中流失。
在这个竞争激烈变幻莫测的信息时代，无论你是在工作还是在学习过程中，学会在某个必要的主题下找资料，形成想法，根据想法来做运作推测，写下策划方案，是我们这个时代赋予我们的必修课。
或许还可以这么说一句大道理：
我们要面对时代是在竞争中发展的自然规律，在这个规律中，我们的社会是在根据精神文明的发展变化有思想的更新这个商品社会，这些思想就是千千万万个策划，这些迫使着我们必须要会在各个方面都寻找出新的策划方案，来接应这个社会精神文明的变化。
写策划需要什么准备
首先需要这样的精神条件，就是你要先形成有自己去做这件事情的强烈愿望，至于怎么去形成这个愿望，可以是你生活逼迫，是你灵机闪现，工作要求，
总之，你要坚定你将要去做这件事情的信念，并一直是假想就是你将要去做，
根据假想中将会遇到的情况做明确的分析，分析过程中，就需要准备一个不断找寻资料的身体，一个挖掘规律寻找发展途径，不断产生连贯想象追求完美的大脑和一台可以打字最好还可以上网查资料的电脑，简略一点也可以就是一个人，一支笔一张纸，为了这个信念执着到底，最后策划就这么形成了。
无论是在做什么样的策划，其过程中，相信你会因为不断的发现，不断的受到资料的启发，找到很多灵机闪现的方法，而感到策划工作是如此的快乐。
一个好的策划文才流畅，脉络分明，表达清晰能顾及到对应这个策划中应该涉及的方方面面；
一个好的策划能让人读起来有就赶快去实现它的冲动；
一个好的策划能读出成功就在眼前；
写策划的格式
写策划让人看的最易懂明了就是最好的格式；
写策划也可以像在写故事一样；
可以带着冲动，情感，自我，各种情绪畅所欲言，但是惟独不能缺乏理性的逻辑判断，你可以冲动的写下如果去做它将会有什么什么样的未来，有怎么怎么样的前途，让阅读的人能看得下去就行了。
现代意义的“策划”
现代意义的“策划”可以理解为借助一定的信息素材，为达到特定的目的、目标而进行设计、策划，以为具体的可操作性行为提供创意、思路、方法与对策。
策划常用的理论
一、二八法则
意大利经济学家帕累托提出
80%的收入来源于20%的客户
公司里20%的员工完成80%的业绩
20%的强势品牌占据着80%的市场…………“二八法则”要求管理者在工作中不能“胡子眉毛一把抓”，而是要抓关键人员、关键环节、关键用户、关键项目、关键岗位。
“二八法则”之所以得到业界的推崇，就在于其提倡的“有所为，有所不为”的经营方略，确定了传媒业的视野。
二、CIS理论系统
其英文全称是CorporationIdentitySystem。
中文译为“企业识别系统”。
CIS理论主张将企业理念，企业文化，企业行为及企业视觉标志通过统一设计加以整合，强化其传播效果，使组织迅速提升自己的知名度，美誉度和公众的认可度。
CIS有三部分构成:
1企业的理念识别（mindidentity简称mi）;
2企业行为识别（behavioridentity,简称bi）;
3企业视觉识别（visualidentity,简称vi）.
形象一点说，CI就是一支军队，MI是军心，是军队投入战争的指导思想，是最不可动手的一部分；
VI是军旗，是军队所到之处的形象标志；
而BI则是军纪，它是军队取得战争胜利的重要保证。
三、USP理论
罗瑟·
瑞夫斯（RosserReeves）提出USP理论，要求向消费者说一个“独特的销售主张”（UniqueSellingProposition），简称USP理论。
USP理论包括三个方面：
一是每个广告不仅靠文字或图象，还要对消费者提出一个建议，即买本产品将得到的明确利益；
二是这一建议一定是该品牌独具的，是竞争品牌不能提出或不曾提出的；
三是这一建议必须具有足够力量吸引、感动广大消费者，招徕新顾客购买你的东西。
1954年，瑞夫斯为M&
M糖果所作的“只溶在口，不溶在手”广告创意是USP理论典范之作。
四、SWOT分析法
SWOT分析法又称为态势分析法，它是由旧金山大学的管理学教授于20世纪80年代初提出来的，是一种能够较客观而准确地分析和研究一个单位现实情况的方法。
SWOT四个英文字母分别代表：
优势（Strength）、劣势（Weakness）机会（Opportunity）、威胁（Threat）。
从整体上看，SWOT可以分为两部分：
第一部分为SW，主要用来分析内部条件；
第二部分为OT，主要用来分析外部条件。
将调查得出的各种因素根据轻重缓急或影响程度等排序方式，构造SWOT矩阵。
在完成环境因素分析和SWOT矩阵的构造后，便可以制定出相应的行动计划。
制定计划的基本思路是：
发挥优势因素，克服弱点因素，利用机会因素，化解威胁因素；
考虑过去，立足当前，着眼未来。
运用系统分析的综合分析方法，将排列与考虑的各种环境因素相互匹配起来加以组合，得出一系列公司未来发展的可选择对策。
五、5W2H法
这七个方面是:
（1）Why：
为何----为什么要如此做？
（2）What：
何事----做什么？
准备什么？
（3）Where：
何处----在何处着手进行最好？
（4）When：
何时----什么时候开始？
什么时候完成？
（5）Who：
何人----谁去做？
（6）How：
如何----如何做？
（7）Howmuch：
何价----成本如何？
达到怎样的效果？
包含了品牌从战略（WHO、WHY）到策略（WHAT、WHEN、WHER）直至战术（HOW）的完整运作系统，在加上另一个H----HOWMUCH（多少）即品牌预算，实际就是一个完整的品牌运作全案！
做任何工作都应该从5W2H来思考，?
有助于我们的思路的条理化，杜绝盲目性。
六、马太效应
美国科学史研究者罗伯特·
莫顿（RobertK.Merton）归纳“马太效应”为：
任何个体、群体或地区，一旦在某一个方面（如金钱、名誉、地位等）获得成功和进步，就会产生一种积累优势，就会有更多的机会取得更大的成功和进步。
它的名字来自于圣经《新约·
马太福音》中的一则寓言。
此术语后为经济学界所借用，反映贫者愈贫，富者愈富，强者恒强，弱者恒弱，或者说，赢家通吃.....竞争将更加残酷。
七、马斯洛需求理论
美国心理学家马斯洛（Abrahamh.maslow，1908－1970）所首创的一种理论。
马斯洛提出需要的5个层次如下：
1．生理需要，是个人生存的基本需要。
如吃、喝、住处。
2．安全需要，包括心理上与物质上的安全保障，如不受盗窃的威胁，预防危险事故，职业有保障，有社会保险和退休基金等。
3．社交需要，人是社会的一员，需要友谊和群体的归宿感，人际交往需要彼此同情、互助和赞许。
4．尊重需要，包括要求受到别人的尊重和自己具有内在的自尊心。
5．自我实现需要，指通过自己的努力，实现自己对生活的期望，从而对生活和工作真正感到很有意义。
心理学是营销学基础,对人类需求层次理论的高度把握能更好的为营销服务。
八、麦克尔·
波特竞争理论
哈佛商学院的教授——麦克尔.波特
他提出的竞争理论：
一个企业要在市场竞争中取得优胜地位，有三种战略可供选择：
最低成本、差异化营销、市场集中（lowestcost，differentiation，focus），为企业的战略定位提供了构架。
尽管波特的战略框架在学界评价不一，但对于全球商界领导人来说，有着非凡的说服力。
而且，德鲁克也承认，波特是仅有的几个为管理做出重要贡献的学者之一。
十二、品牌形象论
20世纪60年代由大卫·
奥格威提出的品牌形象论是广告创意策略理论中的一个重要流派。
在此策略理论影响下，出现了大量优秀的、成功的广告。
其基本要点是：
1、为塑造品牌服务是广告的最主要的目标。
广告就是力求是品牌具有并维持一个高知名度的品牌形象。
2、任何一个广告都是对品牌的长程投资。
从长远的观点来看，广告必须尽力去维护一个好的品牌形象，而不惜牺牲追求短期效益的诉求重点。
3、随着同类产品差异性减小，品牌之间的同质性的增大，消费者选择品牌时所运用的理性就越少，因此，描绘品牌的形象要比强调产品的具体功能特征要重要得多。
4、消费者购买时所追求的是“实质利益+心理利益”，对某些消费群来说，广告尤其应该运用形象来满足其心理的需求。
十三、木桶理论
所谓“木桶理论”也即“木桶定律”，其核心内容为：
一只木桶盛水的多少，并不取决于桶壁上最高的那块木块，而恰恰取决于桶壁上最短的那块。
根据这一核心内容，“木桶理论”还有两个推论：
其一，只有桶壁上的所有木板都足够高，那木桶才能盛满水。
其二，只要这个木桶里有一块不够高度，木桶里的水就不可能是满的。
“木桶理论”可以启发我们思考许多问题，比如企业团队精神建设的重要性。
在一个团队里，决定这个团队战斗力强弱的不是那个能力最强、表现最好的人，而恰恰是那个能力最弱、表现最差的落后者。
因为，最短的木板在对最长的木板起着限制和制约作用，决定了这个团队的战斗力，影响了这个团队的综合实力。
也就是说，要想方设法让短板子达到长板子的高度或者让所有的板子维持“足够高”的相等高度，才能完全发挥团队作用，充分体现团队精神。
十四、羊群效应
羊群效应是指管理学上一些企业的市场行为的一种常见现象。
例如一个羊群（集体）是一个很散乱的组织，平时大家在一起盲目地左冲右撞。
如果一头羊发现了一片肥沃的绿草地，并在那里吃到了新鲜的青草，后来的羊群就会一哄而上，争抢那里的青草，全然不顾旁边虎视眈眈的狼，或者看不到其它还有更好的青草。
羊群效应的出现一般在一个竞争非常激烈的行业上，而且这个行业上有一个领先者（领头羊）占据了主要的注意力，那么整个羊群就会不断摹仿这个领头羊的一举一动，领头羊到哪里去吃草，其它的羊也去哪里淘金。
有则幽默也反映了羊群效应：
一位石油大亨到天堂去参加会议，一进会议室发现已经座无虚席，没有地方落座，于是他灵机一动，喊了一声：
“地狱里发现石油了！
”这一喊不要紧，天堂里的石油大亨们纷纷向地狱跑去，很快，天堂里就只剩下那位后来的了。
这时，这位大亨心想，大家都跑了过去，莫非地狱里真的发现石油了？
于是，他也急匆匆地向地狱跑去。
十五、4P理论
杰瑞?
麦卡锡（JerryMcCarthy）教授在其《营销学》（Marketing，第一版，出版于1960年左右）最早提出了这个理论。
4P为企业的营销策划提供了一个有用的框架。
它的提出是自上而下的运行原则，站在企业立场，重视产品导向。
产品—Product；
价格—Price;
通路—Place;
促销—Promotion
十六、4C理论
4C理论是由美国营销专家劳特朋教授在1990年提出的，它以消费者需求为导向。
它强调企业首先应该把追求顾客满意放在第一位，其次是努力降低顾客的购买成本，然后要充分注意到顾客购买过程中的便利性，而不是从企业的角度来决定销售渠道策略，最后还应以消费者为中心实施有效的营销沟通。
消费者的需求与欲望（Consumerneedswants）把产品先搁到一边，赶紧研究消费者的需求与欲望，不要再卖你能制造的产品，而要卖某人确定想要买的产品；
消费者愿意付出的成本（Cost）暂时忘掉定价策略，赶快去了解消费者要满足其需要与欲求所必须付出的成本；
购买商品的便利（Convenience），忘掉通路策略，应当思考如何给消费者方便以购得商品；
沟通（Communication），最后请忘掉促销，90年代以后的正确新词汇应该是沟通。
十七、果子效应
对于消费者而言，品牌是一种经验。
在物质生活日益丰富的今天，同类产品多达数十上百甚至上千种，消费者根本不可能逐一去了解，只有凭借过去的经验，或别人的经验加以选择。
因为消费者相信，如果在一棵果树上摘下的一颗果子是甜的，那么这棵树上的其余的果子也都会是甜的。
这就是品牌的“果子效应”。
“果子效应”能保证企业在开发新产品，介入新的领域后利用原品牌影响力来为统领市场。
十八、魏斯曼营销战略学说及竞争四种手段
1、领导者战略：
公司的相关产品在市场中占有最大的市场份额，它通常在价格变化、新产品引进创新、分销覆盖和促销强度上，对其他公司起着领导作用。
2、挑战者战略：
在行业中占有第二、第三和以后的位置，它可以攻击市场领先者和其他竞争者，以夺取更多的市场份额，提升自己，有可能取代领导者的地位。
3、市场追随者战略：
它们在市场上采取跟随领导者的策略，从产品、命名、宣传等都和领导者极为相似，利用领导者的资源分割市场。
4、利基者战略：
他们只注重小块市场，并把它做深做透，从中投入较少的资源，获取较大的利润，成为小块市场的领先者，他们经常避免与大公司竞争。
十九、CI系统
CI是英文CorporateIdentity的简称，意
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