最新公寓商业计划书.docx

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最新公寓商业计划书

自助量贩式公寓

保密须知：

本计划书属于商业机密，所有权属“厦门万才投资管理有限公司”。

所涉及的内容和资料只限于被授权者使用者使用。

收到本计划后，收件人应即刻确认，并遵守以下规定：

1）若收件人不希望涉足笨计划书所述的项目，请按地址尽快将本计划书完整退回。

2）在没有取得万才投资的同意之前，收件人不得将本计划书复制、传给他人影印或者泄露。

3）应该像对待贵公司机密一样对待本计划书所提供的所有机密材料。

本商业计划书不得做商业报价使用，也不得作购买时的报价使用。

目录

前言4

第一章：

公司介绍5

服务介绍：

5

第二章：

万才公寓项目目标规划介绍6

第三章：

市场分析：

7

市场描述7

目标市场7

发展战略8

第四章：

竞争分析：

8

竞争描述8

市场进入障碍8

核心竞争力：

9

第五章：

经营方式及营销策略9

产品策略9

价格策略10

宣传策略10

促销策略10

营销理念11

第六章：

财务分析11

“万才公寓”

自助量贩式公寓创业计划书

前言

   一、关于自助量贩式

   自助量贩式，顾名思义是指：

需求自主自助，以量定价的经营形式；租赁房屋时我们提供基础硬件，其它设施设备根据住户的需求另行按价供给，同时住户租凭时间可以以3小时至多日为单位以量定价的计价方式，把房屋的使用权短期或长期租赁转让给消费者。

这模式在住宿领域我们独创设计并给予定位为“自助量贩式”。

在高校周围的自助量贩式不仅具有一般被租赁房屋的特征，而且有其独特性。

它突出表现为为广大大学生群体服务的特点。

要强调和说明自助量贩式的独特性，首先有必要对自助量贩式的钟点房、日租房和月租房进行比较。

日租月租房在高校校园周围也是大量存在着的，因此两者相较是有其意义的。

自助量贩式在一定程度上也可以说是日租月租房的延伸与异化；自助量贩式与日租月租房的差异：

第一，突出在时间量贩（时间自助选择）上。

自助量贩式强调以租期越长越便宜为计价方式，甚至可以以小时为单位；而通常租房则强调至少以一年为单位。

第二，从服务层面来看，自助量贩式的服务相对完善，如宾馆一般为房客准备好一切所需的生活用品，电器，床上用品等，而月自助量贩式租房则只是转让房屋的使用权以及为其提供一些必要且简单的家具，其他的基本上由房客自己按需有偿要求。

从以上两方面的差异看，自助量贩式强调灵活性，即短期服务，而且是要以人为本的服务，让房客感到满意。

第三，从价格方面来看，自助量贩式是按量计价，因而其费用支出远远低于其它住宿方案。

这从定价上就可以看出，一间公寓如果按月出租一般需要600元，而按日每天就需要50元—100元之间。

两者相较，短期上看，对房客而言，租赁按日表面上是处于不利地位；但从长远看，自助量贩式的短期效益与优势服务弥补了价格差，而且每位大学生每月参与自助量贩式的消费方式不同。

所以，一些大学生愿意选择“自助量贩式”不同租凭期消费。

再加上，自助量贩式的价格相对宾馆、旅社、酒楼等的价格较为低廉且离校园较近（地理位置占优），更是使得自助量贩式成为大学生的宠儿，在高校周围能够生存与发展。

   二、大学生自助量贩式行为的原因分析

自助量贩式现象在大学生校园中的出现，自助量贩式市场在大学校园中的发展，有着多方面的因素，是多种原因综合的结果。

第一，房地产市场发展是先决条件。

随着房地产市场的发展，高校周围的房地产市场得到巨大开发，特别是大学城的建设，更是促进其周围的房地产市场发展。

这些都引起房地产市场竞争激烈度的加剧，导致竞争领域拓延至高校；一些具有远见的商人把目光瞄向了学生市场。

高校校园里面出现的琳琅满目、色彩斑斓的广告就是凭证。

在市场经济条件下，消费者需求的多样化，以及消费能力的层次化，房地产市场的发展必然也走向多样化。

青年单身公寓、小型公寓等房产类型日益涌现，符合现时代单身者的居住需要；而且价格也比正常的居民居住房便宜，适合独居者的经济承载能力。

因而，一些具有较强经济意识的资本充裕者便利用和抓住房地产这一发展契机，在高校周围开发自助量贩式生意，以租赁房屋的形式实现地产价值的增值。

而且，一些房地产商根据大学生市场的特殊情况，采取特色的房地产市场营销策略，参与“自助量贩式”的经营。

加剧了“自助量贩式”市场的竞争。

突出表现为“自助量贩式”与“月租房”市场之间的竞争，自助量贩式与自助量贩式之间的竞争。

由于自助量贩式市场的扩大侵占了一些月租房市场以及自助量贩式的有利可图，也使一些原有的月租房转型为自助量贩式，更是促进了自助量贩式市场的繁荣。

正是房地产市场的发展创造的房产这一先决条件，推动了自助量贩式市场的发展。

第二，大学生主体性需要是推动力。

“自助量贩式”之所以能够进入大学生市场，不仅与自助量贩式的供给存在关联，而且与大学生的消费需求更相关。

大学生的需要成为“自助量贩式”现象在校园兴起的不可推动因。

首先是大学生渴望个人空间与小群体互动的结果。

一些大学生为准备考研，为了不影响他人及不受他人的影响，而且又要兼顾学校的事情，“自助量贩式”便成了解决其困难的良药，为其提供了便利。

而且在校园里面受学校规章制度的影响，个人活动的自由度有限。

自助量贩式为其提供了良好的个人活动空间。

特别是一些同学聚会、娱乐活动等可以利用自助量贩式的设施来举行，而且价格又低廉。

再者在自助量贩式内的个人小群体范围的互动也不会如在校园内影响他人及其他群体。

正是自助量贩式为大学生群体提供了个人空间及小群体互动的可能性，使得其在大学生中拥有广阔的市场前景。

其次，大学生婚前性行为的场所需求。

“自助量贩式”的另一种名称为“恋人房”。

它为一些处于恋爱而未结婚的大学生的同居生活提供便利条件。

处于青春期的大学生，他们的性生理已经成熟，且性心理也正在逐步走向成熟。

而且新时期大学生恋爱观念日益开放，传统道德观念逐渐淡化，对婚前性行为的态度也较为宽容。

大学生婚前性行为需要有场所作为平台，对自助量贩式的需求呼之欲出，自助量贩式为其搭好了良好的平台。

第三“万才公寓”自助量贩式公寓是一家为大学生提供个性时尚的自助式住房与优质高效服务的大学量贩式公寓，拥有风格迥异的住房设计和舒适温馨的休闲雅座等。

一系列“时”自助住房为来往租客提供新颖个性的视觉文化体验。

我们“万才公寓”自助量贩式公寓本着“租客为中心”的原则，通过把经济型酒店的特点和高档酒店的特色服务相结合，针对大学附近旅店业现有市场的劣势和空隙，迎合大学生群体的消费水平和行为特征开辟一片属于大学自己的特色量贩式公寓。

目前市场处于恶性价格竞争之中，各量贩式公寓盲目降低价格以吸引租客。

自助量贩式公寓的进入需直接面对这场价格战，以中等价格、高品质服务换取租客源后立足该市场。

同时，我们的模式较易模仿，所以在长期战略中须抓住点目标租客进行人性化、高标准的特色服务。

我们选择走专一化的可持续发展路线，定位明确，整个发展过程都把大学附近作为主要市场，做到成功把鸡蛋放在一个篮子里。

注重短期目标和中长期战略相结合，稳步进军，最终实现成为一支中国旅店业领域的异军的共同愿景。

与此同时，我将和家人一起来经营这个自助量贩式公寓。

我们的量贩式公寓本着“以租客为中心，以服务为半径，圆满您的需求”的服务宗旨，365天为租客提供舒适放心、优质新颖的住宿服务。

规范化管理、创新型设计、合理价位、与时偕行的自助文化等，都将充分利用市场资源，以实现公司的价值增值。

第一章：

万才投资公司公司介绍

厦门万才投资管理有限公司（简称：

万才投资）以整合优秀的人才队伍以及不断创新的商业模式、对资本市场进行投资服务，凭借理性、知识和经验，为客户提供专业化、多元化、个性化的投资组合方案及实施支持，使其享受到专业化的投资管理服务及附加价值，以“诚信、稳健、互利、共赢”为宗旨，实现客户财富增长最大化：

我们特别强调优秀的创业团队及经营模式的创新，最终形成“万才商业模式”品牌的永续发展。

“万才投资”已经与国内外优秀的风险投资机构、高科技创业园及个人资本建立战略联盟，万才投资向战略联盟投资者提供优质的项目，实时向投资者提供企业运营的财务报告及风险评估报告和解决策略。

目前我们涉足行业包含：

互联网、商业地产、建材、连锁商超、生态旅游、美业、农业、健康业、影视传媒、教育、休闲娱乐餐饮酒店KTV领域在厦门成功投资20几家公司，在翔安区项目：

厦门夜苹果娱乐有限公司、厦门快乐迪娱乐有限公司、宝生园股份有限公司及数家中型商超，其项目赢得福建省及厦门市领导的现场指导及赞扬，下图：

图为：

翔安区黄副区长、林奕田副区长及各区领导考察指导张万才项目发展

图为：

翔安区黄副区长及各区领导考察指导张万才项目发展

图为：

倪超厦门市副市长与张万才论投资图为：

姜绍丰福建省副厅长至张万才论项目

图为：

福建省委常委、厦门市委书记王蒙徽及相关厦门市领导多次关心和指导张万才项目

第二章：

万才公寓项目目标规划介绍：

“万才公寓”自助量贩式公寓是一家为大学生提供个性时尚的自助式住房与优质高效服务的大学量贩式公寓，拥有风格迥异的住房设计和舒适温馨的休闲沙发雅座等。

以自助住房为学生及来往租客提供新颖个性的住宿环境。

量贩式公寓选址在厦门翔安区厦门大学学院附近。

这里住宿市场未曾被开发，利于量贩式公寓发展。

而服务对象主要为在校大学生，他们不断增长的住宿文化需求则有利于自助量贩式公寓的经营与推广。

公司树立正确的经营理念，通过采取有效的营销战略，来实现公司的持续发展。

公司创业初期拟采取直线型组织结构，实行总经理负责制，下属部门有市场部、人事部、财务部、客服部。

公司通过对组织内外部人员的有效开发、规范培训、合理分配以及激励措施等，结合创新的管理方法和程序，建立规范有效的人力资源管理制度。

在此之上，致力营造良好的企业文化，让企业步入高水平层次。

量贩式公寓本着“以租客为中心，以服务为半径，圆满您的需求”的服务宗旨，365天为租客提供舒适放心、优质新颖的住宿服务。

规范化管理、创新型设计、灵动方式合理定价位、与时偕行的自助文化等，都将充分利用市场资源，以实现公司的价值增值。

服务介绍：

“万才公寓”自助量贩式公寓本着“租客为中心”的原则，通过把经济型酒店的特点和高档酒店的自助特色相结合，针对大学附近旅店业及民宿业现有市场的劣势和空隙，迎合大学生群体的消费水平和行为特征开辟一片属于大学自己的特色量贩式公寓。

住房

万才公寓由厦门翔发地产有限公司开发，共5#6#两栋，其中5#楼建筑面积8636平方米，全栋合计198套（一房一厅54套、单身公寓144套）；6#楼建筑面积5845平方米，全栋共162套公寓；都配有独立卫生间，共有306间住房。

本量贩式公寓通过对租客群体的住宿需求分析，设计了以下几点服务特色：

房间结构部署图

1、配备人灵活性化。

提供租客需要的设施，如：

空调、电风吹、网络端口等。

2、舒适安全。

星级的床垫、布局让租客感受到家的温暖，另外根据自助风格提供水床等优质的服务；消防、人防均按国家标准实施，住房门均采用电子门锁，保障租客隐私安全。

3、自助文化气息。

“万才公寓”围绕“时”字设计了四个自助，分别为：

“时令”、“时差”、“时世”和“时尚”，以彰显我们“与时偕行”的自助文化。

再以每个房间特有自助展开住房的布置风格，如“时令”自助又包括“惜春”、“惊夏”、“秋思”、“冬恋”等。

4、多元化风格。

将住房分为“单人房”、“双人房”以及“多人房”。

其中“多人房”是我们主推的特色之一，时尚个性的多人床垫给量贩式公寓和租客双方都能来带满意与节约的双赢效果。

5、服务质量高。

量贩式公寓的硬件设施都统一向厂家订购，节约成本且质量安全有保证；本着“租客为中心”的原则，我们将定期给员工培训，并做到微笑、高效满足租客需求。

6、创意沟通。

本量贩式公寓意以人性化的服务征服租客，“让租客开口”改进不足。

利用多处空余空间设有“留言板”，让