房地产开发项目的成本跟利润测算模板文档Word文档下载推荐.docx

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（二）.征地及拆迁补偿费:

　　详见附资料一:

土地征用及拆迁补偿费开支范围.　　　

　　说明:

（1）测算时亦可依据《基准地价表》,计取"

土地开发及其它费用"

的数据.

　　二.前期工程费:

（取值在40-120元/平米）　　

　　1.临时水,电,路,场地平整费　　　

　　依据:

1992年建安工程定额;

　　标准:

按实际发生工程量计算;

施工现场千差万别,通常按建筑面积5-15元/平米,或建安工程费的1%.　　

　　2.规划,测量,勘察,设计费:

原国家建委（79）建发设字第315号文,国家计委计字（1984）596号文,建设部（1991）第150,316,425号文;

国家物价

　　局,建设部[1992]价费字375号.　　　

（1）勘察费:

概算价*0.30-0.80%　　　

（2）民用建筑设计费

　　民用建筑工程设计费率收费标准　　　　　　　　　　单位:

%

　　┏━━━━━┯━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━┓

　　┃工程　│　　　　工程概算投资（万元）　　　　　┃

　　┃　　　　├─────┬─────┬─────┬─────┨

　　┃等级　│300以下│301-1000│1001-3000│3001以上┃

　　┠─────┼─────┼─────┼─────┼─────┨

　　┃特级　│　2.2　│　2.1　│　　2.0　│　　1.9　┃

　　┃一级　│　2.0　│　1.9　│　1.8　│　1.7　┃

　　┃二级　│　1.8　│　1.7　│　1.6　│　1.5　┃

　　┃三级　│　1.6　│　1.5　│　1.4　│　1.3　┃

　　┃四级　　│　1.4　│　1.3　│　1.2　│　　　　┃

　　┃五级　│　1.2　│　1.1　│　　　　　│　　　　┃

　　┗━━━━━┷━━━━━┷━━━━━┷━━━━━┷━━━━━┛

　　备注:

　　特级:

1.列为国家重点项目或以国际性活动为主的特高级大型公共建筑;

　　2.有全国性历史意义或技术要求特别复杂的中小型公共建筑;

　　3.30层以上建筑;

　　4.高大空间有声,光等特殊要求的建筑.　　

　　一级:

1.高级大型公共建筑;

　　2.有地区性历史意义或技术要求复杂的中小型公共建筑;

　　3.16层以上29层以下或超过50米高的公共建筑.　　

　　二级:

1.中高级,大中型公共建筑;

　　2.技术要求较高的中小型建筑;

　　3.16层以上29层以下住宅.　　

　　三级:

1.中级,中型公共建筑;

　　2.7层以上（含7层）15层以下有电梯住宅或框架结构的建筑;

　　四级:

1.一般中小型公共建筑;

　　2.7层以下无电梯的住宅,宿舍及砖混建筑.　　

　　五级:

一,二层单功能,一般小跨度结构建筑.　

（1）民用建筑大型>

10000平米　　　　　　　　　　

　　中型3000-10000平米　　　　　　　　　　

　　小型<

3000平米　　　　

（2）仅做民用建筑初步设计或施工图分阶段设计时,其工作量的比例为40%和60%.　　　　

　　（3）提供文件的份数为初步设计图纸6份,施工图8份.

　　3.规划条件,可行性研究费　　　

　　依据:

建设部（1991）第425号文　　　

　　标准:

（1）按现行规划收费定额计算:

工日定额*85元/工日　　　　

　　用地规模（公顷）　　　　　　工日定额　　　　　　

　　<

=3　　　　　　　　　　　　90　　　　　　

　　10　　　　　　　　　　　　300　　　　　　

　　20　　　　　　　　　　　　500　　　　　　

　　30　　　　　　　　　　　　780　　　　　　

　　40　　　　　　　　　　　　920　　　　　　

　　50　　　　　　　　　　　1000　　　　　　

　　>

50　　　　　　　　　　　面议　　　　　　

（2）施工执照费按京政发[1988]21号文:

概算额*（1-3）‰

　　三.基础设施费　　

　　1.红线内基础设施费　　　

京政发[1993]34号文　　　

1）.根据项目的实际情况定.　　　　　　　

　　管线延长米*管线单方造价.　　　　　　

　　2）.根据经验,基础设施费一般为建安工程费的2%-10%.　　　

（1）一般该项费用为基础设施各种管线工程量*单方造价;

（2）各种管线单方造价:

　　自来水管线　　　600元/米　　　　　　　　　

　　雨水管线　　　　700元/米　　　　　　　　　

　　污水管线　　　　800元/米　　　　　　　　　

　　煤气管线　　　　1000元/米　　　　　　　　　

　　热力管线　　　　2000元/米　　　　　　　　　

　　供电管线　　　　700元/米　　　　　　　　　　　

　　电信管线　　　　1500元/门　　　　　　　　　

　　道路　　　　　　　80元/平米　　　　　　

　　绿化　　　　　　　20元/平米　　　　　　

　　（3）经验数据:

　　环卫费　　　　　　　5元/平米　　　　　　　　　

　　照明费　　　　　　　5元/平米　　　　　　

　　（4）该项费用一般范围　　　150-400元/平米　　　　　　　　

　　普通住宅　　　　　　　　150元/平米　　　　　　　　

　　高档住宅（公寓,写字楼）　　400元/平米　　

　　2.红线外基础设施费（包括集资和自己修建）　　　

设计方案和集资协议;

根据项目的实际情况定;

（1）热力,煤气,自来水,污水处理如有集资,则相应的四源费中的该项不在计取.　　　　　　

（2）若自己修建,测算依据同红线内基础设施费.

　　四.房屋建安工程费　　

　　1.建安工程费　　　

现行建安费定额计算单方造价.　　　

（1）普通住宅多层　　　900-1000元/平米　　　　　　　　　　　　

　　高层　　　1600-1800元/平米　　　　　

（2）公共建筑　　　　　　　

　　A.公寓,写字楼　　　　3000-4500元/平米　　　　　　　　

　　其中:

结构　　　　1000-1500元/平米　　　　　　　　　　　

　　装修　　　　　800-1000元/平米　　　　　　　　　　　

　　设备　　　　1200-2000元/平米　　　　　　　

　　B.别墅　　　　　　　　　　3000元/平米　　　

　　说明:

（1）公共建筑包括公寓,写字楼,别墅,以及教育,医疗卫生,文化体育,商业服务,金融邮电,社区服务,行政管理,

　　市政公用.　　　　　　

（2）依据:

京政发[1985]149号文;

建筑面积9678-10630平米/千户　　　　　　　　

　　工程取费按实际工程量.　　　　　　　　

　　①.详见公建配套附表.　　　　　　　　　　

　　a.北京市新建改建居住小区公共服务，设施配套建设定额指标;

　　b.北京市新建改建居住区公共服务设，施配套建设定额指标;

　　②.通常取7-15%为公建配套面积比率.　　

　　2.招投标费　　　

京政办发（1987）第152号文　　　

中标额*1‰　　

　　3.预算审查费　　　

（84）建京经字第439号;

预算造价*0.5‰　　　

　　（京计基字（1997）第0711号，住宅项目费率为0%）　　

　　4.工程监理费　　　

（1）国家物价局.建设部[1992]价费字479号;

（2）[93]京建法字第029号　　　

工程造价*适用税率　　　

　　适用税率:

　　　工程造价500万元以下　　　　　　　　2.5%　　　　　　　　

　　500---1000　　　　　　2.0-2.5%　　　　　　　　

　　1000---5000　　　　　1.4-2.0%　　　　　　　　

　　5000--10000　　　　　　1.2-1.4%　　　　　　　　

　　10000--50000　　　　　　0.8-1.2%　　　　　　　　

　　50000-100000　　　　　　0.6-0.8%　　　　　　　　　

100000　　　　　　　　　0.6%　

（1）实行监理的工程由监理单位向工程质量监督部门上缴质量监督费,其费率为工程监理费中的7%，工程质量监督部门不在收取建设单位的质量管理监督费。

（2）设计监理费由于金额相对较小,测算时一般不予考虑。

　　5.竣工图费　　　

（86）市建规字第097号;

设计费*7%　　

　　6.建材发展基金　　　

（89）京建材字第292号;

建安工程造价*2%　　　

　　（京计基字（1997）第0711号，住宅项目费率为0%）

　　五.公共配套设施费　

　　1.锅炉房　　

总建面积/锅炉每吨供热面积*锅炉每吨造价　　

（1）锅炉每吨供热面积约5000平米;

（2）锅炉每吨造价约25万元.　

　　2.变配电所　　

每建筑平米30元.　

　　3.集资维护费　　

每建筑平米80元.　

　　4.电贴费（建设部明文取消，北京仍在执行）　　

原（84）华北电供用字25号文290元/KVA　　　　

　　后调整为四环路以内1100元/KVA　　　　　　　　

　　四环路以外550元/KVA;

　　现调整为单路供电270元/KVA　　　　　　　　

　　双路供电540元/KVA;

住宅用电量30-60VA/平米;

　　其他用电量50-80VA/平米.

　　六.管理费　　

（92）京价收字第124号;

一至五项之和*2.5%.

　　七.基础设施增容费　

　　1.商品房　　

京计基字（1988）第866号文　　

自来水厂建设费12元/平米;

　　煤气厂建设费29元/平米;

　　供热厂建设费30元/平米;

　　污水处理厂建设费10元/平米;

（1）.用一项交一项;

（2）.如其中之一在基础设施中有集资,则该项不再重复计取;

　　2.非住宅建设项目四源费　　

（1）.京政发（1986）131号;

（2）.京政发（1986）155号;

　　自来水厂建设费:

设计日用水量*830元/吨;

　　煤气厂建设费:

设计日用气量*600元/吨;

　　供热厂建设费:

设计每小时供热量*35万元/百万大卡;

　　污水处理厂建设费:

设计日排污量*830元/吨;

交纳数额在20万元以上的在接用"

四源"

之前可以分期交纳.

　　八.项目配套设施建设费　

　　1.综合开发市政费　　

（1）.京计基字（1988）第648号;

（2）.市开办（1988）经字第2号;

（1）.（商品房收入-四源费-用电权）*15%;

（2）.建设投资*15%;

　　2.分散建设市政费　　

京计基字（1988）第648号;

多层,纯住宅建筑面积*60元/平米;

　　高层,纯住宅建筑面积*90元/平米;

　　3.98年最新规定城近郊区商品房大市政费一律按100元/平米计算。

　　九.两税一费　

　　1.营业税　　

（90）财税字第009号;

商品房收入*5%;

　　2.城市建设维护税　　

市开办（1988）经字第2号;

营业税*7%;

　　3.教育附加费　　

营业税*3%;

　　两税一费计取标准:

商品房收入*5.5%;

　　十.用电权费（取消）　　

京政发[1993]17号　　

（1）.住宅建筑面积*40元/平米;

（2）.其他用电量（KVA）*4000元/KVA;

　　用电量:

（1）住宅用电量20-30VA/平米;

（2）其他用电量40-50VA/平米;

　　十一.投资方向调节税（取消）　　

京税字（1991）805号　　

（商品房销售价格-大市政费-四源费-用电权费-土地出让金）*80%*适用税率　　

（1）.按国家规定不纳入计划管理,投资额不满5万元的固定资产投资项目,北方节能住宅,其税率为0%.　　

（2）.一般民用住宅,包括商品房住宅,其税率为5%;

　　（3）.更新改造项目,其税率为10%;

　　（4）.京政发[1991]61号通知,税率表未列出的除更新改造投资以外的其他固定资产投资项目,其税率为15%;

　　（5）.公费建设超标准独门独院,别墅式住宅,经有关单位批准允许建设的楼堂馆所,其税率为30%.

　　十二.不可预见费　　

估　　

一至六项之和*5%.

　　十三.建设周期　　

建安工程定额　　

建筑面积（万平米）　　　　建设周期（年）　　　　　

=3.0　　　　　　　　　　　1　　　　　

　　3.0--6.0　　　　　　　　　2　　　　　

　　6.0--12.0　　　　　　　　　3　　　　　

=12.0　　　　　　　　　　　4