以ROE和IRR构建房产企业财务报表和指标体系Word格式.docx

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反映企业运营状况的指标间的逻辑关系是怎样的？

如何应用这些指标？

如何整合这些指标，使用一套报表监控企业运营中的指标信息？

在与某房地产公司合作过程中，总结出了一套报表和以ROE及IRR为核心的房地产企业指标体系，用来构建房地产企业的运营评估体系。

二、房地产企业价值链

运营评估指标体系以价值链为载体，通过对财务指标的加工与解读，一是评估企业资源使用的效率和效果、衡量组织决策与控制的质量，像对待历史一样对待未来。

二是着眼于关键的价值驱动因素，实现公司的决策与控制，决策以实现未来预期为目标。

价值链展示了企业选择价值，实现价值，以及宣传价值的完整过程。

运营评估指标体系用于数字化地衡量企业价值创造能力，是企业资源分配决策的依据，由“信息加工能力”和“信息解读能力”构成。

三、以ROE和IRR为核心构建房地产企业运营评估体系

运营评估指标体系应从集团层面、区域公司层面与项目层面，分别对公司运营状况进行评估。

集团层面，更多的关心的是企业投资回报率，即ROE；

区域公司层面更多关注资源占用回报率；

项目层面更多的关心项目投资回报率，即IRR。

什么是ROE

净资产收益率（RateofReturnonCommonStockholders’Equity）。

是净利润与股东权益的百分比。

该指标反映股东权益的收益水平，衡量公司对股东投入资本的利用效率，指标值越高，说明投资带来的收益越高。

资源占用回报率

资源占用回报率=考核净利润/平均占用总资源。

资源占用回报率可以作为集团评估公司层面的资源运用效率，平均占用资源包括公司层面占用集团权益和往来资金、外部借款和集团借款等。

这一指标可以层层分解，分解到影响该指标值的关键要素。

资源占用回报率，也可以看做是ROE的延伸和创新应用，可以做为集团评估公司层级的重要指标。

什么是IRR

内部收益率。

指项目投资实际可望达到的收益率，即使项目的净现值等于零时的折现率，是评估项目投资价值的最重要指标，它反映了项目预期的最高投资收益率。

IRR作为评估投资收益的指标，它不仅考虑了现金流入总量和流出总量，还考虑了现金流入和流出的时间，体现了现金的时间价值。

此指标还可用于评估项目中的重大决策对于项目收益的影响，有效比较具有不同投资规模项目的盈利能力。

为了更加及时反映企业运营状况，我们提出了动态ROE和动态IRR，用来实时监控企业运营，掌握企业健康状况。

四、以ROE和IRR为核心的房地产企业运营评估体系蓝图

通过对某房地产公司现有报表和指标的梳理，充分考虑报表和指标的完备性、科学合理性、可操作性，我们提出了一套报表+核心指标的运营报表和指标评估体系。

运营状况总表分别从整体情况、盈利情况、资源情况、工程情况和特殊情况，五方面进行说明，定义了报表的用途和报送时间，明确了报表的责任部门，确定了报表的核心监控指标。

运营状况总表与一套报表和核心指标是关联的，可以直接在运营状况总表中查看整体信息。

一套报表分别是资产占用回报率、运营资本周转率、资金计划跟踪表、销售表、动态成本表、管理费用表、营销费用表、利润情况、资源情况表、库存监控表、低效资产监控表、项目进展跟踪表、平均回款周期、成本资金占用比。

用来定期或不定期向管理层报送，每个报表都包括几个核心指标。

核心指标，我们规范和统一了核心指标名称、计算公式、应用范围，规范了数据来源部门和系统，定义了数据合理范围，指定了指标维护部门，建立了与相关报表的逻辑关系。

同时，针对单个房地产开发项目，从启动（立项）、拿地、开工……竣工、结算，每个环节提出了相应的监控指标，达到动态监控项目的目的。

ROE分解

通过对ROE的分解及各指标对ROE影响的灵敏性测试，我们找出了影响ROE的关键性指标，通过对关键性指标的进一步细分，找出影响关键指标的关键因素，从而发现关键因素与ROE的联动关系。

资源占用回报率分解

通过资源占用回报率，可以了解项目和区域公司整体占用资源和回报率，是评估公司和项目运营的效率指标。

通过对资源占用回报率的分解，可以清晰的发现影响资源占用回报率的关键指标和因素，从而对重点因素进行重点控制。

IRR分解

通过对IRR的分解及各指标对IRR影响的灵敏性测试，我们找出了影响IRR的关键性指标，通过对单个项目的各节点分析，找出影响各项目节点的关键指标，从而可以监测每个节点的状况。

内部收益率（internalrateofreturn,简称IRR）又称内部（含）报酬率。

在所有的经济评价指标中，内部收益率是最重要的评价指标之一，它是对项目进行盈利能力分析时采用的主要方法。

进行财务评价，分析项目的财务盈利能力时，主要计算和考察项目财务内部收益率；

进行国民经济评价，分析项目的国民经济盈利能力时，主要计算和考察项目经济内部收益率。

什么是内部收益率?

简单说，就是净现值为零时的折现率。

1、内部收益率的定义：

内部收益率IRR是指项目在整个计算期内各年净现金流量的现值累计等于零（或净年值等于零）时的折现率。

内部收益率是效率型指标，它反映项目所占用资金的盈利率，是考察项目资金使用效率的重要指标。

2、内部收益率法的判别准则：

如果IRR≥i0,则项目在经济效果上可以接受；

如果IRR＜i0,则项目在经济效果上不可接受。

3、内部收益率的优缺点

（1）内部收益率指标优点：

①内部收益率法比较直观，概念清晰、明确，并可直接表明项目投资的盈利能力和反映投资使用效率的水平。

②内部收益率是内生决定的，即由项目的现金流量系统特征决定的，不是事先外生给定的。

这与净现值法和净年值法等都需要事先设定一个基准折现率才能进行计算和比较来说，操作起来困难小，容易决策，而基准收益率的确定则是十分困难的。

目前国家已编制和确定了一些行业的基准收益率可参照使用外，但还有大量的行业和部门至今未制定出可以参照的基准收益率。

（2）内部收益率指标缺点：

①内部收益率指标计算繁琐，对于非常规项目有多解和无解问题，分析、检验和判别比较复杂。

②内部收益率指标虽然能明确表示出项目投资的盈利能力，但实际上当项目的内部收益率过高或过低时，往往失去实际意义。

③内部收益率法适用于独立方案的经济评价和可行性判断，但多方案分析时，一般不能直接用于比较和选优。

IRR烟雾

“内部收益率20%，项目回收期4.5年”，似乎再也没有如此经典的投资可行性描述了，这两个指标不仅广泛见诸于各上市公司对未来投资项目的公告中，也的确在企业的现实投资决策中扮演着相当重要的角色。

尤其是内部收益率，英文简称IRR，几乎已经成了投资可行性判断的不二标准。

但实际上，这两个指标的缺陷都非常明显，常常会对投资的实际回报水平造成重大误导。

项目回收期的缺陷几乎一目了然，它不仅没有考虑项目回收期以后的收益，同时也没有考虑回报的时间价值，更没有一个客观的参照标准，因此《公司金融》教材中对回收期法做出如下评述：

“当制定一个正确的投资决策成为重中之重，而诸如评估管理人员等问题的急迫性或者重要程度退居次席时，回收期法就不常使用了”。

相比之下，IRR的运用更为普遍和重要，但它的误导性却更加隐蔽和难以理解，因而在投资分析中制造着更大的烟雾。

IRR的基本原理是试图确定一个能体现项目内在收益水平的数值，具体的计算方法为找出令项目的全部现金流出和现金流入，包括初始投资以及整个项目存续期间内所能产生的所有现金回报，的净现值为0的贴现率。

当所有的项目都以净现值为0，通俗的讲不赔不赚为考察基准时，显然谁对应的贴现率越大，谁的回报水平就越高。

因此实践中IRR常常被作为项目的年度等值收益率来看待，并用来随时和其他回报参照标准进行比较：

如果项目的IRR大于基准回报水平，该项目就是可以接受的，而且IRR越大，项目显然就越有利可图。

第一个命题是显然成立的，但第二个命题却不尽然。

由上可知，IRR的计算是一个寻找贴现率的过程，贴现率本质上讲是一个现金时间价值的概念。

由于贴现率的存在，所以距离现在越久远的现金流的价值就越小。

这个普通常识的背后其实是我们对于每一笔现金都可以按照贴现率获取回报的假设，也正是这个回报形成了推迟获得现金的机会成本，进而形成了现金的时间价值。

举例而言，当我们用8%的贴现率计算一笔5年现金流的现值时，我们实质上是在假设每笔现金在这5年中的标准或者基础年度回报水平均为8%，因此，如今的100元才和一年以后的108元具有同样的价值。

同样，当我们计算出一个具体投资项目的IRR是20%的时候，我们实质上隐含假设了该项目所有在投资期间内获得的现金回报的再投资收益率都可以达到20%，这显然是一个不切实际的假设。

当那个美好而诱人的20%IRR的项目以这种方式解释时，估计所有的人都会对该项目的真实回报水平打上一个大大的问号。

实际上，只有当项目不产生任何期中现金流，或期中现金流全部能用于再投资并获得同样的收益率时，IRR才能真正算是项目的年度投资收益率。

显然更合理的假设是，企业从项目中得到的现金回报只能获得该行业的平均回报水平，也正因为如此，那些IRR越大的项目，其与真实回报水平之间的偏差也就越大。

假设两个投资金额相同的项目A和B，投资期均为5年，A项目的回报特征是先小后大，B项目的回报特征是先大后小，从IRR来看，显然B项目具有压倒性的优势，高出A项目10个百分点。

但如果我们假设从项目中获得的收益不可能再高于8%的基本回报水平，那么从净现值来看，A项目和B项目差距不大，反而是A项目要略高于B项目。

IRR指标释放的烟雾来自于期间现金流都具有同样回报水平的假设，B项目现金回报较早获得的特征更是加剧了IRR对其真实回报水平的扭曲。