房地产开发项目的成本跟利润测算模板文档Word文档下载推荐.docx

1、（二）.征地及拆迁补偿费: 详见附资料一:土地征用及拆迁补偿费开支范围. 说明:（1）测算时亦可依据基准地价表,计取土地开发及其它费用的数据.二.前期工程费:（取值在40-120元/平米） 1.临时水,电,路,场地平整费 依据:1992年建安工程定额;标准:按实际发生工程量计算;施工现场千差万别,通常按建筑面积5-15元/平米,或建安工程费的1%. 2.规划,测量,勘察,设计费:原国家建委（79）建发设字第315号文, 国家计委计字（1984）596号文,建设部（1991）第150,316,425号文;国家物价 局,建设部1992价费字375号. （1） 勘察费: 概算价*0.30-0.80%

2、 （2） 民用建筑设计费民用建筑工程设计费率收费标准单位: % 工 程 工 程 概 算 投 资 （万 元） 等 级 300 以下 301-1000 1001-3000 3001 以上 特 级 2.2 2.1 2.0 1.9 一 级 2.0 1.9 1.8 1.7 二 级 1.8 1.7 1.6 1.5 三 级 1.6 1.5 1.4 1.3 四 级 1.4 1.3 1.2 五 级 1.2 1.1 备注: 特级: 1.列为国家重点项目或以国际性活动为主的特高级大型公共建筑; 2.有全国性历史意义或技术要求特别复杂的中小型公共建筑; 3.30层以上建筑; 4.高大空间有声,光等特殊要求的建筑. 一

3、级: 1.高级大型公共建筑;2.有地区性历史意义或技术要求复杂的中小型公共建筑; 3.16层以上29层以下或超过50 米高的公共建筑. 二级: 1.中高级,大中型公共建筑; 2.技术要求较高的中小型建筑; 3.16层以上29层以下住宅. 三级: 1.中级,中型公共建筑; 2.7层以上（含7层）15 层以下有电梯住宅或框架结构的建筑; 四级: 1.一般中小型公共建筑; 2.7层以下无电梯的住宅,宿舍及砖混建筑. 五级: 一,二层单功能,一般小跨度结构建筑. （1）民用建筑 大型 10000 平米 中型 3000-10000 平米 小型 3000 平米 （2）仅做民用建筑初步设计或施工图分阶段设计

4、时,其工作量的比例为40%和60%. （3）提供文件的份数为初步设计图纸6份,施工图8份.3.规划条件,可行性研究费 依据:建设部（1991）第425号文 标准: （1） 按现行规划收费定额计算: 工日定额*85元/工日 用地规模（公顷） 工日定额 50 面议 （2） 施工执照费按京政发198821号文:概算额*（1-3）三.基础设施费 1.红线内基础设施费 京政发199334号文 1）.根据项目的实际情况定. 管线延长米*管线单方造价. 2）.根据经验, 基础设施费一般为建安工程费的 2% - 10%. （1）一般该项费用为基础设施各种管线工程量*单方造价; （2）各种管线单方造价: 自来水

5、管线 600元/米 雨水管线 700元/米 污水管线 800元/米 煤气管线 1000元/米 热力管线 2000元/米 供电管线 700元/米 电信管线 1500元/门 道路 80元/平米 绿化 20元/平米 （3）经验数据: 环卫费 5元/平米 照明费 5元/平米 （4）该项费用一般范围 150-400元/平米 普通住宅 150元/平米 高档住宅（公寓,写字楼） 400元/平米 2.红线外基础设施费（包括集资和自己修建） 设计方案和集资协议;根据项目的实际情况定; （1）热力,煤气,自来水, 污水处理如有集资,则相应的四源费中的该项不在计取. （2）若自己修建, 测算依据同红线内基础设施费.

6、四.房屋建安工程费 1.建安工程费 现行建安费定额计算单方造价. （1） 普通住宅 多层900-1000元/平米 高层 1600-1800元/平米 （2） 公共建筑 A.公寓,写字楼 3000-4500元/平米 其中: 结构 1000-1500元/平米 装修 800-1000元/平米 设备 1200-2000元/平米 B.别墅 3000元/平米 说明:（1）公共建筑包括公寓,写字楼,别墅,以及教育,医疗卫生,文化体育,商业服务,金融邮电,社区服务,行政管理, 市政公用. （2）依据:京政发1985149号文; 建筑面积 9678-10630平米/千户 工程取费 按实际工程量. .详见公建配套附

7、表. a.北京市新建改建居住小区公共服务，设施配套建设定额指标; b.北京市新建改建居住区公共服务设，施配套建设定额指标; .通常取7-15%为公建配套面积比率. 2.招投标费 京政办发（1987）第152号文 中标额*1 3.预算审查费 （84）建京经字第439号;预算造价*0.5 （京计基字（1997）第0711号，住宅项目费率为0%） 4.工程监理费 （1）国家物价局.建设部1992价费字479号; （2）93京建法字第029号 工程造价*适用税率 适用税率: 工程造价 500万元以下 2.5% 500-1000 2.0-2.5% 1000-5000 1.4-2.0% 5000-1000

8、0 1.2-1.4% 10000-50000 0.8-1.2% 50000-100000 0.6-0.8% 1000000.6% （1） 实行监理的工程由监理单位向工程质量监督部门上缴质量监督费,其费率为工程监理费中的 7%，工程质量监督部门不在收取建设单位的质量管理监督费。（2） 设计监理费由于金额相对较小,测算时一般不予考虑。 5.竣工图费 （86）市建规字第097号;设计费*7% 6.建材发展基金 （89）京建材字第292号;建安工程造价*2% （京计基字（1997）第0711号，住宅项目费率为0%）五.公共配套设施费 1.锅炉房 总建面积/锅炉每吨供热面积*锅炉每吨造价 （1）锅炉每吨

9、供热面积约5000平米; （2）锅炉每吨造价约25万元. 2.变配电所 每建筑平米30元. 3.集资维护费 每建筑平米80元. 4.电贴费（建设部明文取消，北京仍在执行） 原（84）华北电供用字25号文 290元/KVA 后调整为四环路以内 1100元/KVA 四环路以外 550元/KVA; 现调整为单路供电 270元/KVA 双路供电 540元/KVA;住宅用电量 30-60 VA/平米; 其他用电量 50-80 VA/平米.六.管理费 （92）京价收字第124号;一至五项之和*2.5%.七.基础设施增容费 1.商品房 京计基字（1988）第866号文 自来水厂建设费 12元/平米; 煤气厂

10、建设费 29元/平米; 供热厂建设费 30元/平米; 污水处理厂建设费 10元/平米; （1）.用一项交一项; （2）.如其中之一在基础设施中有集资,则该项不再重复计取; 2.非住宅建设项目四源费 （1）.京政发（1986）131号; （2）.京政发（1986）155号; 自来水厂建设费 :设计日用水量*830元/吨; 煤气厂建设费 :设计日用气量*600元/吨; 供热厂建设费 :设计每小时供热量*35万元/百万大卡; 污水处理厂建设费 :设计日排污量*830元/吨;交纳数额在20万元以上的在接用四源 之前可以分期交纳.八.项目配套设施建设费 1.综合开发市政费 （1）.京计基字（1988）第

11、648号; （2）.市开办（1988）经字第2号; （1）.（商品房收入-四源费-用电权）*15%; （2）.建设投资*15%; 2.分散建设市政费京计基字（1988）第648号; 多层,纯住宅建筑面积*60元/平米; 高层,纯住宅建筑面积*90元/平米; 3.98年最新规定城近郊区商品房大市政费一律按100元/平米计算。九.两税一费 1.营业税 （90）财税字第009号;商品房收入*5%; 2.城市建设维护税市开办（1988）经字第2号;营业税*7%; 3.教育附加费 营业税*3%; 两税一费计取标准:商品房收入*5.5%;十.用电权费（取消） 京政发199317号 （1）.住宅建筑面积*4

12、0元/平米; （2）.其他用电量（KVA）*4000元/KVA; 用电量:（1）住宅用电量 20-30VA/平米; （2）其他用电量 40-50VA/平米;十一.投资方向调节税（取消） 京税字（1991） 805号 （商品房销售价格-大市政费-四源费-用电权费-土地出让金）*80%*适用税率 （1）.按国家规定不纳入计划管理,投资额不满5万元的固定资产投资项目,北方节能住宅,其税率为0%. （2）.一般民用住宅,包括商品房住宅, 其税率为5%; （3）.更新改造项目,其税率为10%; （4）.京政发199161号通知,税率表未列出的除更新改造投资以外的其他固定资产投资项目,其税率为15%; （5）.公费建设超标准独门独院 ,别墅式住宅,经有关单位批准允许建设的楼堂馆所,其税率为30%.十二.不可预见费 估 一至六项之和*5%.十三.建设周期 建安工程定额 建筑面积（万平米） 建设周期（年） =3.0 1 3.0 - 6.0 2 6.0 -12.0 3 =12.0 4