物业保安自动化系统在物业项目管理上的运用标书专用参考借鉴范本.docx
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物业保安自动化系统在物业项目管理上的运用标书专用参考借鉴范本
物业保安自动化系统在物业项目管理上的运用
（标书专用）参考借鉴范本
年月日
物业保安自动化系统在物业项目管理上的运用
一、本物业项目对保安系统的要求
由于本物业项目高档物业的特点，必然会有不同级别的接待和各种商务活动，人员的层次多，成分复杂，安全管理不仅要对外部人员进行防范，而且要对内部人员加强管理。
对于重要的地点、物品还需要特殊的保护。
所以，本物业项目需要多层次、立体化的保安系统。
从防范罪犯入侵的过程上讲，保安系统要提供以下三个层次的保护：
1、外部侵入保护。
防止不法分子从门、窗、通风道、管道等处侵入物业内，把不法分子排除在防卫区域之外。
外部侵入保护是为了防止无关人员从外部侵入物业内。
2、区域保护。
如果不法分子突破了第一道防线，进入物业内，保安系统则要提供第二层次的保护：
探测是否有人非法进入某些区域，如果有，则向控制中心发出报警信息，控制中心再根据情况做出相应处理。
3、目标保护。
第三道防线是对特定目标的保护。
如财务室、资料室等均列入这一层次的保护对象。
这是在前两道防卫措施都失效后的对一项防护措施。
总之，本物业项目的保安系统就是要达到在不法分子有侵入的意图和动作时便及时发现，以便尽快采取措施以“拒敌以外”。
当不法分子侵入防范区域时，保安人员通过保安系统了解他们的活动。
当不法分子把手伸向目标时，保安系统的最后一道防线要马上起作用。
如果所有的防范措施都失败，保安系统还有事件发生前后的信息记录，以便帮助有关人员对不法分子的经过进行分析。
二保安自动化系统组成
本物业项目保安自动化系统由出入口控制、防盗报警、巡更和闭路电视监控等系统组成。
1、出入口控制系统
出入口控制就是对物业内外正常的出入通道进行管理，由门禁系统、对讲系统和停车场管理系统组成。
（1）门禁系统
门禁系统是对本物业项目重要的出入通道进行管理。
以控制人员的出入和控制人员在楼内及其相关区域的行动。
在大楼的入口，电梯等处安装出入口控制装置，例如，读卡器、指纹读出器、密码键盘等。
用户要想进入，必须有卡或输入正确的密码，或者两者兼有，或按专用手指才能获准通过。
门禁系统的特点：
①个人持有一个独立的磁卡或密码，这些卡和密码可以随时从系统中取消。
磁卡一旦丢失即可使其失效。
而不必像使用机械锁那样配钥匙或更换所有人的钥匙。
②系统可以用程序预先设置其中一些人进入的优先权，一部分人可以进入某一些门，而另一些人只可以进入另一组门，这样就能控制谁可以去什么地方谁不能去，如地下车库只有有车的人才能进入。
还可以设置某个人在一周内里有几天，一天里有多少次可以使用自己的磁卡或密码。
③所有装有门禁设备的门其全部活动都可以用打印机或计算机记录下来，为管理人员提供系统运转的详细记载以备事后分析。
④门禁系统可凭几个管理人员就能控制物业重要的出入口，节省了人员，提高了效率，也提高了保安效果，为防止不法分子从正常通道侵入提供了保证。
⑤在紧急情况下，控制室能控制所管理的出入口开关状态。
⑥能对某些出现异常的出入口进行实时报警（例如，强行开门、门长时间不关、路线断开、设备被破坏，设备故障等）
⑦系统可与防盗报警系统，电视监控系统联动。
（2）对讲系统
比较全面的物业可视对讲系统是一个集可视对讲，报警求助，抄“四表”，监视，通讯联网，物业管理为一体的多功能管理系统。
其主要功能有：
①可视防盗对讲
客人来访时只要在门口机上拔通相应房间号分机，待用户拿起室内分机后双方即可通话，配接了可视分机的用户还可直接在分机的荧光屏上看到来访者。
用户在门口机上采用密码开锁。
系统设置了防拆装置，有人破坏时，主机和管理机就会发出报警声。
②报警求助
在每个用户的分机上可接扩展控制器。
它能接五路报警源，这样可以把门磁，烟感，红处线等不同的控头接到不同的防区，以使报警时控制室值班人员能区分开是哪一路（即哪个探头）报警。
老人或病人在需要帮助时，可以用分机上的求助键向管理中心机求助。
管理中心配有微机，一旦用户报警，电子地图就可直观显示报警点的地理位置，报警探头方位、种类和报警用户的相关资料（如户主姓名、联系电话等等），方便物业管理员根据报警类型采取相应措施。
③抄“四表”
每台分机上也可扩展一套抄表接口，可把电表、水表、煤气表和热能表接至各自接口上，配上抄“四表”软件，就可以自动抄整个物业每户的四表数据，并对数据进行处理（统计用量和金额），打印报表，此软件还可管理物业其他费用的功能。
④通讯联网
管理中心机可带200多个门口机和多个副管理机。
这样就适应物业多个出入口的管理。
管理中心机（即主管理机）可自由选呼和用户分机和副管理机，而副管理机可呼叫其他副管理、主管理机和用户分机，并能双向对讲。
用户分机也可呼叫管理机。
⑤监视功能
来访者要找保安时，只需按一下保安键，即可与管理处保安人员通话，保安人员可在管理机上监视该人。
管理处可拔号选通各门口主机，查看各栋楼门口情况。
用户按室内可视分机的专用键或提手柄可监视自己大楼门口的情况。
⑥软件功能
A、各路报警管理；售楼管理；人口档案管理；自动抄“四表”房屋维修管理；公共设施管理；物业工作人员管理；物业交接管理；文件管理。
B、系统有自动检测故障功能，在微机上显示故障类型、位置等，并配有用户的各种维修记录（维修申请、结果等）的管理。
C、在管理微机上可实时登记用户每次布防撤防的情况，并可查询；实时接收用户报警信息。
D、存储物业所有用户人员的资料，人员流动变更可随时修改。
便于访客查询。
（3）停车场管理系统
智能化停车管理系统是以一个非接触式智能IC卡为车辆出入的凭证。
以车辆图像对比，证件抓拍等管理手段为核心的多媒体综合车辆收费管理系统。
该系统对停车场中停放的车辆，按照预先设定的收费标准实行自动收费。
它将先进的IC卡识别技术和高速的视频图像存储比较相结合，通过计算机系统自动化的数据处理。
对车辆进行停车场的收费，保安和车流量的控制等进行全方位管理。
停车场管理系统还具有两个明显的功能：
第一，具有强大的数据处理功能。
可以对停车场系统中的各种控制参数进行设置，对IC卡可以挂失和恢复，还可以进行分类查询和打印统计表。
第二，具有图像对比功能，通过该功能可以将入场的车辆外形和车牌编号摄录下来，并保存在服务器数据库中,当车辆出场读卡时，屏幕上会自动调出入场的图像，以及现在出场所抓拍的图像,操作人员可以将出场的车辆确定卡号、车形、车牌编号等记录相符后，启动自动道闸开起闸杆放行车辆。
2、防盗报警系统
本物业项目防盗报警系统借助以现代化高科技的电子技术、传感技术、精密机械技术和计算机为基础的防盗器材设备，构成一个快反应系统，从而达到防入侵、防盗和防破坏的目的。
防盗报警系统是用来探测入侵者的移动或其他行动的报警系统。
防盗报警系统就是用探测装置对建筑内外重要地点和区域进行布防。
它可以控测非法侵入，并且在探测到有非法侵入时，及时向有关人员示警。
如安装在墙上的振动探测器、玻璃破碎报警器和门磁开关等，可有效探测不法分子从外部的侵入，安装在楼内的运动探测器和红外探测器可感知人员在楼内的活动，接近探测器用来保护财物、文物等珍贵物品。
另外、电梯内的报警按钮、重要部位的紧急按钮、脚跳开关等人为的报警装置，可供人员受到威胁时使用。
3、电视监控系统
电视监控系统是安全管理监测控制的重要手段之一。
它可以通过摄像机及其辅助设备（如镜头、云台等）直接观看被监视场所的实际情况，并可以把所拍摄的图像用录像，多媒体技术等记录下来。
它获取的信息量大，一目了然，判断事件正确，是报警复核、动态监控、过程控制和信息记录的有效方法。
电视监控系统在物业内重要部位和场所安装摄像机，它为保安人员提供了用电子眼睛在控制室直接监视建筑物的内外情况。
在接到防盗报警和门禁系统示警信号后能联动摄像机进行实时录像，录下现场情况，以供事后重放选择。
4、巡更系统
巡更系统是管理者考察巡更者是否按巡更路线在指定时间到达指定地点的一种手段。
巡更系统可帮助管理者分析巡逻人员的表现，而且管理人员可能过软件随时更改巡逻路线，以配合不同场合的需要，通过计算机和打印机打印出各种简单明了的报告。
三本物业项目安全管理
安全管理关系到用户和客人的生命、财产、隐私和信息的安全问题，是本物业项目管理中较为复杂而又非常重要的工作。
本物业项目安全管理的三大方面：
1、建立有效的安全网络；
2、制定科学的安全计划与安全管理制度；
3、重大活动和紧急情况的应对与管理。
一、安全管理网络
物业公司安全管理隶属保安部统一领导，各物业管理处具体实施日常管理。
根据本物业项目的特点，安全管理工作在物业管理处保安部统一管理下，建立有效的安全网络。
1、公司层网络
由公司高层领导和管理处保安部组成的，形成对公司安全管理负责任的工作网络。
主要任务是指导全公司安全管理工作的开展，制定公司安全管理计划与安全管理制度，并督促其有效实施。
具体是通过公司保安部的安全管理人员真对计划和制度对各物业管理处实施检查与考核，并作为评价管理处管理绩效的一项主要内容。
2、管理处层网络
由管理处经理、管理处安全管理部管理人员组成，形成对管理处安全管理负全责的工作网络。
主要任务是指导管理处安全管理工作的开展、制定管理处安全管理计划和安全管理制度并督促其有效实施。
具体是通过管理处安全管理部的督察等管理人员，结合物业管理处各岗位、服务工作流程开展安全管理工作。
3、楼层网络
这是由楼层所有一线管理人员、操作人员（负责楼层的管理人员、巡逻保安、水电工、清洁工和绿化工）组成的安全工作网络，这个网络人员遍及楼层每个部位，在全天候24小时的楼面服务过程中实施楼层的安全管理工作。
主要是把安全管理的内容、楼层安全管理计划和安全管理制度结合到自己岗位上的服务操作中，在服务操作中，消除不安全隐患，避免不安全事故发生。
这个层面安全网络的效果取决于楼层服务人员对楼层安全管理重要性的认识程度。
因此，楼层管理人员应对楼层员工开展经常性的安全教育，进行安全管理工作程序及相关技术的培训，以达到全员注重安全杜绝不安全隐患之目的。
二、安全管理计划
（一）安全管理计划的制定
由于各种安全问题存在的可能性和不安全事故发生的无序性，因此，物业管理者采取的安全管理措施绝不能是临时的、局部的、应付性的或事后弥补式的。
物业管理者应审视物业各个岗位的服务工作，明察其中可能出现的各种不安全问题，并在此基础上制定出一个完整的安全管理计划，并使这个计划与物业管理工作紧密地结合起来。
物业安全管理计划应是完整的、能有效应对不安全问题的计划。
计划应包括明确的规章制度及精心设计的程序、过程和活动，旨在防止犯罪，减少损失和降低物业中不安全问题的发生频率。
制定物业安全管理计划时应根据物业内用户普遍所需的安全要求，结合本物业的实际情况，制定出物业中各项服务工作的安全标准。
这些标准不应是笼统、空洞的，而应是具体的、详尽的。
在对构成犯罪、事故及引起用户、客人受损的各种不安全因素进行调查研究的基础上，应在公司的安全管理计划指导下，提出本物业的安全管理工作计划，拟定解决问题和处理问题的办法。
安全计划的主要内容要有机地结合在物业各工作岗位的职责和任务中，并以文字形式存在，作为定期安全检查的依据。
应该强调的是：
物业安全管理计划的内容必须符合国家用有关法规，符合地方有关法规及社会治安条例，还必须被物业的用户和客人所接受。
同时，安全计划本身应根据情况的变化及客人安全需求的变化不断进行更新及发展。
（二）用户和客人安全计划
物业管理人对入住的用户、来访的客人安全负有特殊的责任，即在合理的范围之内使他们免遭人身的伤害，保安护他们财物、隐私等方面的安全。
物业如何进行控制以保护用户和客人安全，这在一定程度上取决于物业布局、结构和物业的性质等多因素。
但是，有一些常见的伤害客人的犯罪形式及一些特别能引起犯罪活动动机的地方，是制定客人安全计划时必须特别注意的。
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