温泉洗浴休闲广场可行性方案.docx
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温泉洗浴休闲广场可行性方案
第一章总论
1.1项目简介
1.1.1项目名称
项目名称：
**国际大酒店二期配套建设工程（温泉洗浴休闲广场）
1.1.2项目承办单位概况
项目承办单位：
*****大酒店
*****大酒店是2007年经改制后由**集团全资收购的一家准四星级酒店。
该酒店位于**市黄河大道东段，是全市目前主要的集会议接待、住宿、餐饮、休闲娱乐为一体的大型酒店。
该酒店不仅是**市的标志性建筑，同时也是焦作周边地区较具影响力的星级酒店，已成为**市以接待服务为主的重要场所，为**的经济和社会发展做出了积极的贡献。
1.1.3项目建议书编制依据原则和范围
1.1.3.1项目建议书的编制依据
——市场调研的有关资料；
——现场勘查所得资料和数据；
——国家发改委、建设部《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》
——行业主管部门制定颁布的有关法规和规定。
1.1.3.2编制原则
从国家产业政策、市场需求以及项目单位的实际情况出发，全面考察该项目经营状况等因素，合理确定工程规模和建设方案，力求达到设施一流、特色经营，更大限度地满足社会经济发展日益需求。
1.1.3.4《项目建议书》的编制范围
本《项目建议书》的主要研究范围包括：
项目提出的理由与过程、项目建设的必要性和建设规模的确定、项目的建设条件、项目的建设方案、投资估算、经济与社会效益初步分析及结论。
1.2项目概况
1.2.1建设地点
项目建设位于现大酒店后侧空余地。
地理位置优越，扩建富余量充足，交通、运输、通讯十分方便，水、电等配套设施齐备，符合有关部门对选址的要求。
1.2.2建设内容
根据目前****国际大酒店的设施现状，结合现有的地热井资源，并充分考虑**及周边尚未有利用地热资源建设温泉洗浴、游泳休闲的断档服务空间，拟建设以下内容：
a、新建一座建筑面积为1800平方米的温泉洗浴广场；
b、配套建设一个建筑面积为600平方米的小型室内温泉游泳馆；
c、新建一座建筑面积为1600平方米的多功能厅；
d、附属配套工程包括：
花房、茶吧、酒吧、棋牌室、园林小品、绿化、道路等。
1.2.3主要建设条件
项目建设地地势平坦，地上、地下水丰富，且温泉井以具备，项目区基础条件完备，用水、用电有保障，交通非常便捷。
1.2.4建设投资与资金来源
本项目总投资为990.82万元，其中建设投资955.5万元，建设期利息21万元，流动资金14.32万元。
资金来源：
酒店自筹369.82万元，申请银行贷款本金600万元，建设期利息21万元。
1.3主要财务数据及评价指标表
主要财务数据及评价指标表
序号
名称
单位
数量
一
财务数据
1
总投资
万元
990.82
2
固定资产投资
万元
921.5
3
项目资本金
万元
369.82
4
营业收入（经营期平均）
万元
600
5
营业税金及附加（经营期平均）
万元
33
6
总成本费用（经营期平均）
万元
415
7
利润总额（经营期平均）
万元
152
8
所得税（经营期平均）
万元
38
9
税后利润（经营期平均）
万元
114
二
财务评价指标
1
销售利润率
%
25.33%
2
投资利润率
%
15.34%
3
财务内部收益率（所得税前）
%
19.72%
4
财务净现值（所得税前）
万元
366.62
5
投资回收期（所得税前）
年
5.96
6
资本金收益率
%
18.07%
7
资产负债率（经营期第1期）
%
51.62%
8
利息备付率（偿还期内平均）
6.13
9
偿债备付率（偿还期内平均）
0.64
10
总投资收益率
%
15.89%
11
项目资本金净利润率
%
30.83%
1.4结论与建议
随着焦作旅游业的异军突起，**市酒店行业的潜在商机日益显现。
这一潜在商机，引得诸多外地投资者纷至沓来，大量的民间资本纷纷抢滩**市场。
酒店服务业作为第三产业，伴随着社会经济的不断发展和人们生活水平的不断提高，其服务功能将更加显现，更待提高，更加全面。
温泉洗浴休闲娱乐作为**国际大酒店的附属配套二期工程的建设，不仅可以拉动酒店的餐饮住宿，为酒店主业带来更加旺盛的人气和效益，而且可以为人们提供更加温馨舒适的休闲环境，对提升**国际大酒店的星级服务、品牌服务将产生更加深厚的影响和作用。
经过对本项目从市场服务、建设条件、以及盈利能力等多方面的分析，本项目有很好的发展前景。
鉴于洗浴休闲娱乐行业具有基础设施一次性投资大，营业收入收市场变化影响较大，因此建议要一方面要加强经营管理工作，协调好各方关系；另外还要树立长期经营的理念，做到注重前期投入和各项实施的完善，然后逐步收回投资，在15年之后在考虑盈利的经营预期。
第二章项目提出的背景和建设的必要性
2.1项目提出的背景
**市行政上隶属于焦作市，位于豫北平原西部，是一个以农业为基础，以现代工业为主的新兴县级市，地理位置十分优越，南依黄河，与孟津、巩义市隔河相望，北接沁阳市、济源市，遥望太行山、东临温县，西与洛阳吉利区相接。
东距省会郑州79公里，西南距洛阳40公里，北距焦作57公里，交通四通八达。
新洛、焦洛、常洛公路、207国道以及二广高速公路贯境而过。
全市辖6镇1乡4个办事处，265个行政村，总人口36万。
**市气候温和，光热资源充足，土地肥沃，农业生产以达。
由于优越的地理位置和富饶的区域经济，**历来是商贾云集、商品集散之地，商品经济发达、被誉为“南北之咽喉，东西之要津”。
近年来，随着改革开放的不断深入，**市经济和各项社会事业得到了长足的发展。
2007年，全市国民生产总值达113亿元，同比增长19.6%，全社会固定资产投资完成71.3亿元，同比增长52.8%，社会消费品零售总额完成21.5亿元，同比增长20.8%，出口创汇完成18900万美元，同比增长35%，经济增长质量明显提高。
农民人均收入5498元，综合经济实力居全省109个县（市）第12位。
焦作旅游业的崛起为**酒店业带来无限商机。
据调查，2000年至2006年，来焦旅游人数分别以每年86.3％、133％、104％、25.8％、21.64％、16.19％和18％的增速激增至950万人。
焦作旅游业短时间内的快速崛起，对整个旅游链条的运转提出了严峻考验。
由于酒店业占据了吃、住、行、游、购、娱旅游“六要素”的前两个要素，因此酒店业在这场考验中表现出的不适应症最为突出。
2005年之前，每逢旅游黄金周，焦作市大小宾馆、酒店爆满，很多游客只好下榻到周边的**市、沁阳市、济源市、郑州市，即使在双休日，这种住宿紧张的情况也都存在，让游客“住得下、住得好”成为焦作旅游业持续快速发展的重要因素。
旅游业快速发展与酒店业服务功能滞后形成的供需矛盾，为**市酒店业大发展孕育了难得的商机。
随着经济的不断发展和对外开放的深入，境外企业和外来投资者纷纷涌入**，投资环境的改善和城市形象的不断提升，促使外商与企业员工人数不断增加，从而推进了**的酒店服务业蓬勃发展。
2.2项目建设的必要性
**市现有宾馆酒店两家，正在装修改造的还有一家，其中，华鑫宾馆是一家准三星级酒店，其洗浴中心设施条件目前居**首位。
华鑫宾馆又是**国际大酒店的主要竞争对手。
尽管**国际大酒店作为**市一家准四星级大酒店，住宿、餐饮、会议接待堪称**一流，承接着**乃至周边地区的各类会议，但由于内部服务设施局限，没有一个像样的可容纳住店人员和吸引外来人员来酒店洗浴、娱乐的休闲场所，从而导致住宿客源下降，酒店主业效益下滑。
随着社会经济的不断发展，人们生活不断提高，人们对休闲娱乐方式的追求也不断更新提高，向往高层次的洗浴娱乐境界是酒店服务业未来必不可少的服务内容和发展方向。
由于**国际大酒店院内已具有一口地热井，地热资源非常丰富，如何充分利用其地热资源，打造**首家酒店服务业洗浴休闲新境界，是带动**国际大酒店主业发展的主攻方向。
因此，**国际大酒店充分利用其地热井优势，建设集洗浴、休闲、娱乐、茶吧、酒吧、演艺、棋牌为一体的多功能服务设施，不仅必要，而且对拉动酒店主业效益、增加人气、活跃**文化夜生活，提升城市品位都将产生积极的影响和作用。
第三章建设规模与建设条件
3.1建设规模的确定
根据**国际大酒店的发展目标,结合目前酒店业的发展状况和趋势,合理确定发展规模,以适应**服务产业市场需求趋势。
因此，建设规模拟定为总建筑面积为4000平方米的温泉洗浴广场。
3.2建设内容
根据目前****国际大酒店的设施现状，结合现有的地热井资源，并充分考虑**及周边尚未有利用地热资源建设温泉洗浴、游泳休闲的断档服务空间，拟建设以下内容：
a、新建一座建筑面积为1800平方米的温泉洗浴广场；
b、配套建设一个建筑面积为600平方米的小型室内温泉游泳馆；
c、新建一座建筑面积为1600平方米的多功能厅；
d、附属配套工程包括：
花房、茶吧、酒吧、棋牌室、园林小品、绿化、道路等。
3.3建设选址
经过对项目单位提供的选址方案实地考察，结合项目建设的实际情况，建设地址在现**国际大酒店主楼后侧，地理位置优越，交通四通八达。
场区地域广阔，交通便利，符合建设选址要求。
3.4建设条件初步分析
3.4.1自然条件
**市属大陆性季风型气候，四季分明。
春季干旱多风，夏季炎热雨足，秋季日照较长，冬季雨雪较少。
平均年降水量641.2mm；最多的1958年为1014.3mm，最少的1966年340.4mm，且降水量在年际、季节的分布上也极不均匀，其中夏季平均降水量329.9mm，占全年总降水量的54%；冬季降水量26.4mm，占全年降水量的4%，春秋则介于两者之间。
年平均气温14ºC，最高气温42.8ºC，最低气温-18.3ºC。
全年日照总时间2491.1小时，年平均太阳辐射总量为122.3千卡/平方厘米，无霜期为209.8天。
根据当地地质资料，该地属黄沁河冲积平原，区域内土壤类型为冲积褐土，土层厚度不一，第一层为褐土，第二层为粘土，第三层为粉质粘土。
区域内地震烈度为六度。
地下水埋深17米左右，地震设防烈度为7度，地基承载力fk=120kN/m2。
3.4.2供电、供水
项目区内，现有用电设施齐全，项目建设用电有保证。
项目区地下水丰富,场区内配备自备井两眼,其中，一眼为地热温泉，以满足项目用水的需求,供水有保障。
3.4.3防雷措施
在建筑物的顶部，设置避雷针，以避免雷害侵袭。
3.4.4土建原材料供应条件
该项目建设主要原材料为水泥、钢材、石料、砖、沙、材料等，可由当地建材市场供应，货源充足，渠道畅通，运输距离短，供应有保障。
第四章工程建设方案
4.1工程方案
4.1.1设计依据原则
——《建筑工程设计施工标准》；
——2002年版《工程建设标准强制性条文》（建筑工程部分）中有关建筑、消防、安全等方面的规定。
——酒店业安全经营规范和行业标准
——场区布局合理，设施先进，安全可行。
——功能分区明确，布置流程顺畅，办公与营业区均有独立出入口和专用通道，便于人员安全出入与疏散。
——洗浴区应选择适应的园林植物，楼前设置花坛、绿地，形成优美的环境。
——加强环境监测与治理，对经营过程中产生的废水应达到标准排放。
——洗浴区应设置消防设施，场区内至少应配备一口自备井，以满足消防需要。
4.1.2总平面布置
**市**国际大酒店温泉洗浴广场位于该酒店主楼后侧空余地。
总建筑面积4000平方米，其中，洗浴中心1800平方米；小型室内温泉游泳馆600平方米；多功能厅1600平方米。
洗浴中心布置于主楼左侧西边，游泳馆位于洗浴中心正面南侧，多功能厅位于主楼后边东侧
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