某集团住宅销售价格制定指南.docx
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某集团住宅销售价格制定指南
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住宅销售价格制定
作业指引
编制
日期
2022.12.12
审核
日期
批准
日期
修订记录
日期
修订状态
修改内容
修改人
审核人
批准人
1.目的
旨在建立技术交流平台，指导各地营销总监或专案经理运用比较常规、通用的方法，合理地制定房屋销售价格表，使销售价格与房屋品质相匹配，促进房屋销售速度快速化、合理化。
2.适用范围
适用于集团开发的各住宅项目，包括公寓项目、别墅项目以及公寓别墅混合项目。
3.术语和定义
3.1公寓：
是指高层、小高层、多层住宅以及花园洋房。
在部分城市，习惯将花园洋房归属于别墅类，鉴于花园洋房的楼层数与多层住宅接近，本指引仍将花园洋房归属于公寓。
3.2别墅：
是指独栋、双拼、联排（排屋）、叠加等别墅。
3.3总销金额：
是指项目整盘或各期的销售总金额，单位为元。
3.4总销面积：
是指项目整盘或各期的可售总面积，按照不同城市可分为建筑面积和套内建筑面积，单位为平方米。
3.5平均价格：
简称均价，是指项目整盘或各期总销金额/总销面积，单位为元/平方米。
3.6价格系数：
简称系数，是指制定销售价格时用于考量个性特征对销售价格的影响因素的取值，例如朝向、景观、楼层、房型、花园面积、赠送面积等。
4.价格制定步骤与方法
4.1价格制定步骤如下：
定价格系数（包括楼栋系数、垂直系数、水平系数）。
4.2确定项目整盘平均价格和各期的平均价格。
1）以本项目的单位成本和目标利润作为定价的参考依据依据；
2）以目前市场上临近区域、同类型项目的总平均单价和市场发展趋势做为定价的参考依据；
3）将以上两项综合分析，确定本项目的整盘平均价格。
会分期进行开发，这就需要在整盘平均价格确定后，根据各期地块之间的相对位置关系、发展规划、地块状况及公司的营销策略等因素，在整盘平均价格的基础上确定各个分期的均价。
4.3制定价格系数
参见附件例2。
垂直系数也称为楼层系数。
对公寓而言，楼层系数是必须考虑的因素。
楼层系数的确定需要根据公寓层数和所处城市的消费喜好来具体制定。
一般而言，对小高层、高层住宅而言，通常是由低层向高层系数逐渐增大，但最顶层则可能比它下面两三个层面要低；对一般多层住宅而言，一般情况是，三、四层系数分值最高，二、五层次之，一、六层最低。
以下为多层住宅楼层系数的参考建议，各地可根据当地消费习惯进行调整。
表二多层住宅楼层系数建议表（%）
层数
三层住宅
四层住宅
五层住宅
六层住宅
七层住宅
一层
-2
-2
-3
-3
-2
二层
+2
+2
+1
+1
+1
三层
0
+3
+4
+3
+3
四层
-
-3
+2
+4
+4
五层
-
-
-4
0
+1
六层
-
-
-
-5
-2
七层
-
-
-
-
-5
水平系数的制定
水平系数也称为座次系数。
公寓项目的水平系数主要包括：
朝向、景观、户型、单位面积等。
别墅项目的水平系数主要包括景观、户型、单位面积、花园面积等。
朝向系数。
各地对住宅朝向的选择会有一些差异。
一般而言，朝南的系数值最高，东南向、西南向次之，朝北的则最低。
以下为朝向系数的参考建议，各地可根据当地消费习惯进行调整。
表三朝向系数建议表（%）
复杂朝向
（风车形）
朝向
南
北
东
西
朝向系数（%）
+4
-4
+2
-2
复杂朝向
（蝶形）
朝向
东南
西南
东北
西北
朝向系数（%）
+4
+2
-2
-4
不同，考虑的因素及其价格系数也不同，而且往往还要考虑另外一些影响因素，例如：
私密性、安静度、公建配套、空气污染等。
某一价格系数评分过程中，应只对影响该系数的影响因素进行分析，切忌参杂考虑其它系数的影响因素，从而导致评分过程中不同系数影响因素的相互混淆，例如：
对楼层系数评分过程中不考虑景观因素的影响，对户型系数评分过程中不考虑楼栋位置的影响。
4.4制定一房一价
1）在保证整盘均价（或者各期的均价）的原则下，确定各栋楼的平均价格；
2）制定各栋楼内的各套房屋的价格；
3）具体计算方法参见附件例2。
5.支持性文件
5.1《销售价格管理作业指引》
6.相关记录
6.1《销售价目表》
附件：
例1：
为了制定某小高层住宅项目的整盘平均价格，选择了项目1、项目2、项目3作为主要参照对象，运用市场比较法，计算过程如下：
表一市场比较
比较因素
权重
（1）
项目1（均价11000）
项目2（均价13500）
项目3（均价10200）
拟合程度
（2）
评分
（1）×
（2）
拟合程度
（3）
评分
（1）×（3）
拟合程度
（4）
评分
（1）×（4）
区域位置
8%
100%
0.08
110%
0.088
90%
0.072
交通
7%
90%
0.063
102%
0.0714
88%
0.0616
外部环境
6%
97%
0.0582
90%
0.054
98%
0.0588
小区内园林景观
10%
95%
0.095
110%
0.11
90%
0.09
配套设施
10%
96%
0.096
105%
0.105
80%
0.08
会所设施
10%
100%
0.1
92%
0.092
95%
0.095
外立面
8%
90%
0.072
90%
0.072
99%
0.0792
房型面积
12%
94%
0.1128
98%
0.1176
90%
0.108
开发商品牌
8%
90%
0.072
98%
0.0784
86%
0.0688
物业管理
7%
100%
0.07
90%
0.063
95%
0.0665
上市日期
7%
95%
0.0665
98%
0.0686
93%
0.0651
宣传主题提炼
7%
90%
0.063
98%
0.0686
86%
0.0602
合计
100%
0.9485
0.9886
0.9052
市场参考价格计算：
加权平均法（11000+13500+10200）/（0.9485+0.9886+0.9052）＝12208
简单算术平均法（11000/0.9485+13500/0.9886+10200/0.9052）/3＝12174
取值12200
考虑到规避市场风险（或房产升值）12200×0.95≈11600（或12200×1.10≈13400）
所以根据市场情况得出的本项目整盘平均价格为11600元/平方米（或13400元/平方米）。
例2：
某项目某一期由五幢电梯小高层公寓组成，本期目标均价11600元/平方米。
现制定销售价目表。
一、各栋楼的平均价格的制定原则。
以3#楼为参照物，针对各栋楼在河景、户型、社区内部景观、邻里、遮挡、公建配套、交通噪音等方面进行单项评比，得出各幢楼的楼栋系数。
二、各栋楼的平均价格的计算。
各栋座的均价利用加权平均法计算。
首先，以3#楼为评定标准（楼栋的基准系数1.00），其它各栋楼因考量因素产生差值，此偏差值不宜过大，标准如下表：
表四考量因素差值表
考量因素
最好
较好
平均
较差
最差
差值
2
1
0
-1
-2
依据各因素产生的差值对各栋楼进行综合评定如下表：
表五楼栋因素评定表
楼栋因素
1#楼
2#楼
3#楼
4#楼
5#楼
河景
2
2
0
1
-2
户型
2
2
0
0
0
内景观
-1
-1
0
-1
-1
邻里、遮挡
2
1
0
1
-2
噪音
-2
-1
0
-2
0
评定分值
3
3
0
-1
-5
依据评定分值对基准系数进行调整，各栋楼系数如下表：
表六楼栋系数表
楼栋
1#楼
2#楼
3#楼
4#楼
5#楼
楼栋系数
1.03
1.03
1.00
0.99
0.95
在保证本期目标均价为11600元/平方米的基础上，利用加权平均法计算各栋楼均价如下表：
表七楼栋均价计算表
楼栋
楼栋面积
（平方米）
（1）
系数
（2）
权数
（3）
＝
（1）×
（2）
加权平均系数
（4）
＝∑
（1）/∑（3）
修正系数
（5）
＝
（2）×（4）
各楼栋
平均单价
11600×（5）
1#楼
6600
1.03
6798
1.00076746
1.030790483
11957
2#楼
5700
1.03
5871
1.030790483
11957
3#楼
6900
0.99
6831
0.990759785
11493
4#楼
6900
1.00
6900
1.00076746
11609
5#楼
6500
0.95
6175
0.95
11028
合计
32600
32575
三、各栋楼的楼层和座次系数计算。
以5#楼为例（其他楼栋的计算略）。
5#楼共13层，两个门洞，每个门洞里一梯两户。
楼层系数按照产品特点和经验取值，以6层为楼层基准系数±0，楼层越高，楼层系数越大。
考虑到使用功能和客户心理特征，顶层和底层系数略减，8层系数略加。
楼层系数确定后，按照5#楼11028元/平方米的均价、运用加权平均法计算得出各楼层单价如下表（计算方法可参考表七中楼栋均价的计算）：
表八楼层系数、单价表
楼层
楼层系数（%）
楼层单价（元/平方
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