新希望西区国际前期物业服务方案.docx

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新希望西区国际前期物业服务方案

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新希望西区国际一期

前期物业管理方案

第一章新希望西区国际一期物业管理特点………………………1－13

1.1.新希望西区国际一期概况………………………………………1

1.2.目标业主群体分析………………………………………………4

1.3客户服务需求分析………………………………………………6

1.4.项目管理特点及难点分析及相应措施…………………………8

第二章物业管理目标和管理方式…………………………………14－27

2.1管理的总体目标…………………………………………………14

2.2管理分项指标……………………………………………………15

2.3管理原则和依据…………………………………………………20

2.4拟采取的管理方式………………………………………………23

第三章物业管理服务内容…………………………………………28-80

3.1物业管理服务各阶段的主要内容………………………………28

3.2前台一站式客户服务……………………………………………35

3.3承接查验与移交实施方案………………………………………43

3.4保安、消防管理…………………………………………………56

3.5环境保洁管理……………………………………………………70

3.6园林绿化养护管理………………………………………………73

3.7设备维修养护管理………………………………………………75

3.8社区文化活动开展………………………………………………78

第四章物业用房及前期开办物资装备计划………………………81-85

4.1物业管理用房计划………………………………………………81

4.2前期物业启动开办物资计划……………………………………82

第五章物业服务中心组织架构及人员配置………………………86-93

5.1组织架构图……………………………………………………86

5.2两期分期投入人员配置进度表………………………………88

5.3人员培训计划…………………………………………………91

第六章物业管理服务制度………………………………………94－125

6.1主要物业管理服务制度一览表………………………………94

6.2主要物业管理服务制度节选…………………………………103

第七章档案的建立和管理………………………………………126－130

7.1档案资料管理制度……………………………………………126

7.2档案信息管理系统……………………………………………130

第八章经费收支预算……………………………………………131－145

8.1物业服务管理收入测算………………………………………131

8.2物业服务管理相关费用支出测算……………………………132

第九章经营、管理、服务的新思路………………………146－162

第十章结束语…………………………………………………………163

新希望西区国际一期商住项目物业管理方案

第一章新希望西区国际一期物业管理特点

1.1新希望西区国际一期概况

▲地理位置

新希望西区国际一期项目位于成都市高新西区西芯大道1号，正对面为高新西区政务中心，东侧为中海国际社区，西侧为国腾科技园村。

新希望西区国际一期为综合性较强的综合体项目，配置五星级酒店、休闲步行街、高级住宅等，属于高新西区具有标志性的综合体项目。

▲区位优势

高新西区西芯大道，毗邻郫都区，地理位置优越，成为关注热点。

自2013年起，大规模拆迁工程引发关注，业界传闻这里即将引进实力房企入驻开发，据业内人士预测，未来，高新西区将成为新的开发热点区域，片区价值逐步提升，2014年，高新西区一些新项目的进驻，西芯大道将成下个城市发展腹地。

记者走访周边楼盘了解到，除了部分拆迁安置项目外，商品住宅项目不多。

客群集中在当地，以刚需为主。

业内人士表示：

新希望地产开发品质卓越，市场需求量大。

未来，随着多个项目的陆续进驻，高新西区房地产市场将更为开阔。

近年来，成都市高新西区周边的环境已经悄然发生变化。

一方面，交通网络已经加速形成。

如今，建成火车站连接线，打通与高铁站的连接。

包装印刷产业基地规划建设11条道路，已有大功山南路西段、东环路南段等8条道路竣工通车，总里程13公里，逐步完善“四纵五横”路网格局，打通了与市内外连接，致使商贸不断升级。

另一方面，高新西区将全力打造集约紧凑、产城融合、功能区分、优势互补的产业发展格局。

片区改造日益成型，区域开发逐步升温。

现代商贸中心、中心居住区、延泽街三大片区改造稳步推进，建成高品质商品房，引进新华都、永辉超市等高端商场及泰和皇家金煦酒店，实现镇区商品房、大卖场、星级酒店零的突破，提升镇区人气。

▲项目配套

新希望西区国际一期项目，项目位于成都市高新西区西芯大道1号，涵盖居住、酒店及商业的城市综合体，由两个地块组成，总建筑面积109697.27㎡，含地下一层，地上层高31层。

凝聚城市尖端创造力，新希望西区国际一期城市前沿聚合，坐享成熟大社区各项配套设施（新华都、永辉超市、学校、行政等配套咫尺之遥），闲暇、散步之余，生活琐事轻松搞定；人流聚集，生活新区焦点初现；成熟商圈，龙头地位无可取代；打造商务、商业、居住全能综合魅力新城，新希望西区国际一期汇集多重业态打造某镇首个风情商业步行街。

▲项目主要经济技术指标

项目

单位

数量

规划条件

用地面积

㎡

37957

建筑占地面积

㎡

11387.42

建筑密度

－

30%

≦30%

绿地率

－

35.4%

≧35%

容积率

－

1.98

≦2

总建筑面积

㎡

109697.27

其中

地下建筑面积（不计容）

㎡

33749.8

地上建筑面积

㎡

75947.47

其中

计容建筑面积

㎡

75150.96

其中

商业

㎡

15840.73

多层低密度高级住宅

㎡

12133.57

高层住宅

㎡

46564.84

公共配套用房

㎡

611.82

其中

社区文化活动站

㎡

104.66

≧100

社区卫生服务站

㎡

42.64

≧30

社区管理用房

㎡

206.35

≧200

社区警务室

㎡

27.50

≧20

公厕

㎡

62.55

≧60

消控室

㎡

20.72

变配电室

㎡

147.40

不计容建筑面积

㎡

796.51

其中

物业管理用房

㎡

422.08

≧420.61

架空绿化

㎡

374.43

建筑层数

地上

2F-31F

地下

1F

住宅总户数

户

419

其中

高层住宅

户

377

多层住宅

户

42

机动车停车位数

辆

698

其中

地上

辆

32

地下

辆

666

非机动停车位数

辆

2184

其中

地上

辆

826

地下

辆

1348

1.2

目标业主群体分析

从新希望西区国际一期项目所处的地理位置和周边环境，以及本项目的规划设计和配套设施来看，本项目显然是为居住型中高端住宅。

购买“新希望西区国际一期”的人们具备一定的经济基础，他们都有着丰富的社会阅历和希望追求高端生活品位，对产品和服务的要求较高。

因此，我们认为“新希望西区国际一期”的潜在业主大致有以下几类群体：

企事业单位中的白领阶层、投资者、中小企业主。

1.2.1企事业单位中的白领：

特征：

文化修养比较高，追逐时尚生活，讲究生活的品位和情调；

需求：

典雅的居住环境，品位高雅的生活情趣；

白领阶层是社会精英，他们有较高的文化学识和修养，喜欢追逐宁静幽雅，崇高艺术生活，讲究生活品味与情调，也是有较高收入和具备较高消费能力的阶层。

“新希望西区国际一期”悠闲的居住生活环境，正是白领阶层所追求的一个放“心”的家，是他们理想的居所。

白领阶层是该项目潜在的顾客群之一。

1.2.2投资者:

特征：

以盈利为目的，物业易主频繁；

需求：

房地产的增值空间，物业管理良好品牌效应；

近几年XXXX市房产价格一路攀升，地产的增值是必然的。

“新希望西区国际一期”项目地理位置优越，周边正在逐步形成良好的配套，随着某片区的开发和发展，地段升值空间大。

投资者以投资为目的，买房不是为了居住，而是等待时机转手盈利。

那物业公司该为他提供什么服务呢？

投资者的盈利取决于房地产的增值，而物业保证房地产价值，为投资盈利提供一个较大的上扬空间。

1.2.3中小企业主

特征：

经济富足，有过艰辛生活历程，渴望与人交流；

需求：

温馨的家园，有一定的沟通交流的机会；

XXXX市的非国有经济（民营、私营、个体）异常活跃。

如此经济氛围，造就了一批中小企业主。

他们已从创业初期过渡到平稳发展期。

人生的轨迹也转向平滑，所以对生活的质量要求也愈来愈讲究，更新、更好的居所无疑是他们的选择之一。

“新希望西区国际一期”项目中宜居的环境，完善的配套，每每勾起他们置业的冲动。

创业时的艰辛，今天已有倦鸟归巢的感觉，迫切需要一个温馨的家园来熨平岁月痕迹及风雨沧桑，这里不正是他们渴望和向往的理想之居吗。

私营中小企业主也是该项目潜在顾客群。

1.3客户的服务需求分析

经过对“新希望西区国际一期”项目潜在业主的分析，我们认为业主有以下几项服务需求：

1.3.1居住的安全性和私密性

无论从人生、财富需求出发都将居住的安全性和私密性放在首位，这就决定了“新希望西区国际一期”的物业服务人员必须以高度的安全性和私密性工作作为重心。

1.3.2居住的舒适性和便捷性

“新希望西区国际一期”的业主非常关注生活品质和生活细节，除了硬件品质有保障，他们也会期望物业提供有别于其它小区的细节服务。

除了关注公共部分的服务，更关注业主的个性服务和个性需求，如“定期举办美容、养身讲座”等，满足他们健康美丽人生的关注。

如提供代办各类事务、协助举办聚会等各类PARTY，帮助进行各类家务的分担，确保业主居住的舒适性和便捷性。

1.3.3居住环境优越性

开发商精心规划、设计、建造了大型的生态景观区，乔木、灌木、花草合理布局种植，错落有致、景观相互映衬、绿树成荫、舒适宜人。

小区有大型景观浅水系，完美的符合了“因水而美”、“因水而贵”的理念，追求内敛、内秀、内涵，唯新、唯美、诗意栖息的家园。

1.3.4居住的社交性

对现代人而言，文化社交活动越来越重视，人们希望他们有自己的文化圈，需要一个只属于自身的圈子，这个圈子有两部分组成，一是他们的事业空间，另外一个就是交流空间，也就是生活空间。

特别是新希望西区国际一期未来客户群体有相当一部分为XXXX本地人群，走家串户、走亲访友已成为今后日常生活的一部分。

1.3.5浓厚的社区文化氛围

营造浓厚的社区文化氛围、寓教于生活，处处体现高雅的品味，通过开展丰富多彩的社区文化活动，创造“新希望西区国际一期”住宅小区的人文环境，如举办“圣诞假面舞会”、“六一亲子活动”等活动，关注社区各年龄层次对社区文化活动的需求。

1.4项目管理特点及难点分析及相应措施

1.4.1管理的特点

1.4.1.1地段优越——物业管理标准高

“新希望西区国际一期”其独特的地理位置相关于XXXX板块非常优越，适合各类精英人士投资、自住，对物业管理需求的标准极高。

1.4.1.2业户群体——服务要求高

业户群体的“新旧XXXX人”层次较高，有高层次服务的需求，新群体注重生活品质，对居住环境的要求