步行街双首层产品设计总结.docx

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步行街双首层产品设计总结

德胜商城项目产品规划设计

（步行街双首层产品设计修改方案）

xxxxxxx项目咨询有限公司

2004年1月10日

方案背景提要

1．1本方案是基于原2003年12月份的《规划设计方案》基础上，进行增加容积率，实现更大投资利润率。

2004

年1月4日开发方华业房地产公司、策划营销代理方和建筑设计方，就如何增加容积率，增加销售面积的问题进行了初步磋商。

1．2秉持认真负责的项目精神，以项目总体定位、市场竞争优势及为开发商创造最大的科学利润为出发点，由项目小组召集项目总监、市场总监、设计总监、策划总监召开了《项目规划修改综合研究分析》的研讨，对项目产品规划提出新的构思要点，有助于实现修改的目标及今后的营销推广。

待开发方华业房地产公司审核后，可作为与项目建筑规划沟通文件和设计指导性文件。

方案规划设计的目标

2．1直接目标：

此次产品规划设计修改方案是通过增加容积率的办法，增加建筑销售面积，实现更多利润的目的

2．2通过规划设计修改方案，全面支持项目西南民族岭南建筑风格、城市标志性建筑群的理念；

2．3通过规划设计修改方案，建成集精品步行街、综合商场一体的超大型情景商业中心，强调商业建筑风格、强

调商业休憩景观、强调情感消费，营造出商城鲜明的商业文化主题及氛围，成为亮化工程城市名片；

2．4形成商城规划、建筑外立面、民俗景观的和谐统一，达到商业环境营造效果与投资利润的合理平衡。

三．增加容积率修改方案的方向

3．1方案一：

上面加2层住宅面积的设计方案可行性初步评估

3.1.1增加利润550万元：

通过在原来3层半建筑上加建2层的方法，可以增加12000川住宅销售面积，实现

增加利润为：

12000m2X（1000元/川住宅销售均格-550元/川砖混结构建筑成本）二550万元。

3.1.2方案导致建筑风格出现的变化，及对价格的影响参数：

3.1.2.1住宅楼层增多，影响了步行街的商业氛围，对以商业定位的项目营销概念造成极大的障碍。

解决思路：

夹层住宅楼的内置生活阳台设计，尽量避免晾晒衣服等影响街景，可以起到一定的缓解作用影响价格：

综合评定对原商业销售面积的影响参数为-150元/m

-150元/mX13000m原商业面积二-195万元

3．1．2．2

100多米长的街面，增加了视觉的狭长、压抑感。

解决思路：

丰富外立面的装饰造型如屋檐、窗檐、窗台等错落、和多采用弧型的建筑造型，破呆板感。

影响价格：

综合评定对原商业销售面积的影响参数为-50兀/川。

-50兀/m2X13000川原商业面积二-65万兀

影响价格：

综合评定对原住宅销售面积的影响参数为-80兀/m。

-80元/m2X12000m?

原住宅面积二-95万元

3．1．2．3

对单兀住宅的居住舒适度的影响参数。

解决思路：

顶层绿化园艺营造私有的休闲空间，考虑做带空中花园的楼中楼，可以解决5层和半层的舒适感。

影响价格：

综合评定对原住宅销售面积的影响参数为-20兀/m。

-20元/m2X12000m?

原住宅面积=-24万元

3．1．3方案一产生的理论利润：

550万元-（195+65+95+24）=170万元

方案一评估结论：

风险太大，没有实现预期目标。

3．2方案二：

一层架空建成大型商业空间，上面保持原三层半步行街的方案评估

3．2．1增加理论利润1150万元：

保持原来3层半步行街建筑，整体架空1层建大型商业空间的方法，可以增

加9290川商业铺面销售面积，实现增加利润为：

9290m2X（2000元/川铺面销售均格-750元/川框架结构建筑成本）=1150万元。

3．2．2导致建筑风格出现的变化，及对价格的影响参数：

3．2．1．1整体加高一层商场后，影响了步行街首层概念的商业价值。

解决思路：

地面士0往一层商场下0.8m台阶，往步行街首层上3.5m台阶，可以起到双首层作用

影响价格：

综合评定对原商业销售面积的影响参数为

-300兀/m2X7500川原商业面积二-230

-300元/m2o

万元

3．2．1．2

对单元住宅的居住舒适度的影响参数。

解决思路：

顶层绿化园艺营造私有的休闲空间，考虑做带空中花园的楼中楼，可以解决

的舒适感。

影响价格：

综合评定对原住宅面积均价的影响参数为

-50元/m2o

-50元/mx12000m原住宅面积二-60

万元

4层和半层

3．2．3方案二产生的理论利润：

1150万元-（230+60）=850万元

方案二评估结论：

方案可行。

四．方案二的总平规划设计

4．1规划目标：

增加商业面积，实现增加投资利润

4．2设计方法：

4．2．1在原来产品设计的基础上，整体架空一楼做室内步行街。

4．2．2通过大码头台阶、小缓坡下沉等高差的处理，1、2层双首层的概念，提高2层商业价值。

4．2．3创新室内步行街概念，采用新型理念的造景方式，由1层室内步行街的景观树延伸到二楼，解决室内步行街的绿化、采光、通风等问题，最大限度的提高了其商业价值。

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总平图

1J斗大步行街

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商用大楼

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剖面图

五．绿化造景精神

5．1让1层大面积的商业空间活起来，最大限度提高其商业价值，并尽量缩短销售周期，是我们这次规划设计

目标。

如果按照传统的商场式铺面路线，本项目1、2期的商场面积将达到2万川，这对先天商业氛围不

足的本项目地块来讲无疑是雪上加霜。

5．2引景入室、引光入室、通风入室的设计思路引导下，我们创新了室内步行街的概念，通过打破采光天窗让景观数从1层延伸到2层露天步行街，将很好的解决了传统商场的困境。

同时，可以考虑在1层排水系统上的设计，在部分不影响商业人流的景观处展露出来，如遇下雨的时候，雨水可以从景观数的天窗洒落下来，更是一番很美妙的风景。

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步行街新概念绿化示意图

两层步行街透视剖面图