步行街双首层产品设计总结.docx

1、步行街双首层产品设计总结德胜商城项目产品规划设计（步行街双首层产品设计修改方案）xxxxxxx 项目咨询有限公司2004年 1月 10日方案背景提要11 本方案是基于原 2003年 12月份的规划设计方案基础上，进行增加容积率，实现更大投资利润率。 2004年 1 月 4 日开发方华业房地产公司、策划营销代理方和建筑设计方，就如何增加容积率，增加销售面积的问 题进行了初步磋商。12 秉持认真负责的项目精神，以项目总体定位、市场竞争优势及为开发商创造最大的科学利润为出发点，由项 目小组召集项目总监、市场总监、设计总监、策划总监召开了项目规划修改综合研究分析的研讨，对项 目产品规划提出新的构思要点

2、， 有助于实现修改的目标及今后的营销推广。 待开发方华业房地产公司审核后， 可作为与项目建筑规划沟通文件和设计指导性文件。方案规划设计的目标21 直接目标：此次产品规划设计修改方案是通过增加容积率的办法， 增加建筑销售面积， 实现更多利润的目的22 通过规划设计修改方案，全面支持项目西南民族岭南建筑风格、城市标志性建筑群的理念；23 通过规划设计修改方案，建成集精品步行街、综合商场一体的超大型情景商业中心，强调商业建筑风格、强调商业休憩景观、强调情感消费，营造出商城鲜明的商业文化主题及氛围，成为亮化工程城市名片；2 4 形成商城规划、建筑外立面、民俗景观的和谐统一，达到商业环境营造效果与投资利

3、润的合理平衡。三 增加容积率修改方案的方向31 方案一：上面加 2 层住宅面积的设计方案可行性初步评估3. 1. 1 增加利润550万元：通过在原来3层半建筑上加建2层的方法，可以增加12000川住宅销售面积，实现增加利润为：12000 m2X（ 1000元/川住宅销售均格-550 元/川砖混结构建筑成本）二550万元。3. 1. 2 方案导致建筑风格出现的变化，及对价格的影响参数：3. 1. 2. 1 住宅楼层增多，影响了步行街的商业氛围，对以商业定位的项目营销概念造成极大的障碍。 解决思路：夹层住宅楼的内置生活阳台设计， 尽量避免晾晒衣服等影响街景， 可以起到一定的缓解作用 影响价格：综合

4、评定对原商业销售面积的影响参数为-150元/ m-150元/ m X 13000 m原商业面积 二-195万元3122100 多米长的街面，增加了视觉的狭长、压抑感。解决思路：丰富外立面的装饰造型如屋檐、 窗檐、窗台等错落、 和多采用弧型的建筑造型， 破呆板感。影响价格：综合评定对原商业销售面积的影响参数为 -50兀/川。-50兀/ m2X 13000川原商业面积 二-65 万兀影响价格：综合评定对原住宅销售面积的影响参数为 -80兀/ m。-80元/ m2 X 12000 m?原住宅面积 二-95 万元3123对单兀住宅的居住舒适度的影响参数。解决思路：顶层绿化园艺营造私有的休闲空间， 考虑

5、做带空中花园的楼中楼， 可以解决 5层和半层的 舒适感。影响价格：综合评定对原住宅销售面积的影响参数为 -20兀/ m。-20元/ m2 X 12000 m?原住宅面积=-24万元313 方案一产生的理论利润： 550 万元- (195 + 65 + 95 + 24 )= 170 万元方案一评估结论：风险太大，没有实现预期目标。32 方案二：一层架空建成大型商业空间，上面保持原三层半步行街的方案评估321 增加理论利润 1150万元：保持原来 3 层半步行街建筑，整体架空 1 层建大型商业空间的方法，可以增加9290川商业铺面销售面积，实现增加利润为：9290 m2X( 2000元/川铺面销售

6、均格-750元/川框架 结构建筑成本) = 1150 万元。32 2 导致建筑风格出现的变化，及对价格的影响参数：3 211 整体加高一层商场后，影响了步行街首层概念的商业价值。解决思路： 地面士 0往一层商场下0. 8m台阶，往步行街首层上3. 5m台阶，可以起到双首层作用影响价格：综合评定对原商业销售面积的影响参数为-300兀/ m2 X 7500川原商业面积 二-230-300 元 / m2o万元3212对单元住宅的居住舒适度的影响参数。解决思路：顶层绿化园艺营造私有的休闲空间，考虑做带空中花园的楼中楼，可以解决的舒适感。影响价格：综合评定对原住宅面积均价的影响参数为-50 元 / m2

7、o-50元/ m x 12000 m原住宅面积 二-60万元4 层和半层323 方案二产生的理论利润： 1150 万元- (230 + 60 )= 850 万元方案二评估结论： 方案可行。四 方案二的总平规划设计41 规划目标：增加商业面积，实现增加投资利润42 设计方法：421 在原来产品设计的基础上，整体架空一楼做室内步行街。422 通过大码头台阶、小缓坡下沉等高差的处理， 1、2 层双首层的概念，提高 2层商业价值。423 创新室内步行街概念，采用新型理念的造景方式，由 1 层室内步行街的景观树延伸到二楼，解 决室内步行街的绿化、采光、通风等问题，最大限度的提高了其商业价值。3檸车;11

8、停-,111111iiiiiiliiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiliiflllrnviUJ总平图1 J斗大步行街妄內出彳研商用大楼* 绿f匕剖面图五绿化造景精神51 让 1 层大面积的商业空间活起来，最大限度提高其商业价值，并尽量缩短销售周期，是我们这次规划设计目标。如果按照传统的商场式铺面路线，本项目 1、2期的商场面积将达到2万川，这对先天商业氛围不足的本项目地块来讲无疑是雪上加霜。52 引景入室、引光入室、通风入室的设计思路引导下，我们创新了室内步行街的概念，通过打破采光天窗让 景观数从 1 层延伸到 2 层露天步行街，将很好的解决了传统商场的困境。同时，可以考虑在 1 层排水系统 上的设计，在部分不影响商业人流的景观处展露出来，如遇下雨的时候，雨水可以从景观数的天窗洒落下 来，更是一番很美妙的风景。卅人歩仃士 t 2W )步行街新概念绿化示意图两层步行街透视剖面图