第十章物业经营管理的未来发展.docx

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第十章物业经营管理的未来发展

第十章  物业经营管理的未来发展

历年考情

2013年真题在新教材中所占分值为65分，其中本章知识点未出现考题，但我们不应忽视。

从传统的物业管理服务向现代化服务业转型升级，是物业管理行业发展的方向。

第一节 资产管理的未来发展

知识点一：

我国资产管理的现状与问题（轮换考点）

1.简述我国资产管理的基本现状？

答：

1．区域状况

一般来说，资产管理的发展状况与区域经济发达程度成正比。

经济发达地区资产管理的起步较早，也较其他地区发育更成熟。

①在经济发达地区，房地产业也较为发达，市场整体发育度高

②经济发达地区资产管理市场孕育较早

③经济发达地区物业服务企业经营效益较好

④在经济发展的推动下，经济发达地区物业管理行业的法制体系较为完善。

2．企业运作状况

在业内资产管理开拓探索中，部分企业已形成有自身鲜明特色的模式。

2.简述资产管理的主要类型？

答：

目前，我国物业服务企业开展的资产管理大致有以下三种形式。

1．专业服务

专业服务是指物业服务企业凭借自身的专业知识、技术能力和管理经验，以房地产开发建设单位、其他单位以及业主等受众群体为对象，有偿提供专业意见、咨询服务和操作方案等综合性服务行为。

物业服务企业既可以提出方案，全程参与方案的实施，也可以仅提供专业意见或方案，由服务需求方自行组织实施。

2．多种经营

多种经营是指物业服务企业针对业主、物业使用人等客户日常衣、食、住、行、游、娱、购等生活与工作多方面、深层次需求。

多种经营包括：

物业服务衍生服务、代办服务和咨询服务等。

3．资产经营

资产经营是物业服务企业充分利用自身的综合优势与综合能力，对业主共有或专有的资产实施经营管理，并获取相应利益的综合性活动。

资产经营的对象主要是不动产。

其产权归属主体既有房地产开发建设单位，也有业主或其他单位。

资产管理主要是受委托经营管理，经营的方式既有自营，也有合作经营。

3.简述资产管理的运作形式？

答：

目前我国物业经营管理运行中，资产管理的运作形式大致有三种。

1．自营

自营是指物业服务企业自行组织开展资产管理活动，并对服务的过程和结果承担全部责任。

如物业服务企业扩大经营范围，以管理部为服务单位或建立专门部门为业主代租、代售物业。

2．提供交易平台

提供交易平台是指物业服务企业只提供交易平台并负责管理，提供技术支持等，不参与交换的服务形态。

如：

通过电子商务平台，整合供应商资源直接向业主提供日常生活所需产品与服务；物业服务企业搭建经营场地，组织小区跳蚤市场（旧货市场）等。

3．合作经营

合作经营是指物业服务企业与其他经营主体合作，共同开展资产管理经营。

如业主提出直饮水需求，最佳的路径是物业服务企业依据业主需求联系销售商为业主安装直饮水设备，而非自行研发、生产和销售。

从资产管理经营实践来看，合作经营是当前较普遍的运作形式。

知识点二：

国内外资产管理经验借鉴  （轮换考点）

4.简述香港、台湾、美国地区的资产管理？

答：

（一）香港地区的资产管理

1．公营房屋的资产管理——物业管理私营化。

针对公营房屋物业，香港实行的是物业管理私营化，如将房屋的物业管理与租务管理相分离。

2．私营房屋的资产管理——大型企业管理为主。

香港的私营房屋主要由一些大型企业管理为主，这些机构不仅可为业主、租客及投资者提供综合的物业服务，同时亦考虑跨国企业、大型金融机构、政府及公营机构及世界各地发展商的需要，提供在商业、财务、物业、经济及政策上的解决方案，专业顾问服务可涵盖物业投资组合管理、建筑顾问、估价，并协助提升物业资产价值。

3．设施物业的资产管理——由设施管理公司管理。

现在很多大机构包括政府部门越来越多将它们的物业设施交由设施管理公司代管，以达到理想的成本控制及营运效益。

（二）台湾地区的资产管理现状

1．台湾资产管理的界定

台湾物业管理以实现整合业界软硬件标准化系统、提升服务质量为目标，将物业管理服务业产业范畴依其服务项目分为三类：

第一类是建筑物与环境的使用管理与维护；

第二类为生活与商业支持服务；

第三类则是资产管理，包括提供不动产经营顾问、开发租赁及投资管理等服务。

2．台湾资产管理的内容

（1）不动产经营顾问服务，如提供不动产鉴定、估价等；

（2）不动产开发租赁服务，如提供不动产的市场研究、开发、租赁、代理等；

（3）不动产经纪服务，如提供不动产的代销、中介等；

（4）不动产投资服务，如提供不动产的投资管理、收益等服务；

（5）其他服务，如提供不动产证券化、经纪等服务。

大陆的资产管理的外延包含台湾的物业管理、生活与商业支持服务以及部分资产管理的内容。

（三）美国的资产管理

1．物业管理衍生性服务

除常规性物业管理服务外，团队同时努力为居民创造一种既舒适又有人情味的居住环境。

如在住宅区内，购进一流的管理设施，开设超市、图书馆、餐厅、理发室等。

2．物业经营

团队依托于常规物业管理参与物业的经营，从事物业租售代理、估价、咨询等。

3．资产管理

美国物业管理行业所从事的资产管理是通过资本运作，使其成为一种新的资本，增强资产的流通性，成为新的利润增长点。

如抵押贷款证券化；房地产投资信托基金。

知识点三：

资产管理未来发展的广度与深度    （轮换考点）

5.资产管理未来发展的广度与深度？

答：

谢家瑾：

提出物业管理未来发展应实现“纵向延伸至房地产业的整个链条、横向涵盖消费者个性化需求”的观点，就是在物业管理平台上开展资产管理。

总的来说，资产管理未来发展应注意从广度与深度两个方面实现突破。

1．深度纵向突破

（1）上游环节。

向上游环节拓展资产管理是指物业服务企业利用物业管理的优势，为开发商规划、设计、施工、销售和管理物业项目提供专业服务和资产经营。

这类业务专业服务技术含量高，对物业服务企业要求高，盈利水平也高且市场巨大，是物业服务企业向物业管理的上游环节拓展资产管理的重点。

（2）下游环节。

向下游环节拓展资产管理是指物业服务企业以业主及其他单位传统物业管理相关需求为基础，提供多种经营——如代办服务；资产经营——如建立租售中心；专业服务——如设计装潢。

2．广度横向突破

横向突破的形式包括战略合作和商业合作。

战略合作主要是以企业扩展、市场占有率等为主题的合作模式。

商业合作主要是以利润、满足业主需求等为主题的合作模式。

开展横向的战略合作与商业合作，不仅可以丰富物业管理内容，实现物业服务企业、合作伙伴与客户三者的共赢，增加企业经营利润；而且可以通过与合作伙伴进行优势互补，提升物业服务水平与档次。

知识点四：

资产管理发展对物业管理行业的影响（轮换考点）

6.简述资产管理发展对物业管理行业的影响？

答：

行业核心产品是指特定行业为客户提供具有独特价值的、竞争对手在短时间内无法模仿的各种知识、技能、技术、管理等要素的有机结合。

核心产品代表行业的核心竞争力，一个行业的核心产品并非决然不变；随着行业发展内、外环境的变化，行业的核心产品也需适时做出调整和变更。

我国物业管理行业发展的早期，行业的核心产品定位于秩序维护、清洁绿化、物业维护等传统服务项目。

随着行业发展，行业核心产品不再限于传统物业服务内容，资产管理也逐渐被纳入行业核心产品范畴。

传统物业管理与资产管理相结合而构成的核心产品是物业管理行业的核心竞争力所在。

传统物业管理、多种经营、专业服务与资产经营之间既相对区别，又相互配合，共同促进物业管理行业宗旨的践行和实现。

这种经营管理提升了物业管理整体技术含量，增加了行业利润点，提高了行业创富能力，能实现行业发展由粗放型、劳动密集型向集约型、技术知识密集型的转变，促进行业转型升级。

例题

资产管理的主要类型包括（      ）。

 a.专业服务              b.多种经营

c.资产经营                d.自营

e.提供交易平台

第二节  绿色建筑与物业经营管理的发展

按绿色建筑的理念推进建设，采用绿色技术实施建设，取得绿色建筑的标识认证，已经成为中国建筑业的主流趋势。

在绿色建筑运行中，物业管理服务扮演着极为重要的角色，如设施设备的养护、节能改造、环保节能材料的使用等。

知识点一：

绿色建筑概述（轮换考点）

1．简述绿色建筑的概念及发展？

答：

绿色建筑是在建筑的全寿命周期内，最大限度地节约资源、保护环境和减少污染，为人们提供健康、适用和高效的使用空间，与自然和谐共生的建筑。

绿色建筑概念中“全寿命周期理念”和“建设运营”是两个关键点。

物业服务企业经营与管理过程中应遵循“以人为本”、“因地制宜”、“可持续发展”的理念，应注重建筑物全寿命周期的“四节一环保”，即：

节能、节水、节地、节材、环境保护。

绿色建筑发展史

如今，“鸟巢”、“上海生态建筑示范楼”及“清华超低能耗示范楼”等绿色建筑示范项目已成为我国绿色建筑发展的阶段性标志。

2.简述绿色建筑的设计理念？

答：

1．节约能源与节约资源

在建筑设计过程中，应尽量使用各种可再生资源，如太阳能、风能等。

同时，要求采用更先进的节能材料与技术。

这样，不仅能尽量避免对不可再生资源的消耗，还不会对环境造成污染。

2．回归自然

主要体现在如下几方面：

（1）建筑体外部。

绿色建筑体的外部要强调与周边环境相融合，和谐一致、动静互补，做到保护自然生态环境。

（2）建筑体内部。

内部使用空间不采用对人体有害的建筑材料和装修材料并保证室内空气清新，温、湿度适当，使居住者感觉良好，益于身心健康。

（3）地理条件。

要求土壤中不存在有毒、有害物质，地温适宜，地下水纯净，地磁适中。

（4）建筑材料。

绿色建筑应尽量采用天然材料。

3．环保型建材

当前，环保型建材已得到很大的发展，产品多种多样，出现了新型保温隔热材料、新氆防水密封材料、新型墙体材料、装饰装修材料和无机非金属新材料等。

此外，环保型装饰材料还包含了一些新型的合成材料，如一种质地柔软、透气性良好的“防霉壁纸”。

3.简述绿色建筑的主要形式？

答：

以下主要介绍仿生建筑和智能化建筑两种类型。

1．仿生建筑

仿生建筑是以生物界某些生物体功能组织和形象构成规律为研究对象，探寻自然界中科学合理的建造规律，并通过这些研究成果的运用来丰富和完善建筑的处理手法，促进建筑形体结构及建筑功能布局等的高效设计和合理形成。

如图：

2．智能化建筑

智能建筑是指利用系统集成方法，将智能型计算机技术、通信技术、控制技术、多媒体技术和现代建筑艺术有机结合，并通过对设备的自动监控，对信息资源的管理，对客户的信息服务及其建筑环境的优化组合，获得合理投资；同时，适合信息技术需要并且具有安全、高效、舒适、便利和灵活特点的现代化建筑物。

智能化建筑主要可以分为三大系统：

安全防范系统、通信及控制系统、多媒体系统。

知识点二：

绿色建筑评价体系（轮换考点）

4.简述绿色建筑评价体系？

答：

1．国外绿色建筑评价体系

发达国家已经建立起比较成熟的绿色建筑评价体系。

2. 国内绿色建筑评价体系

我国于2006年颁布了《绿色建筑评价标准》，标准主要用于评价住宅建筑和办公建筑、商场、宾馆等公共建筑。

该体系包括6大指标：

（1）节地与室外环境；

（2）节能与能源利用；

（3）节水与水资源利用；

（4）节材与材料资源利用；

（5）室内环境质量；

（6）运营管理（住宅建筑）和全生命周期综合性能（公共建筑）。

知识点三：

绿色建筑物业经营管理发展状态   （轮换考点）

5.简述绿色建筑物业经营管理发展状态？

答：

绿色建筑在运营成本降低、建筑价值增加、投资回报增长、使用率提高等方面具有明显效益。

目前，绿色建筑运行的物业经营管理具体内容主要体现在以下几个方面：

1. 控制空气质量，提高大气洁净度

如提倡使用环保燃料，在车道两边设置绿化带等。

2. 加强雨水、污水的排放、处理和再利用

建立景观水池和污水处理站，或