网上售楼管理系统的实证研究Word格式文档下载.docx
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4.1系统实施的主要任务23
4.2系统主界面、主程序设计、子系统的程序源代码等24
4.3系统测试32
结论34
参考文献35
致谢37
附件1外文资料翻译译文40
附件2外文原文46
1绪论
1.1系统背景
在现代网络和电子商务时代,随着中国加入WTO，中国的经济改革进一步深化,中国房地产开发和经营企业对其房地产销售活动信息化的需求越来越迫切.房地产售楼管理系统正是在这种需求和环境下开发和研制的。
随着房地产业的不断发展，房屋开发商更深切地感受到了计算机技术在房地产业中的作用越来越重要。
掌握计算机是职业的需要，更是产业发展的需要，更是为了创造更高的经济利润的需要。
1.2研究意义
目前，高速发展的网络技术有力促进了房地产产业网络化进程，各个房地产公司大多数都建立了自己的网站，许多专业房地产网站也应运而生。
房地产产品及其交易的特点决定了网站在房地产市场中的商机比哪里都大，房地产产品的不可移动性、差异性（每一套房有不同的区位、街区、地段、小区、幢位、环境、房型、楼层、朝向--不同的使用价值及价格），决定了它是非均质商品。
只有充分详细地了解了这些信息并比较以后，消费者才会进行购、租决策。
互联网的快速、灵活、形象、直接、广泛、互动、低廉特性，为房地产供求信息的发布，提供了最好的工具和交流平台。
消费者可以省去往复奔波之苦，尽享充分择优之乐。
购房人从获取房源，比较项目的具体情况，到了解市场行情，再到参考专家意见，观看虚拟三维楼书，一切都可以依靠网站解决，快捷高效的网络信息将越来越影响房地产消费行为[1]。
对于房地产企业来说,利用计算机支持企业高效率完成楼盘销售管理的日常事务,是适应现代企业制度要求、推动企业劳动型管理走向科学化、规范化的必要条件；
而房屋销售管理是一项琐碎、复杂而又十分细致的工作,楼盘的销售,客户资料的管理,物业收费,以及售楼的合同协议等管理,一般不允许出错,如果实行手工操作,须手工填制大量的表格,这就会耗费工作人员大量的时间和精力,计算机进行售楼工作的管理,不仅能够保证各项信息准确无误、快速输出,同时计算机具有手工管理所无法比拟的优点.例如:
检索迅速、查找方便、可靠性高、存储这些优点能够极大地提高房屋企业管理的效率量大、保密性好、寿命长、成本低等。
也是企业的科学化、正规化管理,与世界接轨的重要条件[2]。
1.3国内外研究现状及分析
1.3.1国外现状及分析
法国房产销售业历史悠久，形成了一套完善的法律和管理办法，实行从帮助寻找客户到签约、管理等“一条龙”服务。
有实力的房产销售公司业务范围更广，不仅从事单元房、宅院、商业用房、车库和仓库等租赁或买卖，还与合伙人共同参与房屋建设，成为房屋的共同物主。
随着互联网的广泛应用，法国的房产中介公司大都设有网站，从公司诚信为客户服务、帮你解除烦恼的承诺到各种房屋租赁、买卖业务的经营项目，一应俱全。
如确实想租或买房，只须打开网上表格填入姓名、身份、购买或租用房屋的类别、最高出价地段、面积、间数、准备何时入住租期多长等要求，便可得到相关信息。
也可通过电话联系，中介公司会热情向客户推荐，如大致满意，可约定看房时间。
如看房后不满意，还可选择别的房屋，直到满意为止。
征求信息和参观住房都由中介公司免费提供。
最后中介公司根据法律规定起草文本，在征得客户同意后签订契约[1]。
在美国，随着计算机和互联网的发展，MLS――"
多重上市服务"
的应用程序逐渐代替了纸张抄写房源信息的方法。
数据库的特性与房产中介的工作习惯、操作流程激发了软件工程师们对客户端的开发，房地产中介商可以在客户端进行数据的传输，同时可以通过互联网自动升级，避免了客户成本过多的投入[1]。
被评为世界第一类“高度透明”的澳洲房地产有一个显著的特点：
房价完全透明受控，利润率有明确的法定范围，具体经验值得国内借鉴。
在每个澳洲房产业主数百页的购房合同中，其内容不仅限于单个业主房产物业内的相关信息，而还包括了整个社区的相关信息，并将业主自己的房子特别标示出来，让业主清楚了解所购物业的周边环境及配套设施。
整个小区原始审批的设计图纸是合同的一部分，每个楼层、每个户型的实际情况都必须提供；
小区的环保、水、电、煤气等各项要素都有政府批文证实合格合法；
所在土地的历史变迁，历史上所有的地契、房契和权属转移过程，开发商是否负债等资料一应俱全，都有政府证明其完全合法的正式文件。
[1]
在国外，房产管理及销售体系已经非常的健全，可以在计算机上查到几乎所有的房产信息，并发布自己所需要的求购信息。
开发商可以企业免费上门服务，提供详细的资料，尽可能满足顾客各方面的需求。
1.3.2国内现状及分析
随着社会的不断发展进步，我国也已进入“信息管理新时代”，房地产销售管理模式都发生了根本性的变化。
房地产公司销售管理系统在国内早已有着成熟的研究成果和广泛的社会应用。
国内的众多房地产公司都有了不同程度使用。
通过房产销售管理系统,房地产企业可以根据销售业务的实际流程,实现从前期的项目管理、策划管理、销售前端管理到后期的销售统计分析、产权、按揭和财务管理等一系列流程的高效管理和严密控制，大大提高运作效率和对销售业务进程的掌控能力,通过精确的数字化管理实现对市场的快速应变,全面提高企业的综合竞争能力。
房屋销售管理系统的特点是从房屋销售管理的角度出发，用集中的数据库将几乎所有与商品相关的数据统一管理起来，形成了集成的信息源。
在国内外房屋销售方面来看，利用好网络是公司成功的基石。
中国加入WTO，中国的房地产企业面临的服务领域的竞争压力更大。
如何推进房屋销售管理的现代化、专业化、市场化是所有房产公司面临的紧迫课题。
面对激烈的竞争和愈发挑剔的购房者，房地产发展商也在不断的寻找能够加强自身竞争力的手段。
这时一个比较完善高效的房屋销售系统就越发显得重要了。
我国现有房地产网站很多，但覆盖面广、经营利润率高的网站寥寥无几。
网站设计总体水平不高，页面或者简单，或者凌乱，缺少完整、权威的信息咨询服务系统，缺乏吸引顾客的元素。
此外，网络基础设施配备差，在我国尚处于初级阶段，技术软件落后：
这里所指的软件，并不单指计算机软件，而是指我国的计算机技术、通讯技术、网络安全技术整体水平不高[3]。
传统销售公司往往有成堆的文件需要人工去处理，信息的收集和更新非常缓慢，同时大量的信息也由于无法实现共享和深度开发而难以达到最优。
传统的以手工登记为主的房屋销售信息管理方式，效率低下、出错率高，耗费了大量的时间和人力资源。
不仅无形中增加了销售公司的运营成本，而且使宝贵的房产信息数据处于极不稳定的状态，一旦丢失将给公司造成难以估量的损失。
此外，传统管理方式查询繁杂，难于快速查询到满足客户需求的房源信息，无法保证高质量的信息服务。
特别对于通过电话咨询房源信息的客户来说，更是无法快速有效的提供房源信息[3]。
近年来，房地产中介行业以投入少、经营灵活、服务快捷的特点活跃了房地产市场，并在国家利好政策的扶持下有了很大的发展。
但目前还没有真正实现信息的快速查询，也不能根据客户需要进行检索，“服务“问题仍然存在。
但随着数据库及互联网的相继发展，将两者与房产销售业紧密的连在一起，解决了诸如此类的许多问题[3]。
随着互联网信息业的发展，楼盘销售通过互联网展示和销售，策划理论思想通过互联网站来探索、研究，成了这一阶段的鲜明特征。
其中有许多专门的网站对各种在售楼盘作了较为全面的介绍和展示，并加入了网上销售环节，某些楼盘甚至有自己专门的网站。
在国内，房产管理及销售系统已逐渐在互联网上使用。
在房产管理及销售系统应用后，房产信息发布比较及时，方便了广大的消费者及时上网查询，同时也使价格变的越来越公开、透明。
随着计算机技术的飞速发展，计算机在房屋开发商管理中应用的普及，利用计算机实现房屋开发商信息管理势在必行[3]。
1.4可行性分析
（1）技术上：
本系统采是基于B/S结构的售楼管理系统采用面向对象、数据库技术、分布式技术等先进技术开发的应用程序，现有的开发技术已非常成熟且被广泛应用于各行各业，利用现有技术完全可以达到功能目标，考虑开发期限较为充裕，预计可以在规定的时间内完成开发。
本系统采用目前流行的先进的browser/server（浏览器/服务器）结构，前台采用功能强大的dreamweaver8.0作为网页的开发工具，后台采用VisualBasic6.0作客户端程序开发工具，采用面向对象的分析设计方法，吸收和采纳国际最先进的软件工程质量管理思想，数据库采用ACCESS2003数据库，操作平台采用WINDOWSXP。
使用ODBC数据源将数据库与网页链接，再用ADO将其上传到网页，实现动态化。
（2）经济上：
对于售楼公司来说高效的售楼系统本身就是一种优势，售楼系统可以提高售楼的销量并节省很多人员成本。
该系统适用于中小型公司的房屋销售，开发该系统的费用主要包括开发阶段的费用以及今后的运行、维护费用。
其新系统带来的效益来自使用该系统后房屋中介机构工作的科学化，规范化，高效化所带来的效益。
这些主要体现在工作人员的减少，工作效率的提高，相应工资支出的减少，更容易满足客户的需求，使房屋中介公司的客户群扩大，以及与传统的手工登记的方式相比不易发生差错，因差错带来的损失的相对减少。
（3）操作上：
本系统适用于WindowsXP等主流操作系统之上,对于该系统的推广使用提供了很好的途径。
该系统研究了中介机构的工作流程后充分考虑到工作人员以前的工作习惯，使其对新系统更易适应，在操作上主要凭借使用Windows操作技术即可完成数据录入、修改、删除等功能，方便简单。
使用前只要对用户进行简单的说明或阅读帮助文件即可使用该系统。
另外界面清晰易懂，加之可视化的管理工具，对数据库的操作是相当简单的，所以操作上是可行的[4]。
（4）法律上：
法律可行性是考虑要开发系统是否存在任何侵犯、妨碍和责任问题，用户操作可行性考虑待开发软件的运行方式在用户组织内是否行得通，现行管理制度、人员素质、操作知识是否可行。
所有软件都选用正版，所有技术资料都由开发方保管，提出方拥有使用权，合同制定确定违约责任。
由于在本系统中是有合同作为双方合作的基础，所以不会存在任何侵犯、妨碍和责任问题。
即使存在了，也可以根据合同进行分析，一定有人会负责任，所以此系统完全可以进行开发[5]。
2系统分析
2.1系统业务流程分析
业务流程分析的任务是调查系统中各环节的管理业务活动，掌握管理业务的内容、作用及信息的输入、输出、数据存储和信息的处理方法及过程等，为建立管理信息系统数据模型和逻辑模型打下基础。
业务流程图是掌握现行系统状况、确立系统逻辑模型不可缺少的环节，是系统分析和描述现行系统的重要工具，是业务流程调查结果的图形化表示。
网上售楼管理信息系统的主要业务流程是:
房产管理、合同管理、售楼人员管理、客户管理以及收费管理。
如下图所示。
图2-1总业务流程图
网上售楼管理系统的业务流程如下：
客户可以通查询功能了解房产信息；
工作人员登录售楼管理系统，如果信息输入正确，直接进入系统，否则直接返回主页；
进入合同管理部分，对信息进行维护和查询，并将合同资料送至房产管理处，对合同集中管理，了解售楼信息；
进入售楼人员管理部分，对信息进行维护和查询，并将人员资料送至房产管理处，对售楼人员资料的管理；
进入房产信息部分，通过房产管理处的合同信息即使更新信息，存储在房产管理处；
当客户购买房屋买房屋后，需要对客户的资料进行录入生成客户资料表并存储在客户管理处；
客户付款以后，要将付款信息及时储存在收款信息系统中，生成
收据送至财务处。
其中，售楼管理系统的主要业务流程是：
工作人员登录以后，可以对售楼人员和合同的资料进行增加、修改、删除及查询，并生成人员资料表和合同资料表。
具体如下图所示：
图2-2业务流程图—销售系统
2.2系统数据流程分析
2.2.1系统顶层数据流程图
从下图可以看出售楼管理信息系统所连接的外部包括工作人员和客户。
图2-3数据流程图—顶层图
工作人员进入售楼管理信息系统输入房产信息、人员信息、合同信息和收款信息，客户从售楼管理系统中了解房产信息。
2.2.2系统一层数据流程图
在顶层图的基础上，自顶向下地进行分解，得到售楼管理信息系统的第一层数据流程图，如下图所示。
从一层数据流程图可以看出售楼管理的流程可以妇女为四个主要的过程：
房产管理、客户管理、售楼管理、收费管理。
图2-4数据流程图---一层图
工作人员登录系统，可以对房产信息进行维护和录入，生成相应的房产资料并储存在房产管理处，用户也可以通过首页对房产资料进行查询。
当有客户后买房屋后，工作人员需对客户的基本资料进行录入，生成客户资料储存在客户管理处，以便对客户资料的查询，也方便与客户联系。
客户购买房屋需签售楼合同，工作人员要将合同中相应内容录入电脑，生成合同资料存储在售楼处，“无纸化”。
客户签好合同后，工作人员需将收费的信息录入收费系统，生成收据存储在财务处。
售楼人员资料是工作人员将其基本信息录入生成售楼人员资料表，把存储在售楼处，已方便对售楼人员的管理和对其绩效的了解。
2.2.3系统二层数据流程图
基于数据流程图一层图，得到售楼系统的二层图，如下图所示：
图2-5数据流程图---二层图
工作人员通过售楼人员信息管理和售楼合同信息管理，生成售楼人员资料和合同资料并存放在售楼处。
2.3数据字典
售楼管理信息系统的数据字典包括：
数据元素，数据结构，数据流，处理过程，数据存储，外部实体。
数据字典除保存数据名、类型、长度、精度等有关信息外，还包括数据流向的描述和加工的描述，显然数据字典可供设计者和用户双方参照使用，它为系统设计人员提供了有力的工具。
（1）数据元素条目
数据元素是最小的数据组成单位。
数据元素条目如下表所示：
表2-1
名称：
售楼合同编号
总编号：
0-01
别名：
number
编号：
01
长度：
3字节
类型：
整型
简述：
某个售楼合同的编号
表2-2
售楼人员姓名
0-02
name
02
16字节
文本
售楼人员名称
（2）数据结构条目
数据结构描述了数据之间的组合关系，一个数据结构可以包括若干个数据元素和数据结构。
数据结构条目如下表所示：
表2-3
售楼人员登记表
0-03
slrydjb
03
工作人员登记售楼人员的基本信息
数据结构组成：
销售人员编号+姓名+身份证号性别+出生日期+电话+手机+电子邮件+邮编+通讯地址+销售业绩
表2-4
售楼合同登记表
0-04
slhtdjb
04
该表用来记录合同信息
售楼合同登记表=合同编号+楼盘编号+户型编号+房屋编号+建筑面积+楼盘单价+折扣率+购买人编号+购买人姓名+收买人身份证号+销售人员编号+车位号+车位价格+应付总金额+付款方式+贷款银行+签订日期+标记是否交款
（3）数据流条目
数据流包括了来源、去处、组成、流通量。
数据流条目如下表所示：
表2-5
售楼人员信息
0-05
销售人员的基本信息
05
数据流来源：
工作人员
数据流去向：
售楼处
数据流组成：
售楼人员信息结构
表2-6
售楼合同信息
0-06
销售合同的基本信息
06
售楼合同信息结构
（4）数据处理条目
对于数据流程图中的处理，需要在数据字典中描述处理的编号、名称、功能。
简要说明有关的输入、输出。
处理过程条目如下表所示：
表2-7
售楼人员管理
0-07
处理售楼人员的基本信息
07
输入的数据流：
人员管理，来源为外部实体
处理：
增加新的人员资料，修改删除已有的的人员资料
输出的数据流：
售楼人员的资料增加和修改的放入外部实体
表2-8
售楼合同管理
0-08
处理售楼合同的基本信息
08
合同管理，来源为外部实体
增加新的合同资料，查询修改删除已有的的合同资料
售楼合同的资料增加和修改的放入外部实体
（5）数据存储条目
数据存储条目主要描绘了数据存储的结构，有关的数据流，查询要求。
数据存储条目如下表所示：
表2-9
售楼人员资料
0-09
存放售楼人员的基本信息
09
有关的数据流：
销售人员管理→销售人员资料
表2-10
售楼合同资料
0-10
10
销售合同管理→销售合同资料
（6）外部实体
外部实体是数据的来源和去向。
外部实体条目主要说明了外部实体产生的数据流和传给该外部实体的数据流。
“工作人员”、“售楼处”两个外部实体的条目如下表所示：
表2-11
工作人员
0-11
worker
11
说明：
对信息进行维护和查询的外部实体
售楼人员的信息和售楼合同信息
售楼人员的资料和售楼合同资料
表2-12
售楼处
0-12
slc
12
向客户出售商品的一个重要外部实体
3系统设计
3.1系统功能设计
通过对用户需求的具体调研和分析，确定本系统应具备的功能包括房产管理、客户管理、收费管理、售楼管理、系统维护和退出系统。
具体主要实现如下功能：
房产管理部分：
房产管理部分包括户型登记、楼盘登记、户型查询和楼盘查询，其功能是实现对楼盘各部分数据内容的添加、修改、删除和查询等操作。
客户管理部分：
客户管理部分包括客户资料登记管理和客户资料查询管理，其功能是实现对各客户部分数据内容的添加、修改、删除、查询等操作。
收费管理部分：
收费管理部分包括收费登记和收费查询管理，其功能是实现对各部分数据内容的添加、删除、查询等操作。
售楼管理部分：
售楼管理部分包括售楼人员登记、售楼合同管理、、售楼人员查询、售楼合同查询，其功能是实现对各部分数据内容的添加、修改、删除、查询等操作。
（1）售楼人员登记管理：
包括售楼人员资料的添加、修改、删除3部分功能。
其中，售楼人员资料包括人员编号、姓名、身份证号、出生日期、性别、电子邮件、通信住址、电话号码、手机、邮编和业绩等。
（2）售楼合同管理：
包括售楼合同资料的添加、修改、删除3部分功能。
其中，售楼合同资料包括合同编号、购买楼盘编号、购买户型编号、购买房屋编号、购买房屋面积、楼盘价款、购买人编号、购买人姓名、购买人身份证号、销售人员编号、折扣率、车位编号、车位价款、应付总金额、付款方式、贷款银行、合同状态以及合同签订日期等。
（3）售楼人员查询：
售楼人员查询部分包括按照售楼人员编号查询和按照售楼人员姓名查询。
（5）售楼合同查询：
售楼合同查询部分包括按照合同编号查询、按照房屋编号查询、按照购买人编号、购买人身份证号查询和按照签订时间表范围查询等。
系统维护部分：
系统维护部分包括数据备份和数据恢复，实现将现有数据库进行备份和恢复功能。
登录退出系统部分：
登录系统部分主要是实现工作人员的登录和注册；
退出系统部分就是当用户发出关闭窗口的行为后，询问用户是否确定要退出本系统，如果确定，则关闭本系统。
本系统具备的功
升级会员 