大工《房地产开发与经营》期末复习资料Word格式文档下载.docx
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A．内部收益率小于行业基准收益率时，项目在财务上不可行。
B．在这样的折现率下，到项目寿命终了时，所有投资可以被完全收回。
C．内部收益率表明项目投资所能支付的最低贷款利率。
D．内部收益率是项目在整个计算期内，净现值等于零时的折现率。
内部收益率表明项目投资所能支付的最高贷款利率。
11、房地产开发项目的临界点分析是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到（B）的临界值。
A．利润为零B．投资者期望的最低收益水平
C．最大费用D．最大利润
12、（A）是《建设工程施工合同（示范文本）》中的总纲领性的文件。
A．协议书B．通用条款C．专用条款D．特殊条款
13、当贷款综合风险度超过（B）时，为高风险贷款。
A．50%B．60%C．70%D．80%
14、价值定价法的定价哲学是（D）。
A．高价格、高价值B．低价格C．名牌效应D．物美价廉
15、物业代理佣金，对出租物业收取年租金的（B）或相当于一个月租金，出售物业收取销售额的（B）。
A．8％，1％-5％B．10％，1％-3％
C．12％，2％-3％D．8％，1％-2％
二、多项选择题（本大题共15小题，每小题4分，共60分）
1、房地产投资决策分析的主要工作包括（BD）。
A．投资机会寻找B．市场分析
C．投资机会筛选D．项目财务评估
2、降低贷款利率对房地产市场的影响主要有（BD）。
A．导致房地产实际价值下降B．导致房地产实际价值上升
C．抑制房地产市场需求D．增加房地产市场需求
3、关于实际利率和名义利率下列说法正确的是（BC）。
A．当每年计息周期数m>
1时，实际利率<
名义利率
B．实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值
C．当m=l时，实际利率=名义利率
D．名义利率越高，计息周期越短，实际利率与名义利率差异越小。
4、下列关于房地产市场自然周期循环的表述中，正确的有（ABD）。
A．自然周期的第一个阶段始于市场周期的谷底
B．在自然周期的第二个阶段，需求继续上涨，空置率继续下降
C．在房地产周期循环的最高点，空置率最高
D．在房地产周期循环的最高点，供给增长率等于需求增长率
5、采用行政划拨方式取得的土地使用权包括（BCD）。
A．商品住宅用地B．公益事业用地
C．国家机关用地D．经济适用住房建设用地
6、我国土地使用权出让的特征包括（ABC）。
A．土地所有权与土地使用权分离B．土地使用权出让是有偿的
C．土地使用权出让是有期限的D．不能随意转让、出租和抵押
7、房地产开发项目STP策划包括（ABD）。
A．市场细分B．目标市场选择
C．客户定位D．市场定位
8、投资者不可以控制的风险有（AC）。
A．通货膨胀风险
B．比较风险
C．政治风险
D．时间风险
9、下列属于房地产投资个别风险的有（BCD）。
A．通货膨胀风险B．收益现金流风险
C．时间风险D．持有期风险
10、房地产置业投资经济效果主要表现为（BCD）。
A．销售收入B．租金收入
C．减少纳税D．物业增值与股权增加
11、房地产开发项目财务评价主要考察项目的（ABC）。
A．盈利能力B．清偿能力
C．资金平衡能力D．抗风险能力
12、下列各项中，用以反映项目盈利能力的指标包括（AD）。
A．净现值B．利息备付率C．偿债备付率D．内部收益率
13、在可行性研究阶段，建筑安装工程费的估算，可以采用（ABCD）。
A．单元估算法B．单位指标估算法
C．工程量近似匡算法D．概算指标估算法
14、对于企业不使用政府性资金建设的项目，区别不同情况实行（BC）。
A．审批制B．核准制C．备案制D．以上说法都对
15、标底是招标工作的预期价格，是审核（BCD）的重要依据之一。
A．预算B．投标报价C．评标D．决标
三、判断题（本大题共30小题，每小题2分，共60分）
1、居住建筑面积密度指居住建筑对居住用地的覆盖率。
（B）
A．正确
B．错误
居住建筑密度指居住建筑对居住用地的覆盖率。
2、按地域范围对房地产市场进行划分，是房地产市场划分的主要方式。
（A）
3、房地产开发商不履行正常的开发建设审批程序而导致工程停工属于政治风险。
4、短期内房地产价格主要由房地产供给决定。
短期内房地产价格主要由房地产需求决定。
5、房地产开发经营活动中的投资与成本，与一般工业生产活动中的投资与成本不存在差异。
房地产开发经营活动中的投资与成本，与一般工业生产活动中的投资与成本存在较大差异。
6、邀请招标通常适用于工程项目规模较大、建设周期较长、技术复杂的开发项目建设。
公开招标通常适用于工程项目规模较大、建设周期较长、技术复杂的开发项目建设。
7、同样数额的资金在不同时间点上具有相同的价值。
同样数额的资金在不同时间点上具有不同的价值。
8、抵押率是指贷款金额与抵押物价值之比，又称贷款价值比率。
9、对位置的广义理解，除了其地理位置外，往往还包括该位置所处的社会、经济、自然环境或背景。
10、工程项目的竣工验收是建设过程的最后一个环节。
11、建设工程规划许可证主要规定了用地的性质、位置和界限。
建设用地规划许可证主要规定了用地的性质、位置和界限。
12、一般来说，房地产市场范围越大，其研究深度就越浅，研究成果对房地产投资的实际意义就越小。
13、增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。
土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。
14、某一具体投资项目的位置仅仅指其自然地理位置。
某一具体投资项目的位置不仅仅指其自然地理位置，还包括社会经济地理位置。
15、投资体制改革后房地产开发项目没有必要做可行性研究。
投资体制改革后房地产开发项目仍有必要做可行性研究。
16、投标人应按招标文件的规定和要求编制投标文件。
17、投标人在投标截止日期之前放弃投标，招标人不能没收其投标保证金。
18、除专用条款另有约定外，通用条款在合同文件中具有最优先的解释权。
19、债务融资筹措的资金具有永久性特点，无到期日，不需归还。
权益融资筹措的资金具有永久性特点，无到期日，不需归还。
20、价格变动对顾客的影响可能有利于开发商、也可能不利于开发商。
21、生地，指不具备开发建设条件的城市国有土地。
生地，指不具备开发建设条件的乡村集体土地。
22、评标委员会由招标人的代表和有关技术、经济等方面的专家组成，成员人数为3人以上单数。
评标委员会由招标人的代表和有关技术、经济等方面的专家组成，成员人数为5人以上单数。
23、项目融资主体的组织形式主要有既有项目法人融资和新设项目法人融资。
24、人员推销及销售促进在购买者决策过程的初期最具成本效应。
25、购买能力是对自用型购买者的主要约束条件，自用型购买者一般对价格不敏感。
购买能力是对自用型购买者的主要约束条件，自用型购买者一般对价格比较敏感。
26、第一手资料是通过直接到市场进行调查而得到的原始资料，如问卷调查资料、访谈记录等。
27、房地产开发项目可行性研究的根本目的是为了获得政府的审批。
房地产开发项目可行性研究的根本目的是为了减少投资决策失误，提高投资的效益。
28、邀请招标中邀请企业的数量一般以5～10家为宜，不能少于5家。
邀请招标中邀请企业的数量一般以3～10家为宜，不能少于3家。
29、较长时间，房地产供给曲线S为上扬的一条曲线，符合供给法则。
30、如果公司具有向市场领导者挑战的实力，或者是因为其成本较低，或者是其资金雄厚，则开发商可以采用挑战定价法。
四、名词解释（本大题共12小题，每小题5分，共60分）
1、土地使用权出让
土地使用权出让指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
2、房地产开发投资
房地产开发投资指投资者从购买土地使用权开始，经过项目策划、规划设计和施工建设等过程获得房地产商品，然后将其推向市场，转让给新的投资者或使用者，并通过转让过程收回投资、实现开发商收益目标的投资活动。
3、房地产抵押贷款
房地产抵押贷款是指借款人以其合法拥有的房地产，在不转移占有方式的前提下，向贷款人提供债务履行担保，获得贷款的行为。
4、土地使用权转让
土地使用权转让指土地使用权出让后，土地使用权受让人将土地使用权转移给他人的行为，包括出售、交换和赠与等。
5、建筑容积率
建筑容积率指项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。
6、房地产市场细分
房地产市场细分就是从房地产购买者的需求差异性出发，从差异性中寻找具有共同消费需求的消费群，据此将房地产市场划分为若干个子市场的行为。
7、房地产市场分析
房地产市场分析，即通过房地产市场信息的收集、分析和加工处理，寻找其内在的规律和含义，预测市场未来的发展趋势，用以帮助房地产市场的参与者掌握市场动态、把握市场机会或调整其市场行为。
8、房地产置业投资
房地产置业投资指购置物业以满足自身生活居住或出租或生产经营需要，并在不愿意持有该物业时可以获取转售收益的一种投资活动。
9、促销组合
促销组合是指企业根据促销的需要，对广告、销售促进、公关宣传与人员推销等各种促销方式进行的适当选择和综合编配。
10、土地使用权划拨
土地使用权划拨指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。
11、房地产市场需求
房地产市场需求指在一定时期内，房地产市场的消费者愿意并且能够购买的房地产的数量。
12、公开招标
公开招标也称为竞争性招标，是指招标人以招标公告的方式邀请不特定的法人或者其他组织投标。
五、简答题（本大题共10小题，每小题7分，共70分）
1、什么是熟地、毛地与生地？
答：
熟地，指具备开发建设条件（达到七通一平）立即可以开始建设的土地。
毛地，指不具备开发建设条件的城市国有土地；
毛地和生地相对于熟地来说都不具备开发建设条件，但土地的所有权归属不同。
毛地是城市土地，其土地所有权属于国家所有，而生地是农村土地，其土地所有权属于集体所有。
2、影响商品住宅市场需求变化的主要因素包括哪些？
影响商品住宅市场需求变化的主要因素包括：
①住宅价格；
②收入的变化；
③替代品的价格变化；
④对未来的预期；
⑤政府政策的变化。
3、简述房地产投资之利。
房地产投资之利包括：
①相对较高的收益水平；
②能够得到税收方面的好处；
③能抵消通货膨胀的影响；
④易于获得金融机构的支持；
⑤能提高投资者的资信等级。
4、简述投资决策分析的主要内容。
投资决策分析主要包括市场分析和项目财务分析两部分工作。
市场分析主要分析市场的供求关系、竞争环境、目标市场及其所支付的价格水平，初步评价拟投资项目的市场可行性。
财务分析则是根据市场分析的结果，就某一细化的投资方案，进行投资估算、收入估算、资金筹措，在此基础上编制财务报表，计算财务指标，考察项目的赢利能力、清偿能力及资金平衡能力，评价项目的财务可行性。
5、简述房地产泡沫的含义及其产生的成因。
房地产泡沫是指由于房地产投机引起的房地产市场价格与使用价值严重背离，脱离了实际使用者支撑而持续上涨的过程及状态。
房地产泡沫产生的成因主要包括：
①土地的有限性和稀缺性是房地产泡沫产生的基础；
②投机需求膨胀是房地产泡沫产生的诱因；
③金融机构过度放贷是房地产泡沫产生的助燃剂。
6、简述房地产开发项目可行性研究的作用。
（1）项目投资决策的依据；
（2）筹集建设资金的依据；
（3）开发商与有关各部门签订协议、合同的依据；
（4）编制下阶段规划设计的依据。
7、简述房地产开发项目的主要不确定性因素。
房地产开发项目的主要不确定性因素包括：
①土地费用；
②建安工程费用；
③租售价格；
④开发期与租售期；
⑤容积率及有关设计参数；
⑥资本化率；
⑦贷款利率。
8、简述公开招标与邀请招标的区别。
公开招标与邀请招标的区别包括：
①发布信息的方式不同；
②选择的范围不同；
③竞争的范围不同；
④公开的程度不同；
⑤时间和费用不同。
9、简述开发商委托物业代理公司销售房地产应注意的问题。
①充分了解物业代理公司及其职员的业务素质
②物业代理公司可投入市场营销工作的资源
③物业代理公司过往的业绩
④针对物业的类型选择物业代理
⑤认真签订物业代理合同
10、简述制定促销组合需考虑的因素。
制定促销组合需考虑的因素包括：
（1）产品类型；
（2）购买者的准备阶段；
（3）公司的市场地位；
（4）经济前景。
六、计算题（本大题共10小题，共120分）
1．大连市某房地产开发企业年销售收入额为100000万元人民币，则该房地产开发企业应缴纳的营业税、城市维护建设税和教育费附加分别为多少？
该企业应缴纳的营业税金及附加为多少？
（10分）
解：
应缴纳的营业税=100000×
5%=5000（万元）
应缴纳的城市维护建设税=应缴纳营业税×
7%=5000×
7%=350（万元）
应缴纳的教育费附加=应缴纳营业税×
3%=5000×
3%=150（万元）
应缴纳的营业税金及附加=应缴纳的营业税+应缴纳城市维护建设税+应缴纳的教育费附加=5000+350+150=5500（万元）
2．某开发商转让房地产所取得的增值额为1000万元，扣除项目金额合计为400万元，求其应缴纳的土地增值税。
（注：
土地增值税计算的速算公式：
增值率=增值额/扣除项目金额≦50%，土地增值税=增值额×
30%；
50%<
增值率≦100%，土地增值税=增值额×
40%-扣除项目金额×
5%；
100%<
增值率≦200%，土地增值税=增值额×
50%-扣除项目金额×
15%；
增值率>
200%，土地增值税=增值额×
60%-扣除项目金额×
35%）（10分）
增值率=增值额/扣除项目金额=1000/400=250%>
200%
采用土地增值税第四类速算公式计算为：
土地增值税=增值额*60%-扣除项目金额*35%=1000×
60%-400×
35%=460（万元）
3.某房地产开发商向银行贷款2000万元，期限为3年，年利率为8%。
若该笔贷款的还款方式为期间按季度付息，到期后一次偿还本金，则开发商每次为该笔贷款支付的利息总额是多少？
如果计算先期支付利息的时间价值，则贷款到期后开发商实际支付的利息又是多少？
（1）第一问实际上是按单利计息
按季度付息，一年有4个季度，一年计4次息，3年计12次息，年利率8%为名义利率，实际季利率为8%/4=2%
按单利计息的公式计算
（2）第二问是按复利计息，按复利计息的公式计算
4．某家庭以抵押贷款方式购买一套价值为25万元的住宅,如果该家庭首付款为房价的30%,其余房款用抵押贷款支付。
如果抵押贷款的期限为10年，按月等额偿还，年贷款利率为15%。
问月还款额为多少？
已知：
抵押贷款额P=25×
70%=17.5（万元）；
月贷款利率
计息周期数
则月还款额：
5．某家庭预计在今后10年的月收入为16000元，如果其中的30%可用于支付住房抵押贷款的月还款额，年贷款利率为12%。
问该家庭有偿还能力的最大抵押贷款申请额是多少？
解:
已经该家庭每月可用于支付抵押贷款的月还款额A=16000×
30%=4800（元）;
月贷款利率=12%/12=1%,计息周期数=10×
12=120（个月）,则该家庭有偿还能力的最大抵押贷款申请额:
6.某开发商以5000万元的价格获得了一宗占地面积为4000平方米的土地50年使用权，建筑容积率为5.5，建筑覆盖率为60%，楼高14层，1～4层建筑面积相等，5～14层为塔楼（均为标准层），建造成本为3500元/平方米，专业人员费用为建造成本预算的8%，行政性收费等其他费用为460万元，管理费为土地成本、建造成本、专业人员费用和其他费用之和的3.5%，市场推广费、销售代理费和销售税费分别为销售收入的0.5%,3.0%和6.5%，预计建成后售价为12000元/平方米。
项目开发周期为3年，后2年为建设期，地价于开始一次投入，建造成本、专业人员费用、其他费用和管理费在建设期内均匀投入；
年贷款利率为12%，按季度计息，融资费用为贷款利息的10%。
问项目总建筑面积、标准层每层建筑面积和开发商可获得的成本利润率是多少？
（20分）
（1）项目总开发价值
①项目建筑面积为：
4000×
5.5=22000（平方米）
②标准层每层建筑面积为：
（22000－4000×
60％×
4）／10＝1240（平方米）
③项目总销售收入：
22000×
12000＝26400（万元）
④销售税费：
26400×
6.5％＝1716（万元）
⑤项目总开发价值：
26400－1716＝24684（万元）
（2）项目总开发成本
①土地成本：
5000万元
②建造成本：
3500＝7700（万元）
③专业人员费用：
7700×
8％＝616（万元）
④其他费用：
460万元。
⑤管理费：
（5000+7700+616+460）×
3.5%=482.16（万元）
⑥财务费用：
土地费用利息：
建造费用／专业人员费用／其他费用／管理费用利息：
融资费用：
（2128.80+1161.98）×
10%=329.08（万元）
财务费用总计：
2128.80+1161.98+329.08=3619.86（万元）
⑦市场推广及销售代理费用：
（0.5%+3.0%）=924（万元）
⑧项目总开发成本：
5000+7700+616+460+482.16+3619.86+924=18802.02（万元）
（3）开发商利润：
24684-18802.02=5881.98（万元）
（4）成本利润率：
5881.98÷
18802.02×
100%=31.28%
7.已知某投资项目的净现金流量如下表所示。
如果投资者的目标收益率为10%，求该投资项目的财务净现值，并从财务角度判断该项目是否可行。
单位为万元。
年份
1
2
3
4
5
6
现金流入
500
600
现金流出
3000
净现金流量
-3000
利用净现值公式
，则该项目财务净现值
（8分）
因此项目不可行。
（2分）
8．已知某房地产投资项目的购买投资为8000万元，流动资金为800万元。
如果投资者投入的权益资本为2500万元，经营期内年平均利润总额为1000万元、年平均税后利润为800万元。
试计算该投资项目的投资利润率、资本金利润率和资本金净利润率。
（4分）
（3分）
9．某房地产开发项目，建设期为3年，在建设期第1年借款300万元，第2年借款600万元，第3年借款400万元，年利率为12%，试计算建设期利息。
第1年利息=（0+300/2）×
12%=18（万元）
第2年利息=（318+600/2）×
12%=74.16（万元）
第3年利息=（318+600+74.16+400/2）×
12%=143.06（万元）
建设期利息合计=18+74.16+143.06=235.22（万元）
10．某小型写字楼的购买价格为50万元,其中投资者投入的权益资本为20万元,另外30万元为年利率7.5%,
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