房地产评估之比较法-习题.docx

房地产评估之比较法-习题.docx

《房地产评估之比较法-习题.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《房地产评估之比较法-习题.docx（15页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

市场法及其运用

　　一、单选题

　　1.市场法的理论依据是（　）。

　　A.规模经济原理　　B.均衡原理

　　C.替代原理　　　　D.预期原理

【答案】C

【解析】知识点：

市场法的理论依据，市场法的理论依据是房地产价格形成的替代原理，即在同一个房地产市场上相似的房地产有相近的价格。

参见教材P173。

　　2.可比实例所处的地区应与估价对象所处的地区相同，或是（　）。

　　A.同处于一个领域

　　B.同处在同一供求范围内的类似地区

　　C.同处于一个相对稳定的环境

　　D.同处于公平竞争的地区

【答案】B

【解析】房地产是区域性市场，同一供求范围的类似地区的交易实例才可以作为可比实例。

参见教材P180。

　　3.在市场法选择可比实例的过程中，可比实例的规模应与估价对象的规模相当，选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的（　）范围之内。

　　A.0.5～2.0　　　　B.1.5～2.0

　　C.0.5～1.5　　　　D.1.0～1.5

【答案】A

【解析】知识点：

可比实例房地产应是估价对象的类似房地产。

参见教材P181～P182最上面。

　　4.关于市场法的说法，错误的是（　）。

　　A.测算结果容易被人们理解、认可、接受

　　B.测算结果有时并不一定是合理、真实的

　　C.需要估价师对当地房地产市场行情有足够的把握

　　D.每个影响因素对可比实例成交价格的影响程度都可采用定量分析予以量化

【答案】D

【解析】D的说法过于主观，不是每个都是可以量化的，有些是靠估价师的经验。

参见教材P173.

　　5.估价对象为一套建筑面积90m2的封闭阳台的成套住宅，其中阳台的水平投影面积为3m2。

选取的某可比实例为一套建筑面积95m2的未封闭阳台的成套住宅，其中阳台的水平投影面积为4m2，成交价格为90万元。

若该阳台封闭，则成交价格可达到92万元。

以该可比实例为基础估算估价对象的市场价格为（　）万元。

　　A.83.51　　　B.85.26

　　C.85.36　　　D.87.16

【答案】C

【解析】未封闭建筑面积为95平米，阳台4平米，封闭后增加2平米建筑面积，总建筑面积为97平米

　　以该可比实例为基础估算估价对象的市场价格=92×90/97=85.36

　　6.估价对象是一套不带车位的住宅。

选取的可比实例成交价格为86万元，含有一个现价为8万元的车位和一套全新状态下价值为3万元的家具，家具为八成新。

该可比实例经统一房地产范围后的价格为（　）万元。

　　A.75.00　　　　　　　B.75.60

　　C.83.60　　　　　　　D.86.00

【答案】D

【解析】可比实例中，包含了非房地产的成分，需要扣除。

86-8-3×0.8=75.6

　　参见教材P183。

　　7.某可比实例的房地产权属证书记载的套内建筑面积为120平方米，经调查，其成交价格为150万元，另有20平米的房屋天台赠送，该房地产的建筑面积与套内建筑面积的比率为1:

0.8，则按建筑面面积计算的比准价格是（　）元/平方米。

　　A.8571　　　　　B.10000

　　C.13393　　　　　D.15625

【答案】B

【解析】将套内建筑面积转换为建筑面积，建筑面积=120/0.8=150平方米，150万元/150平方米=10000元/平方米　　关键：

由套内建筑面积折算建筑面积。

参见教材P184。

　　8.在某旧城改造的房屋拆迁估价中，因有的房屋登记的是使用面积，有的房屋登记的是建筑面积，所以在对可比实例建立比较基准时应特别注意的环节是（　）。

　　A.统一房地产范围　　　B.统一付款方式

　　C.统一价格单位　　　　D.统一市场状况

【答案】C

【解析】题干中告知了一个是使用面积，一个是建筑面积。

这是2个不同的面积内涵，因此价格单位是不一致的。

参见教材P184。

　　9.某宗土地的规划容积率为3，可兴建6000m2的商住楼，经评估总地价为180万元，该宗土地的单价为（　）元/m2.

　　A.100　　　　　　B.300

　　C.600　　　　　　D.900

【答案】D

【解析】容积率=总建筑面积/建筑用地面积

　　建筑用地面积=6000/3=2000

　　土地单价=1800000/2000=900元/平方米

　　参见教材P185。

　　10.某一交易实例房地产的使用面积为3000平方英尺，成交总价为110万美元，分四次付款（如果以在成交日期一次性付清为基准，假设美元的年利率为7%），首付35万美元，半年后付35万美元，一年后付30万美元，余款于一年半后付清。

假设当时的市场汇率为美元兑换7.7元人民币，建筑面积与使用面积的关系为1:

0.65，则该交易实例以建筑面积为单位的实际价格约为（　）元人民币/m2。

（1平方英尺=0.0929m2）

　　A.17484　　　　　　B.19020

　　C.19754　　　　　　D.20539

【答案】B

【解析】统一付款方式，成交日一次性付清的价格

　　参见教材P181。

　　=105.91万美元

　　注：

如果把折现率变成3.5%，也可以是

　　统一币种105.91×7.7＝815.49万元人民币

　　房地产建筑面积=3000÷0.65×0.0929=428.769m2

　　单价为＝8154900÷428.769=19019元/m2

　　11.某宗房地产交易的买卖双方约定，买方付给卖方2659元/平方米，买卖中涉及的税费均由卖方负担，据悉，该地区房地产买卖中应该由卖方缴纳的税费为正常成交价格的6.8%，买方应缴纳的税费为正常成交价格的3.9%，若买卖双方重新约定买卖中涉及的税费全由买方负担，并在原价基础上，相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格为（　）元/平方米。

　　A.2385　　　　B.2393

　　C.2955　　　　D.2964

【答案】A

【解析】分两步计算，先要计算正常成交价格，再计算买方实际支付的价格。

　　第一步，计算正常成交价格。

　　题干中说明了，税费均由卖方负担，即买方税费转嫁给了卖方，所以站在卖方视角分析。

卖方得到了2659元/平方米，但是他还要帮买方支付买方应负担的税费，正常成交金额要低一些。

　　用减法

　　设正常成交价格为x,x=2659-x×3.9%X=2559

　　第二步，买家承担卖家应缴纳的税费，则买方应付给卖方的价格肯定比实际成交价格2559小，CD排除，买方应付给卖方的价格=2559-2559×6.8%=2385。

　　参见教材P190-191。

　　转嫁给卖方的话，站在卖方视角分析：

卖方实际得到的金额-帮买家缴纳的税费=正常成交价格。

　　转嫁给买方的话，站在买方视角分析：

买方实际付出的金额+帮卖家缴纳的税费=正常成交价格。

　　12.某可比实例卖方应缴纳的税费由买方承担，若买方付给卖方的金额不变，当卖方应缴纳的税费增加时，该可比实例的正常成交价格会（　）。

　　A.上升　　　　B.下降

　　C.不变　　　　D.无法确定

【答案】B

【解析】转嫁给买方的话，站在买方视角分析。

参见教材P190。

　　13.某房地产在2006年3月的价格为2009元/m2，现要调整为2006年9月的价格。

已知该类房地产2006年3月至9月的价格指数分别为：

99.4，94.8，96.6，105.1，109.3，112.7和118.3（均以上个月为基数100），则该房地产2006年9月的价格为（　）元/m2。

　　A.2700.8　　　　B.2800.1

　　C.2800.8　　　　D.2817.7

【答案】D

【解析】环比指数

　　9月价格＝3月价格×4月指数×5月指数×6月指数×7月指数×8月指数×9月指数＝2009×（94.8/100）×（96.6/100）×（105.1/100）×（109.3/100）×（112.7/100）×（118.3/100）=2817.7

　　注意必须从下个月的指数开始乘起，不能乘3月（当月）的指数。

参见教材P193。

　　14.评估甲别墅的市场价值，选取乙别墅为可比实例，乙别墅的成交价格为8000元/平方米，装修标准为1000元/平方米，（甲别墅的装修标准为800元/平方米），因乙别墅的位置比甲别墅好，在同等条件下，单价比甲别墅高10%，若不考虑其他因素，则通过乙别墅求取的比准价格为（　）元/平方米。

　　A.7020B.7091C.7380D.8580

【答案】B

【解析】（8000-1000+800）/1.1=7091

　　15.在市场法中，对房地产状况进行间接比较调整，其中可比实例的房地产状况优于标准房地产状况，得102分；估价对象的房地产状况劣于标准房地产状况，得97分，则房地产状况调整系数为（　）。

　　A.0.95　　　　　　B.0.99

　　C.1.01　　　　　　D.1.05

【答案】A

【解析】

　　还有一种分析方法：

可比实例比标准房地产好，估价对象比标准房地产还差，所以修正系数肯定比1小，排除了CD，估价对象比可比实例差的会比较多，在不计算的情况下，我们可以推出A是正确的。

这也是快速做计算题的技巧。

不计算，仅凭选项的大小，推出正确答案。

参见教材P197。

　　16.某房地产2011年6月1日的市场价格为3800元/平方米，现需要将其调整到2011年10月1日，已知该类房地产2011年4月1日至10月1日的市场价格指数分别为110.6、110、109.7、109.5、108.9、108.5、108.3（以2009年1月1日为100）则2011年10月1日的市场价格为（　）元/平方米。

　　A.3750　　　　　B.3571.5

　　C.3756.4　　　　D.3775.3

【答案】B

【解析】3800×108.3/109.7=3751.5

　　17.评估某宗房地产2011年7月1日的市场价值，选取的可比实例中该类房地产的成交日期为2010年10月1日，成交价格为3500元/平方米，另知：

该类房地产市场价格2010年6月1日至2011年3月1日，平均每月比上月涨1.5%，2011年3月1日至7月1日平均每月比上月上涨2%，则进行市场状况调整后可比实例的比准价格为（　）元/平方米。

　　A.4075.3　　　　　B.4081.3

　　C.4122.5　　　　　D.4166.4

【答案】B

【解析】2010年10月1日到2011年3月1日，共5个月，月平均上涨率1.5%。

　　2011年3月1日至2011年7月1日（价值时点），共4个月，月平均上涨2%。

　　3500×（1+1.5%）5（1+2%）4=4081.3

　　参见教材P202。

　　18.评估某底层商铺价格时，估价师选取的可比实例甲和乙均为底层商铺，丙为二层商铺（其成交价格经调整后为底层商铺价格），求取最终价格时，对甲乙丙三个可比实例比准价格依次选取的权重，最合适的是（　）。

　　A.0.4、0.4、0.2　　　　B.0.3、0.4、0.3

　　C.0.4、0.2、0.4　　　　D.0.4、0.3、0.3

【答案】A

【解析】丙为二层商铺，和估价对象底层商铺差异较大，所以应该取较小的权数。

甲乙都是底层商铺，可以取较大的权数，而且