情事变更案例.doc

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海南省海口市滨海娱乐有限公司与海南华信物业公司

房屋买卖合同纠纷上诉案

法公布（2001）第42号

中华人民共和国最高人民法院

民事判决书

（2001）民一终字第29号

　　上诉人（原审被告）：

海口市滨海娱乐有限公司，海南省海口市滨海大道滨海公园。

　　 法定代表人：

冯九，董事长。

　　 委托代理人：

赵启君，海南天泽律师事务所律师。

　　 委托代理人：

彭国兴，该公司职员。

　　被上诉人（原审原告）：

海南华信物业公司，住所地海南省海口市滨海大道288号花园小区19栋701室。

　　 法定代表人：

徐树本，总经理。

　　 委托代理人：

张庆玉，该公司职员。

　　上诉人海口市滨海娱乐有限公司（以下简称滨海公司）为与被上诉人海南华信物业公司（以下简称华信公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服海南省高级人民法院（2000）琼高法民再初字第2号民事判决，向本院提起上诉。

本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，滨海公司的委托代理人赵启君、彭国兴，华信公司的法定代表人徐树本、委托代理人张庆玉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

　　经审理查明，1993年4月13日滨海公司与华信公司签订《房屋买卖合同书》，就买卖银信大厦房产及双方权利义务，订立如下合同条款：

一、房屋所在位置、结构和建筑面积。

银信大厦位于海口市滨海大道滨海公园内填海区，是滨海公司开发的滨海公园酒店建筑群内的西南侧副楼，楼高39层。

银信大厦5层裙楼与整体建筑群共连。

银信大厦（包括裙楼、塔楼和地下室）总建筑面积基数为 60．000平方米，以政府有关部门批准的报建数为准。

最终交付给华信公司使用的60，000平方米房屋包括34层塔楼及在同一垂直轴线下等面积的5层裙楼、地下层及按总面积比例分摊的公用面积，由双方根据工程竣工图和《海南省建筑工程预算定额》中建筑面积计算规则据实计算。

二、报建及建设周期。

滨海公司办妥银信大厦项目的征地、勘探、设计，在合同约定的时间内完成报建手续，并承担截止规划报建批准下来为止的全部前期费用。

滨海公司最迟应于1993年10月30日前申领到政府有关部门的规划报建批准通知书及施工许可证。

滨海公司和华信公司保证在申领到施工许可证后的一个月内桩基础工程开工，从地下基础到裙楼土建工程双方配合进行；银信大厦从桩基础工程到裙楼土建工程意向在20个月内完工，完成后交付华信公司继续完成以上楼层的土建工程。

三、银信大厦的建筑设计及修改。

现行设计见报建方案，若设计需要修改，由双方协商配合处理。

四、房产单价及总金额。

房产单价每平方米6，000元，总金额为3．6亿元。

五、银信大厦工程由 华信公司实行工程总承包。

承包单价为每平方米4，000元，一次包死。

因成本增加和提高装修标准而超出的价格由华信公司自付，工程承包款由华信公司支付滨海公司的购房款中扣除。

承包范围包括银信大厦从桩基础到上部全部建筑工程，详细工程内容由工程承包合同约定。

六、付款方式。

华信公司将购房款扣除每平方米4，000元的工程承包费后，余下的1．2亿元按下列方式支付给滨海公司：

在合同正式签订时，华信公司与滨海公司3，000万元往来款转为购房资金；如滨海公司违约则双倍返还，如华信公司违约，滨海公司不退还已收取的3，000万元。

在1993年10月30日前规划、施工报建被批准后，华信公司向滨海公司支付第二期购房款1，000万元。

以后款项按形象进度支付。

七、产权关系。

滨海公司须具备本项目单项房地产开发经营资格，否则应由滨海公司承担房地产开发企业售房税率标准以外的税金。

八、双方责任。

滨海公司负责办理项目征地、勘探、规划、设计、报建等手续并缴纳全部费用，提供平整的工程建设用地。

滨海公司向华信公司提供整体建筑群、银信大厦的符合国家规范的设计图、施工图、预算方案、建筑安装标准、地质勘探资料、地下结构和裙楼进度计划；滨海公司保证整体建筑群和银信大厦的桩基础如期开工和完工。

如桩基础工程不能按期开工和按期完工，滨海公司应承担违约责任。

华信公司不按滨海公司提供的图纸、方案组织工程施工，视为违约。

华信公司对银信有独立所有权、房产销售权和售价决策权。

　　合同签订后，滨海公司向海口市人民政府的土地管理、规划、财政等部门缴纳了下列费用：

档案资料保证金50．000元；市政建设配套费8.123．666元；市政配套费602，797．50元；报建手续费2．000元；市政建设费166，600元；土地补偿费4，693．350元；土地审批费6，076元；土地管理费140，800．50元；规划报建费2339500元；建规费1，000元，共计14，019，790元。

此外，滨海公司为履行合同还支付了设计、勘探等方面的费用。

签约当天，华信公司与滨海公司的往来款3，0O0万元转为华信公司支付的首期购房款。

滨海公司于1993年6月21日向华信公司出具了收到3．000 万元附房款的收款收据。

1993年12月1l日、1994年1月31日滨海公司还收到了华信公司支付的第二期购房款115万元。

　　1993年9月28日，滨海公司致函华信公司称：

我司已于1993年6月21日按程序办妥有关滨海公司占地50亩建筑物的规划报建审批手续。

市政建设配套费、教育配套费按合同约定我司负责结付，但煤气开发使用费是大厦的配套设施费用。

经 多次协商，就缴交煤气开发使用费提出如下建议：

A、煤气费原则按合作各方的使用面积、使用功能各自承担；B、向政府申请分期缓交煤气费、C、华信公司于93年7月间同意暂先拨付煤气费500万元由我司统筹安排，但至今未付。

据此，我司明确履行合同书的责任如下：

A、华信公司缴付煤气开发使用费或找到有效解决方法后，我司再领取报建许可证和施工许可证，延误责任在华信公司：

B、领证之前，合同约定的建设周期和付款期限可相应顺延。

海口市人民政府1992年11月13日颁发的《海口市煤气开发费征收和使用办法》规定，建设（包括在建尚未竣工的）住房、商住楼、公寓、宾馆等用气户，必须先办理缴纳煤气开发费的手续，否则建筑施工管理部门不发放《建筑许可证》。

1993年7月8日，滨海公司向海口市人民政府提交的《关于申请免交教育配套费、缓交煤气开发费的报告》称：

根据规划局和市政府的规定，我司须缴交教育费和煤气开发费后方可领取《建设工程规划许可证》组织施工，请求缓交煤气开发费。

海口市人民政府领导在报告上签字同意，但须到规划局、煤气总公司办妥缓交手续。

1993年11月8日，滨海公司致函华信公司称：

我司已圆满履行了合同义务，根据合同书第六条第2款约定，贵司应于93年10月31日前向我司支付第二期购房资金1，000万元。

1994年5月16日华信公司致函滨海公司称：

“由于国家宏观调控政策的影响，贵我双方拟合作兴建银信大厦项目一事，已不具备条件。

原与贵方发生的3．115万元往来款，请尽快返还我司以便及时还贷，减少利，要、损失”。

　　滨海公园酒店整体建筑群的桩基础工程至今未开工。

华信公司起诉时，施工现场有一基坑，坑的四周作了护坡。

滨海公司称此坑是1993年11月8日开工后开挖土方和打护坡桩遗留下来的。

 二审期间，银信大厦的设计部门广东省建筑设计研究院海南分院为本院出具书证证明：

滨海公园酒店由三栋主体建筑、相关的裙楼及三层地下室组成，设计为统一设计。

施工时三层地下室必须统一施工：

正负零以上裙楼由于有抗震缝分开，三栋主体建筑的裙楼可同时施工，也可每栋按抗震缝分开施工。

　　另查明，滨海公司于1992年6月20日取得《建设用地规划许可证》。

同年8月28日滨海公司与海口市土地管理局签订《国有土地使用权协议出让合同书》。

同年9月3日，滨海公司取得《国有土地使用证》。

1993年10月26日滨海公司取得《海口市建设工程规划临时许可证》，报建项目包括酒店、公寓、商业中心。

10月27日，滨海公司取得《建设工程施工任务通知书》。

在此之前，滨海公司还委托武汉地质勘察基础工程公司海南分公司（以下简称武基海南公司）对拟建设的建筑群出具了《海口市滨海娱乐有限公司海口市滨海公园68层、39层大楼岩土工程勘察大纲》，对包括讼争工程 在内的建筑群作出了地质勘察报告。

　　又查明，1993年5月3日，华信公司与香港通恒财务有限公司（以下简称通恒财务公司）签订《合资经营合同书》，约定：

双方出资设立海南恒信置业有限公司（以下简称恒信公司）。

同日华信公司与通恒财务公司还签订了《合资开发项目协议书》，约定双方合作履行《房屋买卖合同书》中约定由华信公司履行的义务。

1993年5月26日，恒信公司取得营业执照。

2001年3月25日恒信公司向本院请求以有独立请求权的第三人身份参加诉讼。

　　1996年6月6日，华信公司向海南省高级人民法院提起诉讼，请求解除合同，滨海公司返还华信公司已投入的3，115万元本金。

1997年8月25日，华信公司变更诉讼请求：

l、《房屋买卖合同书》名为房屋买卖，实为买卖房地产项目。

根据最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》 的有关规定，此合同为无效合同；2、滨海公司返还华信公司3，ll5万元房款本息。

滨海公司在庭审中辩称：

双方签订的《房屋买卖合同书》有效。

该公司已向政府有关部门缴纳了市政规费、购地款、勘探、设计等费用。

华信公司未按合同约定支付第二期购房款，己构成违约，应承担违约责任。

　　1998年8月12日，海南省高级人民法院作出（l997）琼民初字第12号民事判决，认为：

双方签订的合同名为房屋买卖合同实为房地产项目转让合同，该合同为有效合同。

合同签订后，滨海公司履行了大部分义务，办妥规划、报建等审批手续。

华信公司未按合同约定支付第二期购房款构成违约。

鉴于银信大厦项目属于连体建筑群的组成部分，是同一裙楼上建造的三座塔楼中的一座，该项目塔楼下面相应的裙楼和桩基工程不可能与整体建筑群分离单独建造。

华信公司与滨海公司对此未尽到注意义务，在合同中仅约定华信公司负责承建银信大厦34层塔楼及同一垂直轴线下面的等面积裙楼，致使合同履行受整体建筑群工程的制约和影响，因此存在潜在的履行障碍。

同时受到国家宏观调控和海南房地产市场等因素的影响，整体建筑群工程已不可能兴建。

银信大厦也无法继续建造，双方签订的合同已无法继续履行，应予解除。

根据公平原则，滨海公司履行合同所支付的规划、报建等费用，由其自行承担；华信公司所支付款项利息损失，由其自行承担。

滨海公司应将项目转让款3．115万元返还华信公司。

据此判决：

一、解除双方签订的《房屋买卖合同书》；二、在判决生效后60日内滨海公司返还华信公司3，115万元；三、驳回华信公司请求滨海公司支付土述款项利惠的诉讼请求。

一审案件受理费222，716元，由滨海公司和华信公司各半负担。

宣判后．双方当事人均未上诉，一审判决己发生法律效力。

　　2000年8月25日，最高人民检察院以高检民行抗字（2000）第15号民事抗诉书就本案向本院提起抗诉。

民事抗诉书称：

一、判决认定银信大厦项目不可能与整体建筑群分离单独建造，该工程因国家宏观调控等因素无法继续建造，双方签订的合同已无法继续履行，与事实不符。

l 、海南高院判决认定华信公司与滨海公司签订的合同名为房屋买卖合同，实为项目转让合同。

出让方的权利是取得对价，同时转让建设项目；受让方的权利是取得建设项目，同时支付对价。

滨海公司作为建设项目的出让方已经履行了项目转让合同所约定的义务，作为建设项目的受让方就应当按期履行付款义务，故双方签订的合同不存在无法继续履行的法定事由。

2、华信公司与滨海公司签约后，依约向滨海公司支付了一期款，由于受 国家宏观调控等因素的影响，华信公司未能按合同约定支付二期款构成违约。

但这种违约并不影响华信公司单独建造银信大厦。

海高院判决认定，银信大厦项目不可能与整体建筑群分离单独建造，双方签订的合同已无法继续履行，缺乏事实依据。

3、华信公司违约的直接原因是由于银行紧缩银根而导致融资发生困难。

作为房地产公司，应当考虑到银行贷款受政策性影响的因素，并非不可预见。

因此银行紧缩银根导致融资发生困难不是合同不能履行的抗辩理由。

海南高院判决以该项目受国家宏观调控等因素的影响，合同