北京西山国际文化小镇土地一级开发项目工作新百Word格式.docx

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待获得审批后，再编制一级土地开发方案。

2008/12-2011/8（33个月）

10.1亿元

福寿岭地铁地块

准备确定国有土地是否可回购，已确定一级开发实际面积，准备编写土地一级实施方案。

此地块拆迁难度最大，规划为公园等，短期内难以产生效益，作为最后启动的地块。

2008/12-2011/10（37个月）

30.16亿元

前期，规划费用

一级开发各项规划费用

0.0511亿元

总计

国际文化小镇土地一级开发

37个月

73.804亿元

2、项目征地总体情况

地块

征地面积（亩）

补偿金额（万元）

备注

943.17

55648

900.15

55375

模式口历史街区

101.25

3796.86

福寿岭地块

166.65

9928.14

合计

2111.22

124748

3、项目国有土地收购总体费用情况

项目

合计

费用（万元）

2278

5130

无

45792

53200

4、项目拆迁总体费用情况

83927

68513.6

74399.9

197229.4

424069.9

注：

此表不包含安置过渡补助费。

拆迁安置过渡补助费按2500元/户补助，其中刘娘府南区、北区补助一年，其他地块补助半年，总补助费用8420万元。

另计入拆迁总成本，总成本见《项目一级开发总投资估算表》。

5、项目市政总体费用情况

市

政

基

础

设施

建

设

费

序号

设计费

工作内容

数量

计费标准

金额（万元）

1

道路工程

32.65

红线30～40m

31.83万㎡

220元/㎡

7326.6

模式口按古建计算

2

雨水工程

25.29

φ800㎜～φ1600㎜

8960m

1200元/m

1075

3

污水工程

φ400㎜～φ700㎜

6428m

1800元/m

1157

4

中水工程

DN200㎜-DN400㎜

6793m

750元/m

509

5

上水工程

DN200㎜～DN500㎜

8719m

1569

6

电力工程

19.06

φ150㎜

6572m

5000元/m

3286

2000开闭站+1000高压入地+70

7

热力工程

0.2

DN800㎜

6781m

3390

8

天然气工程

14.05

4943m

1500元/m

741

9

电信工程

6.6

12孔-24孔

8363m

1000元/m

836

10

路灯工程

11.16

12.46km

112万元／km

1395

总设计费用共计109.1万元

大市政总体费用为24463.7万元

注:

大市政总费用为24463.7万元,其中应扣除电信费用,实际费用约为23627.7万元.

古建道路的取费标准为400元/㎡

6、项目一级开发总投资估算

项目一级开发总投资估算表

项目名称

单位

一

征地费用

亿

12.47

二

现金补偿及住宅，非住宅补偿，国有土地回购等费用

50.43

（含过渡安置费2.7亿，每户按2500元/月计，过渡期按24个月考虑）

三

市政基础设施费

2.36

四

前期费用

0.0511

规划设计费、土地开发方案编制等

五

财务费用

8.48

（一+二＋三）*65％*10％*2

六

总计费用

73.804

一+二+三+四＋五

一级土地开发规划所需费用为510.8万元

7、项目融资总体工作安排

根据前期与银行沟通结果，根据项目地块的划分和开发计划，结合银行的贷款条件，以分块和整体两种不同的方式申请银行土地一级开发贷款，取得的总体贷款金额不同。

其中法海寺片区（文物保护修缮，划拨用地），刘娘府南区C1号地块（属于安置房建设，基本没有还款来源，协议出让，根据政策应为政府提供资金）、C2号地块（大部分为公用园林绿地建设，划拨用地），上述三个地块由于不符合银行一级开发贷款条件，单独地块进行审批，很难获得贷款，公司只能投入全部资金。

银行可以安排贷款的只有刘娘府北区的A1和A2号地块、福寿岭片区、模式口片区。

A、项目分块融资：

融资计划

贷款申请周期

总投资额

（亿元）

自有投入资金

贷款成本

（百分比）

银行贷款

2008/10-2010/9

（22个月）

无法申请

15.61

2008/10-2011/4

（29个月）

2010/6-2010/8

（3个月）

14.04

4.92

10%

9.12

2008/12-2011/8

（33个月）

2010/10-2010/12

26.69

9.35

17.34

模式口

2008/12-2011/10

（36个月）

2010/11-2011/1

8.94

3.13

5.81

36个月一级开发完毕

每个地块各3个月贷款周期

65.28

33.01

32.27

B、项目整体融资：

刘娘府南区、刘娘府北区、福寿岭、模式口、法海寺片区

2008/12-2011/10（36个月）

一级开发完毕

65.324

22.87

42.45

1、银行贷款资金成本总共由3部分构成，考虑到金融政策调整和投资风险因素，暂时以年利率10%计算。

贷款基准利率+管理费（房地产行业贷款基准利率上浮10-30%）+财务顾问费（收取咨询费、评估费及财务包装费等）

2、银行贷款总金额计算去除总投资估算的财务费用项目。

二、项目总体市政实施方案：

根据西山国际文化小镇总体规划及北京市一级土地开发，市政工作需做到七通一平。

1、供水方案：

目前，项目周遍地区的供水系统分为两部分，刘娘府以西地区主要为首钢用地，其供水由首钢供水系统解决；

刘娘府以东地区主要由杨庄水厂和自备井供水系统解决。

杨庄水厂现状供水能力为6.9万立方米/日，2003年高日供水量为3.69万立方米。

规划新建开发区的供水均由城市自来水管网供给，由杨庄水厂来解决。

项目总体规划需新建管线如下：

金顶山路敷设DN200至DN300的上水管线977米。

福寿岭地铁站至水岸小镇道路敷设DN200的上水管线871米

永定河北路新建DN300毫米自来水管1023米。

西小府路新建DN400毫米自来水管1316米。

金顶北路新建DN300～DN500上水管线1106米。

永定河南路新建DN200～DN300上水管线920米。

金顶东路新建DN300上水管线356米。

模式口大街接入DN100毫米自来水支管650米。

模式口大街敷设DN200的上水管线1500米。

2、雨水方案：

（1）现状情况

项目规划建设用地永定河引水渠以南地区位于现状琅黄沟暗沟的流域范围内。

沿永定河引水渠以北地区有现状八大处排水沟。

其余规划建设用地现状没有雨水管道，雨水通过地面径流就近排入八大处排水沟和永定河引水渠。

（2）项目总体规划新建管道如下：

金顶山路上新建雨水管道，向南接入永定河引水渠，规划管径为φ800㎜～φ1400㎜968米。

永定河北路新建φ800㎜～φ1400㎜的雨水管线1023米。

刘娘府东街至金顶山路新建φ800的雨水管线982米。

刘娘府东街新建φ800的雨水管线732米。

金顶山路至水岸小镇新建φ800的雨水管线977米。

金顶北路新建1106米，φ1000㎜雨水管道，接入现状琅黄沟暗沟。

金顶东路新建356米，φ800㎜雨水管道，接入金顶北路。

西小府路新建1316米，φ1000㎜雨水管道，接入金顶北路。

法海寺雨水直接排入附近的明沟。

模式口敷设DN800的雨水管线1500米。

（3）总设计费用25.29万元，其中包括污水设计费用。

3、污水方案：

（1）现状情况

项目地区规划建设用地沿金顶北路（苹果园大街以东路段）有φ600㎜～φ800㎜的现状污水管道。

根据《北京市区污水排除总体规划》，刘娘府地区的污水排除属于现状南旱河污水截流管的流域范围，污水最终进入小红门污水处理厂。

（2）项目总体规划新建管道如下：

金顶山路新建DN400的污水管线977米。

永定河北路新建φ400㎜的污水管线1023米。

西小府路新建φ500㎜的污水管线1316米。

金顶北路新建φ400㎜污水管道1106米。

向东接入现状的污水管线。

金顶东路新建φ400㎜污水管道356米。

法海寺旅游中心新建D300污水管线150米，与模式口大街交汇。

模式口敷设DN400的污水管线1500米，与金顶山路相接。

4、天然气方案：

金顶山路有现状DN500㎜的天然气中压管道。

金顶北路东段有现状DN400㎜中压天然气管道在规划区设三座中低压调压站。

新建福寿岭地铁站至水岸小镇道路敷设DN200㎜天然气中压管道871米。

西小府路新建DN200㎜的天然气中压管道1316米。

金顶北路新建天然气中压管道DN200㎜1106米。

新建φ150mm管道．由模式口大街引入．服务于旅游中心150米。

京门路现状DN500天然气中压管道破口敷设DN200的天然气管道1500米。

（3）设计费用为14.05万元。

5、热力方案：

（1）规划区内拟建三座热力站

规划自八大处道路现状DN800㎜热力管道开口，沿永定河北路新建DN400㎜热力管道1023米。

永定河北路热力管道破口敷设DN400的热力管道1471米，接入水岸小镇。

西小府路新建DN400㎜热力管道761米。

自模式口大街的热力管道，分别接入金顶北路DN400㎜和永定河南路DN400㎜，1106米、920米。

自京门路现状DN1000热力干管破口接入DN400的热力管道1500。

（2）总设计费用为0.2万元。

6、电力方案：

（1）新建三座10千伏电力开闭站

金顶山路敷设8φ150㎜的电缆管道977米

永定河北路新建8φ150㎜的电缆管道1023米。

西小府路新建8φ150㎜的电缆管道1316米。

金顶北路敷设8φ150㎜的电缆管道1106米。

刘娘府南区11万高压入地，新建900米的电力管沟共计费用1000万元。

新建8φ150㎜的电缆管道，由金顶山北路引入1500米。

模式口敷设φ150㎜电缆，总长度为650米。

法海寺旅游中心附近设300KVA、旅游中心设300kva箱式变压器各一台，共计70万元。

（2）总设计费用为19.06万元。

7、电信方案：

（1）规划区内设一座电信局所，沿金顶山路敷设24孔电信管道977米。

福寿岭地铁站至水岸小镇道路敷设24孔电信管道871米、西小府路新建24孔电信管道1316米。

永定河北路新建24孔电信管道1023米、永定河南路新建24孔电信管道920米。

金顶北路新建24孔电信管道1106米。

法海寺新建12孔电信管道650米。

模式口大街敷设12孔通信管道1500米由金顶山北路引入。

（2）设计费用为6.6万元。

8、中水方案：

根据《北京市区再生水利用总体规划》，规划在模式口大街—金顶北路上布置中水管道干线。

本次规划考虑自模式口大街—金顶北路引中水管道，水源由五里坨污水处理厂提供中水。

新建管线如下：

模式口大街布置DN400㎜中水管道1500米及金顶北路布置DN400㎜中水管道1106米、金顶山路布置DN200㎜-DN400㎜的中水管道977米、福寿岭地铁站至水岸小镇道路敷设DN100的中水管线871米。

由金顶山路中水管道破口接入，沿永定河北路新建DN200㎜的中水管道米1023米、西小府路新建DN200㎜的中水管道1316米。

9、道路方案：

（1）根据项目总体规划，北京西山国际文化小镇共建设道路13.06km,总建筑面积为31.83万㎡。

（2）设计费用为32.65万元。

10、路灯建设方案：

（1）根据项目总体规划，北京西山国际文化小镇共建设道路12.46km,共建设路灯1395万元。

（2）设计费用为11.16万元。

三、各地块的一级土地开发工作方案：

1、刘娘府南区（C1、C2）地块：

⑴项目四至、面积：

项目四至：

东至规划道路，南至规划道路，西至金顶山路及刘娘府集体土地产权界，北至永定河引水渠南路。

面积：

65.59公顷

⑵分块原因、现阶段工作成果：

刘娘府南区是石景山区政府招商引资项目中刘娘府综合改造项目的C1、C2地块。

经过北京公司与石景山区土地储备中心的沟通了解到，此地块（刘娘府南区C1、C2地块）已经上过市联席会，并已通过，取得联席会会议纪要。

现确认以招投标的方式确定项目开发主体，并可马上进入招投标的实际操作阶段。

北京公司出于尽快实际运作“北京西山·

国际文化小镇”项目一级土地开发的目的考虑，初步决定刘娘府南区地块就按石景山区政府招商项目刘娘府综合改造项目南区C1、C2地块边界面积确定，并尽快启动刘娘府地块的土地一级开发授权程序。

⑶刘娘府南区（C1、C2）工作方案：

A、征地方案

按照《中华人民共和国土地管理法》和《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》，结合石景山区实际发生的情况，由一级开发实施主体与农民集体经济组织协商确定：

刘娘府地区（南岸）综合改造项目征地面积共计62.88公顷，合计943.17亩。

建设用地42.84公顷，农用地20.04公顷（主要为金顶山的山林地）。

征地补偿费用详见征地补偿费用计算表：

征地补偿费计算表

征地补偿费

土地补偿费

农用地

300.53亩

37.5万元/亩

11270

建设用地

642.64亩

24099

小计

35369

青苗补偿费

其它土地附着物补偿

林木

1万元/亩

301

水井、坟茔等

36080万元

1%

361

662

安置补助费

劳动力安置补助费

943.17亩

15万元/亩

14148

其它费用及税金

耕地复垦费

耕地占用税

防洪费

20.49万㎡

20元/㎡

410

不可预见费

50589万元

5059

约合每亩59万元

B、拆迁方案及国有土地收购费用：

根据北京市人民政府第87号令《北京市城市房屋拆迁管理办法》；

京政函[2001]109号《关于北京市城市房屋拆迁补助费有关规定的批复》；

京国土房管拆[2003]777号《关于修改并重新印发〈北京市城市房屋拆迁管理办法实施意见〉的通知》；

京国土房管拆字[2001]1234号《关于印发〈北京市房屋拆迁评估规则（暂行）〉的通知》，并结合本地区拆迁实际情况实行货币补偿，补偿款根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价确定。

被拆迁房屋的房地产市场评估价包括房屋的重置成新价和区位补偿价，具体按京国土房管拆字[2001]1234号《关于印发〈北京市房屋拆迁评估规则（暂行）》的通知》。

集体土地上非住宅房屋：

集体土地上非住宅房屋拆迁，按照北京市人民政府令第148号《北京市建设征地补偿安置办法》中第十七条的规定“拆迁非住宅房屋和其他建筑物、构筑物的，按照重置成新价格予以补偿；

公益公共设施确需迁建的，应当迁建。

拆迁经营性用房造成停产停业经济损失的，应当按照规定给予一次性停产停业补助费”。

拆迁面积经过对项目地形图、土地权属图两图叠加以及项目地块CAD图的分析、测量取得，并部分面积由苹果园房管所、苹果园街道办事处提供。

国有土地和集体土地上非住宅房屋均按照有关规定给予1500元/平方米的停产停业补助。

奖励政策：

（1）提前搬家奖：

在拆迁奖励期内签订拆迁补偿协议并按协议规定日期搬家交房的每户奖励提前搬家奖5000元，奖励期内未搬家的不予奖励。

（2）搬家补助费：

搬迁补助费按照每平方米25元/平方米补助。

（3）支持重点工程奖励费：

刘娘府地区综合改造项目为重点工程，按照相关规定给予每户15万元的支持重点工程奖励费。

拆迁过渡费：

2500元/户/月（取值租房周转费2000元/户/月、生活补助费300元/户/月、交通补助费200元/户/月）。

居民拆迁补偿价表

居民基准

补偿价

名称

取值范围

实际取值

基准地价

1060—1820

1600

京政发[2002]32号

现状容积率

0.4-0.5

0.49

规划容积率

1≤r＜2

1.95

K

1.692

基准房价

4000

（基准地价×

K+基准房价）=6707

国有企业区位补偿价表

国有企业

区位补偿价

取值

区位价格

3000—4000

容积率调整系数（K1）

1.56

房屋原用途调整系数（K2）

0.9

规划用途调整系数（K3）

94196

（区位价格×

K1×

K2×

K3）=5616

国有土地收购费用表

数量（单位：

平方米）

标准（元/平方米）

国有土地取得费

11389

1290－2080

2000

拆迁补偿费计算表

拆迁补偿费

补偿金额

（万元）

农/居民拆迁

10.19万㎡

6707元/㎡

68346

（房屋重置）拆迁补偿费

2500元/㎡

25475

地上附属物补偿费

1.3万㎡

450元/㎡

585

搬家补助费

204

家电改移补助费

1100户

500元/户

55

提前搬家奖

5000元/户

550

支持重点工程费

15万元/户

16500

折合10963（元/平米）

111715

国有企业拆迁

11389㎡

5616元/㎡

6396

搬迁补助费

25元/㎡

28

房屋重置费

850/㎡

968

停产停业补助费

1500元/㎡

1708

折合7990（元/平米）

9100

集体企业拆迁

13.44万㎡

850元/㎡

11424

336

20160

折合2375（元/平米）

31920

其他费用

拆迁服务费

152735万元

1527

拆迁评估费

拆除清运费

26.03万㎡

521

3575