房地产企业签订不同合同涉税分析828Word格式文档下载.docx
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付款凭证、合同、发票内容三方一致情况下取得的增值税进项税不可以抵扣；
在委托方和受托方存在债权债务关系情况下，签订三方协议（委托收款或委托支付协议），可以实现进项税抵扣；
六、对于跨期合同的处理
营改增后未执行完毕的合同，应将未执行部分涉及的税金，由营业税调整为增值税;
1、纳税义务在营改增之前的，按原合同条款执行；
2、纳税义在营改增之后的，应签订相对应的补充协议；
对部分合同条款按照营改增政策要求，修改合同总价、不含税价格、增值税金额，明确发票类型，价款结算方式与开票事宜等内容。
3、未执行完的事项如涉及增值税多个税目，从合同条款上详细区分不同税税率项目的合同价格。
各类合同签订注意事项:
（一）房地产开发企业与施工方签订总包合同
（二）房地产企业与安装公司签订安装合同
1、A房地产公司与B门窗安装公司签订包工包料安装合同，总价款600万，其中门窗价款350万，安装费用250万；
A房开公司可以抵扣的进项税=600/1.10*0.10=59.46万；
可以加计扣除的成本540.54万；
2、A房地产公司假设与C商贸公司签订采购门窗并负责安装合同，总价款600万，采购成本350万，安装250万；
A房开公司可以扣除的进项税=600/1.16*0.16=87.18万；
可以加计扣除的成本=512.82万元；
3、A房地产公司与D生产门窗公司签订采购合同并同时负责安装门窗，门窗采购价款350万，安装250万，
A房开公司可以抵扣的进项税：
=350/1.16*0.16+250/1.10*0.10=75.62；
可以加计扣除的成本=524.38万；
4、A房开公司自行采购门窗，与安装公司签订安装合同，安装金额250万；
安装公司此种情况下属于清包工，一般采用简易计税；
=350/1.16*0.16+250/1.03*0.03=58.13
可以加计扣除的成本=541.87万；
（三）房地产企业签订绿化合同
一般纳税人的房地产公司从农业合作社、农民、和苗圃公司销售自产的林木、树苗和苗木依照普通发票或收购发票上注明的农产品价格按10%的税率计算进项税；
案例分析：
房开公司绿化项目1000万（含税价格）；
苗木费900万，种植劳务费100万；
合同签订方法：
第一：
与苗圃公司签订采购合同900万；
与劳务公司签订合同100万；
（劳务清包工）
900*0.10+100/1.03*0.03=101.91
第二、与苗圃公司签订采购900万，与个人签订劳务合同100万；
（个人不得代开专票）
900*0.10+0=99
第三、与园林公司签订签订包工包料1000万，其中苗木采购900万，植被劳务100万；
该园林公司有自己的苗圃；
（兼营）
900*0.10+100/1.10*0.10=101.91
第四、与园林公司签订2份合同，苗木采购900万；
劳务100万；
园林公司有自己的苗圃（甲供材：
为甲供工程提供劳务，可以简易计税）
第五、与园林公司签订1000万包工包料合同，其中采购900万，劳务100万；
园林公司没自己的苗圃；
（混合销售）
1000/1.10*0.10=99.1
（四）房开公司签订绿化养护工程
房开公司对绿化好的小区进行绿化养护，绿化工程900万，劳务养护100万；
合同签订：
合同中约定：
绿化工程900万，养护工程100万
增值税=900/1.10*0.10+100/1.06*0.06=94.85
第二：
绿化工程900万，植物养护50万，病虫害防治和植物保护50万
增值=900/1.10*0.10+50/1.06*0.06=92.02
（五）房开公司签订房屋租赁合同
第一、租赁房屋时，将租赁价格、水电价格、设备租赁、物业费进行分离；
涉及税率如下：
物业费6%；
不动产租赁10%（2016年4月30日之前不动产税率5%）；
不动产租赁房产税12%；
动产租赁16%;
A房产公司拟将自持的商场出租给商户，年租金800万（包括水电物业管理费在内）
应纳房产税=800*0.12=96
应纳增值税800/1.10*0.10=79.28
合计165.28万
假设，将800万的租赁合同分解为：
商场不动产租赁400万，商场里设备租赁100万，物业公司费用100万，水电费100万；
第三方管理费100万；
房产税=400*0.12=48万
租赁增值税=400/1.10*0.10=39.64万
第三方管理公司收取管理费=100/1.06*0.06=5.66万
第三方收取水费50/1.13*0.13=5.75万
第三方收取电费=50/1.16*0.16=7.26
总税负=48+39.64+5.75+7.26=106.31
纳税差异=165.28-106.31=68.97
（六）房地产公司与建安公司清包工合同
“清包工”是指施工方不采购建筑工程所需的材料或只采购辅助材料，并收取人工费、管理费或者其他费用的建筑服务。
建筑采购辅料（含税）＜48.18%×
“清包工”合同种约定的工程价税合计，则选择简易计税方法对建安公司有利；
因此，建筑劳务公司采购辅料物资占整个工程造价的多少，或者说“甲供材料”占整个工程造价的多少，是选择计税方式的关键！
假设A房地产公司与乙建安公司签订总金额1000万施工合同；
其中辅料500万由乙公司采购；
第一方法：
乙方选择一般计税方式：
可以取得进项税=1000/1.10*0.10-500/1.16*0.16=26.45万
第二方法：
采用简易计税时：
=1000/1.03*0.03=29.12万
（七）甲供材合同
甲供工程，是指全部或部分设备、材料、动力由发包方自行采购的建筑工程。
根据甲供价款是否计入工程承包方的经营额范围，可将甲供模式分为差额模式和总额模式两类。
差额模式：
合同约定，全部或部分材料、设备、动力由发包方采购后，交由承包方用于工程建设，相应材料、设备、动力构成不动产价值的一部分，即承包方的承包范围和产值收入不含甲供部分。
总额模式：
合同约定，全部或部分材料、设备、动力属于承包方承包范围，但由发包方负责采购，供应商将发票开给发包方，发包方将相应材料交由承包方用于工程建设，结算时承包方经营额包括此部分材料、设备、动力价款，即承包方的承包范围和产值收入包含甲供部分。
例1差额模式下:
某房地产开发商甲为一般纳税人，其与施工企业乙在总承包合同中约定，合同价款为10000万元（不含税，下同），价款中不包括工程所需2000万元钢材，所需钢材由甲采购后交乙用于本工程，钢材对应的工程款计量、支付及最终结算均与乙无关，甲企业对本房地产项目适用一般计税方法，乙企业对本项目选用简易计税方法。
（1）甲企业自一般纳税人采购钢材时
借：
原材料2000万元
应交税费—应交增值税（进项税额）340万
贷：
银行存款2340万元
（2）钢材移送给乙企业且用于工程建设时：
开发成本—建安工程费2000万元
例2总额模式下：
甲方的会计处理：
某房地产开发商甲为一般纳税人，其与施工企业乙在总承包合同中约定，合同价款为12000万元（不含税，下同），其中包含工程所需钢材价款2000万元，此部分钢材由甲方负责采购交乙用于本工程，钢材价款将在甲方支付乙方工程款时扣回，甲企业对本房地产项目适用一般计税方法，乙企业对本项目选用简易计税方法。
（2）结算款项时：
应付账款2340万元
其他业务收入2000万元
应交税费—应交增值税（销项税额）340万
同时，确认材料销售成本：
其他业务成本2000万元
（3）乙方向甲方开具建筑服务增值税发票，金额2271.85万（2340÷
1.03）,税额68.15万元：
开发成本—建安工程费2271.85万元
应交税费—应交增值税（进项税额）68.15万元
三）乙方的税会处理
乙方作为建筑服务销售方，问题在于甲供部分是否计入销售额。
差额模式下，甲供材与建筑业企业无关，不属于建筑业企业的税基；
总额模式下，甲供材属于建筑业企业的税基，选用一般计税方法时，建筑业企业可凭甲方开具的扣税凭证抵扣进项税额，选用简易计税方法时，不得抵扣进项税额。
例3差额模式下：
乙方的税务处理：
乙方总的增值税销售额为：
10000万元÷
1.03=9708.74万元，应纳税额为：
291.26万元。
结算时：
银行存款等10000万元
工程结算9708.74万元
应交税费—应交增值税（简易计税）291.26万元
例4总额模式下：
乙方的会计处理：
（1）收到甲方移交的钢材，取得甲方开具的发票
原材料2340万元
应收账款2340万元
（2）材料用于工程时：
工程施工—合同成本2340万元
（3）结算工程款并开具发票
工程结算2271.85万元
应交税费—应交增值税（简易计税）68.15万元
应收账款10000万元
假定，乙方选择适用一般计税方法，则上述分录应为：
（1）取得材料时：
（购进16%税率）
应交税费—应交增值税（进项税额）340万元
（2）材料用于工程时
工程施工—合同成本2000万元
（3）款项结算：
（建安一般计税按10%税率）
工程结算2108.10万元（2340/1.10*0.10）
应交税费—应交增值税（销项税额）231.89万元
工程结算9009万元
应交税费—应交增值税（简易计税）991万元
对于甲供工程：
第一步：
确定;
简易征税还是一般纳税；
简易征税可以减去分包额；
一般纳税不减去分包额；
第二步：
确定差额纳税还是总额纳税，差额不包括甲供，总额包括甲供；
一般采用差额纳税；
就甲供材而言，甲方必须选择差额纳税；
选择一般计税方法对甲方有利；
（八）电梯采购合同（电梯安装服务可以按甲供工程，选择简易计税）
A房产公司与电梯供应商签订合同：
电梯价款100万并免费提供安装；
增值税进项税=100/1.16*0.16
A与具有电梯安装资质的电梯生产供应商签订采购合同，合同中约定：
采购价款100万，安装10万；
取得进项发票如下=100/1.16*0.16+10/1.10*0.10
或者进项税=100/1.16*0.16+10/1.03*0.03
A与与具有电梯安装资质的电梯生产供应商签订合同，
一份采购合同100万，一份安装合同10万
进项税=100/1.16*0.16+10/1.03*0.03=14.82
（九）广告合同
（广告设计费6%，广告发布费6%，广告策划6%，广告制作16%）
A房开公司委托B广告代理公司代理楼盘的广告业务，签订200万的广告合同；
全权代理广告设计、制作策划和发布；
A房开公司可取的抵扣进项税=200/1.06*0.06=10.32
假设合同内容约定：
策划50万，制作100万，设计50万；
A房开公司可取的抵扣进项税
=50/1.06*0.06+50/1.06*0.06+100/1.16*16=20.19万
（十）销售合同
签订销售合同，交房时间及分期分批方式；
1、交房时间上：
忌大批量一次交房，或者交房时间签订为同一时间；
原因：
增值税：
交房当月大批量开具不动产销售发票，产生增值税纳税业务，无法控制增值税进项发票取得时间，无法进行增值税时间上的匹配；
企业所得税：
交房当季度企业所得税产生纳税义务，尚未取得成本费用的发票无法入账而产生预先交纳企业所得税风险；
土地增值税：
因大批量交房会产生销售比例达到土地增值税清算的销售面积要求而提前产生土地增值税清算；
所以，在签订销售合同时同财务合同及成本控制部门进行沟通，控制好交房时间，规避因大批量交房而产生纳税风险；
2、销售合同内容签订上：
毛坯或精装修方面：
装修合同签署及涉税分析
一、目前装修购房合同大致有四种签订合同的方法：
（1）只签一份合同，合同双方为购房者和开发单位，装修部分以附件或补充协议等形式约定
开发单位直接将精装修房销售给客户，房价中既包括房屋的价格，也包括装修的价格。
这种签订合同的方法，购房合同主体与毛坯房买卖合同没有什么不同，使用的都是当地的制式合同，但在合同附件“房屋建筑结构、装修及设备标准”中会有区别，签订精装修房合同时，对于涉及到的装修标准，如各个房间地面、墙面使用的各种材料或厨卫设备名称、品牌、型号等，在附件中予以约定。
涉税分析：
只签一份合同，合同双方为购房者和开发单位，装修部分以附件或补充协议等形式约定,按照销售不动产全额纳税。
（2）签两份合同，将毛坯房价与装修部分分开签定合同，两份合同均与开发单位签定。
就是开发单位与购房者签订两份合同，一份是商品房预售合同，内容只涉及房屋本身，用于购买房屋的备案、登记和纳税等，采用制式合同；
另一份则是开发单位自行制订、关于装修的合同，其中规定了装修及设备的标准，并给出可供选择的内容，其中甲方依然是开发单位。
签两份合同，将毛坯房价与装修部分分开签定合同，两份合同均与开发单位签定。
纳税人将销售房屋的行为分解成销售房屋与装修房屋两项行为，分别签订两份合同，向对方收取两份价款。
装修合同为房地产买卖契约的一个组成部分，与买卖契约共同成为认购房产的全部合同。
因此，对纳税人向对方收取的装修及安装设备的费用，应一并列人房屋售价，按“销售不动产”税目征收增值税。
（3）签两份合同，将毛坯房价与装修部分分开签定合同，两份合同分别与开发单位、指定装修公司签定
实质上包含了两层法律关系——房屋买卖和房屋装修。
房屋买卖合同是由购房者和开发单位签订，而房屋装修合同由购房者和装修公司签订。
这种做法目前并不为法律所禁止，因此签订的合同是合法有效的。
分别签定合同时要注意时间间隔，期房预售时和房屋完工时。
装修企业不能体现是关联企业。
利润的划分不能偏离常规。
不能出现开发单位为装修公司担保和垫资。
否则会视同2处理涉税事项；
（4）签订一份三方协议，在协议中写明由装修公司与开发单位对出现的问题承担连带责任。
这是一份比较复杂的合同，无法采用制式合同，是否认可存在疑问。
二、利用装修业务进行纳税筹划，对于土地增值税是一把双刃剑，需要综合考虑增值税、企业所得税；
（1）增加开发成本；
从而增加土地增值税的计算基数。
（2）增加售价；
增加开发成本的同时，增加了房屋的售价。
（3）营改增后，装修对于房企有利好：
装修材料可批量采购，取得可抵扣增值税发票；
装修费用也可提高房产建安成本。
从而降低企业税负，增加盈利空间。
（4）住宅装修工程中不含不能构成不动产附属设施和附着物的家具、电器等动产设施。
对于家具、电视机等可以分离的物品,不得作为房地产开发成本,在计算土地增值税时不得加计扣除。
（5）装修费并入房价，增加业主银行按揭贷款的基数；
未来业主考虑出售时，所得税的扣除金额也会增加，减少未来转让的税收负担；
十一、出租写字楼签订合同涉及的税收
A房地产公司有写字楼一栋，房产原值1000万元；
出租方案如下;
1、出租三年，第一年免租金，第二第三年分别收取12万元（含税）；
房产税=1000*0.7*1.2%+12/1.10*12%*2=10.99
增值税=0+12/1.10*0.10*2=2.37
所得税=（24-10.99-2.37*0.1）*0.25=3.19
总税负=16.55
1、出租三年，每年租金8万元（含税）；
房产税=8/1.10*12%*3=2.59
增值税=8/1.10*0.10*3=2.37
所得税=（24-2.59-2.37*0.1）*0.25=5.29
总税负=10.25
在签订租赁合同时，需要考虑房产原值及出租产生的房产税；
租金产生的房产税大于房屋原值产生的房产税，可考虑在合同中是否约定免租期；
十二、股权转让涉税分析
1、自然人股东转让股权
自然人签订股权转让协议存在如下问题
一是：
股权转让的法律手续不符合税法规定：
双方私自签订平价或者折价转让协议，不通过税务机关，直接通过关系在工商局办理变更手续；
涉及到税务稽查和处罚；
目前股权交易价格不得低于其股权的公司净资产,否则税务机关有权调整交易价格,
二是：
协议转让价格过低，为了少交或不交个人所得税；
1.转让价格低于净资产公允价值份额：
2.低于初始投资成本
3.低于其他股东转让收入
4.不具有合理性的无偿转让；
只要有合理的理由,交易价格可以更低,这些合理的理由包括:
1.将股权转让给配偶、父母、子女、祖父母、祖父母、孙子、兄弟姐妹以及承担直接抚养或支持转让人的义务的支持者或支持者;
在这种情况下,零传输也允许,
2.目标公司多年亏损,如果股权不转让,公司将继续亏损;
3.尽管公司拥有大量的净资产,但还有其他情况,例如无法收回大量应收账款（例如债务人的破产、债务人取消债务人的注销、通过执行过程有效执行判决）,在这种情况下,交易价格可以合理地低于公司的净资产。
4.有效利用无形资产,如知识产权避税。
因为评价价格可控,在股权转让中可以避免交易税的产生;
5.在股权转让前期间,增加不良资产等,有效减少公司净资产。
;
6通过业务交易、选择适当交易转让利润。
法人转让股权合同涉税风险
股权转让时没有对未分配利润和盈余公积进行事先分配，造成多交企业所得税；
第一百六十七条公司分配当年税后利润时，应当提取利润的百分之十列入公司法定公积金。
公司法定公积金累计额为公司注册资本的百分之五十以上的，可以不再提取。
公司弥补亏损和提取公积金后所余税后利润，
在公司弥补亏损和提取法定公积金之前向股东分配利润的，股东必须将违反规定分配的利润退还公司。
1、
（二）递延纳税筹划法
针对股权收购行为，满足特定条件可以适用特殊性税务处理，以达到递延纳税的效果。
根据财税〔2009〕59号文件，资产重组业务符合并选择适用特殊性税务处理的，无论是收购企业、还是被收购企业的股东，均以被收购股权的原有计税基础作为新投资的计税基础。
企业重组的特殊性税务处理方法
为贯彻落实国务院转变职能、简政放权、放管结合的要求，2015年6月24日，国家税务总局发布《关于企业重组业务企业所得税征收管理若干问题的公告》，明确了“企业符合特殊性税务处理规定条件业务的核准”取消后企业重组适用特殊性税务处理的管理方式，将其由事先核准改为申报管理，同时对后续管理事项进行了规范和修订，优化了征管流程，进一步支持企业兼并重组，优化企业发展环境。
（一）适用于特殊性税务处理条件
企业重组同时符合下列条件的，适用特殊性税务处理规定：
1.具有合理的商业目的，且不以减少、免除或者推迟缴纳税款为主要目的。
2.被收购，合并或者分立部分的资产或股权比例符合下叙述
（二）规定的比例。
3.企业重组后的连续12个月内不改变重组资产原来的实质性经营活动。
4.重组交易对价中取得股权支付的原主要股东，在重组后连续12个月内，不得转让所取得的股权。
（二）企业重组符合上述特殊性税务处理条件的，交易各方对其交易中的股权支付部分，可以按照以下规定进行特殊性税务处理：
1.企业债务重组确认的应纳税所得额占该企业当年应纳税所得额50%以上，可以在5个纳税年度的期间内，均匀计入各个年度的应纳税所得额。
企业发生债权转股权业务，对债务清偿和股权投资两项业务暂不确认有关债务清偿所得或损失，股权投资的计税基础以原债务的计税基础确定，企业的其他相关所得税事项保持不变。
2.股权收购，收购企业购买的股权不低于被收购企业全部股权的50%，且收购企业在该股权收购发生
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