房地产估价师考试真题卷四1测Word文档格式.docx
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B．等价有偿
C．等价补偿
D．实物补偿
4.全民所有制企业、城镇集体所有制企业同农村集体经济组织共同投资兴办的联营企业所使用的集体土地，必须持__以上人民政府按照国家基本建设程序批准的文件申请批准。
A．省级
B．市级
C．区级
D．县级
5.用地单位必须按合同约定开发使用土地，超过约定开工时间满1年未开工的，按地价款的__以下征收土地闲置费。
A．10%
B．15%
C．20%
D．25%
6.城市规划的作用体现在3个层次，不包括下列的__
A．作为国家宏观调控的手段
B．作为政策形成和实施的工具
C．作为具有法律效力的文件
D．作为城市未来空间架构
7.以被保险标的的不同性质为标准，可将商业保险分为__。
A．定值保险和不定值保险
B．单一危险保险和综合危险保险
C．财产保险和人身保险
D．原保险和再保险
8.__是指由调查人员向被调查者询问，由被询问者答复的调查方法。
A．直接观察法
B．间接观察法
C．采访法
D．报告法
9.房地产是进行房地产投资、开发、经营、管理、服务的行业，它属于__。
A．第一产业
B．第二产业
C．第三产业
D．新兴产业
10.根据《城市房地产管理法》的规定，以下__方式可以采用划拨方式取得土地使用权。
A．国家安全局建设房屋用地
B．军民共建用地
C．城区扩建用地
D．地方水利工程用地
11.权属登记的根本目的和出发点是__。
A．保护房地产权利人的合法权益
B．保证交易安全，减少交易成本
C．房地产管理的基础工作
D．为城市规划、建设、管理提供科学依据
12.物业服务费用实行酬金制的，预收的物业服务支出属于__性质。
A．占有
B．租金
C．代管
D．融资
13.房屋价格计算时，按套内面积或建筑面积计价的，当事人应当在合同中约定面积与产权登记面积发生误差时的处理方式，当面积误差比绝对值在__以内时，据实结算房价款。
A．4%
B．3%
C．6%
D．5%
14.从价值量来衡量，产权调换与货币补偿是__。
A．不等价的
B．等价的
C．有时等价，有时不等价
D．无从判断
15.不动产登记费的收取__
A．按不动产面积
B．按件收取
C．按不动产体积
D．按价款的比例
16.在__，我国经济发展史上第一次提出了建立房地产市场，确立了房地产市场的地位，宣告了中国社会主义房地产市场的诞生。
A．1992年
B．2000年
C．1978年
D．1987年
17.具有独立设计的施工图和相应的概预算，能够单独施工，但竣工后不能独立形成生产能力或发挥使用效益的工程是__。
A．建设项目
B．工程项目
C．单位工程
D．分部工程
18.建设单位征用的土地，其土地所有权属于__。
A．集体经济组织
B．国家
C．建设单位
D．使用单位
19.对拆除公益事业用房的货币补偿，通过评估确定其价格，用__评估可能会更科学。
A．成本法
B．收益法
C．市场法
D．其他
20.房地产价格的影响因素可分为一般因素、区域因素和个别因素，其中土地的位置属于__。
A．一般因素
B．区域因素
C．个别因素
21.一幢旧厂房改造的超级市场，在该旧厂房建成6年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权年限为40年，建筑物经济寿命为50年。
则这种情况下，计算建筑物折旧的经济寿命应为__年。
A．50
B．40
C．46
D．不确定
22.以下最符合不可以作为以抵押估价为目的的估价对象是__
A．土地使用权为出让且完成开发投资总额20%的某房屋建设工程
B．其他共有人已书面同意抵押的共有房地产
C．已抵押的房地产再次抵押的
D．拖欠有建设工程款的房地产
23.在正常情况下拍卖价格、招标价格、协议价格三者之间的关系为__。
A．拍卖价格>
招标价格>
协议价格
B．拍卖价格>
协议价格>
招标价格
C．招标价格>
拍卖价格>
D．招标价格>
拍卖价格
24.已知某宗临街土地的面积是5000m2，临街宽度为80m，累计深度价格修正率为70%，其所在区段的标准临街宗地的总价为500万元，标准临街宽度为100m，则这宗临街土地的单价为__元/m2。
A．560
B．700
C．437.5
D．280
25.房地产估价原则可以使房地产估价师对于房地产估价的__具有认识上的一致性。
A．基本准则
B．客观规律
C．衡量标准
D．基本前提
二、多项选择题（共25题，每题2分。
每题的备选项中，有多个符合题意）
1.下列关于物业的维修养护的说法，正确的是__。
A．除应租户要求而进行的维修外，还要按时对物业进行定期的检查、维修与养护
B．物业管理人员虽然被授权负责物业的维修，但必须以不突破维修预算为原则
C．对租户就建筑物尤其是内部设备的使用提供指导不是物业维修计划的内容
D．物业维修常起源于租户对建筑物状况的抱怨
E．对于建筑内主要设备的更新工作如供热或空调系统的更新，物业管理人员必须征得业主的同意
2.对于房地产置业投资项目，影响其投资经济效果的主要不确定性因素有__。
A．建安工程费用
B．权益投资比率
C．建筑容积率
D．空置率
E．运营成本
3.下列关于写字楼基础租金的表述中，正确的有__。
A．基础租金是根据业主希望达到的投资收益率目标和其可接受的最低租金水平确定的
B．基础租金高于市场租金时，物业管理企业需要降低经营费用
C．基础租金低于市场租金时，物业管理企业需要降低经营费用
D．在写字楼市场较好的情况下，市场租金一般高于基础租金
E．在写字楼市场较好的情况下，市场租金一般低于基础租金
4.申请《建设工程规划许可证》时，开发商需持由城市建设主管部门发下的__。
A．年度施工任务批准文件
B．工程施工图纸
C．工程档案保证金证明
D．其他行政主管部门审查意见和要求取得的有关协议
E．不良工程行为事件记录
5.以下应用于房地产开发投资评价的指标，反映项目盈利能力的动态评价指标包括__。
A．速动比率
B．投资利润率
C．内部收益率
D．净现值
E．成本利润串
6.可行性研究的内容包括__等。
A．项目概况、资源供给
B．项目构成及布置
C．项目经济及社会效益分析
D．销售成本，经营成本估算
E．环境影响评价
7.前期工程费用主要包括__。
A．拆迁安置补偿费
B．规划费用
C．设计费用
D．可行性研究费用
E．“三通一平”费用
8.信息、通讯技术水平的提高和交通条件的根本改善会带来的影响包括__。
A．缩短不同物业之间的相对距离
B．推动不同地域消费品的交流
C．减少劳动力成本
D．减少时间费用
E．使信息安全无懈可击
9.若按照消费者对产品两种属性的重视程度进行划分，就会形成不同偏好的细分市场，这时会出现三种不同模式，即__。
A．分散偏好
B．集群偏好
C．商品偏好
D．同质偏好
E．不同质偏好
10.开发商对投标人进行资格审查时应考虑__。
A．企业注册证明、资金和财务状况
B．主要施工经历、投标人在施工的承建项目
C．技术力量简况
D．投标人的积极性
E．投标人正在施工的承建项目
11.通常将房地产市场划分为__。
A．土地市场
B．一级市场
C．二级市场
D．三级市场
E．四级市场
12.潜在购买者一般具有三个特点即__。
A．调查
B．分析
C．兴趣
D．收入
E．途径
13.写字楼分类过程中要考虑的因素包括__。
A．所处区位
B．交通方便性
C．建筑设备系统
D．物业管理水平
E．建筑形式
14.物业代理的形式主要有以下__方式。
A．联合代理
B．独家代理
C．招标代
D．投标代理
E．政府代理
15.房地产市场可以理解为从事__等交易活动场所及一切交易途径和形式。
A．房地产买卖
B．房地产市场调研
C．房地产抵押
D．房地产租赁
E．房地产协会
16.房地产投资之利包括__。
A．较高的收益水平
B．抵消通货膨胀影响
C．较少的投资
D．可获金融机构支持
E．能够得到税收方面的好处
17.房地产企业在制定宣传策略时应做好以下工作__。
A．与房地产主管部门协调
B．确定宣传目标、实施宣传方案
C．选择宣传的信息与工具、评价宣传效果
D．与其他房地产企业的沟通
E．实施宣传方案
18.管理费是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的各种费用，包括__。
A．管理人员工资
B．房屋开发费
C．财务费用
D．办公费
E．勘察费用
19.敏感性分析的三项预测值是指__预测值。
A．最合理
B．最乐观
C．最可能
D．最悲观
E．最公平
20.以下指标属于市场指标的是__。
A．销售量
B．出租量
C．吸纳量
D．建筑面积
E．预售面积
21.政府宏观调控房地产的手段包括__。
A．严格控制建设程序
B．金融政策和住房政策
C．地价政策
D．城市政策
E．住房政策
22.房地产投资项目经济评价指标体系中以下__属于盈利能力指标。
A．FIRR
B．借款偿还期
C．财务净现值
D．资产负债率
E．流动比率
23.房地产价格指数包括__价格指数。
A．供给
B．房屋销售
C．需求
D．房屋租赁
E．土地交易
24.城市房屋拆迁必须__。
A．符合城市规划
B．有利于城市旧区改造、生态环境改善
C．保护文物古迹
D．有利于城市美观
E．有利于城市经济结构调整
25.经出让取得土地使用权的单位和个人，在使用期限内对土地拥有__。
A．收益权
B．使用权
C．占有权
D．所有权
E．处置权
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