房地产工程项目模式Word文件下载.docx
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11
甲方分包工程施工进度计划控制4.4.5
4.4.6工程部内部计划协调11
4.4.7现场交通情况12
4.4.8民扰情况12
4.4.9对外协调工作12
第五章：
工程质量及安全文明管理13
5.1工程质量与安全管理目标13
5.1.1工程质量管理目标13
5.1.2安全文明施工管理目标13
5.1.3质量与安全管理奖罚措施13
5.2质量与安全管理指导思想13
5.2.1优选队伍，杜绝多层转包13
5.2.2强化过程监督13
5.2.3利用监理的力量，强化质量及安全控制14
5.2.4沟通与支持14
5.3工程质量管理措施14
5.3.1图纸审查制度14
5.3.2施工单位质量保证体系16
5.3.3设备材料进场验收制度17
5.3.4战前培训制度17
5.3.5样板验收制度19
5.3.6工程质量管理要点21
5.3.7技术方案先行制度21
5.3.8质量通病处理22
5.3.9日常质量管理22
5.3.10设计协调问题22
5.3.11质量事故处理22
22
分户验收――把握竣工验收最后防线5.3.12．
5.3.13入住前质量检查和维修23
5.3.13成品保护措施23
5.4安全文明施工管理24
5.4.1安全文明施工控制要点24
5.4.2安全文明施工检查制度25
第六章：
工程成本管理26
6.1工程成本控制目标26
6.2工程成本控制措施26
6.2.1招投标及材料采购方式26
6.2.2推行限额设计26
6.2.3设计奖罚制度26
6.2.4部品部件调查研究26
6.2.5图纸审查26
6.2.6变更签证管理27
6.2.7进度款支付27
第七章：
采购与招标管理28
7.1监理招标28
7.1.1入围资格28
7.1.2监理人员的资质审查28
7.1.3检查现场办公设备28
7.2总包招标29
7.2.1入围资格29
7.3分包管理与甲供材料协调29
7.3.1总包管理工作包括：
29
7.3.2总包配合工作包括：
7.3.3甲供、甲定乙购材料管理30
31
配套专业分包工程招标7.4．
第八章：
工程的沟通管理32
8.1进场知会32
8.2周例会32
8.3工程月报32
8.4里程碑形象进度32
8.5文件的收发、传阅32
8.6文件的归档32
第九章：
工程的风险与对策35
9.1进度控制风险与对策35
9.2质量控制风险与对策35
9.3成本控制风险与对策37
9.4其它38
第十章：
工程的总体协调39
10.1场地条件39
10.2销售开放展示要求39
10.3施工场地平面布置39
工程简况及工程总平面图
1.1工程简况
注：
——可引用规划说明书内容
1.2工程总平面图
总平面布置原则：
1.根据设计要求及房屋构造特点合理安排布置；
2.根据现场实际地形，最大限度利用施工场地；
3.与总包单位协调，确保机械摆放、材料堆放及材料加工厂位置满足施工要求，同时不阻碍施工通道，不影响销售展示；
现场办公室区域应与施工区域有一定的隔离；
4.
5.水电接口应靠近施工区域，合理布置水电管线，采用较短路线，同时应尽量避免管线交叉；
6.应满足文明施工及消防要求。
1.3工程工程管理的特点和难点
注——工程工程特点、难点从以下两方面考虑：
1.从工程地理位置充分考虑施工特点、难点。
以香蜜山为例，香蜜山为山体建筑，应考虑做永久支护、水土保持等，同时，地下室地板可不做防水，地块中存在过境水源管，需合理处理，等等；
2.从施工组织设计充分考虑施工特点、难点。
以香蜜山为例，工程中高层、小高层建筑类型并存，标高交错，故应把标高测量作为一个重点；
营销需要先展示8层以下外立面，故应编制合理的施工方案，先做悬挑架，8层高度预埋钢板，等等。
工程的组织架构与岗位职责
2.1工程部组织架构及岗位职责
2.1.1工程部组织架构
——以构架图形式表示，具体到员工个人的岗位及姓名
2.1.2工程部工程口工作职责及岗位职责
详见《某某（集团）深圳公司工程制规范》
2.2工程部对总包单位及监理单位的管理原则
2.2.1总包单位管理原则
1）总包单位管理原则：
利用合同条款和完善的管理制度对施工单位规范管理，有效控制，以充分调动施工单位的工作自主性和积极性，达到互利双赢的效果。
2）对总包工程班子的管理：
要求总包单位工程班子机构健全，符合投标文件和合同的规定，工程经理和技术负责人应经甲方考察认可，施工五大员应持证上岗；
3）对工程管理程序的管理：
工程施工应制定施工组织设计和各项施工方案，施工过程程序应遵循施工合同、建设工程质量管理条例、建设工程监理规范以及甲方各项工程管理制度中的各项规定，工序交接、工序验收、隐蔽验收、中间验收、往来函件等均应按规定程序进行。
4）现场配合协调的原则：
总包单位负责工程施工现场的总体配合协调工作，配合各参与建设的单位，为各分包单位提供施工条件，并对其进行质量、安全各方面的总包管理。
总包单位应对甲方各种销售行为进
行配合和提供协助
5）文函往来管理原则：
总包单位与各单位的文函往来应遵守合同及其他管理制度的规定，对加方发文应在规定期限内进行回复，对甲方指令应贯彻执行并进行回复，如有异议的应在规定期限内进行书面回函。
总包单位发出函件
6）安全文明施工管理原则：
总包总体负责施工现场安全文明施工管理，应制定专项安全文明施工管理方案，成立安全文明施工领导小组，安全主任应持证上岗；
协调管理现场参与建设各单位的安全文明施工，接受甲方监理及政府职能部门进行安全文明施工检查。
2.2.2监理单位管理原则
工程部应为监理机构创造良好的工作条件，明确工作授权，使监理机构能按照我司工程管理思想和要求开展监理工作。
监理机构在按《建设工程监理规范》、监理合同、经甲方审批的监理规划及细则开展现场监理工作的同时，接受甲方工程工程组的现场管理和指令。
工程总监理工程师受甲方工程经理的直接领导，工程总监和甲方工程工程组专业工程师共同统筹管理监理机构其他监理人员的监理工作。
工程经理每月考核工程总监的工作，工程总监和甲方工程工程组专业工程师每月共同考核监理人员的工作。
总监职责：
《建设工程监理规范》规定的监理职责；
甲方工程经理关于工程管理指派的其他工作。
监理人员职责：
甲方工程组关于工程管理而指派的其他工作，甲方工程现场指令。
激励机制：
根据监理合同制定相应的激励机制和现场补贴方案，鼓励监理机构各监理人员。
监理工作检查要点：
附后，供参考
工程总监考核标准
考核内容评分标准
1、坚持四项基本原则，严格执行国家的各项法令，方针和政策。
此项满分为5分，若规定的任一内容考评时不合格，则此项得0分
2、坚持“公正、诚信、科学、求实”的宗旨，维护国家和业主利益，全心全意为工程建设服务。
3、加强自身思想建设，廉洁奉公，不谋私利。
严禁以任何方式收受施工单位任何形式的馈赠。
确保自身分0分，若规定的任一内容考评时不合格，则此项得5此项满分为公正地位。
．
4、不得向施工单位推荐分包队伍和推销设备材料。
不准兼任施工单位的实职和虚职。
5、明确职责，摆正位置，顾全大局，实事求是，正确处理好与建设单位、施工单位、设计单位、质量监督站等各方面的关系。
无投诉。
此项满分为3分，若规定的任一内容考评时不合格，则此项得0分
6、加强业务学习，熟读图纸、规范及合同。
7、尊重与支持质监站人员的工作,同心协力,共同做好工程质量的监督此项满分为3分，若规定的任一内容考评时不合格，则此项得0分
8、认真贯彻执行工程各项规章制度，保守建设单位的秘密。
9、组织领导工程监理处人员执行有关的政策、法规、标准、规范和公司的体系文件，对履行委托监理合同负全面责任。
此项满分为10分，若规定的任一内容考评时不合格，则此项得0分
10、根据监理委托合同主持制定工程监理规划，并组织实施。
认真执行程序文件，确保监理服务处于受控状态。
此项满分为5分，任一规定在考评时发现未执行扣2分，累计扣分，此项最低得0。
11、督导各专业监理工程师编制的监理工作规划或实施细则。
12、在监理过程中代表公司对外联络与协调，作出相关决定，并对其所作决定负责。
13、协调工程工程专业之间的技术问题，保证工程工程总体功能的先进、合理，充分体现设计要求。
14、签署监理对外发出的文件、报表及报告。
此项满分为3分，任一资料在考评时发现按要求签署则扣1分，累计扣分，此项最低得0分
15、督促整理合同文件和审核监理档案资料，确保档案资料整齐、完整，并对的安全性及真实性负责。
此项满分为3分，任一资料在考评时发现为整理、不真实则扣1分，累计扣分，此项最低得0分
分，若规定的任一内容考评时不合格，则5此项满分为、主持编写工程工程监理工作总结。
16．
此项得0分
17、每天巡视现场两次，对发现的问题，及时处理问题。
18、对工程监理处人员工作进行领导，协调和监督检查，实事求是并认真对监理人员进行考核。
此项满分为3分，在考评时发现任一监理人员总监未考核，则扣1分，累计扣分，此项最低得0分
19、督促和检查监理人员做好监理日记。
20、工作积极主动，办事不拖拉，有协作精神。
办事效率高，敢于负责任。
21、业务工作无责任事故，履行岗位职责。
22、是否制定旁站监理方案，检查监理人员旁站监理情况此项满分为5分，考评期间内，每发现一次扣2分，累计扣分，此项最低得0分
23、是否按时向业主汇报工程进展及管理情况此项满分为3分，考评期间内，每发现一次扣2分，累计扣分，此项最低得0分
加分内容
1、为工程管理积极提出建设性建议加3-10分。
2、提出合理化建议对工程质量、进度、投资产生积极作用的加4-15分。
3、有其他特别贡献的加4-15分。
编制：
审批：
工程总监考核表
被考核人：
考核人：
考核时间：
年月日总分：
考核内容得分考核结果
口合格口不合格
口合口不合格格
确保自身公正地位。
更不准兼任施工单位的实职和虚职。
工作需要时居住现场，旁站监理、坚守岗位。
7、尊重与支持质监站人员的工作,同心协力,共同做好工程质量的监督口合格口不合格
16、主持编写工程工程监理工作总结。
口不合格口合格、督促和检查监理人员做好监理日记。
19．
22、是否制定旁站监理方案，检查监理人员旁站监理情况口合格口不合格
23、是否按时向业主汇报工程进展及管理情况口合格口不合格
加分内容得分
监理人员考核标准
1、图纸领用是否做记录，图纸是否保存完整，是否使用作废图纸。
此项满分为5分，考评期间内，发现使用作废图纸或丢失图纸一次扣2分，累计扣分，此项最低得0分。
2、使用的标准、规范是否为有效文件。
此项满分为5分，考评期间内，发现使用无效标准、规范一次扣2分，累计扣分，此项最低得0分。
3、是否按《监理人员签名标识》式样签发有关签证。
此项满分为5分，考评期间内，发现未按要求签名一次扣2分，累计扣分，此项最低得0分。
4、是否登记承建商特殊岗位人员并收信有效资质证明。
此项满分为5分，考评期间内，发现未收集或未检查一次扣2分，累计扣分，此项最低得0分。
5、是否按期进行安全检查，并埴写相关记录。
此项满分为5分，考评期间内，发现未登记或未检查一次扣2分，累计扣分，此项最低得0分。
6、《监理日志》中工程进度、质量、问题处理结果是否记录完全，记录人是否签名。
此项满分为5分，考评期间内，发现一次记录不完全或未签名扣2分，累计扣分，此项最低得0分。
7、隐蔽工程是否均进行检查，并记录检查结果，检查人是否签名。
此项满分为5分，考评期间内，发现一次未检查或未签名扣2分，累计扣分，此项最低得0分。
8、设计变更是否登记、发放。
此项满分为5分，考评期间内，发现未登记或未发放一次扣2分，累计扣分，此项最低得0分。
分，考评期5此项满分为、材料使用前是否审核申报并由总监审批，材料质量证明是否齐全。
9．
间内，发现未审批或材料不齐一次扣2分，累计扣分，此项最低得0分。
10、工程分包方是否在开工前审核申报并经总监审批。
此项满分为5分，考评时发现一次未审批扣3分，累计扣分，此项最低得0分。
11、是否依据《监理规划》、图纸、施工规范要求编制《监理细则》。
此项满分为5分，考评期间内，未编制《监理细则》，此项得0分
12、与本专业有关的签证，是否签名、日期并按要求发放。
此项满分为5分，考评期间内，每发现未签名或未按要求发放一次扣2分，累计扣分，此项最低得0分。
13、使用的检测设备是否在检定有效期内，并填写检定记录。
此项满分为5分，考评期间内，每发现使用失效检测设备或使用后未填写记录一次扣2分，累计扣分，此项最低得0分。
14、合同文件、及监理档案资料是否整齐、完整。
此项满分5分，任一资料在考评时发现未收集、整理扣1分，累计扣分，此项最低得0分。
15、每天在现场巡视3次，每次巡视所负责的各个部位，对发现问题及时处理并填写在《监理日志》中。
此项满分为5分，在考评时发现少巡视一次扣2分，累计扣分，此项最低得0分
16、业务工作无责任事故，无业主投诉。
17、有事按规定请假，不擅离岗位。
18、无迟到、早退。
无上班干私活、闲谈、吃零食现象。
无上班看报纸或者看与业务无关的书籍。
此项满分为5分，在考评时发现迟到或早退一次扣2分，累计扣分，此项最低得0分。
19、是否按要求对关键工程进行旁站，此项满分为5分，在考评时发现一次扣2分，累计扣分，此项最低得0分。
保修阶段考核内容评分标准
1、是否按文件要求对工程进行巡查、回访。
此项满分为25分，考评期间内，每发现一次未巡查扣10分，累计扣分，此项最低得0分。
2、对发现的问题是否及时处理。
此项满分为25分，考评期间内，每发现一次未处理扣10分，累计扣分，此项最低得0分。
分，考评期间内，每发现一次25此项满分为、是否对保修问题进行记录，并记录处理结果。
3．
未记录扣10分，累计扣分，此项最低得0分。
4、保修资料签名是否齐全，是否填写日期，及时提交业主方。
此项满分为25分，考评期间内，每发现一次不齐全或未填写日期扣10分，累计扣分，此项最低得0分。
审批：
监理人员考核表
3、是否按《监理人员命名标识规范》式样签发有关签证。
4、是否登记承建商特殊岗位人员并收集有效资质证明。
5、是否按期进行安全检查，并填写相关记录。
9、材料使用前是否申报并由总监审批，材料质量证明是否齐全。
10、工程分包方是否在开工前是否申报并经总监审批。
口不合格口合格、有事按规定请假，不擅离岗位。
17．
无上班看与业务无关的书籍。
19、是否按要求对关键工程进行旁站监理口合格口不合格
保修阶段考核内容得分考核结果
3、是否对保修问题进行记录，并记录处理结果。
4、保修资料签名是否齐全、是否填写日期，并及时提交业主方。
第三章：
工程的范围划分工程总平面图3.11.2见：
工程总平面图3.2总承包商施工范围划分注：
——若工程划分若干标段，则在此节作一定的描述3.2.1标段划分图及简况3.2.1.1标段划分图3.2.1.2各标段简况注：
——按下表列明各标段简况，并对标段特点作分析某标段简况表格
建筑面积（结构形式M2）地下室层数楼号层数
建筑面积总计（M）：
）（楼栋数总计栋：
该标段特点分析：
注——视具体情况填写该标段估算总包造价：
注——视具体情况填写施工范围划分原则3.2.2．
在保证工程质量、进度及设计效果的前提下，能由总包单位施工的工程尽量不采用分包形式。
专业性较强，且总包不具备相应资质的工程应由专业分包商承包，如防水施工、电梯施工等。
3.2.3专业分包工程、甲购材料设备及甲定乙购材料设备清单
3.2.3.1专业分包工程清单（以香蜜山为例，供参考）
专业分包工程清单
序号分包工程序号分包工程
1施工围墙工程25阳台栏杆制作安装工程施工合同
2基岩爆破工程26样板房装饰
3土石方工程27样板房空调设备供货与安装工程
4挡土支护工程28有线电视综合信息网入网工程
5桩基工程29室外环境栏杆制作安装工程
6甲方临建办公室工程30不锈钢信报箱制作安装工程施工合同
7绿化工程31水池防护涂料工程
8市政绿化带临时围栏工程32燃气安全及智能化管理系统工程
9会所观光电梯及自动扶梯采购、安装工程33室内网球馆及大堂空调机供货与安装工程
10施工用变压器安装工程34水泵房设备供货及安装工程合同（甲分包）
11人防地下室防护设备制作安装工程35会所窗帘制作安装合同
12防水工程36屋顶泛光照明工程
13白蚁防治施工工程37变配电所及外线高压电缆安装工程
14网球馆专业施工工程38沥青混凝土路面及道牙
15燃气安装工程39室内网球场及中心赛场弹性面层施工工程
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