弱电智能化方案.docx

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弱电智能化方案

珙县时代广场项目弱电系统工程

投标文件

技术标

施工组织设计

项目名称：

珙县时代广场项目弱电系统工程

招标人：

珙县明鑫聚富房地产开发有限公司

投标人:

四川西斯德科技建设有限公司

详细地址:

成都市武侯区望江路1号1幢16楼1号

联系人：

陈开明电话：

一概述

1.1弱电系统概述

随着科技进步，作为二十一世纪标志的信息产业（IT）以迅猛之势强烈冲击和改变着人们的思维及社会的构成，到处充满了数字，信息，智能，网络等新名词、新产品和新观念。

一场革新的浪潮已席卷了整个建筑业，在房地产业历经数载的艰辛步履之后，已开始渗入弱电的理念。

现在住宅小区已经开始利用信息和网络等先进的技术来提高物业管理水平，增加建筑的附加值，并使人们的生活水准和居住品质从根本上发生了变化。

我国在九十年代首次引进了小区弱电系统这一新概念，由于我国住宅小区具有楼宇相对密集、居住人口多等特点，可以充分的发挥小区弱电管理的优点，在短短的几年时间里，智能小区在全国得到了极快地推广和发展。

目前，我国已将建设弱电小康示范小区列入“十五”期间的重点发展方向，大力改善人们的居住环境，提高人民的生活质量。

国家建设部住宅产业化办公室也提出了关于住宅小区弱电的基本概念，即：

"住宅小区弱电是利用4C（即计算机、通讯与网络、自控、IC卡）技术，通过有效的传输网络，将多元信息服务与管理、物业管理与安防、住宅弱电系统集成，为住宅小区的服务与管理提供高技术的弱电手段，以期实现快捷高效的超值服务与管理，提供安全舒适的家居环境"。

随着经济快速发展、生活水平日益提高、大规模住宅小区的大量兴建，人们对住宅功能的要求也越来越高，小区弱电带来的多元化信息和安全、舒适与便利的生活环境已成为现代家庭追求的理想目标。

可以预期，住宅小区的弱电必将在我国迅速普及，成为住宅小区的不可或缺的配套系统。

近年来中国大步跨入了信息化社会，人们的工作生活与通信、信息的关系日益紧密，信息化社会在改变我们生活方式与工作习惯的同时，也对传统的住宅提出了挑战。

人们对居住环境要求不断提高，希望有一个安全、舒适、便捷的家，智能小区于是在中国各地蓬勃发展起来，并已成为21世纪建筑业的发展主流。

1.2项目概述

项目主要经济指标如下：

项目位于宜宾市珙县巡场商务核心区，建设规模约8.5万平方米，集品牌超市、时装百货、潮流院线、特色餐饮、休闲娱乐、家具建材、高档住宅为一体的双塔结构商业综合体，地下2层，裙楼5层，住宅24层。

为了给小区业主提供一个温馨、安全的居住生活环境，我们根据发展商对项目弱电系统工程要求以及提供的工程图纸，按照国家建设部“建筑弱电系统工程设计管理暂行规定”的要求，结合本公司多年从事智能小区弱电系统的工程经验，对小区的弱电系统功能提出整体的初步设计方案。

小区弱电系统包括：

✧公共部分

⏹可视对讲

⏹CCTV闭路监控

⏹电子巡更

⏹背景音乐系统

⏹车辆出入管理

✧室内部分

⏹可视对讲系统

1.3“小区”弱电系统设计目标

1.提供园区弱电系统整体解决方案。

2.为住户营造安全、方便、舒适、高品味的弱电生活环境。

3.采用技术先进、功能实用的系统设备。

4.系统规划一步到位，预留管线，为方便扩展与升级。

5.提高楼盘附加值，提升楼盘形象与品牌效应，为楼盘销售策划增加卖点。

1.4弱电系统设计原则

为了将“小区”弱电系统建设为一流水平，系统要在设计时根据“严密、合理、可靠、经济、完善”的设计思想，做到安全、周密，兼顾其它。

系统设计时应遵循以下原则：

✧先进性：

应充分考虑信息化社会迅猛发展的趋势，在技术上适度超前，所采用的技术和设备应能保证将小区建设成为先进的、现代化的弱电小区。

✧成熟性和实用性：

应采用被实践证明为成熟和实用的技术和设备，最大限度地满足业主家居生活、工作、学习及人身、财产安全的需求，确保耐久实用。

✧标准化和结构化：

根据小区弱电总体结构的要求，各子系统必须结构化、标准化、模块化和系列化，代表先进的科技水平。

✧服务性和便利性：

系统的设备及设施应当使用方便、安全、快捷。

为业主提供安全、舒适、方便、节约的生活与工作环境。

✧经济性和针对性：

在实用性、可靠性和先进性的前提下，达到最高的性价比以及经济的优化设计。

✧设备的选型要求：

必须采用进口设备的一定选用进口设备；国内或合资产品己能满足功能、达到使用要求的则选用国内或合资产品；在保证质量的基础上选用合理价格的设备。

总之，小区弱电系统中的各子系统须既相互关联又相对独立。

所有系统的控制端都集中在小区的智能管理中心。

整个系统应注重结构清晰合理、操作方便。

控制中心的各种信息显示应准确、醒目、直观，整个系统应是有方便、灵活、先进、可靠的特点。

同时还要充分考虑系统的经济性、可扩展性、实用性以及针对性，应构成的是一个高度弱电、高性价比、经济、实用、好用的小区弱电系统。

1.5弱电系统设计依据

本公司作为专业化的弱电系统集成商，根据多年的弱电系统设计、集成经验，形成了一整套符合中国国情和市场需求的设计理念。

同时，设计符合相关的行业标准和国家的规范，力求为房地产开发商提供一流服务。

1.5.1系统设计理念

1）严谨的、专业化的设计，确保系统的功能完善

弱电系统是一个综合性系统，在系统设计和建设初期应着手参考各方面的标准与规范，并要进行实地现场勘察，与开发商充分沟通，设计时结合现场情况和开发商要求，按照行业规范、标准，严谨的、专业地实现系统的预期功能。

2）人性化设计，傻瓜型操作

系统具有良好的操作界面，各种设备的控制、操作应简单明了，使系统管理人员可以轻松进行操作，确保系统的使用率。

3）系统扩展、升级能力

系统必须考虑今后发展的需要，因而必须具有在系统产品系列、容量与处理能力等方面的扩充与换代的可能。

这种扩充不仅充分保护了原有投资，而且具有较高的综合性能价格比。

4）采用成熟的技术与可靠的器材

系统采用先进的技术和设备，一方面反映系统所具有的先进水平，另一方面又要系统具有强大的发展潜力。

同时，由于本系统是一实际使用的工程，因此其技术和设备又必须是相对成熟的。

所以，在投资费用许可的情况下应当充分利用现代最新技术、最可靠的成果，以便该系统在尽可能长的时间内与社会发展相适应。

5）系统与环境协调一致

系统设计充分考虑小区风格，必须对各方面因素统筹考虑，以构成一个有机的弱电弱电系统。

使系统设施和小区其它设施融为一体。

1.5.2方案设计相关标准、规范

1）《全国住宅小区弱电系统示范工程建设要点与技术导则》设技1999-58号

2）商品住宅性能认定管理办法（试行）建住房1999-114

3）关于实施《商品住宅性能认定管理办法》（试行）的几点意见住宅办1999-21号

4）智能建筑弱电工程设计施工图集建设1998-81号

5）民用建筑电气设计规范JGJ/T16-92

6）民用建筑电气设计规范条文说明JTJ/T16-92

7）建筑设计防火规范GBJ16-87

8）安全防范工程程序与要求GA/T75-94

9）建筑与建筑群布线系统工程设计规范CECS72-97

10）国际综合布线标准EIA/TIA586

11）民用建筑通讯通道和空间标准EIA/TIA569

12）民用闭路监视电视系统工程技术规范GB50198-94

13）建筑物防雷设计规范

14）《小区小区弱电系统设计要求》

二安全防范子系统

针对小区小区的实际情况，本方案主要从以下几方面为小区建立一个合理、严密、有效的安全防范体系：

1.可视对讲：

小区大门口设有围墙机，对来访者身份进行确认；每户别墅门前设有小门口机，对来访者进行二次确认。

2.住户室内报警：

家居安防报警各户的室内报警系统能够及时、有效的将险情第一时间传送给外界保安中心。

3.CCTV监控：

小区主出入口和周边设置闭路电视监控系统摄像机、通过保安人员的尽职职守，可有效地对进入小区的人和车辆进行识别。

4.小区的周边防范：

外围设有主动红外对射，防止不法分子从周边围墙非法入侵小区。

5.电子巡更：

保安人员定时定点的对小区进行迅更，可随时掌握小区的动向。

CCTV监控、小区的周边防范、组成小区第一级安全防范网络，电子巡更、可视对讲组成小区第二级安全防范网络，住户室内报警组成小区第三级安全防范网络，在我司精心设计的三层安全防范网络的保护下，令不法分子毫无可乘之机，让小区住户消除后顾之忧。

2.1可视对讲系统

2.1.1系统概述

可视对讲系统，由于其可以对住宅小区、住户入口进行更为有效的控制，能防止闲杂人员进入小区，有效地降低了不安全因素的发生，给居民带来安全保障，成为近年来我国应用最广，智能住宅小区必备的安全防范子系统。

根据该小区的户型结构和“小区”的具体要求。

其保安对讲系统工程拟采用深圳市普力特科技公司设计生产的多功能可视对讲系统。

“迈视康”多功能楼宇可视对讲系统是一种针对现代物业要求设计的保安系统，以管理中心为核心，以楼宇可视对讲为主体，集室内安防报警系统为一体，可与计算机系统相连接，实现呼叫、对讲、监视、安防报警、开锁（钥匙、密码）等多种功能，达到物业综合管理的最佳要求。

2.1.2设计思想

迈视康（MAXICOM）彩色可视对讲联网系统是结合目前住宅小区建设的防范特点，通过住宅小区管理中心实现客人、业主、管理人员三方对讲功能。

它可实现：

来访人员、住户、管理处间的相互通话；由住户或管理员控制打开小区院门的电锁。

为了实现呼叫、对讲、监视、开锁（密码、钥匙两种方式）、连网、安防报警的功能，整个小区配管理中心机1台，管理中心与管理计算机互连，对整个楼宇实行集中统一管理，在小区的入口处安装豪华彩色数码主机，可实现密码开锁。

用户端安装可视安保型多功能分机。

保安中心还可通过管理中心与每户通话，且可监看大门情况并能接收用户报警房号，并分辨不同的警情。

用户可通过室内分机的确定来访者及门口的情况，可在室内为来客开门锁，可与主机、管理中心实行多方面通话，用户间也可通过管理中心转接进行互相通话，也可通过CALL键呼叫保安员实现报警，对保护业主生命财产能起到积极作用。

客人可同过装在入口主机呼叫住户，分机有双音"叮咚"声，住户听到响声后，拿起听筒即可与访客通话，识别客人后，可以按"开锁"键开启住户门的电锁。

与国产同类产品比较，迈视康（MAXICOM）对讲系统具有如下特点：

1）系统性能稳定，联网控制及扩展性强；

2）原装进口高清TFT显示屏，不会出现国产可视对讲系统图像昏暗、模糊现象；

3）支持高层楼宇及大社区长距离信号传输，保证信号清晰、稳定，不会因为信号衰减而造成图像抖动。

4）大型住宅小区采用一般的对讲系统，会因为住户多而造成系统通讯阻塞现象，而迈视康对讲系统具有多通道通讯，保证小区对讲通话畅通。

5）系统功能完善及外观设计精美等众多优点，整体性价比高。

有多个报警回路，实现系统集成。

2.1.3系统组成及配置

迈视康对讲系统主要由管理主机、门口机、住户分机、中继箱、系统整合箱及若干配件组成，系统采用分级式结构，即分为管理员机、门口机、中继箱、住户分机、信号转换器等五级，管理主机与门口主机、门口主机、解码器和信号转换器采用总线式布线，只需少数几根连接线，从解码器进户采用星形连接。

采用这种结构一方面可以节省材料，减少工程量，而且大大提高了系统的可靠性和稳定性。

“小区”共444户。

为了实现呼叫、对讲、监视、开锁、连网的功能，整个小区配管理中心机一台（H1-800BC-C），管理中心与管理计算机互连，对整个楼宇实行集中统一管理。

根据小区各房屋功能类型的不同，设备配置如下：

●每户别墅各安装一台小型彩色门口机

●每个住户家配一台智能安保型室内分机。

●在小区