精品贵州荷城花园酒店续建开发项目可行性研究报告页.docx
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精品贵州荷城花园酒店续建开发项目可行性研究报告页
荷城花园酒店续建开发项目
可行性研究报告
贵州盘江房地产开发有限责任公司编制
二〇〇九年九月十二日
1.续建开发项目概况………………………………………3～5
2.续建开发项目所在地宏观概况…………………………6～20
３.六盘水市现有经营宾馆调查分析………………………21
4.全国五星级饭店综合资料………………………………22～35
5.项目投资估算……………………………………………26～35
6.可行性数据预测和选定…………………………………36～44
7.项目经济效益研究和评价………………………………45～50
8.项目的其他风险及对策…………………………………51～57
9.可行性结论……………………………………………58～59
10.几点补充说明…………………………………………60～62
荷城花园酒店续建开发项目
可行性研究报告
1.续建开发项目概况：
1.1项目名称：
荷城花园酒店续建开发项目
1.2项目类型：
酒店、办公、商业
1.3建设单位：
荷城花园房地产开发有限公司
1.4项目选址：
位于六盘水市钟山经济开发区荷城花园新区的凤池湖畔，花园路、中山东路交汇口。
1.5项目勘察单位：
贵州省建筑工程勘察院
1.6项目设计单位：
贵州省建筑设计研究院
1.7项目监理单位：
贵州建工监理公司
1.8项目施工单位：
云南省第四建筑工程公司
1.9项目建设内容和规模：
本项目2004年8月1日动工建设，目前的形象进度为:
主楼27层，裙楼5层的框架均已封顶。
结构体系为钢筋混凝土框架-核心筒结构，总建筑面积约55920平方米，塔楼建筑面积３３０４０平方米，建筑总高度为１０７．５米，用地面积14077.06平方米，主楼地上27层，裙房地上5层，地下1层，拥有４18间客房，西餐厅兼早餐厅一个，大餐厅一个，KTV包房34间，大小会议室15个，洗浴中心一个，地下车位５３辆，地上车位47辆，绿化率为４０％。
现准备续建开发，功能为酒店+商业+办公。
补充建设临街商业写字楼8000M2，其中：
商场4000M2，写字楼4000M2。
荷城花园酒店续建开发项目功能分区情况
序号
功能分区
所在楼层
净面积
备注
1
一层
1.1
西餐厅（兼早餐）
202M2
1.2
精品店
112M2
1.3
银行
45M2
1.4
航空
50M2
1.5
商务中心
143M2
2
二层
2.1
餐厅
701M2
2.2
包房
118M2
由三间组成
2.3
湖景包厢
157M2
2.4
望湖亭
64M2
2.5
备餐间
145M2
3
三层
3.1
KTV
1356M2
3.2
酒水超市
88M2
3.3
演艺大厅
381M2
3.4
包厢
527M2
由十五个组成
3.5
包房
152M2
由三个组成
3.6
湖景包厢
763M2
由六个组成
3.7
备餐间
72M2
4
四层
4.1
洗浴中心
1444M2
4.2
大会议厅
581M2
4.3
大会议室
418M2
由六个组成
4.4
小会议室
248M2
由五个组成
4.5
会议室
97M2
由二个组成
4.6
湖景会议室
285M2
4.7
湖景包厢
331M2
5
五层～二十六层
5.1
标准间
每间47M2
374间
5.2
豪华套间
每间104M2
44间
6
电梯机房
二十七层
7
商场
临街一层～二层
4000M2
8
写字楼
临街三层～四层
4000M2
1.10项目已建主体的质量状况：
经贵州省建设厅验收为优质工程
1.11项目建设进度：
本项目续建开发预计2010年1月开始启动，建设期约2年，2012年1月项目竣工投入使用。
1.12项目总投资：
本项目总投资约26553万元（自有资金7644万元，贷款17834万元，建设期利息1075万元）
2.续建开发项目所在地宏观概况
2.1六盘水市概况
六盘水市位于贵州西部，地处川、滇、黔、桂四省结合部，是长江上游和珠江上游的分水岭。
现辖六枝特区、盘县、水城县和钟山区四个县级行政区，有98个乡镇、办事处，1036个行政村，144个居委会，土地面积9965.37平方公里，人口306万，其中，彝族、苗族、布依族、回族等44个少数民族人口83.83万。
市中心城区建成区面积50平方公里，市区人口45万。
六盘水古属牂牁,为夜郎国地。
东汉至唐末宋初彝族和苗族先后迁入境内，明初归于贵州省。
解放后成为国家三线建设的重要能源原材料工业基地。
1965年初为煤炭工业部西南煤矿建设指挥部所在所辖之地，1966年初经国务院批准成立的六盘水境内的矿区更名为特区，作为高度集中、政企合一的试点，受煤炭工业部和贵州省双重领导。
由此，我国煤炭建设史上罕见的会战在六盘水打响，与之配套的铁路、公路、电网建设和钢铁、建材工业会战相继展开。
1970年12月，成立六盘水地区，六枝、盘县、水城三个由矿区演变的特区，分别与安顺地区的郎岱县、兴义地区的盘县、毕节地区的水城县合并为六枝特区、盘县特区、水城特区，同隶属于六盘水地区。
1978年12月18日，经国务院批准，六盘水撤地建市，成为贵州省的第二个省辖市。
六盘水市资源富集，煤、铁、锰、锌等矿产资源达30余种，其中煤炭资源远景储量844亿吨，探明储量174亿吨，保有储量168.2亿吨。
市辖四个县、特区、区均为国家重点产煤县，因而具有“江南煤都”之称；又因得天独厚的气候资源优势，被誉为“中国凉都”。
六盘水市是国家确定的“攀西—六盘水资源综合开发区”，是贵州省委、省政府确定的“一圈二区一带”区域经济发展布局中“毕（节）水（城）兴（义）经济带”的重要组成部分。
经过三线建设者“献了青春献终身，献了终身献儿孙”的艰苦创业和建市30周年全市各届各级领导和各族人民的努力奋斗，六盘水发生了翻天覆地的变化，成为贵州西部一座以煤炭、钢铁、电力、建材为重要支柱的现代化能源原材料工业新城。
六盘水市区位优势明显，与昆明、成都、重庆、贵阳、南宁五个省会城市的距离均在300—500公里。
随着铁路“三线一站”投入营运，以株（州）六（盘水）复线铁路横贯东西（延伸段六盘水至沾益复线已开工建设）；内（江）昆（明）线、六（盘水）红（果）线、南（宁）昆（明）线铁路南北连接，并拥有西南地区较大的六盘水南编组站，基本形成了北上四川入江、南下广西入海、东出湖南到华东、西进云南入东南亚的铁路十字大通道，故有“四省立交”之称。
六盘水经济社会的全面发展，得益于三线建设的工业基础，得益于十一届三中全会后的改革开放，得益于党中央西部大开发的战略决策和西电东送的具体实施，得益于新阶段扶贫攻坚的扎实推进，得益于地企共建的双赢共享，得益于敢为省内先的全国人才公开招聘……不论是新型工业化的加速推进，还是农业产业结构的初步调整，以及基础设施建设的加速发展，经济社会的全面进步，都体现于以下一组组数据中：
——经济实力显著增强。
经济总量从1978年的5亿元，增加到2008年的３８４.２７亿元，增长７７倍，按可比价格计算，年均增长10.2%；2008年全市财政总收入达６１.４１亿元，比1978年增长１４０倍，年均增长17.8%；地方财政收入预计可达26亿元，比1978年增长65倍，年均增长15%。
——农村经济全面发展。
2008年，粮食总产量预计可达83万吨，比1978年增长1.2倍，年均增长2.7%；肉类总产量预计可达14万吨，比1978年增加10.68万吨，增长7.4倍，年均增长7.3%；畜牧业在农业总产值中的比重由1978年16.8%预计提高到2008年的43%。
——工业经济快速发展。
2008年，全市工业增加值预计可实现200亿元，是1978年的163倍，年均增长11%。
——固定资产投资高速增长。
2008年，全社会固定资产投资预计完成195亿元，比1978年增长106倍，年均增长17%。
境内铁路通车里程达625公里，公路通车里程达11057公里，实现了县县通油路，乡乡通公路。
——消费市场活跃。
2008年，预计全市社会消费品零售总额可达90亿元，比1978年增加47.6倍，年均增长13.7%，超过了生产总值的增长幅度。
2007年招商引资实际到位资金50亿元，是1978年的110倍。
——各项社会事业全面进步。
2008年，全市适龄儿童入学率达100%，比1978年提高了16.7个百分点；青壮年文盲率从1978年的70%下降到2008年的2.5%。
2008年，各级各类医疗卫生机构1568个，比1978年增加了1287个；卫生机构的病床数从1978年的3271张，增加到2007年的6953张。
广播综合人口覆盖率达90%，比1985年提高了59个百分点；电视综合人口覆盖率达96%，比1978年提高了82个百分点。
目前已基本实现乡乡通电话和大部分村通电话。
——城乡居民生活水平大幅度提高。
2008年，全市农民人均纯收入预计可达2579元，比1978年的79元增加2500元，扣除价格因素，年均增长10%；城镇居民可支配收入预计可达12350元，比1978年增加12000元，扣除价格因素，年均增长12.5%。
农村人均住房面积由1978年的9.1平方米预计增加到2008年的24平方米；城镇居民人均住房面积由1978年的3.8平方米，预计增加到2008年的32平方米。
到2008年末，城乡居民储蓄存款有望达130亿元，比1978年增长860倍，年均增长25%。
2007年，全市人口自然增长率为5.73‰，比1978年下降20.97个千分点，30年来少生人口约105万。
回首三十年的发展历程，六盘水市300余万各族儿女用勤劳的双手和智慧，创造出了无愧于先人无愧于时代的光辉业绩。
这些成就的取得，是在党中央、国务院和省委、省政府的领导下，加强党的建设，提高执政能力，充分调动各方积极性，努力依法治市的结果。
六盘水与改革开放同岁，与中国崛起同步，与世界发展同脉，其发展见证了中国改革开放的艰辛历程，印证了中国改革开放的巨大成功。
2.2六盘水市经济概况
2.2.1六盘水市２００8年宏观经济状况
国内生产总值（GDP）：
384.27亿元，比上年增速14.9%；
社会消费品零售总额：
93.81亿元，比上年增速20.9%；
地方财政收入：
61.41亿元，比上年增速33.33%;
城填居民年人均可支配收入：
12142.19元，比上年增加4%
2.2.2六盘水市２００8年对外经济贸易及旅游概况
对外经济贸易及旅游，其变化情况直接影响着的酒店与宾馆的经营状况，特别是高星级的宾馆与酒店首当其冲。
2008年，实现进出口总额4.25亿美元，比上年增长4.4%。
其中，进口总额4.24亿美元，比上年增长12.6%；出口总额6.89万美元。
全年新批外商投资企业1个，实际利用外资1410万美元，比上年增长35.6%。
引进市外投资项目134项，招商引资实际到位资金60.57亿元，比上年增长21.6%。
2008年，全市接待国内旅游总人数195.33万人次，比上年下降15.8%；实现国内旅游总收入11.74亿元，比上年增长19%。
见下表：
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