阜阳市房地产分析报告文案.docx

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阜阳市房地产分析报告文案

阜阳市房地产分析报告

地区：

2010年11月22日

第一部分：

市宏观环境分析………………………………………1

一、市概况…………………………………………………………1

二、市宏观经济分析………………………………………………3

第二部分：

市房地产市场分析……………………………………8

一、市商品房市场析………………………………………………8

二、市住宅市场析…………………………………………………9

四、市重点楼盘解析………………………………………………11

第三部分：

房地产市场简述………………………………………14

第一部分：

市宏观环境分析

一、市概况

1、地理位置

位于黄淮海平原南端、平原的西部。

西部与省市、驻马店市相邻，西南部与河南省市接壤，北部、东北部与亳州市毗邻，东部与市相连，南部紧靠淮河与市隔河相望。

交通便捷，四通八达。

京九铁路自北向南贯穿全境，与漯阜、青阜、阜淮三条铁路和在建阜六铁路在境构成“米”字型框架，是华东二通道的起点，直接与陇海、京广、京沪等铁路干线接轨，使成为六路交汇、十一线引入的全国六大路网性铁路枢纽之一。

2、行政区划

市辖3个市辖区（区、颍东区、颍泉区）、4个县（太和县、临泉县、颍上县、阜南县）、1个县级市（界首市）、10个经济技术开发区（省级经济技术开发区、省级太和经济开发区、省级工业园区、区工业园区、颍东工业集中区、循环经济园区、颍上工业园区、阜南工业园区、临泉工业园区界首市田营循环经济工业区），总面积9775平方公里，总人口975万人。

其中市区面积1829平方公里，人口185万，是省人口最多的城市，也是全国比较大的地级市之一，是全国重要的劳务输出基地。

3、人文自然景观

✧市历史悠久，人文蔚盛

历史上以（今市区）为中心的南部开发较早。

西周以后，在今境即建立了妫姓的胡子国，临泉境的子国，颍上境的慎等。

春秋战国时，又出现了太和原墙的原阳，倪邱的新，临泉的寝等县邑。

由此地域概念逐渐形成。

代始置汝阴县，汉属汝南郡。

三国置阴郡。

北孝昌四年（公元532年）置，隋设汝阴郡，唐设，宋设顺昌府，元属汝宁府，明属凤阳府。

清为府。

清雍正十三年，更名。

✧生态优良，环境优美，18条河流如18根蚕丝，织造出皖北的“滨水城”。

襟带淮河，怀抱西湖，淮河的重要支流沙颍河、汾泉河呈“Y”形在阜交汇，东城河、南城河、西城河、东清河、中清河、西清河、一道河、二道河、济河、古泉河等河网纵横交错，慧湖、瑶池、西城河河、八中塘等沟塘星罗棋布，“水”构成了最重要的自然景观元素。

近年来，经过市政府近年的倾力打造，俨然已成为一座“三季有花、四季常青、人水亲和、城水相依”生态之城。

✧山川秀美，物产丰饶，具有丰富的旅游资源。

不仅有八里河风景区、生态园、迪沟生态乐园等国家4A级风景名胜区，还有文峰塔、奎星楼、西湖、庄公园、淮上公园等数处国家级风景名胜区、国家自然保护区、国家文物保护单位、以及“全球五百佳”生态庄园。

4、产业支撑

地处黄淮海平原—江淮平原，因其得天独厚的气候条件，盛产小麦、水稻、红薯、棉花、玉米、大豆和水果、蔬菜、薄荷、中药材等，现已成为国家重要的农副产品基地，全国秸秆养牛示基地和山羊板皮重点产地；

商贸物流业发展迅猛，“立足皖北、辐射中原”的皖西北商贸物流中心初具规模，区域性现代物流枢纽城市地位得到确立；

依托其丰富的煤炭资源，大力发展煤电经济，建设规划了一批科技含量高、资源消耗低、环境污染少、经济效益好的煤矿、电厂，去年全市煤炭产量已达到1260万吨，正崛起成为华东能源新基地；

丰富的人力资源，使成为沿海发达地区产业转移的首选地。

可见充满生机，蓄势待发，是一座潜力无限、希望的城巨大的城市。

5、城市未来规划

市是全国重要的铁路交通枢纽，以加工制造、商贸物流为主的皖北中心城市。

城市总体布局以河西区为中心，颍、泉河为纽带，形成“三区四片组团式”的城市空间布局结构。

远期选择向西、南和东南作为主要拓展方向，兼顾颍东、泉北发展。

✧河西片区：

是市的政治、文化、

教育、科研中心和城市发展的依托，重点发展城市第三产业，完善城市中心功能，提高城市中心的聚集与辐射效益

✧河东片区：

规划重点完善铁路、公

路交通枢纽功能，发展加工制造业，建设东北工业区、颍东辛桥物流园区和城市生活居住区。

✧泉北片区：

完善古西湖生态公园、

工业园功能，建设大型商贸及高级住宅区。

✧颍南片区：

依托市经济技术开发区，以兴办高新技术企业和出口创汇企业为主，采用成片开发，建设成综合性的城市新区。

✧

二、市宏观经济分析

1、2009年市GDP情况及在全省的排名

排名

名  称

GDP（2009）

亿元

GDP（2008）

亿元

增幅（%）

1

市

2102.12

1664.8

17.3

2

市

902

749.7

15.4

3

市

802.66

704.7

12.3

4

马

665.89

636.3

12.1

5

市

607.80

541.3

12.8

6

市

584.02

534

13.3

7

市

576.18

520.1

13.6

8

市

540.60

511.1

12.1

9

市

532.09

486.4

12.2

10

市

529.36

479.3

12.4

11

市

508.77

453.6

13.7

12

市

432.77

411.6

13.6

13

亳州市

431.93

404.2

12.7

14

市

371.87

349.1

11

15

市

343.72

325.3

13.7

16

市

266.92

249.9

11.5

17

池州市

245.59

192.4

15.1

2、2009年省人均GDP前三名和人均GDP情况

排名

名  称

GDP（2009）亿元

人均GDP

折合美元

1

马

665.89

42664元

6250

2

市

2102.12

41543元

6085

3

市

902

39217元

5744

市

607.8

7288元

1067

3、市03-09年GDP和增幅

解析

市国民经济总体GDP成绩位居全省第五名，且GDP保持两位数以上的快速增长，从04年开始增长率一直比较平缓。

但人均经济总量较低，人均GDP（7288元），与GDP总体成绩位于前两甲的、相比，差距较大。

但根据房地产发展阶段与人均GDP关系国际通用衡量标准表明，不同地区的人均GDP决定了该地区房地产市场的不同发展阶段。

2009年市人均GDP折合美元约为1067美元，房地产处于快速发展阶段，未来发展潜力较大。

人均GDP与房地产发展关系

4、市03-09年固定资产投资额

市03-09年固定资产投资额持续快速攀升，06年、07年增长率有所放缓，08年、09年增长率又迅速提升，截至09年，市固定资产投资额达到250亿元，环比上涨32.61%。

5、市03-09年房地产开发投资额

据统计：

市近几年，房地产开发投资额不断增加，但增长率呈波浪形变化，并不稳定，08年超过50亿元，截止09年，房地产投资额达到60亿元，09年投资额度与08年基本持平，但与市和市的差距仍然较大。

解析：

房地产开发投资额/固定资产投资额解析

年度

房地产开发投资（亿元）

固定资产投资额（亿元）

房地产开发投资额/

固定资产投资额

2003年

7.9

74.7

10.58%

2004年

14

91.9

15.23%

2005年

17.9

126

14.21%

2006年

25.5

151

16.89%

2007年

26.3

160.7

16.37%

2008年

56.7

188.9

30.02%

2009年

60

250.5

23.95%

此项指标是直接反映投资结构是否合理的基础性指标。

市03-09年房地产开发投资额占固定资产投资额度比率纵有平稳的增长，但由于基数低，比率仍然较低，由此可见，市未来房地产投资前景良好。

6、市03-09年房屋施工面积/竣工面积解析

据统计：

03-09年市房屋施工面积快速攀升，特别是08年，达到近几年的市场高点，施工面积为967.4万平方米，环比增长73.9%，竣工面积453.5万平方米，环比增长81.11%，是06年2倍之多，但09年部分受08金融危机影响，施工和竣工面积出现一定程度的回落。

解析：

施工面积反映了1～2年后的期房和现房供应量，从上表中可以看出，07年-09年施工面积刚足竣工面积的2倍，预计未来出现供应短缺。

7、市02年-09年成交价格分析

据统计：

02-09年市住宅销售均价呈波浪式迅速攀升，到2009年销售均价已达到3900元/平方米。

解析：

市场相对封闭，投资投机行为较少，大部分购房力量来自于刚性需求，深究市场价格上升偏快的原因发现，土地成本上涨较快是主要原因。

8、市03年-09年恩格尔系数

恩格尔系数是根据恩格尔定律得出的比例数，是表示生活水平高低的一个指标。

其计算公式如下：

食物支出金额÷总支出金额x100%＝恩格尔系数。

据统计市03-09年的恩格尔系数保持一个较稳定的状态。

解析：

恩格尔系数在59%以上为贫困，50-59%为温饱，40-50%为小康，30-40%为富裕，低于30%为最富裕，以此标准来衡量，图中数据显示的结果可以得出自2003年以来比较稳定，目前正处于小康水平。

第二部分：

市房地产市场分析

一、市商品房市场分析（10.1-10.10）

1、市商品房供求面积分析（10.1-10.10）

✧供应量：

2010年1-10月，市商品房供应面积共计98.58万㎡，供应面积最高

的是6月份，达到30.12万㎡，供应面积最低的是3月，为4.06㎡，月平均供应面积为9.86万㎡,同比09年增长92.4%。

✧成交面积：

2010年1-10月，市商品房成交面积共计84.9万㎡，成交面积最高

的是8月，达到12.87万㎡，成交面积最低的是1月，仅有4.65万㎡，月平均成交面积为8.49㎡，同比09年减少4.4%。

✧供求关系：

2010年1-10月，月平均供求比为1.35，因六月份“商城”项

目开盘，面积25.34万m2，均为商业地产，刨除六月份，月平均供求比为0.95，略有供应不足的现状，尤其10年8月-10月供应不足得到显著的体现。

2、市商品房成交价格分析（10.1-10.10）

分析：

2010年1-10月，市住宅月平均成交均价为4515.7元/㎡，月平均增长率为0.67%，其中，成交价格最高的是在4月，达到7735元/㎡，得益于本月“商业广场”（商业）的热销，最低成交价格则出现在2月份，为3607元/㎡；总体成交价格稍有起伏，但仍呈上升态势。

二、市住宅市场分析（10.1-10.10）

1、市住宅成交面积分析（10.1-10.10）

据统计市10年1-10月住宅成交面积在一次调控政策影响下，出现一轮较为明显的下跌行情，直到8月，住宅销售才再次攀升，达到7.68万平方米，9、10月则保持这7万平方米以上的高位运行，二次调控对此类三线城市影响有限。

2、市住宅成交价格分析（10.1-10.10）

分析：

从全年走势来看，楼市宅均价5月后并未因宅销量缩水而出现下跌，年基本保持了一个平稳走势，其中6月份在一次调控后，出现了典型的三线城市价升量跌效应；此后在小幅下滑后呈现出连续上行走势。

从年初的3600元/㎡左右到10月份的4200元/㎡以上，住宅均价较年初出现了近600元/㎡左右的涨幅。