房地产融资渠道及各类融资产品分析.docx
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房地产融资渠道及各类融资产品分析
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房地产融资渠道及各类融资产品分析|
内容简介：
面对目前银行表外业
目 录
一、目前地产融资态势.2
（一）表外业
（二）房地产调控，调整信贷结构.2
（三）国庆前后，各地出台“限贷限购”政策.2
（四）深圳严查“首付贷”、突击检查在售楼盘.2
（五）房企发债收紧.3
（六）房企互联网金融受到整顿——互联网金融风险专项整治.3
二、地产公司融资渠道概览.4
三、常见的融资产品模型及其投资范围、投资限制.5
（一）银行融资.8
（二）房地产信托融资.13
（三）资管计划.20
（四）地产基金.29
（五）其他注意事项.32
四、资管产品嵌套组合规则.33
（一）银信合作.33
（二）银证信合作.34
（三）银证合作.37
（四）银基合作.42
（五）信基合作.42
（六）券商资管产品.42
（七）其他金融产品的嵌套问题.43
五、新规解读及对产品设计的要求分析.44
（一）近期新规.44
（二）新规对房地产融资的影响及产品设计.45
内容概览
一、目前地产融资态势
（一）表外业2016年10月20日，央行发布《关于将表外理财纳入广义信贷测算的通知》，央行有意将商业银行表内外业由于表内业
（二）房地产调控，调整信贷结构
10月13日，央行关于召集17家银行，要求各商业银行理性对待楼市，加强信贷结构调整，强化住房信贷管理，控制好相关贷款风险，收缩土地贷款。
（三）国庆前后，各地出台“限贷限购”政策
自9月30日晚间至10月7日，北京、天津、苏州、成都、合肥、南京、深圳、济南、无锡、武汉、东莞、福州、惠州等19个城市先后发布楼市调控政策，除惠州、南宁外的18个城市都涉及到了限购限贷。
杭州、上海和三亚暂未出台新的政策，仍沿用已有限购限贷举措。
至此，全国（四）深圳严查“首付贷”、突击检查在售楼盘
由深圳市稽查局市场稽查处及全市10个辖区局的执法人员组成13个检查组，突击检查了世联地产及其旗下的世联小贷和世联集金，从事房地产金融业2016年10月13日，深圳全市范围内大型的房地产行业违法专项整治统一执法行动，深圳市市场稽查局局长、副局长、各辖区局领导亲自带队，共派出12个检查组，分别对位于深圳10个辖区的20个在售楼盘进行突击检查，大量假公章、离婚证、虚假广告宣传等。
（五）房企发债收紧
东北特钢债券第8次违约，房企发债有收缩趋势，暂停审核房企发债，发债偏备案性质，依靠中介机构为主。
正在制定的地产企业发行公司债的新标准，要求准入门槛为主体评级AA及以上，且满足四个条件：
1.境内外上市公司
2.省级政府、省会城市、副省级城市及计划单列市的地方政府所属房企
3.以房地产为主业的央企
4.中国房地产行业协会排名前100名的其他民营非上市房企。
（六）房企互联网金融受到整顿——互联网金融风险专项整治
房地产开发企业、房地产中介机构和互联网金融从业机构等未取得相关金融资质，不得利用
三、常见的融资产品模型及其投资范围、投资限制
融资
方式
债权类融资
权益性融资
银行
直接
贷款
委托
贷款
未上市企业股权
（新三板挂牌前）
Pre-ipo
新股申购（首发）
上市公司非公开发行或交易的股份（定增）
二级市场公开交易的股票或与其相关的证券投资基金
√但有额度限制
×不得用于交付土地竞买保证金、定金及后续土地出让款
×不得对房企发放流动资金贷款
×不得接受以筹集他人的资金对外发放委托贷款
×，但具有相关投资经验，风险承受能力较强的私人银行客户、高资产净值客户和机构客户发行的理财产品除外。
√
√
×
变通方式：
借助资管计划的通道
×不得参与三板，变通方式：
股权质押式融资服务；参股或设立基金
×，但具有相关投资经验，风险承受能力较强的私人银行客户、高资产净值客户和机构客户发行的理财产品除外
信托
×不得向房地产企业发放流动资金贷款、土地储备贷款等
√，但不得以信托资金发放土地储备贷款
√，可以作为三板股东，但需穿透核查
×，信托计划持股必须进行清理，信托嵌套有限合伙证监会有自由裁量权，不确定风险
×，变通方式：
集合信托+基金专户+公募基金的模式
√以自有资金参与上市公司定增；√集合信托计划可参与三板定增；×以信托资金参与上市公司定增，变通方式：
借助证券公司、基金管理公司、期货公司及其子公司的资产管理计划，保险资产管理计划等通道
√
母公司专户
×
×
×
×
√
√
√
子公司专项资管计划
×
×
√
要求清理
√
√
√
券商集合资管
×
×，借用信托通道
√
可以不设申购上限，但是申报的金额不得超过集合计划的现金总额，申报的数量不得超过拟发行股票公司本次发行股票的总量
√
√
券商定向资管
×
×
合同约定
未知
券商专项资管
×
×
主要是企业资产证券化业务
√
保险资管
×
×
√保险资金可以投资×保险资管不可以投资，并且限制投资设立房地产开发公司，或者投资未上市房地产企业股权（项目公司除外），或者以投资股票方式控股房地产企业。
要求清理
√
√
√
私募基金
×
×，借道信托计划
√
契约型基金必须清理
√
√
√
（一）银行融资
1.银行贷款
（1）自营贷款
序号
类别
定义
注意事项
1
土地储备贷款
银行向土地储备机构发放的用于收购、整治土地，提升土地出让价值的短期周转贷款。
其主要用途包括支付征地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、场地平整费、缴纳土地出让金等。
向借款人发放的用于土地收购及土地前期开发、整理的贷款。
（1）不得向房开企发放专门用于缴纳土地出让金的贷款以及投标保证金的贷款，用于土地竞拍的资金必须是自有资金
（2）对政府土地储备机构的贷款应以抵押贷款方式发放，且贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%，贷款期限最长不得超过2年。
（3）以土地储备公司（中心）土地使用权质押，以土地使用权出让收益为未来还款的保障
（4）《关于规范土地储备和资金管理等相关问题的通知》自2016年1月1日起，各地不得再向银行业金融机构举借土地储备贷款
2
开发贷款
向房地产开发企业发放的用于开发、建造向市场销售、出租等的房地产项目贷款
（1）满足432条件
（2）开发贷款原则上只能用于本地区的房地产开发项目，不得跨地区使用
（3）政策走向：
从收紧到限制
3
经营性性物业抵押贷款
商业银行向具有合法承贷主体资格的经营性物业所有权人发放的，以其所拥有的经营性物业作为贷款抵押物，以该等经营性物业的经营收入作为主要还款来源的贷款
（1）抵押物：
经营性物业；
（2）还款（3）按照7到8年的租金左右核定授信额。
操作时签阴阳合同，流水要做大。
4
流动资金贷款
用于借款人日常生产经营周转的贷款
（1）通过运营类主体（甚至壳公司）灵活设定贷款用途和贷款金额（关键点：
编造融资故事、虚构财
（2）找评估公司最大程度做大评估值
（3）融资时银行一般会指定评估公司，如建行一般都只认建银评估或者同致诚的评估报告，工行一般只认世联的评估报告，当然找对人才是关键。
（4）贷款周期1年左右，1年到期后存在续贷或者转贷问题
5
旧改贷
旧改所用贷款
（1）常规：
控规已确定、单元规划/专项规划已审批通过、拆迁安置补偿协议已签订、
（2）银行的底线：
可贷款补缴土地出让金
6
并购贷款
商业银行向并购方或其子公司发放的，用于支付并购交易价款和费用的贷款。
（1）并购贷款期限一般不超过七年。
（2）商业银行全部并购贷款余额占同期本行一级资本净额的比例不应超过50%。
（3）商业银行对单一借款人的并购贷款余额占同期本行一级资本净额的比例不应超过5%。
（2）委托贷款
A.委托贷款属于金融机构的中间业B.费率：
3‰,0.5‰,0.8‰，工农中建委贷费率相对高。
C.委贷的抵押登记问题
一般而言，多数地房地产登记部门仅接受银行业金融机构登记为土地或在建工程的抵押权人，所以，一般将房产抵押在银行或信托名下。
但，在诉讼技巧上，被告可以通过提管辖权异议的方式，拖延诉讼时间。
D.诉讼主体资格问题
根据《最高人民法院关于如何确定委托贷款协议纠纷诉讼主体资格的批复》（法复[1996]6号）“在履行委托贷款协议过程中，由于借款人不按期归还贷款而发生纠纷的，贷款人（受托人）可以借款合同纠纷为由向人民法院提起诉讼；贷款人不起诉的，委托人可以委托贷款协议的受托人为被告、以借款人为第三人向人民法院提起诉讼。
”
2013年最高法一例判决“山东启德置业有限公司与山东鑫海投资有限公司等委托贷款纠纷上诉案[（2012）民二终字第131号]，认为‘如果委托人、贷款人（受托人）与借款人之间没有关于回收贷款权利由谁行使的特殊约定，则委托人有权依据合同法的规定直接起诉借款人’。
”
实践中，多数银行会在其制定的委贷合同中直接约定“对于借款人违反本合同约定的，委托人有权自行根据实际需要直接对借款人提起诉讼或仲裁”。
适用条件
原告
被告
第三人
备注
借款人不按期归还贷款
贷款人
（受托人）
借款人
法复[1996]6号
贷款人怠于起诉
委托人
受托人
（贷款人）
借款人
三方未约定回收贷款权利行使权主体
委托人
借款人
（2012）民二终字第131号
委贷合同中直接约定
委托人
借款人
委贷合同中约定
……
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