房地产基础Word文档格式.docx
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★房地产经营：
包括房产（含土地使用权）买卖、租赁、抵押等。
★房地产中介服务：
包括信息、估价、测量、律师、经纪和公证等。
★房地产物业管理服务：
包括家居服务、房屋及配套设施和公共场所的维修养护、保安、绿化、卫生、转租、代收代付等。
★房地产金融：
包括信贷、保险、房地产金融投资等。
总之，以上确切的说，房地产行业是包括开发、经营、管理、服务等各个环节或过程的经济活动，各类经济组织和经纪人，以及各类技术人员构成的有机体系。
2）房地产业与建筑业关系：
两者之间既有区别又有密切联系
建筑业是属于第二产业，属于物质生产部门。
房地产业有开发、经营、管理和服务等多种性质，属于第三产业。
一般将从事房地产开发、经营的企业和组织称为开发商，将从事房屋建设和设备安装的企业称为建筑商和承包商，在项目开发和建设活动中，房地产企业和建筑企业往往形成甲方和乙方的密切合作关系。
3）房地产的特性：
●房地产位置的固定性
土地是自然生成物，它的位置是不可移动的。
房屋是建筑在土地上的，由此，决定房屋等建筑物也是不可移动的，房地产在位置上的固定性，使房地产的使用受到了地理位置的制约和影响。
●房地产地域的差别性
因为有此特性，使得每一宗房地产的价值都不相同，甚至在同一住宅区的相同住宅，或同一栋楼的同一层中的每一平方米的房屋价值也会有所不同。
●房地产的高值耐久性
建筑在土地上的建筑物，一般使用期限都很长，一般也要几十年，有的甚至长达上百年，房地产产品作为消费品价值也比较昂贵。
●房地产具有保值增值性
房地产商品在国家政治、经济形势稳定情况下，其价格呈不断上升的趋势，即房地产具有保值和增值的性质。
房地产的这种性质主要是由于城市土地的性质决定的。
土地有限性，不可再生性，使城市土地处于稀缺状态。
由于人们对土地需求的日益增加使房地产产品价格呈上升趋势。
3．我国住宅产业的发展前景
房地产业一直以来做龙头产业受到举世瞩目的关注。
住宅建设是房地产业的主流。
而且住宅产业的发展将对推动国民经济的增长起到愈来愈明显的作用：
●城市化水平稳步提高对住宅形成巨大需求
2010年城市人口将达到6.1亿人，每年需要新建住宅3.27亿平方米。
●流动人口增长对住宅形成巨大需求。
●居民消费结构变化形成对住宅的需求。
我国城镇居民已进入了温饱型向小康型消费的转变，对居住条件的改善非常迫切。
●旧城改造的速度加快，安置居民住宅大量需求。
●深化改革与市场发展刺激了对住宅的需求。
A．政府行为：
扩大内需，深化住房改革制度；
B．取消福利分房，实行住房分配货币化；
C．开放二手市场，以存量房流动带动住房消费；
D．下调存贷利率，吸引大量投资性及消费住房的积极性；
E．下调税费；
出台相关政策、法规，刺激住房消费。
⏹房地产开发经营的程序
1．经营的主要阶段
1）建设工程项目设立和企业组建
2）房地产建设工程项目规划与审批
3）土地使用权的取得
4）征地与拆迁
5）工程建设与管理
6）房地产的租售管理
7）房地产的物业管理
2．房地产开发经营企业的类型
共分四大类：
1．开发经营管理企业
这类企业是通过市场调查，可行性研究以及其他前期工作和项目工程建设，在一个特定的地点和预期的时间内，把资本转换成房地产商品，然后通过销售回收投资取得利润。
2．中介组织企业
什么是中介：
就是在房地产投资建设、交易、消费、物业管理等各个环节或阶段中，为当事人提供中间服务的经营活动。
房地产中介组织运作，一般都是由当事人提出委托，中介机构受理委托并提供特定的服务，最后由委托人依约支付报酬。
所以，房地产中介是一种有偿的服务性的经营活动。
3．物业管理企业
什么是物业管理：
就是适应市场经济规律要求的社会化、专业化、企业化、经营型的房地产管理模式。
房地产商品的价值不仅直接取决于建造过程中的设计，原材料，设备和装修的成本费用，还受到使用，维修，地理位置和环境等的影响。
物业公司的管理不仅能延长房地产商品的自然寿命，提高使用的经济寿命和保值增值，而且能给使用者提供各种服务，满足房地产所有人和使用人的需要。
因此，随着房地产商品化的发展，物业公司和物业管理也得到了迅速的发展。
尤其是近两年，随着国民的整体素质的提高，人们对物业公司的管理水平要求也在逐步提高，人们已经开始认识到物业公司的重要性。
4．地产金融企业
由于房地产投资大，周期长，需要银行等金融机构资金的支持；
房地产又是一种增值和保值的物品，银行等金融机构也愿意把资本投向房地产。
房地产和金融关系十分密切。
房地产与银行等金融机构有良好的合作关系是房地产投资者有巨大经济和经营实力的重要标志。
我们把各种金融机构中专门从事房地产信贷的机构，以及住宅银行，叫做房地产金融企业。
（二）基础知识
⏹名词解释
（一）与土地有关的概念
三通一平：
通常指施工现场达到路通、水通、电通和场地平整。
“三通”是把开发区红线以外的道路，给水排水管道、供电线引入施工现场，“一平”是把施工现场的土地进行平整。
七通一平：
大的开发区或重要的开发项目施工准备工作的要求。
“七通”包括道路通、上水通、雨污水通、电力通、通讯通、煤气通、热力通。
“一平”是土地平整。
国有土地使用权证：
指经土地使用者申请，由城市各级人民政府颁发的国有土地使用权的法律凭证。
该证主要载明土地使用者名称，土地坐落、用途，土地使用面积、使用年限和四至范围。
（二）与住宅有关的概念
公寓式住宅：
公寓式住宅是相当于独院独户的西式别墅住宅而言的。
公寓式住宅一般建在大城市，大多数是高层大楼，标准较高，每层内有若干单独使用的套房，包括卧室，起居室，客厅，浴室，厕所，厨房，阳台等等，还有一部分附设于旅馆酒店之内，供一些常常往来的中外客商及其家眷中短期租用。
花园式住宅：
也叫西式洋房或小洋楼，即花园别墅，一般都是带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼，建筑密度很低，内部居住功能完备，装修豪华，并富有变化，住宅水、电、暖供给一应俱全，户外道路、通讯、购物、绿化也有较高的标准，一般为高收入者购买。
商住住房：
商住住房是soho（居家办公）住宅观念的一种延伸。
它属于住宅，但同时又融入写字楼的诸多硬件设施，尤其是网络功能的发达，使居住者在居住的同时又能从事商业活动的住宅形式。
商住住宅适合小型公司、创业集体以及依赖网络进行社会活动的人群。
经济适用房：
是指具有社会保障性质的商品住宅，是国家为解决中低收入家庭住房问题而修建的普通住房，具有经济性和适用性的特点。
经济性是指住宅价格相对市场价格而言，比较低，能够适应中低收入家庭的承受力，适用性指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果，而不是减低建筑标准。
这类住宅因减免了市政配套等费用，其中包括免去土地出让金，削减了市政配套等费用的50%，并且优先享受银行信贷，其成本低于普通商品房，并且规定了较低的固定利润率（3%），故又称经济实用房。
安居房：
指实施国家“安居工程”而建设的住房（属于经济适用房的一类）。
是党和国家安排贷款和地方自筹资金建设的面向广大中低收入家庭，特别是对4平米以下的特困户提供的销售价格低于成本，由政府补贴的非盈利性住房。
集资房：
集资房是改变住房建设由国家和单位包揽的制度，实行政府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金，进行住房建设的一种房屋。
职工个人可按房价全额或部分出资，政府及相关部门用地、信贷、建材供应、税费等方面给予部分减免。
集资所建住房的权属，按出资比例确定。
个人按房价全额出资的，拥有全部产权，个人部分出资的，拥有部分产权。
多层住宅：
指四至六层楼房住宅称为多层住宅
小高层住宅：
指七至十层的楼房住宅称为小高层住宅
高层住宅：
指十层以上的楼房住宅称为高层住宅
会所：
以所在物业业主为主要服务对象的综合性康体娱乐服务设施。
跃层：
跃层是近年来推广的一种新颖住宅建筑形式，是一套住宅占有上、下两个楼层，上下层不通过公共楼梯而采用户内独有的内部楼梯联系上下层：
一般首层安排起居室、厨房、餐厅、卫生间，最好有一间卧室，二层安排卧室、书房、卫生间等。
跃层式住宅的优点是每户都有二层或二层合一的采光面，即使朝向不好，也可通过增大采光面积弥补，通风好，户内居住面积和辅助面积较大，布局紧凑，功能明确，相互干扰小。
复式：
复式是受跃层式住宅的启发而创造设计的一种经济型住宅。
在建造上仍每户占有上下两层，实际是在层高较高的一层楼中增建一个1.2米的夹层，两层合计的层高要大大低于跃层式住宅（复式为3.3米，而一般跃层为5.6米）上层供休息、和储藏用其目的是在有限的空间里增加使用面积，提高住宅的利用率。
错层：
户内楼面高度不一致，错开之处有楼梯联系。
但没有完全分成层。
（适合大面积住宅，小户型会显得局促。
（三）与规划有关的概念
进深：
一间房屋从前墙皮到后墙皮之间的实际长度，进深大的住宅可以有效节约用地，但为保证住宅有良好的自然采光和通风条件，不宜过大。
（开间一般限定在5米左右）
开间：
住宅的宽度，指一间房屋内一面墙皮到另一面墙皮之间的实际距离。
开间一般在3.0-3.9米之间。
层高：
房屋一层的高度。
对楼房建筑来讲，指下层地板面至楼板面的距离，层高减去楼板层的厚度为房间的净高。
户型：
根据家庭人口组成情况和国家规定的居住面积定额所确定的每户居室的数量和大小。
户室比：
各种户型在总户数中所占的比例称为“户室比”
户室比=某种户型套数/（1幢、住宅群）住宅总套数*100%
建筑系数：
“建筑占地系数”的简称。
指一定建筑用地范围内所有建筑物占地面积与用地总面积之比以百分率计。
用以说明建筑物分布的疏密程度、卫生条件及土地利用率。
合理的建筑系数应在节约用地的原则下，尽可能满足建筑物的通风、采光和防火、防爆等方面的空间要求，并保证足够的道路、绿化和户外活动场地。
（四）与产权有关的概念
房屋产权：
泛指所有者对财产的占有、使用、收益和处分，并排除他人干涉的权能，是物权的一种。
房屋产权指房产所有者，按国家法律规定所享有的权利。
房屋权属登记：
指房地产行政主管部门代表政府对房屋所有权以及由上述权利产生的抵押权、典权等房屋他项权利进行登记，并依法确认房屋产权归属关系的行为。
房屋产权登记应遵循房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则。
房地产权登记：
房屋所有权登记，通常称为“产权登记”（包括房屋所有权登记和房屋他项权利登记）城镇房屋所有权登记是人民政府为了健全法制，加强城镇房屋的管理，依法确认房屋所有权的法定手续。
在规定登记范围内的房屋不论属谁所有，都必须按照所有权登记办法的规定，向房屋所在地房管机关申请所有权登记，经审查确认产权后，由房管机关发给房屋所有权证。
房屋所有权登记是房屋产权管理的主要行政手段，只有通过房屋所有权登记，才能对各类房屋产权实施有效的管理。
共有产权：
指一家房地产有两个或两个以上的权利主体，即共有人。
在实践中又有按份共有和共同共有之分。
前者是指共有人分别按自己所拥有的份额大小，对共有房地产享有一定的利益，并承担相应的义务；
后者是指两个以上权利人对全部共有的房地产享有同等的权利，并承担同等的义务。
房屋抵押：
产权所有人以房契作为抵押，取得借款，按期付息。
房屋产权仍由产权所有者自行管理，债权人只能按期取息，而无使用管理房屋的权利，待借款还清，产权人收回房契，抵押即告终结。
过户：
即更换房屋承租人姓名。
（五）与面积有关的概念
建筑面积：
建筑物各层面积总和，每层建筑面积按建筑物勒角以上截面计算，包括使用、辅助面积和结构面积。
商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用面积。
套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积
公摊面积：
1.公共门厅、过道，电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备房等为整座楼服务的公共用房和管理用房的建筑面积
2.各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔以及外墙墙体水平投影面积的50%
使用面积：
建筑物各层平面中直接为生产生活使用的净面积的总和。
使用面积大于等于地毯面积。
使用面积系数：
用百分率表示。
等于总套内使用面积之和除于总建筑面积
辅助面积：
建筑物各层平面楼梯、走道所占净面积的总和。
结构面积：
建筑物各层中，外墙、内墙、垃圾道、通风道、烟囱（均为投影面积）等所占面积的总和。
使用率：
使用面积与建筑面积之比，用百分数表示。
板楼80%、塔楼75%、写字楼70%商场65%使用率与人流量密切相关，人流量大的地方，使用率低。
实用率：
是套内建筑面积和住宅面积之比。
商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积
套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台面积
套内墙体面积=公用墙为水平投影面积一半计入、非公用墙为水平投影面积计入套内使用面积为室内各居室面积、壁橱等，以及不包含在结构面积中的烟囱、通风道、管道井。
分摊的公用建筑面积=套内建筑面积*公用建筑面积分摊系数
公用建筑面积分摊系数=公用建筑面积/套内建筑面积总和
公用建筑面积=整栋楼的建筑面积-套内建筑面积-不应分摊的建筑面积
容积率：
总建筑面积与所用建筑用地面积之比。
（总占地面积之比）
建筑覆盖率：
又称建筑密度，是指建筑物基底占地面积与规划用地之比。
⏹绿化率：
是指规划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地的用地面积之比。
而绿地率是指规划建设用地范围内的绿荫面积（包括绿地面积）与规划用地面积之比。
北京房价直逼东京
目前北京的房价已经接近东京，纽约等世界的大都市，可以说北京的房屋价格已经走向世界，椐有些开发商反映，目前北京二环路以内，平均居民拆迁安置费高达40万左右，这个费用要占到开发成本的60%以上，是耗资最大的部分。
⏹商品房价格地区差异大
对于房地产物业来说，地理位置是十分重要的，单以平均房价很难看出实际房价的真实水平，我们都知道从价格上来说，东边、北边价位最高，其次是西边、南边，这主要原因是关系到大的气候，也就是说总体的配套，无论是生活环境、娱乐设施、人文素质，目前来说东边、北边都要比西边、南边强太多。
⏹客户投资理念分析
我们说房地产投资有一条金科玉律：
第一是位置，第二是位置，第三还是位置，我们大家都知道由于近两年来商品房市场所需求的单位集团购买消退，（应该是从2000年中旬就取消了）市场需求一度大幅下跌，但是同时，新增的项目却是有增无减，也就是说供大于求。
但是由于受区域的影响，某些商品房前景依然被看好，因此位置的选择就尤其重要。
⏹客户选择物业的标准分析
随着商品房市场的日渐完善，客户的要求不断提高，单纯考虑位置的好坏已不能成为选房的唯一条件，下面我给大家归述几类：
1、地区要上风上水
这指的并不是迷信，说白了还是位置，北京上风上水的方向是西北方向，不过也不确实有写客户比较迷信，找风水大师确实自己住哪个朝向比较适宜，甚至楼层数。
2、交通便捷
常用的交通工具包括：
步行、自行车、公交车、小汽车，这主要就是指从你的住所到工作地点或常去的地点或市中心，不超过可接受的时间并且有保障。
如一家好几口人，都有此要求时，尽可能都的照顾到，所谓少数服从多数，甚至他们会考虑将来有可能的变化，如工作调动，孩子升学、转学等。
3、地区文化水平
这主要是针对知识分子，或高干子弟而言，比如说工作生活在中关村一带的客户群，就不会在南城选择住房。
4、周边配套设施齐全
包括娱乐设施（歌舞厅、健身场所等）卫生条件（医院、诊所等），便利条件（商场、便利店等）
5、自然景观
包括绿地、公园，环境宜人，空气清新
6、安全条件
指地区社会风气（如浙江村）治安状况需良好。
⏹客户选房的心理分析
1.看楼层
一般客户选房先看的是楼层（塔楼或板楼）楼的层次越高，采光就越好，同时高层能避开低层楼内外的噪音（指不临主路的情况下），粉尘污染等。
空气质量也较低层好，但也不是绝对的，比如高层会给老年人带来不便，低层可增加老人、孩子的户外活动。
因此，这也要视其家庭成员情况而定。
又比如：
首层采光较差，污水容易溢出，地面较潮湿，安全性差，但同时接地会老人喜欢，出入方便。
高层（顶层）可能会有质量问题，供水不足，顶层漏水，隔热不好等。
因此，我们在向客户介绍时，要格外注意，避重就轻。
2.户型
现在比较流行的户型是三大一小一多，就是大厅。
大厨，大卫，小卧，多橱柜
所以一定要突出自身项目的户型特点却同客户介绍。
3.朝向
朝向好一般是人们的传统理念，我们都知道朝向以南北为正，东西为偏，好的朝向可以保证大量阳光射入室内，可以改善室内环境，对人的身心健康有好处，不过这也要视情况而定，比如对于现代许多年轻人来说，生活节奏较紧张，有点象旅馆一样，（当然这样说不太好听）那麽朝向的优势就不那么明显了，所以我们推荐户型的比重就要大一些。
4.通风
住宅的通风是满足人对空气流动的基本要求，特别是在夏天要有穿堂风，另外通风还可以排除室内异味。
这是光靠空调所达到的。
这是板、塔的主要区别。
但是现在塔楼也在变革，今后的发展。
（今后几年的发展）趋势，当然板楼更要突出。
5.质量
质量问题是最难把握的，主要起因是设计施工中引起的，所以要求我们必须具备专业性，注意不要向客户回避质量问题。
6.布局
合理的布局应该是先客厅，后餐厅、厨房，客厅、餐厅应与卧室有明显间隔，餐厅厨房现在比较流行二合一（西餐为主、中餐油烟大）厨卫最好不要想对（但也有迷信的说法，厨、卫都是五谷轮回之所）。
三居以上最好有两个卫生间，开的客厅的门不应过多，否则不好摆放家具。
7.卧室、厨房、卫生间
卧室主要就是应该具备私密性，厨房是房屋的心脏，要注意使用性的方便程度，具备一定宽度，卫生间应注意通风情况，干湿分离最理想。
总之讲的时候要结合项目的特点进行分析，并且要规避风险，突出特点。
三、建筑基础知识、认图
（一）规划初步设计
1.居住用地内容
住宅用地：
包括住宅建筑的基底占地及其四周合理间距内的用地（含宅旁绿地、宅间小路、家务院等）
公建用地：
是与居住人口规模相对应配建的各类设施的用地，包括建筑基底占地及其所属的专用场院、绿地和配建停车场、回车场等。
道路用地：
指宅间小路和公建专用道路以外的各级车行道路、广场、停车场、回车场等。
公共绿地：
指满足规定的日照要求，适应安排游憩活动场地的居民共享的绿地，包括居住区公园、居住小区的小游园、组团绿地以及其他具有一定规模的块状、带状公共绿地。
2.住宅用地规划设计
（1）日照间距
●住宅的日照间距分正面间距和侧面间距两大类，凡泛指的日照间距，为正面间距。
●在居住区规划中，应使住宅布局合理，为保证每户都能获得规定的日照时间和日照质量，要求条形住宅长轴外墙之间保持一定距离，即为日照间距。
（2）住宅朝向
住宅的朝向主要要求能获得良好自然通风和日照。
最佳朝向
适宜朝向
不宜朝向
北京
地区
正南至偏东300以内
南偏东450以内，
南偏西450以内
北偏西300-600
3.公建用地规划设计
●公建设施配套的分类
●公建设施的规划布置
4.停车设施规划设计
●居住区道路分级
●停车设施规划设计
（二）建筑初步设计
1.住宅结构形式
（1）按性质及规模划分：
低层、多层、小高层、高层、超高层
（2）按材料划分
●砖混结构住宅
砖混结构是指建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或砌块砌筑，柱、梁、楼板、屋面板等采用钢筋混凝土结构。
●砖木结构住宅
砖木结构是指建筑物中竖向承重结构的墙、柱等采用砖或砌块砌筑，楼板、屋架等用木结构。
●钢筋混凝土住宅
钢筋混凝土结构是指建筑物中竖向承重结构如柱、梁、板、楼梯、屋盖用钢筋混凝土制作，墙用砖或其他材料填充。
这种结构抗震性能好，整体性强，抗腐蚀耐火能力强，经久耐用。
●钢结构住宅
911事件对钢结构的考验，成本的减少
2.住宅楼体类型
（1）单元式住宅楼体类型
●梯间式（现在一般板楼或变形板楼）
梯间式住宅每层联系的户数一般在2-4户之间，户数越少，由公共楼梯所引起的对住户的影响就越小，同时也能更好的保证住户的私密性和良好的通风采光条件。
一般在多层住宅中采用较多。
●外廊式
外廊式每层联系的户型一般在4户以上，且每户都能得到均等的居住条件。
由于公共外廊对住户的私密性有一定的影响，故居室的位置宜远离外廊安排，靠外廊一侧宜安排辅助用房，如厕所、厨房、储藏室等。
●内廊式
内廊式住宅走廊光线较暗，对住户私密性的影响亦较大，住户的通风、采光条件也不良。
采用这种形式住户的朝向不是向西和向东，就是朝南和朝北。
●集中式（现在一般指塔楼）
集中式住宅与梯间式住宅的不同点，在于楼梯间与电梯间都集中在住宅中央，无直接采光，所以集中式住宅有着内廊式住宅相同的缺点，但对住户的影响比内廊式少得多，而且能最大限度得利用外墙为户内创造良好得通风和采光条件，每层联系得户数可多可少，一般在高层住宅中采用较多。
（2）别墅式住宅楼体类型
●
独立式
并列式（双拼TOWNHOUSE）
联立式（联排TOWNHOUSE）
●叠拼式（叠拼TOWNHOUSE）
3.住宅的开间、进深、层高和净高
住宅的开间：
住宅的宽度
住宅的进深：
住宅的实际长度。
住宅的层高：
下层地板面或楼板面到上层楼层面之间的距离，也就是一层房屋的高度。
住宅的净高：
下层地板面或楼板上表面到上层楼板下表面之间的距离。
净高=层高-楼板厚度
4.墙体设计：
勒脚：
墙体接近室外地面的部分，高度一般为室内地坪与室外地面的高差部分，也有将勒脚高度提高到底层窗台，勒脚起着保护墙身和增加建筑物立面美观的作用。
散水：
为保护墙基不受雨水的侵蚀，在外墙四周将地面做成向外倾斜的坡面，以便将屋面雨水排至远处，坡度约5％，宽度600－1000MM。
踢脚：
室内装饰用于保护墙体较低部分的损坏。
冷桥（热桥）：
由于结构上的需要，常在外墙中出现的一些嵌入构件，如混凝土柱、梁、垫块、圈梁、过梁，这部分保温性能较其他部分低，比相同面积主题部分的热损失要多。
外墙外保温技术的优越性：
1）、墙体和空气之间不存在温度差可提高室内环境质量。
2）、墙面或墙内不会出现冷凝现象。
3）、外墙温度的变化可忽略所以外墙不会产生裂缝。
4）、结构墙的总质量增加了整个建筑物的热容，
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