娱园旅游度假区开发项目可行性研究报告.docx

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娱园旅游度假区开发项目可行性研究报告

上饶万年娱园旅游度假区开发项目

可

行

性

研

究

报

告

附表：

1.投资估算表

2.流动资金估算表

3.项目总投资使用计划与资金筹措表

4.营业收入、营业税金及附加和增值税估算表

5.总成本费用估算表

6.利润与利润分配表

7.项目投资现金流量表

8.项目资本金现金流量表

万年县娱园旅游度假区

旅游项目策划总体方案

受万年县珠山乡党委、乡政府及万年县娱园旅游开发有限责任公司的委托，万年县招商局、万年县旅游局、万年县水利电力勘察设计室对娱园水上旅游度假区进行旅游开发总体策划。

策划的内容包括项目地旅游资源调查与评价、客源市场分析与目标市场定位、旅游产品开发总体构想与定位、旅游产品论证与设计、旅游地形象策划与营销、投资成本估算与效益分析以及分期实施步骤与策略。

第一章项目背景

1.1地理位置

项目开发地余源水库位于江西省万年县珠山乡，地理座标为北纬28°40′15″，东经117°07′26″。

北面是北源村，南部金流村，东有雩紫峰，西至江西水泥厂。

库区有余源和金流两个村委会。

1.2交通条件

项目所在地万年县位于江西省东北部，境内有皖赣铁路。

公路有206国道穿境而过，从县城通往各乡镇的路面都实现了硬化。

目前库区与外界的交通联系只有一条机耕道。

随着县乡镇对该机耕道的拓宽、平整，该库区发展旅游业的区位交通条件将得到明显改善。

1.3市场环境

在大力发展旅游业的形势下，江西省提出了“生态江西，休闲花园”的旅游发展构想，上饶市提出了大力实施“鲲鹏战略“，加快旅游业发展的若干意见。

随着社会劳动率的不断提高和城镇社会经济的迅速发展，城镇居民闲暇时间愈来愈多，外出旅游的客观需求愈来愈强烈，形成了巨大的旅游客源市场。

虽然万年周边地区水体旅游资源比较丰富。

但同类型的水库（湖区）旅游项目则不算太多。

开发得比较好的是上饶枫泽湖、婺源鸳鸯湖、万年龙泉湖。

但针对鹰潭、景德镇等地的客源市场，本项目开发则有明显的区位优势；龙泉湖开发先行一步，正在向市场逐步推销，则是本项目主要的市场竞争对手。

1.4产权及机制

库区边岸、半岛等陆地及其资源产权绝大部分归珠山乡人民政府所有，少部分为陈营镇人民政府所有，库内水域资源产权归珠山乡人民政府所有。

上述两家单位同属于万年县人民政府领导，关系融洽，便于协调。

水库边岸、半岛上的山林资源一般按现行政策由珠山乡或陈营镇下属村、林场管理，部分采取了承包方式经营，多数处于自然状态；放养水面由珠山乡人民政府收回，交给娱园旅游开发有限责任公司一并经营。

1.5开发现状

目前只有江西水泥厂工人、家属和附近居民到库区游泳游览，也有一些摄影爱好者来此拍摄艺术照片；半岛上没有人工建筑；水库内只有少量条件简陋的木船或木排供村民往来、樵采和捕鱼，旅游开发尚未起步。

1.6优势分析

（1）项目地的区位条件是发展当地旅游业的主要优势。

特别是项目位置处于万年县城近郊和江西水泥厂厂后，可以形成客流、物流的“盆地效应”，有利于形成旅游客源规模和旅游资本积聚。

而项目地本身的资源品质是旅游开发后走内涵式发展的内在因素。

（2）立项单位的党政领导，对发展旅游业有高度的认识和积极性。

围绕本项目做了大量相关工作，政府主导是本项目取得成功的有效保障。

（3）整个项目地理环境处于一个相对封闭的状态。

水库由低山丘陵环绕，除了一条机耕道外，没有其他对外机动车道，便于周边环境的整体保护和项目的经营管理，这是项目开发以后不断提高品位的重要条件。

1.7困难分析

（1）地质地貌条件不是十分优越，在社会上的知名度较低。

该水体主要用于本地的水利灌溉，功能比较单一，对其他地区没有什么影响；库区边岸土层不够肥沃，植被种类不够丰富，园林绿化工程难度较大、周期较长。

（2）旅游基础设施缺乏。

库区目前除了通电和机耕道正在计划拓宽平整以外，电信和无线通讯条件急需改善，否则，将直接影响到该项目的实施。

（3）万年经济欠发达，长期以来是以农业和工业为主，第三产业比重较小，旅游业更是新生事物。

虽然发展旅游业已经提上了议事日程，但是，在群众中对旅游业的认识还有一定的差距，尤其是对于应该如何发展旅游业，还缺乏必要的科技和人才支撑。

第二章旅游资源调查与分析

2.1旅游资源状况

2.1.1起伏的地貌

余源库区环周丘陵起伏。

库区周边最高峰为雩紫峰，海拔552米。

由于构造地层较软，地表风化剥蚀较严重，无陡峭山峰、象形石等观赏景观。

但库区四周群山环抱，远山近水，富有层次感。

库区沿岸地形迂回曲折，半岛星罗棋布，随水位的变化而相应变化。

水面被分割得千姿百态，宛如迷宫，为旅游开发提供了良好的条件。

2.1.2秀丽的水体

项目策划地总库容达1100万立方米，有效库容807万立方米，在10.2平方公里的集雨面积内，群山叠翠，林木葱郁，除少量生活污水外几乎没有污染源，使水库保存了清纯洁净的一湖秀水，水体能见度可达3米以上，库区港湾相连，水域富有变化。

湖区山水相映，景色迷人，尤如镶嵌在群山中的一块秀玉，每当清晨太阳初升，湖水烁金。

黄昏，晚霞如胭脂，为湖面染上一层金色。

月夜，静谧得湖面一片银白，微风吹来，摇曳生辉，令游人如痴如醉。

2.1.3宜人的气候

万年处于北亚热带，气候温暖湿润，阳光和熙，无霜期长。

由于库区森林覆盖率较高，加之水面的温度调节作用，营造了舒爽宜人的小气候，库区空气清新，富含空气负氧离子及植物精气（空气杀菌素），具有较高的空气质量，适宜游客开展娱乐休闲保健度假活动。

2.1.4民风纯朴的农村景色

库区周边余源和金流两村自古民风纯朴，乡民们的婚嫁、节庆活动丰富而有特色，如玩彩灯、舞狮子、舞剑、打秋千、挤棍，加之金流进村处有4栋（樟树、黄连、楮树、枫树）百年以上的古树，极具地方特色与旅游开发价值。

库区四周山水相映，风光旖旎，春夏秋冬景色各异，旅游者到此游览有回归自然之感，仿佛置身于浓墨重彩的山水画之中。

2.2资源组合评述

（1）项目策划地以自然旅游资源为主，人文旅游资源为辅，组合度良好，旅游可开发性强；

（2）远山近水，线条柔美，山水比例恰当，符合黄

金分割比，给人以一种秀丽、和谐的美感；

（3）人文旅游资源虽然数量不多，级别不高，但也是地方特色，能起到锦上添花的互补作用。

2.3资源总体评价

（1）本项目地是一个以水体为主，地方特色突出的旅游客体，自然旅游资源要素较为齐全，人文旅游资源相辅相成。

（2）库区资源组合度良好，水面区域开阔，富有层次变化，天然质朴，可开发性强，适宜运用中国园林构景手法进行主题性开发，将之建成集观光娱乐、休闲度假、水上竞技为一体的多功能综合性城郊新型水体旅游区。

（3）有良好的自然生态环境，库区青山秀水，绿视率高，基本未受到污染，远山近水，树竹摇曳，田园村舍，阡陌纵横，民风纯朴，具有浓郁的江南农村景色，能对城市游客群体产生较强的吸引力。

（4）加大环保力度，视一湖秀水为旅游开发的资源基础，有计划改变湖区植被树种的单调，大量营造观赏林。

（5）靠近主要客源地。

地方政府重视，项目地基本无社区居民居住，开发投资费用相对较小。

第三章客源市场分析

对项目地旅游开发的过程，从逻辑上说，应首先从研究市场的实力开始。

市场研究的目的是确定潜在市场并测算其规模，最终使得管理者正确地理解其身处的经营环境。

旅游客源的市场规模可以用以下公式表示：

G=M1+M2/D

其中G：

客源市场规模；

M1：

市场引发力或称出游动机；

M2：

目的地的吸引力；

D：

客源发生地与目的地间的距离影响力

所以，首先必须明确该项目的目标市场，再有针对性地研究该市场的出游动机、对该市场而言目的地的吸引力、以及相关的距离影响力。

对经理人员来说，最重要的信息并不一定是潜在市场的总量，而是有必要明确该市场的特点。

市场划分好之后，我们就可以把目标确定在那些对我们的产品有效需求的人群身上，然后，旅游休闲度假区的一切设计都应以已确定的这部分人的特殊要求为依据。

市场研究还应分析来自其他旅游目的地及既定商圈内其他同行经营者或潜在替代品生产者的竞争。

而这一研究必须在“旅游产品生命周期”的背景下进行。

3.1客源市场定位

3.1.1逗留目的分析

（1）娱乐休闲：

本项目按区域性旅游休闲度假景区规划，其设计容时量为1-2日。

主要针对景德镇、鹰潭两地双休日娱乐休闲市场。

（2）保健：

本旅游地可以成为区域性的保健中心，其开展的游泳、钓鱼、水上项目、游园和其他相关项目对景德镇和鹰潭、上饶三地的相关市场将是十分有竞争力的。

3.1.2地理来源分析

（1）交通时间：

一般认为区域性的旅游休闲度假中心的吸引力范围是车行1.5小时的距离。

这就决定了旅游圈沿已有交通线延伸的范围。

（2）旅游者的距离知觉：

实践中旅游者对距离的心理知觉往往与实际距离是有区别的，其影响因素大概有：

①交通的方便程度；②历史上形成的行政区划；③方言等文化特征造成的心理认同感；④人民持续性往来的情况；⑤出游者的出游心理压力。

3.1.3游客嗜好分析

（1）依据项目地的资源条件及旅游市场需求趋势，本旅游地拟在现有山水自然资源条件的基础上规划开发为以人造、人文、娱乐休闲性的景区。

（2）满足人们娱乐、公务、保健、观光的需求。

3.2限制条件分析

3.2.1季节性、周期性限制因素

（1）季节性：

由于气候的四季更变，季节性是旅游开发必须着重考虑的因素，所以，该旅游项目将不可避免的受到全年性的季节性市场条件影响，根据有关研究可以认为：

春季（3-5月）是小旺季；夏季（6-10月）是旺季；秋季（11-12月）是平季；冬季（来年2月）是淡季。

（2）周期性：

双休日短途旅游市场的特点就是：

周五、周六、周日客人多，其他时间客人少。

（3）假日性：

五一、十一、春节的黄金周客人将会大大增加。

3.2.2其他旅游点的存在

（1）邻近旅游点：

有必要关注的景点包括①龙泉湖；②鸳鸯湖。

（2）竞争性分析：

①从整体来说邻近旅游点开发比较早，已经有一定的知名度，部分景点的条件更是本旅游地所无法比较的，所以，至少在最近一个时期，对来源于区域以外的客源，项目地的竞争力是较弱的。

但对于主要感兴趣的双休日短途旅游者来说，其他的旅游景点他们早已经去过了，十分需要新鲜的去处，也就是说，其他景点对于万年周边地区的短途旅游者来说，已经进入了“产品生命周期”的末段，而项目地正处于其前段。

②项目地最需要密切关注的竞争对手是龙泉湖，因为存在着天然条件的相似性。

第四章旅游产品市场定位

4.1定位原则

旅游产品市场定位的准确与否是关系到项目地旅游开发成败的关键，必须建立在对项目地资源特性、品位、规模、市场客源需求、以及地缘条件和区位优势等方面的科学、深入研究的基础上。

综合上述分析，本项目的市场定位、产品设计应遵循以下原则：

（1）组合原则。

从单体资源来看，本项目地的资源品味、景象优美度和规模度都不算特别优秀，要避免在市场上“单打独闯”，应与周边互补性旅游资源组合开发，联合推向市场；

（2）特色原则。

特色是旅游地的“特殊本质”和“特殊运动形式”。

旅游产品开发必须做出自身鲜明的特色，一旦失去特色，就失去开发的价值。

因此，无论是在挖掘其自身优势，还是人工造景都应突出“特色”二字。

（3）市场原则。

旅游开发是一项经营性投资，不是单纯的公益性投资，经济效益是旅游企业追求的第一目标，如果没有经济效应企业就无法生存，也没有存在的理由。

因此，旅游产品的开发应结合市场需求开发适销对路的产品，取得满意的经济效益。

（4）自然美与人工美统一原则。

由于本项目地资源类型的丰满度、优美度和人文旅游资源的知名度方面并不十分理想，因此，人造景观将成为项目地的主打产品，人工美与自然美的和谐统一是决定项目地旅游产品景观相的重要因素。

4.2开发思路

依据项目地的资源特质、资源展布的形态结构、景观分异度和丰度值，并结合其区位条件等，确立