深圳房地产季度报告第三季Word文档下载推荐.docx

深圳房地产季度报告第三季Word文档下载推荐.docx

《深圳房地产季度报告第三季Word文档下载推荐.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《深圳房地产季度报告第三季Word文档下载推荐.docx（36页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

2、成交分析

2.1、三季度新房成交均价分析

2.2、三季度新房成交量分析

2010年三季度新房成交户型构成

深圳市各行政区2010年7－9月新房成交量价走势图

2.3、2010年三季度深圳新房供求比

2.4、2010年三季度深圳房价收入比

2.5、2010年三季度深圳房价租售比

3、2010年三季度深圳楼市龙虎榜

3.1、2010年第三季度楼盘成交龙虎榜TOP10

3.2、2010年第三季度深圳开发商成交龙虎榜TOP10

二、二手房市场

1、2010年三季度深圳各行政区二手房挂牌均价

深圳市各行政区2010年7～9月二手住宅量价走势图

2、各区热点楼盘挂牌均价走势

3、2010年三季度深圳各区住宅租金

深圳市各行政区2010年7～9月住宅租金走势图

4、各区热点楼盘租金走势

5、成交分析

5.1、2010年三季度全市二手商品房成交概况

5.2、2010年三季度二手房、新房成交比较

第四部分：

商业

一、一手商业

1、一手商业新增批售分析

2010年第三季度获批的商业项目

2、一手商业成交分析

一手商业三季度成交TOP10

二、二手商业

1、出售部分

深圳市各行政区2010年7-9月二手商业挂牌均价走势图

2、出租部分

深圳市各行政区2010年7-9月商业租金走势图

第五部分：

写字楼

一、一手写字楼

1、写字楼新增批售分析

2010年第三季度获批的写字楼项目

2、一手写字楼成交分析

一手写字楼三季度成交TOP10

二、二手写字楼

深圳市各行政区2010年7-9月二手写字楼挂牌均价走势图

深圳市各行政区2010年7-9月写字楼租金走势图

第六部分：

政策点评

第七部分：

小结

1－8月份深圳主要宏观经济数据

2010年1-8月份，深圳经济继续保持平稳增长态势，主要经济指标持续向好。

工业生产稳步增长，1-8月份，全市规模以上工业增加值2482.49亿元，同比增长13.3%。

固定资产投资继续加快，1-8月份全社会固定资产完成投资1045.90亿元，同比增长11.5%，其中，基本建设投资641.63亿元，增长10.1%；

房地产开发投资267.52亿元，增长8.4%；

更新改造投资87.87亿元，增长9.0%；

其他投资48.89亿元，增长74.6%。

社会消费品零售总额平稳增长，1-8月份，全市消费品零售总额1899.21亿元，增长15.3%，外贸进出口增速加快，1-8月份全市进出口总额2060.04亿美元，增长28.8%，其中出口总额1201.63亿美元，增长24.5%；

进口总额858.41亿美元，增长35.2%。

市场消费价格有所上升，1-8月份居民消费价格同比上升2.9%。

土地市场

根据深圳房地产信息网的监测，2010年第三季度全市共成交3块土地，其中1块是住宅用地，2块是商业服务业设施用地。

1块住宅用地是《深圳市城市更新办法》实施以来的第一块协议出让土地，位于龙岗区龙城街道爱联岗贝村，该项目改造面积共计69992平方米，容积率为3.85，地上建筑面积269522平方米，其中住宅建筑面积209608平方米；

商务公寓建筑面积36919平方米；

地上商业建筑面积15525平方米，由保利集团雅豪园投资有限公司协议取得，该地块的协议出让，突破了现有的“招拍挂”方式，是土地出让的一项重大突破，此外，在这个项目中，配备了12985平方米的保障性住房建筑面积，约占住宅建筑面积的6.2%，在城市更新项目配备保障性住房的规定也是《城市更新办法》的一大亮点。

2块商业服务业设施用地共计用地面积32681.95平方米，建筑面积213480平方米，成交金额9.53亿元，折合楼面地价4464元/平方米。

编号为B116-0029的宗地位于福田中心区南部，由中国平安人寿保险股份有限公司竟得，该地块的出让对竞买主体有很苛刻的要求，在深圳注册的法人企业；

在相邻地块有投资1亿元人民币以上的建设项目，并以该宗地作为项目配套用地；

自有建设资金不少于15亿元人民币，基于上述三个条件，该地块被成为“史上要求最苛刻的土地”。

编号为A002-0040的宗地位于宝安区新安街道，由深圳市华侨城酒店集团有限公司竟得，该宗地对建设开发、竞买者均有较严格的限制，本宗地上的酒店必须按国家“白金五星级”酒店标准设计和建设，在酒店未建成及取得经评定的五星级酒店资格证书之前，酒店不得转让；

依法转让的，只能整体转让，不得分割转让。

本宗地上商务公寓可分割进入市场销售。

竞买申请人应为正在经营五星级酒店的法人，且在深圳拥有已挂牌的五星级酒店物业。

住宅市场

一、新房市场

1、2010年三季度新房供应分析

1.1、新增供应分析

根据深圳房地产信息网的监测，2010年第三季度全市住宅推售量环比二季度有所增加，与2009年同期相比有明显跌幅。

第三季度全市住宅推售面积1055221平方米，环比增加12.8%，同比减少23.7%，全市住宅推售套数11123套，环比增加2.2%，同比减少21.4%。

三季度全市共有25个项目入市（或加推），这些项目有普通住宅、高尚住宅和别墅，普通住宅的价格集中在10000-20000元/平方米，高尚住宅的价格集中在30000-38000元/平方米，别墅物业的价格集中在50000-80000元/平方米，三季度市场供应充足，产品种类多样，适合不同收入层次的人群置业。

各行政区方面，南山区5个项目入市（或加推），住宅推售总面积232690.83平方米，住宅推售总套数2343套，香山里花园住宅推售面积89765.49平方米，住宅推售套数1058套，是南山区推售量最大的楼盘。

盐田区2个项目入市，推售住宅面积34324.73平方米，推售住宅套数345套，东港印象推售住宅面积23608.29平方米，推售住宅套数301套，是盐田区推售量最大的楼盘。

宝安区4个项目入市（或加推），推售住宅面积145477.62平方米，推售住宅套数1393套，其中位于宝安西乡的玉湖湾推售958套住宅，推售面积80548.5平方米，是宝安区推售量最大的楼盘。

龙岗区14个项目入市（或加推），推售住宅面积642727.87平方米，推售住宅套数7042套，其中怡龙枫景园推售住宅面积131995.57平方米，推售住宅套数1388套，是龙岗区推售量最大的楼盘。

2010年第三季度开盘项目

1.2、新增预售分析

根据深圳房地产信息网的监测，2010年第三季度全市住宅预售面积1278436平方米，环比暴增五成，同比减少16.7%，全市住宅预售套数13244套，环比增加27.8%，同比减少18.6%。

各行政区方面，福田区澳新亚大厦一个项目取得预售许可证，获批住宅面积12757.28平方米，获批住宅套数234套。

南山区4个项目取得预售许可证，获批住宅面积201154.79平方米，获批住宅套数1981套，其中香山里花园获批1058套住宅，获批住宅面积89765.49平方米，是南山区预售量最大的楼盘。

盐田区2个项目取得预售许可证，获批住宅面积32668.67平方米，获批住宅套数431套，其中东港印象家园获批301套住宅，获批住宅面积23608.29平方米，是盐田区预售量最大的楼盘。

宝安区7个项目取得预售许可证，获批住宅面积278444.15平方米，获批住宅套数2654套，其中玉湖湾花园获批958套住宅，获批住宅面积80548.5平方米，是宝安区预售量最大的楼盘。

龙岗区18个项目取得预售许可证，获批住宅面积753411平方米，获批住宅套数7944套，其中怡龙枫景园获批1388套住宅，获批住宅面积131995.57平方米，是龙岗区预售量最大的楼盘。

2010年第三季度取得预售证项目

2、成交分析

2.1、三季度新房成交均价分析

伴随着楼市的回暖，深圳的新房成交均价也探底回升，7月至9月呈逐月拉升之势，但由于成交以中低端项目为主，因此整体成交均价仍在2万之下。

根据深圳房地产信息网的监测，2010年第三季度深圳的新房成交均价为19613元/平方米，环比第二季度仅微涨0.5％，与去年第三季度相比上涨8.3％。

各行政区方面，南山区由于后海湾、蛇口、华侨城等豪宅片区的成交量剧增，使得全区的成交均价再次突破3万大关，为30065元/平方米，环比上涨8.8％，同比大涨近27％；

宝安区和龙岗区第三季度的新房成交均价环比都上涨4％，其中，宝安区再次突破2万，为20197元/平方米，同比上涨近18％，龙岗区逼近14000元/平方米，同比大涨约33％；

盐田区三季度虽然有天涛轩别墅入市，但由于天价别墅天麓的成交量由二季度的18套降至三季度的4套，导致三季度盐田区的成交均价环比大跌约20％至38630元/平方米，不过，同比仍小幅上涨3.2％；

福田区第三季度由于高价项目东方新天地广场的成交量减半，导致全区的新房成交均价环比下跌3.2％，但仍超过28000元/平方米，同比上涨6％；

罗湖区环比也小幅下跌2.8％至22348元/平方米，同比更是大跌约25％，是六区中唯一一个成交均价同比下跌的区域。

2.2、三季度新房成交量分析

※定义：

小户型物业（70㎡以下），改善型物业（70-140㎡），大户型物业（140㎡以上）

深圳楼市在第三季度逐步消化“新国十条”的利空影响，成交量逐月大增，9月份由于项目扎堆开盘冲刺中秋国庆等假日销售节点，使得单月成交量创今年新高，达5422套。

在“金九”的井喷行情弥补下，整个季度的成交量相当客观，超过万套创今年季度最高。

不过，在9月的最后一天，深圳出台“限购令”，强行压制需求，给回暖中的楼市泼了一盆冷水，后市充满变数。

根据深圳房地产信息网的监测，2010年第三季度深圳共成交新房10074套（86.7万平方米），环比暴增约55％，不过，与去年同期相比仍减少2至3成。

成交物业类型方面，三季度深圳的新房成交以70-140㎡的改善型为主，成交面积超过51万平方米，占总成交近6成，140㎡以上的大户型和70㎡以下的小户型成交面积相差不大，各成交18万平方米左右，各占约20％。

罗湖区三季度没有新入市项目，以消化存量市场为主，成交量逐月减少，整个季度累计只成交113套（9790平方米），环比减少4成左右，同比也大幅减少8成多。

金翠园仍然是全区的成交主力，贡献全区近60％的成交量，其次是兰亭国际公寓和峰度天下，各贡献约20％的成交量。

成交物业类型方面，三季度罗湖区的新房成交以改善型为主，成交面积占全区的7成多，小户型占近17％，大户型占近12％。

福田区三季度的新房成交以小户型为主，共成交406套，环比增加7.1％，同比减少约22％，成交面积2.3万平方米，环比减少7.1％，同比减少近56％。

全区共有五个项目有成交：

七街公馆、皇御苑、东方新天地广场、御河堤、NEO企业大道，其中，七街公馆占贡献全区近一半的成交量，皇御苑和东方新天地广场各贡献约20％。

成交物业类型方面，小户型成福田区三季度的绝对主力，成交面积占全区的8成略多，大户型的成交量也相对较多，占约17％，改善型物业成交很少，只有4套，只占2％。

南山区三季度市场扩容，增加了兰溪谷、香山里、田厦翡翠明珠三个新项目，同时后海湾、前海等片区的项目加推也均有良好的销售业绩，整个季度全区累计销售新房1783套（14万平方米），环比增加3成左右，不过，同比仍减少4成多。

另外，第三季度南山区的新房成交再现高端项目主导格局。

成交量最大的项目是宝能太古城，占全区约20％，中海阳光玫瑰园、君汇新天、兰溪谷、香山里等均有过万平方米的成交量。

成交物业类型方面，改善型产品仍是市场的成交主力，成交面积占66％，小户型的成交量也较多，占约25％，大户型相对较少，占近9％。

盐田区三季度增加了天涛轩、东港印象两个新项目，使得全区的新房成交量环比大幅增加7成多至150套（1.7万平方米），不过同比仍减少约6成。

天涛轩、东港印象、金山碧海是全区的主力成交项目。

成交物业类型以改善型为主，成交面积占近6成，大户型占约37％，小户型的成交量较少，只占3.5％。

宝安区第三季度的新房成交量环比也增加7成多，为3550套（29.3万平方米），不过，与去年同期相比仍有减少，其中，成交面积同比减少近23％，成交套数同比减少约2％，水榭春天、招商澜园、金地上塘道、第五大道、富通御岭公馆等是全区的成交主力，成交物业型态方面，改善型占明显优势，成交面积占全区的一半略多，小户型占约25％，大户型占约20％。

龙岗区三季度新入市或加推的项目也较多，其中龙岗中心城、坂田为全区的主供应源和主力成交片区，整个季度全区累计成交新房4072套（38.5万平方米），环比增加6成多，不过，同比仍减少约13％，第五园、万科清林径、东方沁园、上品雅园、阳光天健城等是全区的成交主力，成交物业型态方面，改善型占绝对优势，成交面积占全区的约63％，大户型占近24％，小户型占约13％。

2010年三季度新房成交户型构成

深圳市各行政区2010年7－9月新房成交量价走势图

2.3、2010年三季度深圳新房供求比

根据深圳房地产信息网的监测，2010年三季度深圳批准预售的住宅面积为127.8万平方米，而销售面积只有86.7万平方米，即供给过剩约41万平方米，库存增加，供求比为1：

0.7，深圳楼市持续两个季度保持供过于求的局面。

各行政区的供求变化各异，罗湖区连续两个季度没有新增预售项目，以消化市场存量单位为主；

福田区三季度销售旺盛，成交量近两倍于预售量，供求比为1：

1.8；

宝安区三季度扭转供过于求态势，上半年的市场过剩得到一定的消化，供求比为1：

1.1；

南山区、盐田区、龙岗区三季度都表现为供过于求，其中，南山区的供求比为1：

0.7，盐田区和龙岗区的供求比都为1：

0.5。

2.4、2010年三季度深圳房价收入比

房价收入比是指住房价格与城市居民家庭年收入之比，是衡量房价合理与否的指标之一，国际惯例认为房价收入比在3－6倍之间为合理区间。

下面以夫妇俩的家庭购买一套70平方米的住房计算2010年三季度深圳房价收入比。

根据深圳统计局数据，2010年上半年深圳人均季度可支配收入为16669.15元，则夫妇俩的家庭年平均收入约为16669.15×

2×

2＝66676.6元。

根据深圳房地产信息网的监测，2010年三季度深圳新房的成交均价为19613元/平方米，则一套70平方米的住房平均总价为70×

19613＝1372910元。

根据上述数据，可算出2010年深圳第三季度的房价收入比＝1372910÷

66676.6＝20.6倍！

远远高于国际上限（6倍），即按2010年第三季度深圳的房价，一个夫妇俩的家庭要购买一套70平方米的住房，不吃不喝也要攒积近21年才能负担得起购房款！

说明深圳的房价已经远远超过居民的购买力。

2.5、2010年三季度深圳房价租售比

租售比是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值。

国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为1∶300~1∶200，即200至300个月的租金之和与该物业的购置总价大致相等。

根据深圳房地产信息网的监测，2010年三季度深圳住宅的租赁均价为40元/平方米/月，新房成交均价为19613元/平方米，即2010年三季度深圳的租售比为40∶19613≈1∶500。

比较可见，深圳的租售比已经远远超出合理底线（1∶300），泡沫凸显。

对应40元/平方米/月的租金水平，深圳房价的合理高位只有40×

300＝12000元/平方米，即目前19613元/平方米的房价水平存在近40％的泡沫。

3、2010年三季度深圳楼市龙虎榜

3.1、2010年第三季度楼盘成交龙虎榜TOP10

根据深圳房地产信息网的监测，深圳市第三季度成交量最大的前10名楼盘共成交36.3万平方米/4148套，占全市总成交量的4成略多。

位于龙华的超级大盘水榭春天引领深圳楼市破冰，销售业绩傲世群盘，三季度累计销售57291.27平方米/659套，以优异的成绩取得了三季度深圳楼盘成交龙虎榜冠军；

位于观澜的品牌大盘招商澜园三季度的成交量以几何数据增加，累计销售52377.34/706套，位居亚军；

万科旗下的三大项目——第五园、清林径、东方沁园三季度闪耀全城，其中，第五园推售“领峰”系列产品再创热销神话，三季度累计销售37785.84平方米/538套，位居季军；

清林径则以低价引来抢购，三季度累计销售34773.4平方米/404套，位居第四；

东方沁园因其高性价比销路顺畅，三季度累计销售34623.87平方米/371套，位居第五；

位于坂田的上品雅园继续保持热销态势，三季度累计销售30831.45平方米/347套，位居第六；

位于龙华的品牌大盘金地上塘道第三季度的销量也更上一层楼，达30355.88平方米/426套，位居第七；

宝安中心区的滨海大宅第五大道以其富有竞争力的价格成为第三季度深圳高端楼市的最大赢家，累计销售29419.21平方米/185套，位居第八；

大运板块的纯大户之家阳光天健城第三季度的优惠促销带来积极的效果，累计销售27935.35平方米/214套，位居第九；

位于体育新城的品牌大盘中海康城花园第三季度推售的“城果”组团销售成绩斐然，以27376平方米/298套位居第十。

3.2、2010年第三季度深圳开发商成交龙虎榜TOP10

根据深圳房地产信息网的监测，2010年第三季度深圳十大开发商共销售新房近54万平方米/5840套，占全市总成交量约6成。

万科地产重振雄风，以压倒性的优势夺回发商成交龙虎榜冠军宝座，第三季度旗下的4个项目共销售122615平方米/1512套，遥遥领先于其他开发商；

招商地产位居亚军，旗下的3个项目三季度共销售72065.96平方米/950套；

水榭花都地产位居季军，旗下的2个项目三季度共销售70119.24平方米/710套；

中海地产位居第四，旗下的3个项目三季度共销售49300.73平方米/523套；

振业地产位居第五，旗下的2个项目三季度共销售47448.88平方米/348套；

佳兆业地产位居第六，旗下的3个项目三季度共销售47321.13平方米/524套；

天健地产位居第七，旗下的2个项目三季度共销售42563.05平方米/466套；

金地集团和高发投资都凭一个项目热销而跻身开发商TOP10，其中，金地集团位居第八，旗下的金地上塘道三季度共销售30355.88平方米/426套，高发投资位居第九，旗下的第五大道三季度共销售29419.21平方米/185套；

鸿荣源位居第十，旗下的2个项目三季度共销售28048.44平方米/196套。

二、二手房市场

1、2010年三季度深圳各行政区二手房挂牌均价

根据szhome二手房栏目的监测，三季度深圳的二手住宅价格涨势不断，季度加权均价接近17000元/平方米，（7-9月加权平均，下同），环比二季度上涨9％，同比2009年第三季度大涨近25％。

各行政区环比和同比都呈涨势，其中，宝安区的涨势最猛，环比上涨9％突破14000元/平方米，同比大涨近30％；

南山区环比上涨6.6％突破2万大关，为20044元/平方米，同比大涨近28％；

盐田区环比上涨5.7％至17544元/平方米，同比大涨约25％；

龙岗区环比上涨5.3％突破11000元/平方米，同比大涨约31％；

福田区环比上涨4.4％突破21000元/平方米，同比大涨近26％；

罗湖区环比上涨2.1％超过16000元/平方米，同比大涨约30％。

深圳市各行政区2010年7～9月二手住宅量价走势图

2、各区热点楼盘挂牌均价走势

进入第三季度，4月份出台的调控政策对楼市的影响作用逐渐消除，成交量逐步放大，二手房挂牌均价大幅上扬，根据szhome二手房栏目对挂牌量较多的楼盘监测，各区代表性楼盘挂牌均价多呈上升态势，涨幅集中在700-1500元/平方米，部分价格较高的个盘涨幅超过2000元/平方米，少量高端物业涨幅超过3000元/平方米，雅颂居涨幅高达6000元/平方米，是三季度价格涨幅最大的楼盘。

3、2010年三季度深圳各区住宅租金

根据szhome二手房栏目的监测，2010年三季度深圳的住宅租金为40元/平方米/月，环比上涨2.6％，同比上涨5.3％。

各行政区方面，南山区的住宅租金继续领涨全市，达46元/平方米/月，环比上涨7％，同比上涨15％；

福田区环比上涨4.1％至51元/平方米/月，同比上涨约13％；

宝安区环比上涨3.6％，住宅租金为29元/平方米/月，同比上涨近12％；

盐田区环比上涨3％至34元/平方米/月，同比上涨近10％；

罗湖区和龙岗区三季度的住宅租金环比都持平，其中，罗湖区为43元/平方米/月，同比上涨近5％，龙岗区为24元/平方米/月，同比上涨约9％。

深圳市各行政区2010年7～9月住宅租金走势图

4、各区热点楼盘租金走势

根据szhome二手房栏目对挂牌量较多的楼盘监测，多数个盘租金水平微涨，涨幅为1-2元/平方米，少量个盘涨幅较大，为4-6元/平方米，对比热点个盘的挂牌均价和租赁均价来看，挂牌均价的涨幅高于租赁均价的涨幅，故三季度多数个盘租售比增大，也加大了二手房的购买投资风险。

5、成交分析

5.1、2010年三季度全市二手商品房成交概况

■环比同比均有所下跌，二手房成交量高位震荡

根据深圳房地产信息网的监测，二手楼市受宏观调控政策的影响不大，虽然同比环比均有所下跌，但二手房成交总量仍十分可观，第三季度全市二手房成交面积3038287平方米，环比微跌3.7%，同比减少17.7%，全市二手房成交套数32947套，环比减少4.8%，同比减少两成，在三季度的三个月份里，8、9两个月份的成交量均在万套之上，其中8月份三个交易日单日成交量超过千套，8月30日二手房成交1885套，创2010年二手房单日成交量新高。

■价格较低的龙岗区二手房成交量全市最高

各行政区方面，价格相对较低的龙岗区，二手房成交量全市最高，龙岗区二手房成交套数7340套，环比增加3.9%，同比减少4.6%，二手房成交面积705820.2平方米，环比微减0.6%，同比增加2.4%，福田区以6943套的成交量居于第二位，环比减少5.5%，同比减少24.2%，福田区成交面积622434.9平方米，环比减少3.0%，同比减少24.8%，宝安区排名第三，成交6479套，环比增加3.4%，同比减少一成，宝安区成交面积622274.1平方米，环比增加2.9%，同比减少一成，罗湖区名列第四，成交5931套，环比减少16.6%，同比减少四成，罗湖区成交面积496220.3平方米，环比减少15.8%，同比减少34.9%，南山区以5569