江南布衣旗下速写服饰品牌上海市调报告DOC 50页Word格式.docx
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上海传统的中心商圈淮海路、南京路，因为交通的发达，可以吸引更多市内较远区域乃至周边城市带的消费者，与此同时，也面临着拥有同样便捷的交通条件的副商圈所带来的挑战。
总的来说上海的商圈数量多、各具特色且分布较散。
根据商圈的交通、辐射范围、商业集中度等因素，将上海的商圈分为中心商圈、副中心商圈、社区型商业以及旅游商业、车站商业等五种大形态，以下分述。
中心商圈：
中心圈是城市最核心的商圈，是传统意义上的市中心。
上海的主商圈应具备以下几个特点：
拥有丰富的地铁出口资源；
形成较早，具有一定的商业规模和氛围，且一直延续；
商圈内业态组合丰富，即有档次上的高低端组合，也有不同商业模式的组合；
具备辐射整个上海地区的影响力，具有很高的人气。
综上，上海的主商圈有以下几个：
南京路：
南京路以人民广场为中心，东承外滩，西接静安寺，大致可以分为三个区段：
外滩至南京东路；
人民广场；
南京西路至静安寺。
其间5条地铁线可以直接到达（2号线、7号线、1号线、8号线、10号线），外滩、南京路步行街、人民公园、静安寺本身游人如织，加之商业氛围形成较早，商场多、业态全，也是本地居民休闲购物的首选场所。
外滩至南京东路：
外滩正逐渐转变为上海高端时尚的新地标，这里曾是远东的华尔街，如今也是上海主要的金融聚集带。
外滩的建筑多为近代遗留的西式建筑，风格多样，有万国建筑博览会之称。
越来越多的奢侈品牌看中这里的文化氛围，PRADA、卡地亚、阿玛尼、巴宝莉等大牌都在此设店。
因为老建筑保护的需要，这里以街铺为主，百货商场业态基本没有。
南京东路与外滩连接的一段也多老建筑，商业以街铺为主，旅游商品铺较多，比较低端。
南京路步行街街铺以量贩类为主，较低端。
该区段商场较多，主要有南京大楼（低端传统型百货）、华联商厦（低端传统型百货）、353广场（中高端时尚MALL）、宏伊国际广场（中高端时尚MALL）、上海置地广场（中高端时尚百货）。
外滩渐渐高端，但是开店成本大，且象征意义远大于实际销售业绩。
南京东路整体低端，以商业街为主业态，所含的几个商场大多人气不佳。
该区段还有两个新项目没有开业，结合该区段之前多家商场的表现，并不看好。
人民广场：
该区段是南京路商圈百货业态发展较早、较集中的区域，有三条地铁在此交汇，人流量极大。
主要有新世界城（中高端传统型百货）、百联世贸广场（中高端shoppingmall）、第一百货（低端传统型百货）、东方商厦（中高端传统型百货）；
来福士（中高端时尚MALL）。
新世界城、百联占据人民广场、南京路步行街、地铁主要出口等资源，但是位置相对略差的来福士却获得更多年轻消费群体的青睐。
这体现了来福士速写店选址的正确性，同时也反映出，在商业发达的地区，时尚mall的业态已经成为年轻客群选择的主流消费场所。
南京西路至静安寺：
这一区段因为缺少步行街和外滩带来人流，人流量少于南京东路，但是街铺的档次和品质感优于南京东路。
H&
M、GAP、优衣库、玛莎百货、ZARA等国际快时尚品牌均在此路段街铺开设旗舰店，苹果电脑的全国第五家官方旗舰店今夏也将在南京西路开出。
该路段百货业态多持高端定位，恒隆广场、中信泰富、梅龙镇、金鹰都定位高端，818广场位置相对较差，定位较低，且远离这一路段的核心区，目前人气较差。
附近大中里商业项目在建设中，建成后，将可拦截人民广场延伸过来的客流。
静安寺旁的久光是目前这一区段定位最合适、且是目前唯一与地铁接驳的商场，人气很旺。
未来南京西路地铁站将有两个地铁上盖项目：
越洋广场、嘉里二期。
其中嘉里二期将是小型中高端时尚MALL的定位，建成后将对久光产生一定的冲击。
越洋广场定位高端，以一线品牌和餐饮为主。
淮海路及新天地：
淮海路是一条具有110年历史的商业老街，在上海的商业发展进程中，地位崇高。
但是，商业设施老化、缺乏活力、未乘上地铁经济的班车等因素已经使得淮海路慢慢沦落了。
陕西南路一段，大时代广场美美百货撤出了，巴黎春天只有淑女装还强差人意，百盛品牌组合及人气都不错，但是作为一个单体百货，百盛不具备支撑主一个商圈的能力。
黄陂南路及新天地一段，新天地最初是依托淮海路的人流，利用石库门特色建筑区打造出的休闲餐饮娱乐区域，获得成功之后，加大购物占据的比重，开出了二三期。
99年至今，淮海路渐渐衰退，而新天地逐渐成长为上海的新地标。
时至近年，已轮转为淮海路依托新天地进行商圈提档。
为吸引新天地带来的外籍人士和时尚白领，翻新的香港广场引入了美国的快时尚GAP、奢侈品和上海第二家苹果官方店；
力保广场引入LV和杰尼亚，打造为奢侈品专营店；
太平洋淮海店将时尚男装楼层移至负一楼，期更适应商圈内客流的需求。
但是无论是香港广场还是力保广场，体量较小、缺乏餐饮娱乐、不够大众是其缺陷，太平洋则过于老气，传统百货的布局不再受青睐。
新天地自身的二期、三期的购物项目也不理想。
二期已呈现衰败感，三期刚开业加之设计师品牌受众面较窄，还需要一段时间的培养期。
新天地、黄陂南路这段要实现夜经济（酒吧、餐饮等休闲娱乐类消费）向日经济的转型还需要经历培养期。
副中心商圈：
随着高房价时代的持续及城市轨道交通设施的完善，城市空心化的趋势越来越明显。
城市中心因为高地价，投资回报率更高的商业地产成为城市中心建设的主流，而住宅都慢慢向城市边沿迁移。
一方面，出于购物时间成本、精力成本的考虑，居民购物，尤其日常性的购物会倾向于去居住地最近的能满足其需求的商场；
同时非中心区域往往地价较低，商企可以用更多的土地打造规格更高的商业项目，这些项目往往体量大，功能多，几乎可以满足所有的休闲、购物、餐饮、娱乐的需求。
两相结合，居民会渐渐形成工作在市中心，消费在家门外的购物习惯，社区型商业开始成为具有一定区域影响力的副中心商圈。
成为或者可以成长为城市副中心商圈，有二个必要条件：
地铁直达，地铁可以使商圈的辐射区域扩大；
功能综合，商圈必须是综合性的，可以满足休闲、购物、娱乐、休闲的一系列诉求。
上海的城市副中心有两种比较典型的模式：
徐家汇模式、中山公园模式。
徐家汇模式：
徐家汇模式是由多家定位不同、档次不同、功能不同的商业设施组合而成的综合性商圈，商圈内的商业项目呈类似露天shoppingmall的业态组合。
代表性商圈为徐家汇，类似的有五角场、四川北路、张杨路。
徐家汇：
徐家汇是形成较早的城市副中心，由于交通便捷、辐射范围涵盖上海西南的居民社区及徐家汇CBD商务区，徐家汇商圈的商业氛围、销售业绩甚至不落中心商圈。
徐家汇商圈内拥有多家持不同定位的商场，共同组建成一个综合性多功能的商圈。
港汇，定位中高端时尚MALL；
东方百货，主打绅士及大淑女系列；
太平洋，中高端时尚休闲类百货；
第六百货，中低端传统型百货；
汇金，中高端时尚百货；
美罗，休闲、餐饮；
百脑汇，数码；
百思买，电器及数码。
商场间错位经营，形成了健康的商业环境和活跃的商业氛围。
近年，徐家汇商圈已经没有多余地块引入新的商业项目。
面对七宝、莘庄对西南客流的拦截，徐家汇商圈继续优化商圈内的业态组合，美罗城进行了装修升级，引入日本的休闲餐饮；
港汇进行了提档，引入数个国际时尚大牌以及华润的OLE超市。
虽然七宝及莘庄的商业发展较快，但是，由于区位等因素，短期内难以撼动徐家汇的地位。
五角场：
位于上海东北角，有着浓厚的“书生气”，其毗邻着包含创智中心广场、创智坊、科技园、江湾体育公园四大功能区的创新生态园区，背靠多所高校，具有强烈的科技、文化、教育特征。
近年五角场商圈发展迅速，渐渐成为具有较强影响力的城市副中心商圈。
五角场的商场位置分布较有特色，随下沉式广场呈五角分布，客流通过下沉式广场，向不同方向的商场自由流动。
与徐家汇一样，商场业态组合同样在五角场商圈有所体现，东方，中高端传统型百货；
大西洋，低端传统型百货；
百联又一城，中高端时尚MALL；
万达广场，中高端时尚MALL；
巴黎春天，中高端时尚百货；
苏宁电器，电器、数码。
目前五角场还有一角在建设中，在建的合生国际广场为大型的城市综合体，含五星酒店、5A写字楼、还有16万平的定位高端的shoppingmall，据传将引入一线品牌。
定位高端的合生国际广场加入，将令五角场的业态组合将更加完备。
四川北路：
四川北路延伸较长，是一条定位中低端的，商业街加商场的综合性商圈。
商业街街铺贯穿全线，服装类街铺以中低端量贩休闲为主业态；
目前已开业商场的集中区大约集中于四川北路的中间位置，的巴黎春天（中高端时尚百货）、东宝百货（中高端传统型百货）、嘉杰国际广场（小型中断时尚MALL）、凯宏广场（餐饮娱乐）。
随着东北方向五角场的兴旺，四川北路其实已经处于比较尴尬的位置，东北的客流有五角场拦截，往南则是上海传统的中心商圈南京路。
由于四川北路传统的中心区域已经没有商业用地、缺乏地铁出口资源、道路较狭窄、商业街定位低端等原因，四川北路新的商业项目都集中于该路段的南北两端地铁口的位置。
南部四川北路地铁出口同时在建两个单位中高端时尚MALL的地铁上盖项目，中信泰富及壹丰广场；
北部虹桥足球场在建同样定位中高端时尚MALL的龙之梦。
三个项目主体建设都快完成，如果招商顺利，最快预计12年初可以投入运营。
四川北路商圈能否涅槃，需要等待。
张杨路：
张杨路位于陆家嘴金融区与浦东居住区的中间位置，拥有完备的商业配套和商场组合，加之第一八佰伴长于促销活动的组织策划，张杨路不仅是浦东新区的商业中心，在促销季甚至可以吸引上海全城的关注（第一八佰伴11年元旦促销单日销售5.5亿元）。
与徐家汇类似，张杨路的商场之间也有比较合理的组合。
第一八佰伴，中高端时尚百货；
华润时代广场，高端MALL（偏淑女装）；
华联商厦，低端传统型百货；
新梅联合广场，中高端时尚MALL；
休闲、餐饮类消费则集中于张杨路沿线街铺。
中山公园模式：
相对于徐家汇模式，中山公园模式的特点更加鲜明：
寡头垄断，商圈只有一家大体量的shoppingmall，或者只由一家大体量的shoppingmall主导；
对地铁口资源的要求更严苛，一定需要与地铁站内部接驳，或者尽可能的靠近地铁口；
存在由寡头垄断向多极化发展的趋势，先行进驻的商业项目带动商圈成熟后，会有同样的大型项目跟进，这实际就是商圈成熟后的必然趋势。
随着地铁线路增多，地铁出口的地块越来越多。
由较有实力的运营商，在暂时没有商业氛围的地段，拿下地铁出口地块或者地铁上盖项目，建设大型综合性购物广场，这将是城市商圈多极化发展的必然趋势，这种模式的城市副中心会越来越多。
中山公园：
据相关部门的人流量测算，中山公园地铁站的人流量与徐家汇不相上下，而该地段原先的商业发展比较滞后，只有一家卖外贸品的玫瑰坊和一家社区型定位的巴黎春天。
龙之梦占据中山公园地铁口的位置，凭借与地铁的无缝衔接、巨大的体量、综合性的功能设置，获得成功几乎是必然的。
随着龙之梦的成功，占有龙之梦50%股权的凯德置地拿下龙之梦对面的地块，准备引入自己另一个shoppingmall品牌---来福士。
虽在定位上与龙之梦重复，但是产生的规模效应可以进一步加强该商圈的影响力。
陆家嘴：
如果说隔江相望的外滩代表了上海过往的繁华，那么陆家嘴便是上海如今的复兴。
陆家嘴是上海新兴的商务区，高楼林立，富有现代气息。
东方明珠、金茂大厦为代表的都市风光吸引大量游客；
周边汤臣一品等高端楼盘聚集相当数量的高端客流；
作为CBD商务区的功能定位又可带来大批高消费能力的白领阶层。
这些因素使得陆家嘴区域人流量巨大，零售商业发展的空间极大。
正大广场进驻陆家嘴时，与龙之梦入驻中山公园相似，当时陆家嘴作为核心商务区的功能性已经体现，但是商业发展还相对滞后。
经历四年的培养期，并由最初的高端定位转变为“家庭娱乐中心”，如今的正大广场人流如织，有效把握住了商圈内的客流。
随着商圈的成熟，苹果陆家嘴旗舰店、IFC国际广场相继开业，陆家嘴的整体商业氛围得到很大的提升。
商圈的综合性更强，拥有一站式的正大广场、高端奢侈品旗舰的IFC、数码潮人热衷的苹果旗舰店；
商圈的区域影响力更大，多功能的商业配置可更有效的截留陆家嘴及整个大陆家嘴地区的过江客流，标杆性的IFC及苹果旗舰店则可以吸引上海传统意义上来自市中心的客流。
大宁国际：
大宁国际位于一号线往北郊的延长线上，项目周边商业氛围不足。
大宁国际项目定位类似新天地与北京三里屯太古汇，但是，与新天地及三里屯相比，大宁国际缺乏区位优势，在区位上更靠近社区型商业；
缺乏独特性源，项目没有旅游资源，缺乏文化内涵；
档次相对较低，缺乏能带动人气的消费类品牌；
缺乏商业氛围，新天地靠近淮海路，而三里屯本身就是北京夜经济的代表之一，相较而言，大宁国际需要更久的市场培育期。
当然，大宁国际周边欠缺商业氛围也是该项目的优势，作为一个综合性的，包含大型超市、快时尚、休闲餐饮等项目，能提供一站式服务的购物场所，大宁国际完全可以成为小范围的中心商圈，也可以对一号线外延的客流进行有效拦截。
目前大宁国际对面的体育场已经拆迁完毕，地块空置中，大宁国际、韩国乐天，万达集团，久光百货等多加商企在争夺地块的归属，随着周边商业配套的完善，大宁国际一定会具备更广泛的影响力。
打浦桥日月光：
打浦桥处于上海几个成熟商圈的夹缝之中。
北有新天地、淮海路，所处的地铁六号线遭徐家汇及张杨路商圈掐头去尾，加之该区域本身又欠缺商业氛围，位置比较尴尬。
虽然日月光充分利用地铁口优势，地铁层与六号线无缝衔接，并在环岛式建筑结构的中间设置了地铁进出口，但是区位劣势过大，周边基本没有地块供新项目进驻，难以形成大商圈；
业态组合也有欠缺，品牌档次较低，缺乏娱乐项目。
预计培养期较长。
真如商圈：
未来型的副中心，有李嘉诚和记黄埔在建的城市综合体项目。
该区域目前是上海的水产集散地，没有百货类商业氛围，考虑到和记黄埔的公司实力、该位置对嘉定方向客流的拦截以及西站带来的客流，未来3-5年可能会成长为新的城市副中心。
曲阜路大悦城：
与打浦桥类似，位置比较尴尬。
距离核心商圈南京路较近，但是又相对独立，周边以批发、五金灯具为主，过低端，没有百货类商业氛围；
与人民广场来福士定位有重合；
未来虹口龙之梦建成后又会拦截地铁线带来的北部客流。
虽然具备与人民广场略有差异化的品牌（如MUJI、外婆家等），但是周边氛围劣势过大，还需看后期整个周边的建设情况，包括道路建设及市容市貌的建设。
等大悦城二期及对面苏河湾项目完成后可能会使得整个商圈的感官有所改变。
吴中路：
华润置地拿下吴中路地块，据悉可能会建成万象城。
考虑到万象城的招商运营能力，预计项目建成后会具备一定的区域影响力。
莘庄：
莘庄仲盛是一个在合适的位置出现的合适的商场，仲盛体量大、业态全，能完全满足一站式购物的需求，又位于5号线与1号线换线的位置，完全占据了莘庄的公共交通枢纽。
虽然没有与地铁直接连通，但与地铁出口3分钟的不行距离影响并不大。
该区域还将有一家龙之梦开业，龙之梦选址较仲盛有所不同。
龙之梦选址于莘庄镇中心位置，缺乏地铁出口资源，但是周边社区成熟，居民较多。
预期龙之梦也会是一个品质较高的项目，随着这两个项目的完成，可惜形成较优质的商业氛围，一方面可以留住莘庄本区域的消费人群，另一方面也可以拦截整个五号线带来的客流。
花木路：
目前无商业氛围，地铁口有浦东嘉里中心这一新建项目，目前在招商中。
虽然位置相对偏僻，但区位较有特殊性。
项目与新上海国际会展中心相连，周边酒店较多，社区规模逐渐扩大，有会展活动及酒店带来的商务客流，本区域的固有客流也逐渐增加。
该项目最近有与华润OLE签约的消息，预计将是定位较高、品质较好的项目。
社区型商业：
社区型商业一般档次较低，以满足生活型消费为主，客流局限于周边社区。
上海的社区型商业一般具有以下特征：
区位较偏，距离主要商圈有一定距离；
地铁通达度底，地铁出口不能直达；
周边缺乏商业氛围，整体显得低端破旧；
定位低端，以超市主导的生活型消费为主；
形成时间较久，因缺乏地铁口资源衰退。
七宝：
七宝商业最初由乐购带动，虽然后有地铁站上该项目汇宝商业广场，但是因为9号线直达徐家汇，汇宝招商与硬件均有不足，难以抑制本地客流的外流。
而再往后的商圈建设则越来越远离地铁口，往北发展。
嘉茂及巴黎春天均人气不佳，华商时代广场难以启动，整个七宝目前还是以乐购购物广场主导的日常生活型消费为主，难以摆脱社区型商业的僵局。
万科位于七宝地铁站的另一个上盖项目即将启动，七宝能否脱困，目前只能期待这个项目。
曹家渡：
该商圈形成较早，但是随着地铁线路的完善，因为缺乏地铁出口，辐射区域越来越小。
近期开业的悦达889广场虽然招进了NOVO及BLT超市，但是整体品牌配置仍然低端且无新意。
缺乏品牌、缺乏大型购物中心，最重要的还是缺乏地铁线。
曹杨路：
曹杨路坐拥三线交汇的核心位置，但是商业发展滞后，令人费解。
地铁附近仅有的一家新开商场定位低端，以外贸类服装为主。
芳甸路：
地铁末端，且不靠近地铁口，是以证大大拇指广场的家乐福为主导的社区型商业。
新开业的联洋广场招入ZARA及BLT超市，但是人气不佳。
车站商圈：
火车站不夜城：
客流复杂，购物目的性不强，商圈内以餐饮类最为发达，不适合中高端的现代百货业发展。
旅游商业：
在上海希望打造购物目的地城市的政策背景下，其实上海很多商圈都具有旅游商圈的性质，但是因为客流档次、商圈特质、商业氛围、区位等因素，还是与传统认知里低端劣质的旅游商业有很大不同。
豫园：
上海主要的饰品交易市场，但是市场上充斥的是10元一克的假黄金，使得整个商圈显得低端、劣质。
新开业的豫城时尚位于豫园老街的中间位置，招募了相当多的快时尚品牌，但是人气不佳。
该商圈的客流主要还是以游览观光为导向或者以购买饰品为目的，对服装零售贡献不大。
三．商场分布（后页续图）
四．商场介绍
1．目前速写以设店的商场：
人民广场来福士：
所属商圈：
人民广场
参照品牌：
无；
主要楼层及品牌：
负一：
餐饮、休闲食品；
一楼---四楼：
休闲服饰、餐饮；
休闲服饰，it、SISILEY、GUESS、G2000、CKJ、TOUGH、欧时力男装、JACKJONES、酷、斯莱德、TEST-TUBE、速写；
b+ab、播、第一章、DAZZLE、5+、欧时力、JNBY、MANGO、ONLY、VEROMODA、MOTIVI；
五楼：
运动服饰；
六楼：
餐饮;
七楼：
健身、美容；
评价：
人民广场商圈中唯一的时尚mall定位的商场，影院、休闲餐饮都是招徕人气的磁石。
在人民广场，选择来福士，非常精准。
新天地时尚：
新天地
素然、G-STAR
负二：
精品超市（未开）
休闲装，ANYWALK、BREADNBUTTER、DAZZLE、DEVILNUT、FUKESKE、JNBY、速写、VANS、力士宝、OLIVEDESOLIVE、SALAD、THETHING、TOUGH、6IXTY8IGHT;
一楼---二楼：
休闲装、淑女装；
素然、EVENPENNILESS、玖熙、NISISS、SISILEY、STEVEMADDEN；
雅尼斯比、G-STAR、CKJ、鬼洗、EDWIN、MOUSSY；
符合速写定位，但需要一定的成长期，需要利用好地铁优势，加强宣传，并能有效的将新天地一期的餐饮及观光客流引至新天地时尚。
优势：
新天地本身具备上海时尚地标的地位，汇聚时尚人群；
新天地时尚（三期）主打设计师品牌，品牌独有率高，且符合商圈客流消费习惯；
速写店位于B1层地铁口处，人流量大，且B1层品牌相对之上的楼层而言认知度较高，尤其在商场的培养期，该楼层会是顾客消费行为的主要发生地；
劣势：
新天地目前还是以酒吧及咖啡文化见长，包括早先的新天地南里，其购物项目人气不佳；
新天地时尚（三期）相当一部分品牌市场认知度较低，商场内招商也没完全完成，尚有部分区域还在装修中，需要较长的市场导入期；
靠近新天地一期的淮海路香港广场进行了升级改造，会在一定程度上影响整个新天地购物部分的成长。
久光百货：
南京西路
ZUCZUG、G-STAR、三叶草
餐饮、超市、化妆品（屈臣氏）；
一楼：
国际名品，雅尼斯比、铁狮东尼、BALLY、巴宝莉、CELINE、切瑞蒂、CKJ、登喜路、HUGOBOSS、高田贤三、LOEWE；
安娜苏、碧欧泉、倩碧、迪奥、雅诗兰黛、纪梵希、兰蔻、欧舒丹、MAKEUPFOREVER、SK-II、伊夫圣罗兰；
二楼：
淑女装、珠宝、女鞋；
淑女装，EQIQ、PORTS、ICB、MAX&
CO、THEORY；
三楼：
淑女装、少淑装、内衣；
淑女装，芝禾、OIKOS、卓雅、卓雅周末、LESS、素然、伴渡；
少淑，COCODEAL、ESPRIT、E-WORLD、INITIAL；
四楼：
休闲男装、少女装；
休闲男装，AJ、CHEVIGNON、CKJ、ENERGIE、EVISU、GUESS、三叶草、G-STAR、汤米牛仔、LEE、里维斯、TOUGH、REPLAY、HAZZYS、法鳄、VANS、ROXY、QUIKSILVER、鬼冢虎、
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