大连某厂房工程项目代建管理大纲投标书secretWord格式.docx
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污水排放PH值为6~9，COD低于150mg/L；
噪声污染昼间施工不超过75dB,夜间施工不超过55dB,不发生重大环境污染事件及严重扰民事件。
第二节项目代建服务内容
一、项目代建管理工作内容：
依据招标文件，按照我公司的管理程序，我公司提供的代建服务工作包括但不限于如下内容：
（一）项目前期准备阶段
1.负责向当地政府图纸审核部门提交图纸并获得《施工图设计文件审查合格书》；
2.负责向当地消防主管部门申报并获得《建设工程施工图消防审查合格书》；
3.负责组织施工总承包单位的招标、工程合同的洽谈和签订及备案；
4.负责向城市建设规划管理部门申请建筑规划放线和验线工作；
5.负责办理散装水泥和节能墙体材料两项基金交费手续；
6.负责将施工图设计报送当地人防办，经审查批准发给《人防工程设计审核批准通知单》或办理相应交费手续。
7.负责向当地主管部门申请质量及使用功能和安全监督手续；
8.负责办理《施工许可证》；
9.负责施工图设计优化工作；
10.负责《项目总进度控制计划》的编制工作；
11.负责《项目物资采购计划和方案》的编制工作；
12.负责审核施工单位提交的《施工组织设计》的审查工作；
13.向业主及相关部门提交开工报告；
（二）项目施工阶段
1.负责施工图纸会审的组织工作；
2.负责设计问题协调和跟踪工作；
3.
负责项目月、周、日进度计划的跟踪、协调工作；
4.负责项目资金使用计划的编制，向业主提交资金使用计划申请，提交项目月进度用款报告；
5.检查、验收施工单位提供的材料、设备质量及使用功能；
6.负责审核施工单位提交的施工质量及使用功能控制计划，并对施工质量及使用功能进行检查、纠正、跟踪、落实；
7.负责审核施工单位提交的项目安全控制计划，并对现场安全防护措施进行检查、纠正、跟踪、落实；
8.负责审核施工单位提交的项目环境控制计划，并对现场环境卫生情况进行检查、纠正、跟踪、落实；
9.负责对专业分包工程的招标、合同谈判和合同签订，并将招投标情况报告和中标合同提交业主备案；
10.负责对需要委托人、使用人确认价格或品牌的材料、设备进行招标、合同谈判和合同签订，并将招投标情况报告和中标合同提交业主备案；
11.负责向委托人报送工程进度和资金使用情况；
12.负责组织并参加项目的分项/分部验收工作；
13.组织并参加工程调试和试运行工作；
14.组织项目竣工验收工作，编制项目竣工报告，并提交业主和相关政府部门。
（三）项目后期管理工作（竣工阶段）
1.按照合同约定和各施工单位办理工程结算；
2.按照约定交付日期向业主移交工程并提交相关资料，同时在工程缺陷责任期承担相应责任；
3.组织总承包单位编制建筑物使用说明书；
4.在工程移交前向使用单位提供建筑物、设备的维修和保养培训以及其它岗前培训；
5.和施工总包单位签订保修合同，协助作好技术保障及必要的保修工作；
6.向城建档案馆移交竣工资料；
7.向政府主管部门完成工程竣工备案手续；
8.负责组织临建设施的拆除；
9.本公司将负责编制完成竣工财务决算报告；
10.本公司将配合业主完成项目审计工作。
二、项目代建服务内容附表：
项目代建服务内容一览表
项目
阶段
项目代建服务具体内容
前期准备阶段
政府报批
收集整理政府报批资料，填写报批申请表格
施工图纸报批，获得《施工图设计文件审查合格书》
施工图报消防局审批，获得消防批准证明
施工图报人防办审批，获得人防工程设计批准通知
办理供电局、燃气公司、自来水公司、绿化等市政部门批准盖章
办理散装水泥和节能墙体材料基金交费手续；
办理质量及使用功能、安全监督手续
规划放线、测量定位
获得施工许可证
投资控制
审核概算和施工图预算
审核招标文件和合同文件中有关投资的条款
审核、分析各投标单位的投标报价
定期向使用方提交投资控制报告
组织并参加评标及合同谈判
材料、设备采购方案制订
专业工程分包方案制订
施工图优化设计
进度控制
编制施工总进度规划，并在招标文件中明确工期总目标和阶段目标。
审核招标文件和合同文件中有关进度的条款
审核、分析各投标单位的进度计划
定期向委托方提交进度控制报告
组织并参加评标及合同谈判，在合同中明确工期拖延的惩罚措施
质量及使用功能管理
审查投标人的企业资质，营业执照等
在招标文件中明确质量及使用功能目标，明确所需材料、设备供货的质量标准
认真评定投标人提供的施工组织设计、质量保证体系以及质量及使用功能保证措施
制定严密的合同条款，明确各承包单位的质量责任
编制项目质量及使用功能保证计划、管理程序和工作标准
安全和文明施工管理
在招标文件中明确安全管理目标，明确安全管理责任
审查投标人的安全生产资质和安全管理体系
评标过程中审查投标人的施工组织设计中相应的安全管理措施、防尘措施、排污措施、垃圾处理方案
制订安全管理制度，管理程序
合同管理
合理划分子项目，明确各子项目的范围
确定项目的合同结构
策划各子项目的发包方式
拟定材料、设备的采购方案，起草采购合同
拟定专业分包方案，起草分包合同
办理总承包及各专业分包招投标工作，负责施工总承包和专业分包合同编制、谈判和签订；
信息沟通
和管理
招标文件、合同文件、施工文件、来往文件的分类和存档
确定设计协调会、生产协调会等的时间，建立例会制度
办公网络、各种办公软件的准备和调试
当地政策法规的熟悉和了解，和当地政府主管部门建立联系
材料设备价格、人工价格、机械设备价格等各种信息的收集、整理和存档
组织和协调
组织对投标单位的资格预审
组织发放招标文件、组织投标答疑
组织对投标文件的预审和评标
协调和施工现场周边各单位之间的关系
组织各种评标会议
组织设计工作协调会，保证设计工作进程
组织合同谈判
风险管理
对项目进行风险评价
制订风险管理策略
在合同采取有利的反索赔方案及风险转移方案
制订合理的工程保险投保方案
现场管理
进行现场的三通一平、清除现场障碍和排水等工作
临时设施建设、路口报批、树木伐移等工作
联系规划、测量部门进行建筑物测量定位放线，设置实物坐标点及永久性的经纬坐标桩和水平基准点
市政配套管线到位情况的落实
施工
服务
内容
编制施工阶段各年度、季度、月资金使用计划并控制其执行
工程材料、设备采购招标和比选
承包商完成工程量的审核
承包商工程进度款审核
审核其它付款申请单
对设计方案、施工方案进行技术经济比较论证，提出优化方案
审核由于设计变更、洽商引起的投资变化
审核及处理各项施工索赔中和资金有关的事宜
按照施工总进度计划，制订阶段目标，并按照合同条款和阶段目标的实现情况进行奖罚。
审核项目施工各阶段、年、季、月的进度计划，并控制其执行，必要时作调整
审核设计、施工单位和材料、设备供货单位提出的进度计划、供货计划，并检查、督促和控制其执行
在项目实施过程中，进行进度计划值和实际值的比较，每月、季、年提交各种进度控制报告
定期召开施工协调会，解决施工各方存在的问题，保证工程进度
质量及使用功能控制
审核各单位建筑工程的施工组织设计和专项工程施工方案
审核各承包商的质量保证体系是否完善，是否有专职质量负责人
按照合同和图纸文件及规范要求检查、验收各种材料设备的质量，严把原材料关
建设工程监理单位工作的检查和监督
承包商计量器具检查和管理
承包商试验室和试验设备的审查和管理
参加分部、分项、或隐蔽工程的检查和验收
检查督导各单位之间界面的施工或安装的工程质量及使用功能
建立严格的检验批、分项、分部工程的质量验收标准和验收程序
质量隐患、质量事故的跟踪和检查
承包商安全生产管理体系的审查和监督
安全防护措施的检查和监督
施工中防尘措施、排污措施、垃圾处理方案的落实情况的检查和监督
施工中安全隐患、安全事故的跟踪和落实
材料、设备采购的招标和评价，组织合同谈判
按照工程进度进行各专业分包的招标和合同谈判
进行各类合同的跟踪管理并定期提供合同管理的各种报告
处理有关索赔事宜及合同管理中出现的问题
信息沟通和管理
进行各种工程信息的收集、整理、存档
定期提供各类工程项目管理报表
建立工程会议制度，记录并整理会议纪要
往来文函的收发和整理
督促各施工单位整理工程技术资料
组织施工图纸会审和设计交底工作
进行项目内部计划、技术、质量及使用功能、安全和经济责任的交底管理
组织、协调参和工程建设各单位之间的关系
办理各政府主管部门审批事项
设计变更和工程洽商管理
协助处理索赔及反索赔事宜
协助处理和保险有关的事宜
竣工验收阶段服务内容
编制本阶段资金使用计划，并控制其执行，必要时调整计划
进行投资计划值和实际值的比较，提交各种投资控制报告
审核本阶段各类付款
审核及处理施工综合索赔事宜
编制并审核工程决算
编制投资控制最终报告
编制本阶段的进度计划，并全程监控，必要时调整
提交各种进度控制最终报告
组织各专业承包商进行现场排查，制订尾项工程质量及使用功能问题清单，逐项整改
组织各承包商制订成品保护方案，成立成品保护小组，作好成品保护
全过程参和各系统的调试和验收保证各使用功能的实现
组织进行工程的竣工验收、备案工作，并进行移交
组织承包商编制工程使用说明书，整理竣工资料
组织承包商对使用单位进行建筑物及室内设施维修和保养培训
进行合同的跟踪管理并提供合同管理的各种报告
协助业主处理有关工程索赔事宜，并处理合同纠纷
和各承包商签订《维修保养合同》
和委托方/使用方办理工程移交手续
信息管理
提供各类工程项目管理报表
督促项目实施单位整理工程技术资料
组织工程技术资料和质量及使用功能保证资料的移交。
向各政府主管部门办理各项竣工开办事项
其它任务
配合进行剩余甲方供应物资的处置
配合现场临建的拆除工作
配合组织各种仪式及活动
工程使用阶
段项目管理
做好保修阶段的质量
保修管理工作
做好对业主的回访工作
第二章
项目代建工作重点和难点分析及应对措施
代建制是我国政府投资项目建设管理体制的制度创新，它适应了我国市场经济发展的需要，改变了传统管理方式的非专业化局面，对提高建设项目的管理水平和投资效益发挥了重要作用。
这种管理制度的推行能够从源头上遏制腐败，有效的提高建设管理专业化的水平，有效的提高公众资金在政府投资项目中的使用效益，防止超支现象发生。
根据我公司以往代建项目和项目管理的经验，对代建工作的重点和难点分析如下。
一、项目代建工作重点分析
1.投资管理：
项目投资管理，是管理工作的重中之重。
如果项目投资得不到良好控制，资金就会无谓的流失或浪费，给业主造成不必要的损失。
2.工期管理：
工期管理关系到整个工程目标实现问题，如果不能制订科学合理的施工计划并采取相应的赶工措施，工期目标将不能得到实现，将影响业主使用，从而给业主带来损失。
因此，工期管理是本项目管理工作的重点之一。
3.质量及使用功能管理：
质量和使用功能是工程建设的根本，没有良好的工程质量并满足设计使用功能，业主的投资就会白白浪费，也就不能收到预期的经济效益，给业主带来经济损失。
4.各方面关系的沟通和协调：
代建项目除立项许可之外的各种政府许可手续都需要项目代建人去办理，根据国内目前的状况，很多许可的办理手续都相当复杂，还要处理方方面面的关系（如规划、环卫、交通、公安、市政等），如果处理不好这些关系，工程很难顺利进行。
5.安全管理：
安全管理，责任重于泰山。
所有建设工程都必须贯彻“安全第一”的管理方针。
6.环境和健康卫生管理：
控制污染、保护环境是全人类关注的问题，施工现场作好环境、卫生管理是项目管理工作的重点之一。
二、项目代建管理难点分析
1.项目投资管理难点：
1）设计方面的困难：
一般来说，项目代建工作应当从初步设计批准后开始实施，初步设计以前的工作可由代理或咨询服务公司进行，从初步设计批准后开始实施代建，这样更有利于控制项目概算，防止代建单位报高额概算，也有利于明确使用单位和代建单位的责任，便于监管，更具有可操作性。
如果从施工图设计完成后开始代建工作，很多设计已经定案，不利于控制投资。
另外由于使用方在施工过程中可能对工程提出修改，提高设计标准，这种现象往往会给施工单位带来索赔的机会，这也给投资控制工作带来困难。
2）
材料、设备采购选择方面的困难。
材料设备的规格型号一般来说，施工图完成后就确定了，但是由于使用单位对产品品牌、价格需要认定，这种认定也给投资管理带来困难。
3）市场价格波动给投资管理带来的困难。
国内材料设备价格具有相对的不稳定性（例如，去年的有色金属价格三季度价格比一季度高出30%左右），这种不稳定性也给投资控制带来难度。
4）工期过短给投资控制带来的困难：
根据本项目招标文件规定的竣工日期，项目施工要经历冬季施工和春节休假，这无形中是缩短了有效的施工时间，在短时间内完成项目施工，就要付出更多的代价，例如抢工费、措施费等。
5）行业管理给投资控制带来的困难：
按照国内建筑工程的施工惯例，很多专业工程的施工承包具有垄断性，如供电、供水、消防、燃气等，由于这些行业的垄断性，很难引进竞争机制，给降低投资工作带来困难。
2.和相关部门关系协调的困难
1）和政府相关部门关系协调的困难。
项目代建工作，项目代建人负责除立项审批，施工图纸设计、工程监理、造价咨询以外的所有工作。
从项目报建手续开始直至项目移交，这些过程中很多手续需要和政府部门打交道（如建委、规化委、人防办、供水、供电等部门），到这些部门办理相关手续时，或多或少都存在关系疏通的问题，给项目管理工作带来困难。
2）和委托单位、使用单位关系协调的困难。
使用单位和代建单位的协作是代建项目成败的关键。
使用单位认为，代建过程中使用单位应有充分的建议权、监督权、知情权，工程材料质量标准和品牌的确定，使用单位有权参和。
这是两者之间的利益冲突，如何协调代建单位、委托单位、使用单位三者之间的关系是一大难题。
许多工程因为不能妥善解决这个问题，工程都受到严重影响。
3.工期管理的困难
1）和各方关系协调给工期管理带来的困难。
项目的各种报建手续是影响工程是否能够顺利进行的关键。
如果不能处理好和政府各部门之间的关系，各种许可很难批准，尤其是规划许可、施工许可、用电许可等，工程也就无法开展。
2）材料设备采购给工期管理带来的困难。
为了节约投资，各种材料、设备的采购必须经过招标引进竞争才能使价格得到控制。
因招标过程中的发标、评标、定标过程需要一定的时间段才能完成，如果计划不周，会造成材料、设备供货不能按计划进行，从而造成工期的拖延。
3）施工时期不理想给工期管理带来的困难：
如果项目施工期遇上冬季或雨季施工，或多或少给工期带来影响。
三、
项目代建管理难点应对措施
1.投资管理难点应对措施
根据本工程的特点，参考我公司多年来投资管理的经验，我公司制订了完整的投资控制方案和措施，主要如下：
1）优化工程设计，杜绝不合理投资和浪费；
2）严格执行总包商、分包商招投标管理程序，有效引进竞争机制，为降低工程造价打好基础；
3）实行材料、设备采购招标、比选制度，确保质优价廉；
4）采用合同管理手段，转移投资风险，对材料设备的价格在合同签订时一次确定为固定价格，将风险转移给总承包商或共货商。
5）制订科学合理的资金使用计划，杜绝超支和浪费。
6）按照施工总控计划制订材料设备采购计划等，杜绝材料积压或浪费；
7）采取一系列工期保证措施，保证工程按时竣工，避免工期拖延而造成投资的增加；
8）严格执行工程变更洽商审批程序，减少索赔事项的发生。
9）对具有行业垄断性质的专业分包，采取供货和施工分开招标的方式，将损失减少到最少。
2.关系协调应对措施
1）为了处理好和政府相关部门的关系，我公司将专门安排人员进行从事关系协调工作；
2）和使用单位、委托单位建立良好的沟通，通过协调会议、文件流转等方式有效解决互相之间的不同意见。
3）具体管理措施参见第九章《和相关主管和监管部门的配合措施》。
3.工期管理难点应对措施
根据以上分析，如果要保证工期目标的实现，必须合理的组织和安排工程所需要的人力、机具、资金和其它相关资源，妥善解决冬季施工和春节期间的农民工休假问题。
总结起来，我公司拟订采取以下工期保证措施。
1）严格施行计划管理，制订严密的工期总控计划、材料设备采购计划、专业分包进场计划、资金使用计划等。
具体内容参见第三章。
2）制订科学合理的阶段目标控制计划；
3）制订周密细致的材料设备采购计划；
4）
制订切实可行的专业分包进场计划；
5）施工过程中必须制订切实可行的月进度计划、周进度计划、日进度计划、物资进场计划、资金使用计划等。
6）组织承包商制订经济可行的冬季施工方案，保证工程进度。
7）钢结构加工制作在车间进行，加快制作进度，避免现场加工。
8）在签订总承包合同时，把春节休假问题作为重要约束条款和承包商进行谈判，选择春节可不休假的施工队伍，并出具相应的承诺书。
9）在工程款支付的合同条款中，制订工期奖励条款，确保农民工在节假日内按时工作。
10）充分协调各参加建设单位之间的关系，包括设计、委托方、使用方、总包、分包、监理、供货商之间的关系，从而使施工中的每一个单位都不拖延，每一个环节都按照既定的计划进行。
11）严格按照设计文件和规范标准施工，推行“样板作业法”，避免不必要的返工；
第三章代建管理目标控制方法和保证措施
第一节项目工期目标控制方法和保证措施
一、项目工期管理目标控制要点
工期管理是项目合同目标之一。
如果不在业主要求的期限内将工程交付使用方，是项目管理工作成败的关键之一。
本工程相对工期短，又涉及冬季施工，工程单体多，各单体结构形式又不尽相同，在合同工期内完成工程的难度较大。
为了保证合同工期目标的实现，主要从以下几个方面进行管理：
1.制订科学合理的工期总控计划；
2.制订科学合理的阶段目标控制计划；
3.制订周密细致的材料设备采购计划；
4.制订切实可行的专业分包进场计划；
5.施工过程中制订详细的月、周、日施工计划，并进行检查、监督和跟踪，确保每一个阶段目标的实现；
6.充分协调各参加建设单位之间的关系，包括设计、委托方、使用方、总包、分包、监理、供货商之间的关系，从而使施工中的每一个单位都不拖延，每一个环节都按照既定的计划进行。
7.严格按照设计文件和规范标准施工，推行“样板作业法”，避免不必要的返工；
二、工期计划目标控制的方法、措施
1.合同制约法：
在签订施工合同时，明确工期目标和阶段性目标及对应的奖罚措施，对承包商完成的阶段性目标进行奖励或惩罚。
2.三级计划管理法。
项目代建人在工程项目实施阶段将严格执行经审核的项目总控制进度计划（一级计划），详细进度计划（二级计划）、月、周进度计划（三级计划），定期检查施工实际进度状况，和原进度比较找出进度偏差，通过对偏差产生的原因及影响工期程度的分析，监督承包商及时采取措施调整进度并执行。
在计划执行中如此循环，直至工程竣工，或提前完成并运行。
3.资源优化组合。
通过对项目条件和环境进行周密的调查、分析，通过对项目可利用的资源进行合理的组合，通过在进度计划实施的过程中不断对有利因素的调整、优化，对不利因素的转化，保证整体项目在合同工期内竣工验收，移交完成。
4.施工顺序科学合理化。
项目管理人必须对项目施工顺序进行科学管理，推行流水化施工，达到资源科学合理使用，以达到建设项目总体进度要求，实现项目管理合同约定的工期目标。
5.
阶段目标控制法：
项目一开始就制订阶段目标计划，保证每一个阶段目标的实现。
实施阶段进度控制工作涉及对工程建设各阶段的工作内容、工作程序、持续时间和衔接关系，根据进度总目标及资源优化配置的原则编制计划体系并付诸实施，然后在进度计划的实施过程中经常检查实际进度是否按计划要求进行，对出现的偏差情况进行分析，采取补救措施或调整、修改原计划后再付诸实施，直到建设工程竣工验收，有效地保证建设工程如期交付使用。
6.制定进度控制工作细则。
施工进度控制工作细则是对项目管理工程进度计划中控制工作的具体化，更具有操作性和实施性。
明确项目代建人在进度控制中工作的内容和深度；
具体规定了有关各项工作的时间安排及工作流程；
明确了进度控制的具体措施等等。
它对进度控制实际工作起着具体的指导作用。
7.施工进度计划审查：
项目代建人必须对承包单位编制的施工进度进行审查，审查内容有：
1）进度安排是否满足工程建设总进度的要求，是否符合施工合同中开工、竣工日期的规定。
2）施工总进度计划中的项目是否有遗漏，各单位工程之间的施工活动是否连贯。
3）施工顺序的安排是否符合施工工艺的要求。
4）劳动力、材料、构配件、设备及施工机具、水、电、等生产要素的供应计划是否能保证施工进度计划的实现，供应是否均衡、需求高峰期是否有足够能力实现计划供应。
5）对总包、分包单位分别
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