煤业集团综合楼规划项目.docx
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煤业集团综合楼规划项目
第1章总论
1.1项目背景与概况
1、项目名称：
XX煤业集团综合楼规划项目
2、承办单位概况
单位名称：
XX煤业集团
单位性质：
有限责任公司
注册资金：
1亿元
单位住所：
X县恒源大厦22楼
业务范围：
法定代表人：
3、公司简介：
XX煤业集团（以下简介“X集团”）位于X县恒源大厦22层，交通极为便利。
X集团创建于2010年，是一个由控股子公司：
X永泰房地产开发有限公司、X县信泰商贸有限公司。
成员企业：
X县孙家岔折家伙盘村办煤矿、X县店塔镇王塔煤矿、X县孙家岔镇后杨家沟煤矿、X县宝兴源煤矿和X县李家畔加油站组成的，具有一定规模的煤炭循环经济企业集团。
2010年初公司注册资本1亿元，资产总额13亿元。
为了适应企业规模发展的要求，X集团不断健全和完善法人治理结构和经营管理机构，于2010年实现了集团化管理。
是X县地方煤矿企业中较大的集团，是X县地方煤炭骨干企业。
X集团坚持以人为本的理念，在开发煤炭资源的同时，积极采取内部培养和外部引进相结合的形式，大力开发人力资源。
X集团现有员工1500余人，各类管理人员200余人，其中，各类专业技术人员100人，拥有煤矿高级工程师、高级会计师、注册会计师、高级经济师、高级技师等专业技术人员48人，大专以上学历105人，中专以上95人，2010-2011年X集团自己培养各类专业人才100余人，注入全新的管理理念和技术、人才优势。
公司现有控股子公司：
X永泰房地产开发有限公司、X县信泰商贸有限公司。
成员企业：
X县孙家岔折家伙盘村办煤矿、X县店塔镇王塔煤矿、X县孙家岔镇后杨家沟煤矿、X县宝兴源煤矿和X县李家畔加油站。
X集团始终坚持诚信经营，积极承担社会责任，衷心回报社会的发展理念。
成立以来，X集团支援当地公益事业建设达1600余万元。
X集团在今后的发展中，将继续发扬团结拼搏、艰苦奋斗的精神，以“凝聚.荣誉”为核心价值观，肩负起“安全高效开发资源、回报社会、成就员工”的崇高使命，认清形势，坚定信心，苦练内功，强基固本，勇于挑战，充分发挥全体员工的聪明才智，一定能够实现年初既定“四确保”“三提高”的奋斗目标；一定能够实现“成为区域煤炭行业领先者”的宏伟愿景！
4、可行性研究报告编制依据
与委托方签订的咨询协议；
国家计委计办投资[2002]15号审定的《投资项目可行性研究指南（试用版）》；
国家发展改革委员会、建设部联合颁发的《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》；
《城市房地产开发经营管理条例》；
《房地产项目经济评价方法》。
5、编制范围
依据国家有关政策、法律、法规、规程、规范，对XX煤业集团综合楼规划项目项目建设的目的、必要性、项目区域概况、项目规划方案及建设内容、项目建设组织管理、与效益分析、财务分析等方面进行全面论证和研究。
6、项目选址简介
李家畔位于X省北部，秦晋蒙三省（区）接壤地带，历史悠久，资源富集，人杰地灵。
7、项目建设的必要性
新千年以来，随着公司规模不断发展与壮大，员工的不断增多，近年来，对煤炭开采开发投入不断加大，研究范围进一步增加，高科技设备的大批引进，对科研场所和工作环境提出了越来越高的要求。
为了更好为公司的开采开发服务，满足员工办公空间的需要，提高综合研究能力，需要给研究人员修建新的办公室及员工休息室，来提高公司职员的工作效率及生活水平。
为了解决研究人员办公室问题和改善公司职员生活条件的需要。
本规划项目的建设就是为了解决居研究人员办公室问题和改善现有公司职员生活条件，也为了响应公司的发展目标。
XX煤业集团综合楼规划项目位于X县李家畔过境大道上，这里交通便利，土地广阔，在这里修建综合楼，可以解决研究人员的办公室问题，缓解人多房少的住房矛盾，提高员工的生活水平；1-2层和面向过境大道的建筑作为商用楼，还可以为公司带来很好的经济效益，因地制宜最大化发挥它的效益。
公司建设以发展为了员工、发展依靠员工、发展成果由员工共享的原则。
8、项目建设的可行性
随着公司规模不断发展与壮大，员工的不断增多，由于煤炭资源丰富及工业园的大量建成，近年来，对煤炭开采开发投入不断加大，研究范围进一步增加，高科技设备的大批引进，对科研场所和工作环境提出了越来越高的要求。
为了更好为公司的开采开发服务，满足员工办公空间的需要，提高综合研究能力，需要给研究人员修建新的办公室及员工休息室，来提高公司职员的工作效率及生活水平。
综合以上分析，从总体上看，XX煤业集团已基本具备建设综合楼，以及改善员工生活的条件。
符合广大员工的基本愿望，具有良好的社会效益，是完全可行的。
9、拟建地点
本项目位于X县李家畔过境大道上，北边为河流，南边为加油站，西边为交通要道，东边为公路。
自然环境优越，地势平坦，道路交通便利。
10、预期目标
综合楼主体为多层综合楼，主体为6层，其中：
地下-1层为停车场，1-2层为商业用楼，2-4层为研究人员办公室，4-6层为员工宿舍，用地面积为1165平方米；
商用楼主体为多层商业用楼，主体为3层，用地面积为484平方米：
附属楼主体为多层建筑，主体为3层，用地面积为842平方米。
1.2主要技术经济指标
序号
项目
单位
数值
1
总用地面积
㎡
4423.19
2
规划总建筑面积
㎡
12666
2.1
其中：
附属建筑面积
㎡
6640
2.2
其中：
商用建筑面积
㎡
3764
2.3
其中：
地下停车场建筑面积
㎡
2268
3
建筑密度
%
55
4
容积率
2.3
5
绿地率
%
30
6
项目总投资
万元
3466.2
1.3问题与建议
项目开发商已合法取得本项目土地使用权，各项建设手续正在申办中。
分析测算过程假定本项目在土地取得、立项、开发建设等方面均遵照国家及X的房地产项目开发程序及规定。
根据测算，本项目具备良好的可行性。
第2章建设规模与项目开发条件
2.1建设规模
参考规划建设用地指标，同时考虑将来的进一步发展，本次建设用地面积为4423.19平方米，即6.635亩。
本项目建设的1幢6层综合楼，1-2层为商用；1幢3层商用楼；1幢3层附属楼；另附门房及锅炉房；其中商用面积为：
3764㎡，附属面积为:
6640㎡，地下车库面积为：
2268㎡。
2.2项目概况现状
1、地点与地理位置
XX煤业集团综合楼规划项目位于X县李家畔过境大道上，北边为河流，南边为加油站，西边为交通要道，东边为公路。
自然环境优越，地势平坦，道路交通便利。
2、项目建设的必要性
新千年以来，随着公司规模不断发展与壮大，员工的不断增多，由于煤炭资源丰富及工业园的大量建成，近年来，煤炭对开采开发投入不断加大，研究范围进一步增加，高科技设备的大批引进，对科研场所和工作环境提出了越来越高的要求。
为了更好为公司的开采开发服务，满足员工办公空间的需要，提高综合研究能力，需要给研究人员修建新的办公室及员工休息室，来提高公司职员的工作效率及生活水平。
为了解决研究人员办公室问题和改善公司职员生活条件的需要。
本规划项目的建设就是为了解决居研究人员办公室问题和改善现有公司职员生活条件，也为了响应公司的发展目标。
XX煤业集团综合楼规划项目位于X县李家畔过境大道上，这里交通便利，土地广阔，在这里修建综合楼，可以解决研究人员的办公室问题，缓解人多房少的住房矛盾，提高员工的生活水平；1-2层和面向过境大道的建筑作为商用楼，还可以为公司带来很好的经济效益，因地制宜最大化发挥它的效益。
公司建设以发展为了员工、发展依靠员工、发展成果由员工共享的原则。
4.项目建设的可行性
随着公司规模不断发展与壮大，员工的不断增多，由于煤炭资源丰富及工业园的大量建成，煤炭对开采开发投入不断加大，研究范围进一步增加，高科技设备的大批引进，对科研场所和工作环境提出了越来越高的要求。
为了更好为公司的开采开发服务，满足员工办公空间的需要，提高综合研究能力，需要给研究人员修建新的办公室及员工休息室，来提高公司职员的工作效率及生活水平。
综合以上分析，从总体上看，XX煤业集团已基本具备建设综合楼，以及改善员工生活的条件。
符合广大员工的基本愿望，具有良好的社会效益，是完全可行的。
2.3项目建设条件
1、地形、地貌情况
陕北地区是中国黄土高原的中心部分，包括X省的榆林市和延安市，它们都在X的北部，所以称做陕北。
地势西北高，东南低。
总面积92521.4平方公里，是在中生代基岩所构成的古地形基础上，覆盖新生代红土和很厚的黄土层，再经过流水切割和土壤侵蚀而形成的。
基本地貌类型是黄土塬、梁、峁、沟、塬，是黄土高原经过现代沟壑分割后留存下来的高原面。
2、气候条件
陕北属半干旱大陆性季风气候，年平均日照2876小时、气温8.5℃、无霜期169天、降水440.8毫米。
陕北年平均气温7～12℃,一月平均气温为-3～-10℃,七月平均气温为22～24℃。
榆林年平均降水量约500㎜左右,属半干旱地区,夏季炎热多雨,秋季凉爽且温润,气温下降快,冬季寒陕北气候陕北年平均气温7～12℃,一月平均气温为-3～-10℃,七月平均气温为22～24℃。
榆林年平均降水量约500㎜左右,属半干旱地区,夏季炎热多雨,秋季凉爽且温润,气温下降快,冬季寒冷。
3、水文地质
X县李家畔位于X省北部，晋、陕、蒙三省（区）接壤地带，是国家级陕北能源化工基地的核心区域。
全县总面积7635平方公里，是X省面积最大的县。
李家畔地理地貌独特。
县境地处陕北黄土丘陵向内蒙古草原过渡地带，地势西北高、东南低。
地貌以明长城为界，北部为风沙草滩区，占全县总面积的51%；中南部为丘陵沟壑区，占全县总面积的49%。
黄河流经县境98公里，窟野河、秃尾河由西北向东南注入黄河。
县境西北部有46个内陆湖泊，其中神湖（红碱淖）总面积54平方公里，储水8亿立方米，是X省最大的内陆湖，也是中国最大的沙漠淡水湖。
X县地域广阔，蕴藏着极为丰富的矿产资源，主要有煤炭、石英砂、天然气、石油、铁矿和石灰石等，其中以煤炭储量为最。
4、交通运输条件
借助县域经济的强势崛起，X县李家畔坚持实施交通带动战略，并取得了显著成效。
5、施工条件
XX煤业集团综合楼位于李家畔过境大道上，北边为河流，南边为加油站，西边为过境大道，东边为公路。
地势平坦，不占用城市主干道，无需大规模拆迁。
城市主次干道的水、电、煤气、通讯等市政设施配套完善，承担施工任务的施工队伍，只要满足施工资质的企业就能完成施工任务。
而榆林市满足资质要求的企业有几十家，施工队伍不成问题，施工所需场地、施工道路、用水、用电均已满足，故施工条件较好。
第3章建筑方案
3.1设计依据
1、《城市居住区规划设计规范》GB50180-93（2002年版）
2、《民用建筑设计通则》GB50352-2005
3、《多层民用建筑设计防火规范》GB50045-95
4、《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB50067-97
5、《城市规划编制办法》
6、《X省城市规划行政技术准则》
3.2项目总体规划方案
1、指导思想原则
（1）贯彻党的基本方针、政策、在设计中遵守国家省市制定的有关设计规范及设计标准。
（2）遵循“以人为本”的指导思想，保证房间尺寸的合理，使其符合人体工程学，严格从功能流线上划分空间，保证交通路线的流畅，不交叉。
应该减少户与户之间的视线干扰，使每户具有相应的私密性。
每个房间要有良好的自然采光，通风、消除黑房间，并给予最好的景观和朝向，使其空间的利用充分体现出高效与实用。
一切为员工服务，创造一个环境优美、交通便捷、生活方便、安全舒适的办公与住房环境。
（3）在设计中通过对该地块大的地理环境及规划原理入手，使综合楼的总体布局及建筑风格与城市的建设发展相结合，将空间形式和内部功能完美的协调起来，将城市的情感引入到综合楼
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