西南房地产市场简析.docx

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西南房地产市场简析

2017年西南房地产市场简析

一、成都市场：

15年起量价齐升，限购限贷背景下改善型产品仍热销2

1、土地市场的供不应求是造成成都市场近期量价上涨的主要原因2

2、二手房市场进入快速量价上涨，其中改善户型是市场成交主力产品3

3、近期人才新政对成都的限购政策进行对冲，总体而言调控相对较弱5

二、重庆市场：

低库存背景下供不应求，政策相对宽松、房价地价大幅上涨7

1、16年前量价低位徘徊，16年后呈现供需逆转7

2、主城九区库存平均4.9个月，土地成本占比售价仅1/38

3、个税返还+户籍制度改革+房产税三大政策，不限购之下信贷略有收紧10

一、成都市场：

15年起量价齐升，限购限贷背景下改善型产品仍热销

1、土地市场的供不应求是造成成都市场近期量价上涨的主要原因

2015年成都市常住人口约1,466万，过去5年平均每年增长12万人、CAGR0.9%，已经连续多年处于人口净流入的状态。

2011-2015年成都商品房成交量价基本没有很大波动，但2016年成都市场开始进入到量价调整的状态。

2016年成都市商品房住宅销售金额2,419亿元、销售面积3,279万方，均创历史新高，同时均价也同比上升10.9%至8,184元/平。

市场热度猛增的主要原因在于2013年之后供需形成逆转，供应远小于需求；具体来看2016年住宅土地供应面积更是仅为成交面积的一半，且今年7月累计供应面积不到1,500万方、仍处于历史低位。

此外，成都市住宅类楼板价占比售价比例从2015年的37%上升到2016年的51%，土地价格上浮以及低供应之下，售价预计会持续高位刚性。

2、二手房市场进入快速量价上涨，其中改善户型是市场成交主力产品

二手房成交方面市场统计尚不完善，我们以成都链家网站公布的二手房成交为样本进行分析。

2016年以来成都链家月成交额基本同比增加20-30倍，2017年3月单月成交额飙至76亿、成交面积达69万平；5月二手房成交均价11,366元/平，同比增长77.79%；预估整体市场增速没有这么快，但总体成交状态仍显火热。

成都链家所统计的二手房成交主力户型分别为三室两厅和两室两厅的改善型住房，分别占比总成交面积的43%和20%，事实上历年来看改善型产品在成都成交占比都较重；且高端住宅在16年同样也呈现了供需逆转、供不应求的态势。

价格方面，16、17年二手房均价经历了跳增，其中以3室2厅、2室2厅以及4室2厅的改善型住房均价同比增长最多，2017年6月YTD数据分别为41.8%、39.2%、53.6%，较16年均价分别增长18.0、17.8和23.2pct。

综合来看，蓝光发展15年底产品战略转型至注重改善系也正契合了市场，或将推动公司的销量和毛利率双双提升。

3、近期人才新政对成都的限购政策进行对冲，总体而言调控相对较弱

总体来看成都市场目前调控已经比较严格，而市场总体由于低供应而热度不减。

成都市目前有限购限价，同一身份自然人、法人只能新购买1套商品住房（法人单位经审查确属用自有资金购买商品住房且用于职工自住的除外），并且购买二套房商业性个人住房贷款首付款比例不低于40%。

在成都住房限购区域内新购买的住房（含商品住房和二手住房），须取得不动产权证满3年后方可转让。

此外，政府已于2016年起停止新建保障性住房，将以租赁补贴方式支持城镇住房困难家庭解决住房问题。

但近期限购政策略有松动。

7月19日成都出台“人才优先发展战略行动计划”，具有普通全日制大学本科及以上学历的青年人才凭毕业证来蓉即可申请办理落户手续；在成都同一用人单位工作2年及以上的技能人才，可凭单位推荐、部门认定办理落户手续。

这一政策针对的不仅是应届毕业生，还包括往届毕业生；即只要是全日制学本科及以上学历均可享受该政策。

8月3日又出台高端人才安居政策，经认定后的高端人才购房可不受限购政策限制。

信贷方面，成都自16年10月调整首付比例，从主城区20%、非主城区25%上调至成都市整体30%；二套房首付比例50%，利率为同期首套房的1.1倍。

二、重庆市场：

低库存背景下供不应求，政策相对宽松、房价地价大幅上涨

1、16年前量价低位徘徊，16年后呈现供需逆转

重庆市常住人口4,102万，2012年后年均增长都在0.4%左右。

2002年重庆政府主导土地回购，并建立8家土地收储公司进行完善土储机制，在2005-2010年期间基本完成土地收储，也基本形成了每年商品房销售约4,000万方、主城九区约2,400万方的趋势；2012-2014年间土地成交量在年均约6,200万方，主城九区约3,000万方。

2016年之前土地和商品房市场基本供大于求，土地供应量显著增加，形成潜在商品房库存压力巨大，导致重庆地价房价基本都低位徘徊；但2016年土地和商品房成交形成供需逆转，在此背景下2016年重庆商品房住宅均价约6,300元/平（YoY22%），预估17年在8,000-9,000元/平左右。

2、主城九区库存平均4.9个月，土地成本占比售价仅1/3

2016年重庆商品房住宅类土地供应3,526万方；其中主城九区土地供应为2,168万方，已经供小于销，且全年土地供应的35%左右是在最后两个月放出。

此外，2015-2016年市场低靡，开发商选择对工期拉长、收紧产品供应节奏；在此背景下，2016H2市场上存量产品逐步减少。

目前预估重庆主城九区市场上已成交土地、但并未转换成产品的潜在供应在1亿方左右（2014-2015年则在2亿方左右）。

2017H1土地供给约1,200万方，预计今年供应和去年基本持平，且环内供应仍相对较少（在10%-15%左右）。

2016年主城九区土地均价4,500元/平；而房企一般近期主城拿地均价在8,000元/平。

整体来看重庆地价和房价相比其他大城市仍处于偏低的位置，土地成本占比售价约在1/3（一般大城市在60%）。

2017年4月主城九区中部分区域商品房存销比（取证库存口径）已达到史上最低2.2个月，写字楼库存在15个月，商铺27个月，市场整体库存在4.9个月。

由于库存趋紧，部分区域存在一二手房倒挂价差，渝中区同一地段的商品房价差甚至达到5,000元（一手房1.3万/平、二手房1.8万/平）。

重庆房地产市场今年4、5月份量价达到史上最高，且6、7月份价格维稳、成交量略有减少，主要原因在于2013年后开始收紧土地供应导致一方面产品库存减少，另一方面去年9、10月份的房价一波走高对购买需求有所刺激。

3、个税返还+户籍制度改革+房产税三大政策，不限购之下信贷略有收紧

目前重庆还没有限购政策，房地产市场政策主要分为三类：

一是个税返还政策。

在重庆十个城区内首次购买住房，以实际缴纳的个人所得税的40%为限返还。

高于按揭本息的，按按揭本息额度给予补助；低于按揭本息的，按个人所得税40%的额度给予补助，但累计补助金额不得超过住房总价的30%。

二是户籍制度改革。

取消农业户口与非农业户口类别，以居住证为载体，统一城乡户籍登记；预计2020年全市常住人口城镇化率达到65%以上。

居住证持有人享有与户籍人口同等的就业、教育和医疗等方面的权利。

三是房产税征收制度。

2011年1月重庆和上海作为试点启动房产税征收。

重庆房产税征收对象：

独栋；建面交易单价高于起征点的高档住宅；“三无”个人新购的二套房。

房产税高档住房应税价格起点标准从最初建面9,941元/平调整为13,192元/平，共计4次上调。

但总体来看房产税对地方政府财政税收贡献并不大。

据统计2016年10月楼盘销售中外地投资客占比超过50%，部分项目甚至超过70%；房产税出台后则下降到正常的15%。

信贷方面，以往的85折已变为首套房利率上浮10%（2017年6月底上调）；公积金是仅供首套用；首付比例则从20%上升至30%（2017年6月初上调）。

二套房方面，名下贷款全部结清泽购买二套住房首付比例不低于30%；名下有一套住房有贷款，首付比例不低于40%；二套房利率较首套房上浮10%。

预售证监管方面，由传统工期1/3拿证放缓至1/2，且同一个项目分期开盘的价格涨幅控制在5%-10%区间。