幸福广场项目酒店部分可行性研究报告.docx

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幸福广场项目酒店部分可行性研究报告

幸福广场项目酒店部分

可

行

性

研

究

报

告

2012年12月

目录

第1章总论1

1.1项目提要1

1.2编制依据和原则3

1.3主要技术经济指标4

1.4结论5

第2章项目建设背景及必要性6

2.1项目建设背景6

2.2项目建设的必要性10

第3章项目建设条件13

3.1自然地理条件13

3.2社会经济情况16

3.3土地资源条件18

3.4保护区保护条件18

3.5外部协作条件20

第4章项目建设目标21

4.1项目建设目标21

4.2指导思想21

4.3建设原则21

4.4主要建设任务22

第5章项目建设方案24

5.1项目选址方案24

5.2项目建设技术方案25

第6章消防、安全、卫生和节能节水措施40

6.1消防40

6.2劳动安全与职业卫生40

6.3节能41

6.4节水41

第7章环境影响评价43

7.1生态环境现状43

7.2项目对环境影响43

7.3项目建设采取的环境保护措施45

第8章招标方案47

8.1招标范围47

8.2招标组织方式47

8.3招标方式48

第9章项目组织管理49

9.1建设管理49

9.2运行管理52

第10章项目实施进度53

10.1建设期限53

10.2建设进度安排53

第11章投资估算与资金来源54

11.1投资估算编制说明54

11.2投资估算55

11.3资金来源55

第12章综合评价57

12.1生态效益评价57

12.2社会效益评价59

12.3项目风险评价60

12.4项目影响分析60

12.5项目评价60

第13章结论与建议62

第一部分项目概况

一、宗地位置

温江区柳城街办新华社区七组

二、宗地现状

1、四至范围

N:

迎晖路西大街

S：

温江区图书馆

W：

西大街

E:

东大街

2、地面现状。

该宗地块位于温江区，而温江区位于成都平原，宗地地势平坦。

3、地面状况。

现该宗地是一块空地，便于房地产开发，有利于开发的进度。

3、项目周边的社区配套

1、交通状况。

温江区柳城街办新华社区七组位于温江城区上东街和大南街的交汇处，周围的公交路线发达，有309、319、101、102、103、104等公交车通过，道路四通八达，通达性较高。

道路四通八达

2、教育环境

该宗地附近学校较多，比如，四川交通职业技术学院中专部，光祁艺术学校，幼儿园，温江区图书馆等，周边教育配套设施完善。

3、医疗环境

该宗地临近市五医院以及各大药房以及卫生站，医疗方便，医疗环境优良。

4、生活配套

该宗地接近温江区夜市以及美好家园，周边各大移动通讯公司为通讯到来了很大的便利，周边还有各类的零散的服装店，各类型的超市以及各类生活娱乐设施，所以该该地附近的生活配套设施是很完善的。

锦程通讯以及景上家具与宗地紧紧靠近，为生活提供了很大的便利

周围银行聚集多，为生活提供了较大便利

4、项目周边环境

该宗地属于成都温江区，温江区属于成都三环以外，污染系数小，空气质量好，周边无大型重金属工厂，噪音小，周围景观绿化率高，是一个生活的好地方。

5、规划控制要点

土地基本信息

地区：

四川

所在地：

成都市

总面积：

5584㎡

建设用地面积：

5584㎡

规划建筑面积：

11168㎡

代征面积：

--

容积率：

≤2.0

绿化率：

--

商业比例：

--

建筑密度：

≤40%

限制高度：

≤15米

出让形式：

挂牌

出让年限：

40年

位置：

温江区柳城街办新华社区七组

四至：

温江区柳城街办新华社区七组

规划用途：

商业用地

第二部分投资环境分析

1、温江自然环境分析

温江区位于成都川西平原，是国家级生态示范区的核心区，全区幅员面积277平方公里，辖区共6镇4街办，总人口32.6万。

温江与成都无缝对接，已成为成都不可分割的一部分。

因此，温江是成都的西城。

温江又被誉为成都的“江南水乡”成为成都的“第一居所”。

近几年，温江城市发展令人惊叹，先后获得西部唯一的“国际花园城市”、联合国“国际生态环境保护杰出成就奖”、“联合国人居署”、“迪拜国际改善居住环境良好范例奖”和香港《文汇报》”60年来影响中国的十大魅力城市“等殊荣。

目前城区内基础设施承载能力较强，电力、天然气、自来水、通讯设备、均配置完善，利用空间较大，同时也拥有内外衔接，完善的交通系统，成温邛高速穿越全境，光华大道西沿线温江段，城南国境路线，加上四通八达的国、省、县级道路，把整个温江和周围的城市连接在了一起。

区内环境优美，江安河、凤溪河、杨柳河、战备渠贯穿老城区，新城区江安河、光华大道、南侧人工河构成了三条东西向生态走廊，加上区内盛产花木，更是使得城内风景美丽，整个城市绿化率在30%以上。

城市空气一直保存着国家的一级标准。

同时温江地处温-郫-都国家级生态示范区核心区，有“西部花木之都”，自“住在温江”战略提出以来，温江更是以人居环境优越，西部现代花园城市的称号成为省内外人不管是投资还是居住都喜欢的地方。

地位

原因

历史悠久

温江历史悠久，属于巴蜀鱼凫文化发祥地，川西文化保留较好，自然景观，人文景观众多，区内花木种植从汉代以来已有1700多年历史，一直是川西的政治、经济、文化中心。

交通枢纽

境内各级国、省、县道路连接成都、郫县、都江堰、双流、邛崃等。

有成温邛告诉公路、光华大道西沿线温江段，城南过境路线等交通干线。

现代轻工业基地

2002年温江有规模以上工企业66家，其中年产值和销售收入上千万的34家，5家被列为全市重点优势企业，占成都市重点优势企业的10%。

形成食品饮料、印刷包装、机械电子、医药化工四大支柱产业。

温江还拥有国家级成都海峡两岸科技产业开发院园，是省市重要的现代轻工业和台商投资聚集区，成都市重点建设的三家国家级开发园区之一，区内引进了台湾统一、味全、泰国正大、五件印务、红华实业等国内外知名企业。

目前还有更多的企业入驻温江。

是成都市重要的现代轻工业基地。

花木种植与交易基地

温江花木产业历史悠久，2005年全区花木面积接近15万亩，占全市花木的二分之一、全省的三分之一。

花木从业人员三万余人，年销售收入近2亿元，目前已形成生产规模化、品种优势化、服务专业化、管理企业化、信息现代化、产品市场化的总体特征。

更是吸引了国内外知名企业落地温江。

2、政策分析

从2004年开始，温江就开始实行招商引资优惠政策，在一系列的优惠政策下，吸引了不少的海内外商人的聚集。

虽然全国大部分地区都是在实行限购令，但是温江区人民政府依然对房地产市场进行扶持，稳固房地产市场的发展与繁荣。

从整个今年的温江房地产市场状况来看，温江的房地产市场的价格波动范围并不大，无明显的涨幅，也无明显的增幅，在温江区人民政府的支持下，温江房地产市场正在有条不紊的发展着。

温江区房管局“四步联动”法促进房地产业发展：

一是提前谋划，保持房地产链条正常运转。

提出了商品房开发和土地资源配置需求，会同国土局落实了新推土地1076亩计划；将全区32个已供地未动工的项目列为促建目标，会同目督办把任务分解到相关镇街、片区和相关职能部门，纳入年终目标考核。

二是及时引导，增强投资者信心。

加强政企联动，组织召开全区房地产开发企业形势分析座谈会，深入企业排忧解难。

联合媒体全方位宣传生态环境和产业优势，引导房地产业开发企业和投资者正确面对宏观调控形势，力保温江房地产市场占有率。

三是强化监管，将房价稳控在国家规定红线内。

出台《关于进一加强房地产市场监管工作的意见》，开展专项市场检查活动。

建立房地产销售服务人员信用考核体系。

率先在全市建立二手房网签系统，规范二手房交易市场秩序。

四是全力促销，增大房地产市场占有份额。

编制了2011年温江城市营销和楼市推荐实施方案，围绕城市居住价值、城市功能配套、城市品位提升、城市产业集聚，展开商品房促销大会战。

在这样的政策环境下，极好的推动了温江房地产市场的发展。

3、经济环境分析

全区国民经济呈持续快速增长态势，2011年继续被评为四川省“十强县”，主要从经济规模、发展水平、经济结构、发展速度和经济效益五个方面进行综合评价，温江排名强势靠前，并一举成为全省最高的城镇居民人均收入的区县，可分配收入达25021元（约3850美元），是全省平均水平的1.4倍，本年温江区更以“兴三优二，一三互动”的经济发展战略思路，继续开拓，向现代化国际田园城市迈进范围，拉近距离，完美打造。

　　2010年温江区经济延续较稳较快的增长态势，全年实现生产总值214.35亿元，同比增长17.8%。

　　2009，温江区围绕建设现代田园城市和“两个率先”，坚持城乡统筹，以创新突破为取向，以改革开放为动力，深化功能片区建设，全速构建以现代服务业为主导的现代经济体系，取得经济平稳快速增长、产业结构日趋优化、社会事业全面进步的良好成效。

　　一、国内生产总值。

1-12月，全区实现生产总值214.35亿元，同比增长17.8%。

其中，一产业13.50亿元，增长4.0%；二产业123.35亿元，增长23.3%；三产业77.50亿元，增长11.2%。

三次产业的结构6.3:

57.5:

36.2。

　　二、工业、投资、社会消费品。

1-12月，规模以上工业企业实现增加值102.34亿元，同比增长27.6%；实现总产值358.40亿元，同比增长35.9%。

完成全社会固定资产投资220.59亿元，同比增长8.7%。

商品房销售面积达到234.40万平方米。

社会消费品零售总额达到49.54亿元，同比增长18.4%。

　　三、财政、金融情况。

1-12月，全区实现财政总收入55.60亿元,同比增长31.8%。

实现地方财政一般预算收入18.26亿元，同比增长20.2%；其中地方税收完成14.71亿元，同比增长8.5%。

实现地方财政一般预算支出22.66亿元，同比增长3.6%。

　　12月末，全区金融机构各项存款余额达255.92亿元，同比增长12.4%；其中城乡居民储蓄存款余额为144.26亿元，增长18.2%。

各项贷款余额达165.21亿元，同比增长3.0%。

四、居民生活。

城乡居民收入较上半年稳步提高。

1-12月，城镇居民人均可支配收入21790元，增长12.7%；农村居民人均纯收入10008元，增长16.1%。

2008年全区实现地区生产总值148.84亿元，增长18%。

小结

综合整个温江区的投资环境而言，温江区环境优美，交通便利，经济迅速发展并日渐繁荣加上温江区人民政府对房地产市场的大力支持，温江区的投资环境是极好的，当然，这样好的投资环境不容错过。

第三部分投资市场分析

就地理位置而言，该地块位于温江城区内，道路四通八达，交通便利，周围人流量聚集，人流量大，周围的商业繁华，连成一片，形成了一个商业圈，未来的商业价值不可估量，加上地铁四号线也在温江城区的附近，辐射范围广阔，必将汇聚更多的人流。

1、项目的宏观分析

1.1中国酒店业概述

随着中国经济的发展以及中国人民收入水平和生活水平的提高，以及中国在国际社会上的地位和声望的不断提高，中国的旅游业发展前景非常可观。

而酒店占据旅游业中吃、住、行、游、购、娱六大要素中的首要两要素，对旅游业所做的贡献是举足轻重的，对旅游业的发展起到了非常重要的作用。

1.2国内主要城市酒店数量

酒店投资额增长迅猛，1999年到2007年，中国酒店业每年的投资额从78.46亿元上涨到925.07亿元，年均增长36%。

2000年到2008年，五星级酒店年投资额增长高达361%。

酒店建设方兴未艾，2011年中国酒店客房总数为200万间套，