房地产行业投入产出表分析报告.docx

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房地产行业投入产出表分析报告

2017年房地产行业投入产出表分析报告

2017年10月

2017年一季度以来，我国房地产投资增速持续攀升，见顶于4月份的9.3%后，缓慢下行至8月份的7.9%。

在中央降杠杆、防风险、抑制房地产泡沫而强化调控力度的背景下，预计未来短期内房地产投资增速将大概率继续下行。

这一方面将影响到国民经济增长，另一方面会冲击到与房地产市场关联密切的上下游行业。

现在的问题是，十余年来我国房地产市场对国民经济的影响力在如何变化，是在增强还是在逐步减弱，面对房地产投资增速下行，又该如何选择资产配置策略。

本文想尝试解决三个问题：

一是随着我国房地产市场的发展壮大，其对国民经济增长的影响力在如何变化；二是房地产行业对其上下游各个行业的影响力又在如何变迁；三是在未来短期内房地产投资增速下降的背景下，哪些行业受其影响最大，资产配置策略该如何应对。

广义房地产业对国民经济的影响作用呈上升趋势，其中广义房地产业对上游行业的拉动作用，要明显高于对下游行业的推动效应，其对GDP的贡献率也呈整体上升趋势。

广义房地产业对上游第二产业，尤其是重化工业和产能过剩行业拉动作用明显，对下游第三产业，尤其是零售批发和金融行业推动作用显著。

从对上游行业的拉动作用看，广义房地产业对第一、第二产业的拉动作用要大于对第三产业的影响；从对下游行业的推动作用来看，对第三产业的推动作用要大于对第一、第二产业的影响。

说明从整体上看，第一和第二产业属于广义房地产业的上游产业，第三产业属于其下游产业。

在上游行业中，广义房地产业对化学工业、非金属矿物制品业、金属冶炼及压延加工业、金属制品业、通用设备制造业、专用设备制造业、石油加工炼焦及核燃料加工业、电气机械及器材制造业、交通运输设备制造业等具有重要影响。

在下游行业中，广义房地产业对信息传输计算机服务和软件业、批发和零售贸易业、住宿和餐饮业、金融保险业、租赁和商务服务业、公共管理和社会组织业影响很大。

这里值得指出的是，无论是作为上游行业还是下游行业，广义房地产业对交通运输及仓储业的影响都非常大。

在中央降杠杆、防风险、抑制房地产泡沫而强化调控力度的背景下，预计未来短期内房地产投资增速将大概率继续下行。

与广义房地产业关联密切的上游行业，受到的冲击将相对较大，但去产能政策的目标行业，因供给冲击对产品价格的支撑，所受影响将会减弱甚至被抵消，因此具有较大不确定性。

与广义房地产业关联性较弱的第三产业，受到的负面冲击将相对较小，属于相对高配的行业。

一、狭义和广义房地产业的界定

房地产业和建筑业关系密切。

根据相关行业定义，房地产业是指以土地和建筑物为经营对象，从事房地产开发、建设、经营管理、维修装饰和服务集一体的综合性产业，主要包括房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务、自有房地产经营活动和其他房地产业;建筑业是专门从事土木工程、房屋建设和设备安装以及工程勘察设计工作的生产部门，主要包括房屋建筑业、土木工程建筑业、建筑安装业、建筑装饰和其他建筑业。

很明显，建筑业中的“房屋建筑业”与房地产开发投资活动具有很强的相关性。

但在国民经济统计中，无论按照《国际标准产业分类（ISIC）》，还是根据我国的《国民经济行业分类（GB/T4754-2017》，房地产业属于第三产业，而建筑业属于第二产业。

因此，在估算房地产业对国民经济及其上下游行业的影响程度时，如果只考虑房地产业本身，则会低估其影响。

基于分析需要，我们把属于第三产业的房地产业，定义为狭义房地产业；把房地产业和建筑业中的“房屋建筑业”定义为广义房地产业。

如无特殊说明，本文分析的是广义房地产业。

二、投入产出技术的一些基本概念

投入产出技术是由美国经济学家列昂惕夫在1936年所创立，是利用数学方法和计算机研究某个系统，如经济系统、军事系统各项活动中的投入与产出之间的数量关系。

投入产出表是国民经济核算体系的重要延伸部分，可以详细而清晰地记录国民经济各部门间的投入产出关系。

1、投入和产出的基本含义

投入是指一个系统进行某项活动过程中的消耗。

如生产系统的投入是指生产系统在进行生产活动时对各种实物产品和劳务等的消耗，如对原材料、电力、运输等的消耗。

总投入等于中间投入与最初投入之和。

中间投入是指生产过程中对各部门产出的消耗，如对材料、动力和劳务等的消耗。

最初投入（更通俗的说法即称为增加值）是指生产过程中对初始要素，固定资产折旧、从业人员报酬等。

产出是指一个系统进行某项活动过程的结果。

如生产系统中的物质产品和劳务。

2、常用系数说明

（1）直接消耗系数和完全消耗系数

直接消耗系数是投入产出模型中最重要的基本概念，代表某部门生产单位产品对相关部门产品的直接消耗，主要反映该部门对其他部门的中间使用情况，直接消耗系数定义为

其中，zij代表第j部门在生产过程中对第i部门产品的直接消耗量，xj代表第j部门的总产出。

房地产业对其他行业的直接消耗系数，指房地产业生产一个单位的最终产品，对另一行业部门产品的消耗量，比如房地产施工需要直接消耗电能。

完全消耗系数是指为了得到最终产品对各部门产品的直接消耗和间接消耗之和。

完全消耗系数定义为

房地产业对其他行业的间接消耗系数，指房地产业生产一个单位的最终产品，通过消耗中间产品对另一行业部门产品的消耗量。

比如房地产施工需要直接消耗电能、钢材、耐火材料等，此处对电能的消耗是直接消耗，而房地产施工需要直接消耗钢材，而钢材的生产也需要直接消耗生铁、电能等，这里对电能的消耗为一次间接消耗，生铁的生产也需要直接消耗电能，这里对电能的消耗为二次间接消耗，以此类推。

（2）直接分配系数和完全分配系数

直接分配系数是某个部门的单位产出中另一个部门所能分配到的产品份额。

直接分配系数定义为

举例说，2012年建筑业对教育事业的直接分配系数是0.0008，这意味着，建筑业每生产的10000元产品中有8元是投入到教育事业中的，例如建筑学校房屋等。

完全分配系数等于直接分配系数与间接分配系数之和。

完全分配系数定义为

（3）中间投入率和中间需求率

中间投入率反映j部门生产单位产品对各个部门的直接消耗，中间投入率的计算公式为

中间需求率表示第i部门中间需求与i部门的总产出ix之比．中间需求率计算公式为

一般的，中间需求率越高的产业，其产出用作其他产业中间原材料成分便越大，对其他产业的支撑效果便越大，这些产业越具有基础产业的特点；中间投入率反映生产过程中货物和服务的转移价值的比例，中间投入率越高的产业，其附加价值率就越低。

三、广义房地产业的上下游产业链遍及三次产业

我国房地产产业链较长，与其关联的上下游行业较多。

从上游看，房地产业需要上游行业为其提供各种产出，作为其要素供给；从下游看，房地产业把自身的产出提供给下游行业进行消费。

具体看，房地产企业拿地进入施工过程后，与建筑业生产活动密不可分，会直接消耗掉大量的建材和机械设备，带动了水泥、钢铁、玻璃、五金、化工、机械等多个行业的发展；交房后，一方面房屋装修需要大量建材和机械产品，另一方面与住房有关的消费活动，也会促进家电、家具、家纺等制造行业的生产；此后与房地产相关的延伸服务活动，会带动餐饮、租赁、旅游等行业的发展。

此外，在房地产业的施工、销售及后续服务活动中，金融保险和物流等服务业也都深度参与其中，从而拉动金融保险、物流等第三产业的发展。

具体的产业链结构见图1。

根据国家统计局的行业分类标准，房地产产业链对应的上下游行业见表1（只列举了表1：

部分典型产业）。

四、广义房地产业对国民经济的影响呈整体上升趋势

1、广义房地产业对国民经济影响的估算方法

房地产对国民经济的影响，主要包括房地产业对上游行业的拉动作用和对下游行业的推动作用。

房地产业对上游行业的拉动作用，主要体现在房地产开发投资对上游行业的拉动。

根据国家统计局的统计口径，房地产开发投资分为建筑工程投资、安装工程投资、设备工器具购置、土地购置费和其他费用。

因此，可以把房地产开发投资额分为三块，即建安成本、土地购置和税费。

根据2010-2016年各项费用在开发投资中的比重和变动趋势，建安成本、土地购置和税费的大致比例为75%、20%和5%。

其中，建安成本主要体现在建筑业上，土地购置和税费主要体现在狭义的房地产上，所以房地产对上游行业的拉动作用，可以采用如下公式估算：

MF=建安成本*建筑业对上游行业的影响系数+（土地购置+税费）*房地产业对上游行业的影响系数

房地产业对下游行业的推动作用，主要体现在房屋销售、租赁及与房地产相关的生产生活服务对其他行业的推动。

其中，房屋销售对国民经济的推动作用，可以用商品房销售额与房地产业对其他行业影响系数的乘积表示（由于数据获得性原因，这里没有纳入二手房销售额，因此会低估房地产销售对经济的影响程度）。

房屋租赁及房地产相关生产生活服务对国民经济的推动作用，可以用租赁和商务服务产值与租赁商务服务业对其他行业的影响系数的乘积表示。

考虑到租赁和商务服务产值数据的缺失，我们利用其与房地产业产值的比重进行估算。

经计算，在2002、2007、2010和2012年投入产出表中，房地产业的总产值是租赁和商务服务业总产值的1.75倍，故我们假定租赁和商务服务产值为房地产业总产值的1/1.75倍，进而得到房地产对上游行业拉动作用的估算公式：

DF=商品房销售额*房地产业对下游行业的影响系数+租赁和商务服务产值*租赁和商务服务业对下游行业的影响系数

2、广义房地产业对上游行业的拉动作用，要明显高于对下游行业的推动效应，其对GDP的贡献率也呈整体上升趋势

根据上述估算公式和2002-2012年的投入产出表，可以算出广义房地产业对其上游和下游行业的影响（见图2），具体数据见附录二。

从图2可以看出，2002年以来，广义房地产业对其上游行业的拉动作用和对下游行业的推动作用，呈整体波动上升趋势。

其中对上游行业的拉动作用要明显大于对下游行业的推动影响，表现为房地产业对上游行业的拉动产值，在其对上下游行业总产值中的比重，要高于（除个别年份外）50%的水平，而对下游行业推动所产生的产值占比要低于50%。

由于GDP是增量数据，而产值反映的是生产规模，包含了转移价值的重复计算，所以我们从各行业增加值的角度，估算广义房地产业对GDP的贡献率。

2002年以来，广义房地产业的贡献率呈上升趋势，从2002年的6.4%提高到2016年的16.6%，而同期狭义房地产业的GDP贡献率只从4.6%提高到7.8%（见图3）。

值得注意的是，虽然2011年以来我国GDP增速呈不断下降趋势，从2011年的9.5%一路降至2016年的6.7%，同期房地产投资增速也从27.9%降至6.9%，但无论是广义房地产业还是狭义房地产业的GDP贡献率，都相对平稳，尤其是前者，保持了15%以上的贡献率。

说明房地产业尤其是广义房地产业，仍然是我国经济增长的重要稳定器之一。

五、广义房地产业对上游第二产业的作用明显和对下游第三产业的作用显著

广义房地产业对上游第二产业，尤其是重化工业和产能过剩行业拉动作用明显，对下游第三产业，尤其是零售批发和金融行业推动作用显著，且对上游行业的拉动作用明显大于对下游行业的推动影响。

1、广义房地产业对上下游各个行业影响的估算方法

投入产出分析，作为整个国民经济各产业以及各产业之间相互联系、相互依赖和相互制约关系的重要模型，是研究经济结构变动、上下游行业变动最为有效的模型。

这里借助完全消耗系数和完全分配系数衡量房地产业对各行业的影响作用。

房地产业对其他行业的完全消耗系数，可以衡量房地产业对上游各行业的拉动作用，其中，房地产业对其他行业的直接消耗系数，代表房地产业生产单位产品对其他相关部门产品的直接消耗；房地产业对其他产业的完全分配系数，可以衡量房地产业对下游各行业的推动作用，等于直接分配系数与所有间接分配系数之和。

其中，房地产业对其他行业的直接分配系数，是指房地产业