房地产估价师继续教育考试学习资料Word文件下载.docx
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3
8、在正常使用下，装修工程的最低保修期限为（）年
9、以下哪个不是房地产经纪机构及其分支机构应当在其经营场所醒目位置公示的内容（）。
1营业执照和备案证明文件
2服务项目、内容、标准
3房地产经纪机构人员组成
4收费项目、依据、标准
10、按照（），房地产经纪人须接受继续教育。
1《房地产经纪人执业资格考试实施办法》
2《房地产经纪人员执业资格制度暂行规定》
3《房地产经纪管理办法》
4《关于改变房地产经纪人执业资格注册管理方式有关问题的通知》
11、住房公积金管理中心用住房公积金购买国债、在指定的受委托银行发放个人住房贷款取得的利息收入，免征（）。
1契税
2营业税
3企业所得税
4个人所得税
12、
（）必须建立住房公积金贷款准备金制度。
1住房公积金管委会
2住房公积金管理中心
3国务院
4财政部
1还3应、
以在建工程抵押的，抵押合同除载明房地产抵押合同应具有的内容外，当载明以下内容：
（）。
1已投入在建工程的工程款
2施工进度
3工程竣工时期
4已完成的工作量和工程量
1,2,3,4
14、房地产估价机构的选用，由商业银行内信贷决策以外的部门，按照（）
原则择优决定。
1公平
2公正
3公开
4透明
2,3,4
15、
房屋转租的特征（）。
1必须经过原出租人同意
2房屋是法律允许出租的
3房屋转租合同具有独立性，但受原房屋租赁合同的制约
4需要登记备案
1,3,4
1,2,3
16、土地利用年度计划不包括：
1商业用地转用计划指标
2住宅用地转用计划指标
3土地计划指标
4农用地转用计划指标
17、《经济适用住房管理办法》是由哪七个部门联合发布的，请选择正确的三个（）。
1国家发展和改革委员会
2国土资源部
3中国人民银行
4国家工商行政管理局
18、
房地产开发企业申请办理《商品房预售许可证》应当提交哪些资料（）。
1商品房预售许可申请表
2企业法定代表人的身份证明
3开发企业的《营业执照》和资质证书
4工程施工合同及关于施工进度的说明
19、房地产企业及执（从）业人员信用档案系统方案以（）为基础，形成覆
盖房地产行业所有企业、中介机构及执（从）也人员的信用档案系统。
1房地产电子政务系统
21、按（），可将投资分为直接投资和间接投资
1投资期限或投资回收期长短
2投资人能否直接控制其投资资金
3投资对象存在形式的不同
4投资的经济用途
2付2当、
借款期间每期仅支付当期利息而不还本金，最后一期归还全部本金并支
期利息，这种还本付息的方式是（）。
1一次还本付息照护
2等额还本付息照付
3等额还本付息
4气球法
1
23、
（）涉及资本安全性，是投资者最敏感的问题之一。
1社会环境
2政治环境
3经济环境
4金融环境
24、
反映和描述房地产市场状况的指标中属于市场交易指标的有（）
1住房市场指数
2住房价格合理性指数
3房地产价格指数
4商品零售价格指数
25、（）模式主要适用于写字楼、零售物业、高级公寓等收益性房地产项目。
1开发—销售
2开发—持有出租—出售
3购买—持有出租—出售
4购买—更新改造—出售
26、房地产开发项目用于出租或自营时，开发期的期间费用计入（）。
1管理费用
2财务费用
3开发建设投资
4运营费用
27、小孙拟购买一套面积为100m2的住宅，单价为9000元/m2,首付款为房价的30%，其余申请公积金和商业组合抵押贷款。
已知公积金和商业贷款的利率分别为4.2%和6.6%，限期均为15年，公积金贷款的最高贷款限额为30万元，则小孙申请组合抵押贷款后的最低月还款额为（）元。
15142.09
25242.09
35342.09
45442.09
28、某工程建设项目，当初投资为1000万元，投资收益率为10%，这笔投资可在5年内全部回收，则平均每年等额收益值是（）万元。
1262.798
2263.798
3264.798
4265.798
29、已知某业主以40万元的价格购入一宗商业店铺物业，之后又花费10万元用于装修，并在利用此店铺进行经营的20年内，每年花2万元用于店铺的维护维修，且每隔5年又花15万元将店铺重新装修装饰一次.已知贷款利率为14%，贴现率为16%，则该业主在第20年末投入的全部费用的现值之和为（）万元。
174.69
274.79
374.89
30、相对于房地产置业投资，清偿能力指标中属于房地产开发投资项目经济评价指标特有的指标是（）。
1借款偿还期
2利息备付率
3资产负债率
4流动比率
31、
流动比率表达方式是（）。
1流动资产总额/资产总额
2流动负债总额/资产总额
3流动负债总额/流动资产总额
4流动资产总额/流动负债总额
32、某项目生产能力3万件/年，产品售价3000元/件，总成本费用7800万元，其中固定成本2702万元，成本与产量呈线性关系，则盈亏平衡价格为（）元/件。
13000
22600
32000
41600
33、房地产投资信托基金（REITs）的风险主要有（）。
1经营风险
2市场风险
3政策性风险
4利率风险
1,2,4
34、
反映和描述房地产市场状况的指标中属于需求指标的有（）。
1城市家庭人口规模
2城镇登记失业率
3房屋空间使用数量
4住房市场指数
1,4
35、房地产市场中的过度开发有时也称为房地产“过热”，房地产市场会出现（）的情况。
1空置率上升
2物业价格下降
3租金下降
4物业价格持续上升
36、
按投资计算基础的不同，现金流量表分为（）。
1项目投资现金流量表
2资本金现金流量表
3投资者各方现金流量表
4财务计划现金流量表
37、按照房地产的用途，将其分解为若干子市场，（）等属于工业物业市场
1高新技术产业用房市场
2工业写字楼市场
3研究与发展用房市场
4仓储用房市场
38、
建设工程进度控制工作的主要内容包括（）。
1对项目建设总周期的论证与分析
2编制项目建设工程进度计划
3编制其他配套进度计划
4监督项目施工进度计划的执行和施工现场的调研与分析
39、
影响工程进度的因素很多，需要特别重视的有（）。
1材料、设备的供应情况
2设计变更
3劳动力的安排情况
4气象条件
40、
房地产开发贷款通常按开发项目的类型，可分为（）。
1住房开发贷款
2商业用房开发贷款
3经济适用住房开发贷款
4其他房地产开发贷款
41、选取的可比实例的规模一般应在估价对象规模的（）倍范围内。
10.5-1.5
20.5-2
30.7-1.5
40.7-2
42、
在测算成本法中的销售税费时，不应包含（）。
1营业税
2城市维护建设税
3印花税
4企业所得税
43、某宗房地产交易买卖合同约定成交价格为12000元/平方米，买卖中涉及的税费均由卖方负担。
该地由卖方和买方应缴纳的房地产交易税费分别为交易税费正常负担下的成交价格的6%和4%。
则该房地产在交易税费正常负担下的成交价格为（）元/平方米。
110909
211538
312500
413333
44、购买某房地产抵押贷款年利率为6%，贷款期限25年，按月等额偿还贷款本息，则其年抵押贷款常数为（）。
）万元和（）万元。
1183.75,116.25
45、某厂房建筑面积为2000平方米，实际年龄和有效年龄分别为20年和25年，预期经济寿命为40年，重置价格为1500元/平方米，残值率为2%，则用直线法测算的该房屋折旧总额和现值分别为（
2116.25,183.75
3147153
46、某建筑物的剩余经济寿命和有效年龄分别为30年和20年，残值率为2%，则用直线法测算的该房屋的成新率为（）
47、国有建设用地使用权可区分为（）等数种。
1划拨
2征用
3复垦
4转让
（）等。
48、以组成建筑结构的主要建筑材料来划分，建筑物可分为
1墙体结构
2砌体结构
3拱结构
4网架结构
49、某套商品住宅期房的建筑面积为100平方米，尚需一年才能入住。
类似的现房市场价格为1万元/平方米，如出租则月末的租赁净收益为3000元/套。
估计年折现率为10%，风险补偿为现房价格的5%。
则该期房目前合理的市场总价为（）万元（精确到小数点后两位）。
1100
50、对房地产进行最高最佳利用分析时，如符合条件（），则应选择重新开
发前提进行估价。
1重新开发完成后的房地产价值＞现有房地产价值
2重新开发完成后的房地产价值＜现有房地产价值
3现有房地产价值+重新开发的必要支出及利润＞重新开发完成后的房地产价值
4现有房地产价值+重新开发的必要支出及利润＜重新开发完成后的房地产价值
、某宗房地产每年的净收益为30万元，其建筑物价值为200万元。
若建筑资本化率为10%，土地资本化率为8%，则该房地产的土地价值为（）万元。
1125
2140
3160
4175
52、为2
某建筑物的预期经济寿命和剩余经济寿命分别为50年和20年，残值率%，则用直线法测算的该房屋的成新率为（）。
160%
260.8%
334.7%
433.3%
53、
以成本利润率测算开发利润的计算基数包括（）等。
1土地取得成本
2投资成本
3管理费用
4销售税费
1,3
2,3
54、
当新房的成本价值大大高于比较价值时，说明（）。
1房地产市场景气
2房地产市场不景气
3房地产供大于求
4房地产供不应求
55、房地产现货价格概念中的房地产现状是（）。
1土地
2在建工程
3现房
4期房
56、房地产的（）不能表示房地产的获利能力。
1报酬率
2资本化率
3安全利率
4投资风险补偿率
57、由现房价格估算期房价格，应由现房价格（）。
1扣减贷款利息
2扣减期间现房的出租总收益
3扣减风险补偿
4扣减期间现房出租净收益的折现值
3,4
58、从综合效应看，利率（），房地产价格会（）。
1上升，上涨
2上升，下降
3下降，上涨
4下降，下降
59、
搜集交易实例的途径主要有：
（）等。
1走访房地产交易当事人
2查阅政府和有关部门的房地产价格资料
3购买房地产价格资料
4查阅网上挂牌价资料
60、
不应承接估价业务的情形有（）等。
1估价业务有较大风险
2自己的专业能力难以胜任
3与自己有利害关系或利益冲突
4超出了本机构的业务范围
61、在估价结果报告中实地查勘期是本次实地查勘估价对象的（），具体为自
进入估价对象现场之日起至完成实地查勘之日止。
1起止日期
2完成日期
3起始日期
4估价时点
62、房地产估价报告附件主要需列明以下内容⑴估价委托书复印件，⑵估价对象位置示意图，⑶估价对象外观和内部状况照片，⑷估价对象（）照片，⑸估
对象权属证明复印件，⑹估价中引用的其他专用文件资料，⑺房地产估价机构
营业执照复印件，⑻房地产估价机构资质证书复印件，⑼注册房地产估价师注册证书复印件，⑽其他。
1估价合同
2周围环境和景观
3估价作业方案
4估价报告内部审核表
63、
房地产抵押价值（）确定，或是由房地产估价机构进行评估。
1政府定价
2政府指导价
3银行确定
4当事人协商确定
6法4。
、
房地产抵押价值评估选用估价方法时，一般尽量将（）作为一种估价方
1收益法
2市场法
3假设法
4成本法
65、评估已出租房地产的抵押价值，合同租金低于市场租金的，假定未设立法定优先受偿权下的价值应为（）。
1市场价值
2抵押价值
3出租人权益价值
4无租约限制价值
66、
专业店目标顾客为（）。
1中高档消费者和追求时尚的年轻人
2以居民为主
3购物频率高的居民
4定向选购的流动顾客
67、对于单纯国有土地使用权转让价格评估时，市场法选取的市场交易实例必须具有可比性，不包括（）。
1交易情况的正常性
2土地交易日期的相近性
3土地使用年期的同一性
4土地规划条件的同一性
68、一年前对某房地产进行抵押价值评估，当时未设立法定优先受偿权下的价值为1000万元，没有法定优先受偿款，则其抵押价值为1000万元，抵押贷款成数70%，可贷700万元实贷100万元，一年后的今天评估其再次抵押价值，其中，未设立法定优先受偿权下的价值为1200万元（房地产市场价格上涨），偿还了抵押权人20万元，没有拖欠的建设工程价款和其他法定优先受偿款，则再次抵押可贷款价值（）元。
11086万
2326万
3760万
41200万
69、
拍卖处置抵押房地产应缴纳的拍卖佣金为（）。
1成交额*（1%-3%）
2成交额*（1%-5%）
3抵押额*（1%-3%）
4抵押额*（1%-5%）
70、
拍卖处置抵押住宅类房地产应缴纳的交易手续费为（）。
1建筑面积*3
2建筑面积*4
3建筑面积*5
4建筑面积*6
71、某工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构将其划拨土地上建成的两幢房屋进行估价。
该工厂的房屋所有权证上记载，该两幢房屋的用途均为工业。
根据估价人员现场勘察的结果，该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公楼用于出租。
将该两幢房屋的用途由工业改变为其他，应通过
列途径（）
1自行改变
2经上级主管部门批准改变
3经政府房屋管理部门批准，并办理变更手续
4经政府规划主管部门批准，并按法定程序办理变更手续
72、某工厂有甲、乙两个厂区，当初两个厂区的土地均由划拨方式取得。
其中甲厂区在于20世纪90年代已经补交了土地使用权出让金，办理了土地使用权出让手续。
现在甲厂区为危险房，乙厂区为严重损坏房，房地产行政主管部门已通知工厂停2止使用。
该工厂为了生存和发展，决定转让甲厂区、抵押乙厂
区房地产，用筹得的资金在乙厂区经有关部门批准后重新建造厂房。
现请某估价机构同时对两厂区进行估价。
对乙厂区的土地估价的思路应当是（）。
1按出让土地使用权评估其公开市场价值
2按出让土地使用权评估其市场价值，再扣除应缴纳的土地使用权出让金
3按出让土地使用权评估其市场价值加上房屋的评估价格
4用假设开发法估价、先估算其改造完成后的价值，再减去开发成本、管理费用、投资利息、销售费用、销售税费、开发利润和投资者购买待开发土地应负担的税费
73、影响工业房地产的主要区位状况是（）。
1交通条件
2基础设施
3周围环境
4地理位置
74、对于房屋征收评估报告的异议处理中，房地产估价机构应解释说明（
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